海口长流组团地块项目推介2007.5.doc

海口长流组团地块项目推介二 0 0 七 年 五 月目 录1海口概况31.1地理位置31.2 地形地貌31.3 天气气候41.4 旅游景点42海口宏观经济情况52.1国民经济情况52.2工业产值52.3固定资产投资62.4对外经济和旅游72.5财政、金融82.6社会消费品92.7居民收入92.8人民生活水平103海口城市发展总体规划概要（2005年-2020年）114海口城市发展思路145海口房地产市场情况165.1海口房地产投资宏观分析165.2板块划分195.3总结与展望256长流组团规划277项目分析307.1地块概况307.2规划优势307.3初步建议318结论34附件一 海口在售大盘项目一览表35附件二 海口大型地产集团开发项目一览表36附件三 海口市城市总体规划图（2005-2020）381 海口概况1.1 地理位置海口位于海南省北端，是海南省政治、文化、经济、交通中心。海口地处海南岛北端，南渡江出海口。北临琼州海峡，与雷州半岛海安镇相距20海里。总面积218平方公里，市区面积25平方公里。人口150万。公路交通运输有海榆东线、海榆中线、海榆西线公路和环岛东线、西线高速公路直达岛南端的三亚市，每日有班车通达全岛各县市。水陆联运交通，可乘琼州海峡渡轮在海安港转乘长途汽车通往广东、广西各地。海口港和秀英港每日有客轮航行广州、湛江、北海等港口，有定期班轮直达香港。海口机场国内航线直飞广州、北京、上海和香港等三十多个城市。国际航线有直飞新加坡、曼谷等。岛内最大的河流南渡江从海口市东侧入海。 海口市位于海南岛最大的河流-南渡江口西侧，地当南渡江的出海之口，故取名为海口。 1.2 地形地貌 地势南高北低，由西南向东北倾斜，属平原-台地地带，地形起伏。市区北部多属一级台地，为洪积、冲击的海蚀阶地和南渡江高漫滩阶地，地势低洼平坦，平均海拔4米左右。市区南部多为三、四级台地，系平原丘陵地，境内无高山峻岭，南部浮陵水一带，海拔69.8米为全市最高点。 流经境内的主要河流有：南渡江、美舍河、五源河、美涯水、那卜水和那甲水。海南岛最大的河流南渡江主流经市境东侧注入琼州海峡，支流穿过市区，平均流量为227立方米/秒，年平均水位为1.3米。境内海岸线长27.25公里，主要港湾为海口港，港内有秀英港和海口新港。秀英港为对外开放港口，有5000吨级泊位2个，3000吨级以下泊位11个，航线8条。海口新港现有泊位12个，航线11条，为全岛目前最大的贸易港口。 1.3 天气气候 年平均气温23.8度，1月份平均气温17.2度，极端最低气温为2.8度。7月份平均气温28.4度，极端最高气温为38.9度。年平均降雨量1691.7毫米，平均年雨日为150天左右，510月为雨季，雨量占全年的78.1%；9月为降雨高峰期，平均雨量达300毫米，占全年雨量的17.8%；11月至翌年4月为旱季。最大年雨量为1928年的2480毫米，最小年雨量为1936年的702毫米。全年以东北风为主导风向，其次为东风和东南风，正常风力为4级以下。秋夏季常受8级以上的强台风袭击，年平均8级大风有12天，年平均12级以上台风有24次。 1.4 旅游景点 海口风光秀丽，名胜古迹多，加之近年新开发了不少旅游区和景点，游览内容十分丰富。比较著名的有五公祠、海瑞墓、丘浚墓、李硕勋烈士纪念亭、秀英炮台、海口崖州古城、海口人民公园、海口儿童公园、万绿园、假日海滩、寰岛游乐城共十一个景点，还有金牛岭烈士陵园、滨海公园、海口体育馆等景点。2 海口宏观经济情况2.1 国民经济情况国民经济保持较快增长。2006年全市生产总值（GDP）350.06 亿元（不含农垦，下同），按可比价格计算，比上年增长 12.9%。三次产业共同推进全市经济增长。第一产业实现增加值25.88亿元，比上年增长9.0%；第二产业实现增加值102.12亿元，增长15.2%；第三产业实现增加值222.06亿元，增长12.3%。按常住人口计算，人均生产总值达到19980元，比上年增长11%。海口经济延续2000年以来较快的增长势头，GDP每年增长幅度均在10%以上，宏观经济运行良好。2.2 工业产值工业生产较快增长。2006年，全市完成工业总产值302.45亿元，比上年增长17.7%。