合川商业地产市场调查报告.ppt

合川中学商业项目市场调查报告 第一部分 合川概况 市场调查说明 本次市调目的 了解合川商业市场现状于发展 了解项目周边价值趋势 为项目可行性判断提供依据 调查时间 2010年11月27 29日调查范围 合川合阳区 学府路区域 塔耳门区域 义乌小商品市场区域 南屏区 南津路区域 区府附近区域 调查方式 政府相关部门走访 典型商业项目调查 商家 经营户 入户调查 同业访谈 资料查阅相结合 项目样本 访谈对象47人次 调查员3人 控制督导1人 合川区位及发展方向 合川 重庆北部区域性中心城市 地处重庆西北部 紧邻重庆主城区 地处嘉陵江 涪江 渠江三江交汇处 是重庆通往川北 陕西 甘肃等地的交通枢纽 经济走廊 产业发展方向以能源开发 食品 轻纺 建材 商贸等产业为主 合川 重庆六大中心之一 1小时重庆 人口排位第三 北部中心区 东渡 旅游和保护型开发并行 按照 一心 两片 七板块 构建 一心 是指钓鱼城核心景区 两片 为文化旅游区和旅游主题地产区 七板块 包括钓鱼城军事主题旅游区 体育运动休闲区 滨江码头商业旅游区 旅游地产区 宋城风情区 学士山文化公园区和盐温泉养生休闲旅游区 同时配套星级宾馆 会展中心 博物馆等 最终形成一个集文化 旅游 居住 休闲及服务为一体的高档休闲旅游区 打造成为世界级旅游品牌 中国西部休闲旅游名城 大重庆文化高地和精神展示平台 休闲宜居森林城市 合川房地产版块 东渡 合阳 南屏 合阳 黄金十年 把解放碑搬进合阳城 合阳片区仍以繁华的商业作为重点定位 同时予以便捷的交通 完善的设施配套 合理的人口规划作为支撑 商圈规划占地面积约2平方公里 将充分利用商业历史传统的优势 具体细划为6个商业区 分别突出特色餐饮 综合购物 休闲娱乐 生活服务等功能 使其成为服务城区 辐射周边 具有现代化城市商业气息的综合购物消费区 南屏 把握合川未来 95 比例的合川区级行政部门的落户 让南屏成为了新合川绝对的行政核心区域 规划将以中 下什字老城中心区为依托 逐步完善城市配套 将南屏发展成为集行政办公 商务金融 会议会展 商业文娱 居住为主要功能的综合城区 合川规划版块 合阳 南屏 学 大 城 工业拓展区 东渡 区委区府 本案 小结 从城市规划来看 但本项目的位置处于两个片区的边缘地带 对于商业非常尴尬 第二部分 合川商业地产调查与分析 南屏区 市场容量 价值参考 购铺特点 南屏区市场调查数据 下什字45平米门面出租 每月800元 怡涛雅苑220平米底商 每月4000元 信访办对面60平米底商 售1 8万每平米 租每月约1500元 南城华府46平米挑高6米 售1 5万每平米 鸿运小区45平米底商 售1 68万每平米 上什字东路42平米门面出租 每月700元 红狐美立方2万多方集中商业 南屏区在售商业项目 1 红狐美立方2万多方集中式商业 4层 内步行街 60 120平米 5000 2 5万 开发商承诺 合同约定 购铺即可反利 首付50 三年内每年返利6 首付80 三年内每年返利8 3年后交房 可选择付清余款或退款 如100万的铺 首付50 即50万 2011 2013年 每年返利3万 2013年交房后可补交50万购铺 或全额退款50万 首付80 即80万 2011 2013年 每年返利8 即6 4万 2013年交房后可补交20万购铺 或全额退款80万 南屏区在售商业项目 2 茂田国际建博城合川区南津街梨园路 上什字转盘南侧 规划占地约102亩 总建筑面积约12万平方米大型综合商场项目 现剩余约十几个门面 临街门面 两层套售 均价13000元每平米 茂田国际建博城12万方 南屏区潜在商业项目 下什字45平米门面出租 每月800元 怡涛雅苑220平米底商 每月4000元 信访办对面60平米底商 售1 8万每平米 租每月约1500元 南城华府46平米挑高6米 售1 5万每平米 鸿运小区45平米底商 售1 68万每平米 上什字东路42平米门面出租 每月700元 三江希望城47万方城市综合体商业16万方 红狐美立方2万多方集中商业 文峰塔仿古历史街25万方 茂田国际建博城12万方 三江希望城47万方城市综合体 16万方综合商业文峰塔历史街区总体量25万方合川轻纺城总体量80万方 综合商业22万方 合阳区 市场容量 价值参考 周边情况 合阳区市场调查数据 重邮移通学院大门附近157平米门面出租 每月3950元 校场坝附近60平米门面 出售每平米8500元 苏家街转角门面45平米 每月3500元 营盘街49平米门面出售36万 交通街100平米门面出售150万 将军路126平米门面出售148万 租金4700元 嘉陵路40平米门面出租 每月2000元嘉陵路46平米门面出售 16800元 邱家巷28平米门面转让45000元 租金1600元 四维街40平米门面出售 每平米1 8万 学府路45平米门面租金1200 2000元 瑞山路门面租金25 40元 瑞山路门面出售每平米1 5 2 5万 本案 合阳区市场调查数据 重邮移通学院大门附近157平米门面出租 每月3950元 义乌小商品批发市场145万方 校场坝附近60平米门面 出售每平米8500元 