其中，规模以上工业总产值283.66亿元，增长18.3%。工业经济效益持续向好。2006年，全市规模以上工业实现增加值74.38亿元，增长21.2%，增加值率为26.2%。实现利税总额36.52亿元，增长17.7%，其中利润总额17.45亿元，增长41.5%。工业产品产销率为97.6%；成本费用利润率为7%，上升1.1个百分点；资产负债率为55.4%，上升0.7个百分点。2.3 固定资产投资固定资产投资保持适度增长。2006年，全市完成全社会固定资产投资158.23亿元，比上年增长15.4%。其中，城镇固定资产投资完成154.9亿元，增长15.4%。在全社会固定资产投资中，第一产业完成投资2.94亿元，增长17.1%；第二产业完成投资12.27亿元，下降21.4%；第三产业完成投资143.02亿元，增长20.1%，。年内全市已完成投资上亿元的项目20个，共完成投资91.36亿元，占全市固定资产投资比重57.7%。2.4 对外经济和旅游对外贸易增长平稳。2006年，全市口岸进出口总值13.43亿美元，比上年增长8.7%。其中，进口总值8.03亿美元，下降2.4%；出口总值5.4亿美元。外商投资规模不断扩大。2006年，全市新签外资协议合同91宗，新签协议合同总投资8.89亿美元，比上年增长94.8%。全年实际外商直接投资4.47亿美元，比上年增长17.9%。其中，外资企业投资3.12亿美元，增长11.4%，合资企业投资0.80亿美元，增长2.1倍；合作企业投资0.46亿美元，增长81.2%。 旅游业发展势头良好。全年全市接待国内外过夜旅游人数536.52万人次，增长4.8%。其中外国及港澳台旅客13.11万人次，国内游客523.41万人次。旅游饭店客房平均开房率为57.31%。实现旅游总收入51.23亿元，增长8.5%。全市拥有五星级酒店8家，四星级酒店14家，三星级酒店31家。2.5 财政、金融财政收入持续较快增长。2006年，全市财政总收入70.08亿元，比上年增长15.2%。全年地方财政支出38.0亿元，比上年增长17%。 金融运行平稳，各项存、贷款继续增加。年末全市本外币各项存款余额924.87亿元，比年初增长17.2%。其中，储蓄存款余额406.96亿元，比年初增长8.9%；本外币各项贷款余额849.8亿元，比年初增长16.6%，实现存贷顺差75.07亿元，比年初增长25.4%。 2.6 社会消费品2.7 居民收入 2006年城镇在岗职工年平均工资21708元/人（不包括私营企业、乡镇企业从业人员及个体劳动者），比上年增长7.4%。城市居民人均可支配收入10712元，比上年增长10%，扣除价格因素，实际增长8.6%；农村居民人均纯收入4139元，比上年增长8.1%。2.8 人民生活水平人口增长基本稳定。2006年全市人口出生率为10.14，死亡率为3.13。自然增长率为7.01，比上年下降0.11个千分点。年末户籍人口150.86万人，比上年增加3.56万人。 人民生活水平进一步提高。城镇在岗职工年平均工资21708元/人（不包括私营企业、乡镇企业从业人员及个体劳动者），比上年增长7.4%。城市居民人均可支配收入10712元，比上年增长10%，扣除价格因素，实际增长8.6%；农村居民人均纯收入4139元，比上年增长8.1%。2006年城市居民人均消费性支出8109.08元，比上年增长10.1%。3 海口城市发展总体规划概要（2005年-2020年）3.1 城市发展总目标政府目标为：把海口建设成为经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，国际知名的绿色生态城市。3.2 城市发展阶段性目标到2010年，全市国内生产总值达到530亿元，综合经济实力迈上新台阶，中心城市辐射带动作用明显增强，人民生活富裕，提前率先基本实现全面建设小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之一。到2020年，全市国内生产总值达到1390亿元，在全省率先基本实现现代化，创业环境和人居环境的优势更加突出，初步建成在国际上具有一定知名度与影响力，以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。3.3 区域协调发展策略 1积极推进海口与“泛珠三角”区域经济合作与协调发展。在旅游业、热带农业、新型工业、航空业、金融服务业、房地产等方面形成互惠互利、优势互补、共同发展格局。 2进一步强化海口作为全省经济中心城市地位与省会服务功能，大力发展交通运输、文化教育、商贸流通、旅游服务，快速提升海口对全省的综合辐射带动作用。 3调整海口工业与港口布局，继续推动马村港集装箱枢纽港区和老城工业区的建设，培育现代物流与产业集群，逐步形成海南西部工业走廊的龙头，实现琼北地区统筹协调发展。3.4 城市性质海南省省会，热带海岛旅游度假胜地和宜居城市，南海海洋生态产业基地，国家历史文化名城。3.5 城市主要职能 1海南省政治中心，省级党政军机关所在地。 2海南省经济中心，省级金融保险、商务办公、重要商业服务设施所在地；高新技术产业园区、保税物流园区、研发与生产基地。 3海南省文化中心，省级文化体育、新闻出版、会展中心、高等院校、科研机构等机构所在地。 4热带滨海旅游度假地、海南历史文化展示基地，海南旅游综合服务基地。 5具有热带海岛风光和优良生态环境的理想居住地。 6海南省综合交通枢纽，海南主要进出岛门户。 7国家开发南海海洋资源战略基地。3.6 人口发展规模近期（2010年）：预测总人口180200万人，其中主城区常住人口控制在129万以内；远期（2020年）：预测总人口230250万人，其中主城区常住人口控制在175万以内。3.7 市域城市化水平近期（2010年）：预测市域城镇常住人口144148万人，城镇化水平为72%左右；远期（2020年）：预测市域城镇常住人口192200万人，城镇化水平为80%左右。3.8 主城区城市建设用地规模近期（2010年）：建设用地123.6平方公里，人均建设用地95.8平方米；远期（2020年）：建设用地209.4平方公里，人均建设用地119.6平方米。3.9 城镇人口引导与分布 1运用法律、经济和行政手段对人口增长实行有效调控，大力提高人口素质，引导人口的合理分布。 2中心组团应疏散第二产业，适度控制人口密度，远期人口规模控制在113万人；长流组团和江东组团应积极推进教育产业、第二产业和房地产业的集聚，中远期人口规模分别控制在22万人和40万人。 3积极发展建制镇，加快市域城镇化进程，远期建制镇和大型居民点人口控制在1725万人。4 海口城市发展思路中强、东优、南控、西拓4.1 中强 做大做强中心城区 为了做大做强中心城区，海口近年来相继启动了一批高品质的城市规划和建设.整治人民公园及周边环境，增加绿化和景观层次，打破现有东西湖相互分隔的局面，使东西湖的水面完全连通，形成湿地式的纯生态休闲景观，将“一园两湖”建成高品质的城市客厅。 从2003年开始，海口市新建、改建道路共有55条，总长122.9公里，累计完成投资38亿元，四分之一的道路完成了“换代”，形成了“八纵四横”的市区道路网。4.2 东优 江东新区崛起可期 海口江东新区地处琼岛北部，南渡江以东，濒临琼州海峡，拥有10公里长的海岸线，地域呈三角形，与海口市现建成区一江之隔。它东连桂林洋经济开发区和红树林国家一级自然保护区，南至琼文高速公路，与美兰国际机场为邻，交通极为便捷，且区内地势平坦，具有独特的、无以伦比的地域优势，以及丰富的自然资源和旅游资源。新海口主城区将形成“一个中心、两个组团”的用地布局结构，其中江东组团将重点拓展面向岛外的现代综合服务功能，有度假休闲、商务旅游、休闲体育、部分综合服务等。4.3 南控 护好城市之肺 南边对于海口来说，主要是发展农业及造林，没工业污染，也没有拟建工业基地。海口森林面积约112.61万亩，森林覆盖率约为33%。全市森林主要分布于南边，南边森林面积占到全市的60%。南渡江是海口市重要的水源地，它的水质优劣直接关系到海口供水安全。省委省政府、海口市委市政府明令禁止在此采沙、伐木、放牧、养鱼等污染环境的强调控制城市向南发展，对南部生态森林会起一个很好的保护作用。4.4 西拓 未来椰城发展新空间 在海口“中强、西拓、东优、南控”的发展思路中，西部无疑将成为海口今后城市发展的最大舞台，而海口的西边指的就是包括西海岸新区在内的长流组团。