苏家街转角门面45平米 每月3500元 营盘街49平米门面出售36万 交通街100平米门面出售150万 将军路126平米门面出售148万 租金4700元 嘉陵路40平米门面出租 每月2000元嘉陵路46平米门面出售 16800元 邱家巷28平米门面转让45000元 租金1600元 四维街40平米门面出售 每平米1 8万 学府路45平米门面租金1200 2000元 瑞山路门面租金25 40元 瑞山路门面出售每平米1 5 2 5万 本案 合阳区部分在售商业项目 2 商业区 3 商业区 1 中心商业区 门前广场 市场一期 4 5 6 1 楼中心市场 项目核心 只租不售 是市场最大的小商品交易平台 2 楼科技五金城 专营灯饰 五金 厨卫 通讯 电子产品及设备交易平台 3 楼义乌精品城 女人购物一条街 精品化妆类产品 日用百货 精品服饰等 4 5 6 楼餐饮娱乐休闲一条街 集饮食 休闲 娱乐 副食品 干货批发于一体的长廊商业形态 现销售商铺为 4 5 6 楼剩余商铺 1 2层合卖 6000多元每平米 11 商铺为层高6 5 7 5米 10000元每平米 中心商业区租赁 交一年免一年租金 前三年免税 五年内租金不变 租金范围25 60元 平米月 9 10 11 义乌小商品批发市场 合阳区市场调查数据 重邮移通学院大门附近157平米门面出租 每月3950元 学府嘉苑3期 义乌小商品批发市场145万方 校场坝附近60平米门面 出售每平米8500元 苏家街转角门面45平米 每月3500元 营盘街49平米门面出售36万 交通街100平米门面出售150万 将军路126平米门面出售148万 租金4700元 嘉陵路40平米门面出租 每月2000元嘉陵路46平米门面出售 16800元 邱家巷28平米门面转让45000元 租金1600元 四维街40平米门面出售 每平米1 8万 学府路45平米门面租金1200 2000元 瑞山路门面租金25 40元 瑞山路门面出售每平米1 5 2 5万 本案 合阳区部分在售商业项目 学府嘉苑3期剩余部分商铺 8180元 平米 明年底交房 本案 学府路 学院路 学府嘉苑3期 鹏源鞋业 中奥地产项目40万方 合阳新城100万方 合阳新城100万方 卓然翡翠城 学府嘉苑3期 义乌小商品批发市场145万方 本案 1 合阳新城位于合阳凉亭片区 100万方大型项目 其中商业约40万方 2 中奥地产塔耳门项目40万方城市综合体3 宝龙地产项目60万方城市综合体4 卓然翡翠城住宅4300 4500元 部分临街商业预计明年推出 合阳区潜在商业项目 市场调查数据分析 市场特点小结 1 典型的街铺为主的区县市场 客户对于街铺的认可度比较高 2 普遍租金水平低 销售价格与租金倒挂 投资收益率显得很低 如 瑞山路目前商铺销售价格在1 5万 1 8万 租金水平才25 40 年回报率仅仅2 3 3 目前商铺供应量较小 未来2 3年商业市场放量巨大 多个城市综合体角力合川 4 除了老城中心步行街外 其余版块区域的价格差异并不明显 5 商铺面积以40 50之间最多 最为市场所接受 6 市场操作比较不规范 第三部分 项目及周边商铺调查分析 项目及周边商铺区位 A B C A 学府路 重师商贸学院 学校大门 面馆 小餐馆为主租金1200 1800元 约25 40元 平米月 江湖菜餐馆与小卖部 药店 干洗等社区配套各占50 约25 45元 平米月 江湖菜餐馆 小餐馆为主 租金约25 45元 平米月 面馆 小餐馆为主租金1700 2200 约35 50元 平米月 电脑 美发 文具书店 体育用品 超市等 学生配套服务 部分商家访谈 约45平米小餐馆 月租1200元 转让费45000元 含店内所有设施 生意一般 砂锅饭 约45平米 月租2000 生意火爆 据老板说他们中段这几家是租金最高的 向两边走租金在1700 1800之间 老麻抄手 约45平米 租金25000一年 生意火爆 与老板交流主要消费来自中学 因为其他原因要转让门店 转让费60000元 含店内所有设施 B 学府路 合川中学 学校大门 潮流服饰 精品店 美发 小超市 租金约25 40元 平米月 茶楼 餐饮 超市 银行 及社区配套商业 租金约25 40 餐馆 电脑 美容美发 汽车美容等租金约25 40元 平米月 单位办公 部分商家访谈 服饰店约30平米 月租1200元 生意清淡 考虑转手 转让费40000 避风塘约25平米 月租1200元 正对学校校门 生意被旁边几家避风塘分流不少 跟风在这里很常见 二手门店 约20平米 月租800 问及周边商铺情况 几乎很少有出售或出租房源 家常餐馆 约45平米 月租1800 生意一般 瑞山路 C 学府路 合川中学 学校大门 学府嘉苑8180元每平米 药房 小超 仓储 理发店 美容保健等700 1000元 约18 25元 平米月 本项目 学院路 酒业代理 广告制作 不锈钢制作等 部分商家访谈 理发店店约40平米 月租800元 生意清淡 据老板说前不久有个门面卖价为6000 7000元 旁边的仓储租金比他们高一到两百 学府嘉苑 剩余4 5个门面 8180元 明年底交房 高租金段35 50 中租金段25 4