海口的西部拥有全国省会城市中少见的自然资源，“西拓”则是政府经过了长时间的反复摸索后确定下来的城市发展规划思路。对海口而言，城市未来发展的空间在西边，产业发展的空间也在西边，政府正有意识地将城市建设的重心往西偏移。其中，尤其值得注意的是如港口、产业园区、高速公路等重要的资源在长流组团的大量集结，这将成为拉动海口向西拓展的强力引擎。目前，海口市中心组团已基本建成，存量的土地资源已不多，城区人口已突破8000人/平方公里，海口已到必须向外扩展的阶段。近年来，海口持续在西部投入资金进行基础设施和度假设施的建设，西海岸具备了较好的开发条件，并聚集了一定的人气。城市经济持续健康发展为城市“西拓”提供持久的动力。据了解，交通条件的便利及西部工业走廊的形成也是海口向西扩展的原因。该区域区位优越，靠近秀英港、马村港、海口火车站等，粤海铁路已建成通车，西环铁路正在加紧提速改造。改造完成后，岛内与内地的联系更为便捷，火车站周边区域将成为长流新区最具潜力的区域。根据城市总体规划，海口长流组团功能为重点拓展面向岛内、岛外综合功能，包括过海交通、滨海旅游、行政办公、科研文教、部分居住与工业等，规划建设用地约47.4平方公里，规划人口40万人,并成为海口第二大城市组团片区，产业与人口的共同作用将使海口西部迅速发展为城市中最具魅力的成熟片区之一。5 海口房地产市场情况5.1 海口房地产投资宏观分析（数据来源：海口市建设部当年申报数据）注：1）上图所示：投资额和施工面积为发展商上报政府部门统计所得，由于有些项目分期开发，但上报政府投资总额和施工面积都是一次性上报，均反应较大的量，但实际情况远不如所反应的数据；2）竣工面积统计表由于很多发展商办理各类楼宇验收房产证积极度一般，造成商品房验收滞后。3）销售价格、销售面积、销售总额根据发展商实际成交销售物业在房管局备案统计所得，数据略为滞后，但数据可信度较高。近几年海口房地产市场销售价格及成交价快速增长，2006年受房地产宏观政策的影响增速有所放缓。同比全国各省会城市，以海口市的经济发展、自然环境、旅游地产的水平和地位，其房地产价格与成交量仍处在较低水平，具有很大的提升潜力。预测在未来几年内随着经济发展和城市建设，海口市政府对旅游地产的扶持和推进，海口房地产发展逐步走上快车道。5.2 板块划分综合海口市房地产市场发展状况及趋势，整个房地产市场按其地域可划分为以下九个板块：1、 金贸区板块2、 旧城区（海秀东商圈周边）板块3、 秀英-龙昆南板块4、 金盘板块5、 府城区板块6、 海甸岛-新埠岛板块7、 东海岸8、 盈滨半岛板块9、 长流-西海岸板块海口地产板块区域划分图1） 金贸区板块该板块濒临海口湾，万绿园坐落其中，是海口市规划新外滩所在地，自然景观丰富；这里是海口市现CBD和次级商业中心，交通便利，商业比较繁华。板块内房地产开发集中在滨海大道两侧及海岸附近，其住宅为海口市中高档次、高档集中区域：岛内外高端客户均价在5000-7000元/以上金外滩阳光经典美源日月城紫荆花园海岸一号第一阵营代表项目客户价格置盛西苑世贸雅苑金域湾畔岛内外中高端客户客户平均单价在4000-5000元/以上价格第二阵营代表项目蔚蓝天成嘉华城市广场利亨城市花园客户平均单价在3500-4500元/以上价格代表项目岛内外中端客户第三阵营2） 旧城区（海秀东商圈周边）板块该板块位于海口市旧城区中心地带，属于海口市原住民比较集中区域，社区配套完善，商业、生活、教育等各种配套齐全，交通发达。房地产开发表现为旧城改造及旧机场片区的新城区建设。旧城区改造项目多为小规模单体楼，或拆迁工厂居民区推出的中高档次住宅项目整体供应量不大。该板块中原海口旧机场和琼州大桥周边区域是海南省省政府重点建设区域，将形成新的政府办公区、商务区及大型高尚住宅区。3） 秀英-龙昆南板块该板块北达海秀中路，南到南海大道，东、西各以龙昆南路、秀英大道为界。随着城市不断向外扩张，市政设施进一步完善，该片区房地产活跃起来，开发项目不断增加，且多为较大规模中高档住宅小区，现该板块成为海口本土消费认可最高的区域。早期代表项目主要有昌茂花园、亚洲豪苑等，在售代表项目主要有奥林匹克花园、禧福新城、耀江花园、亚豪城市广场、绿谷康都等。随着道路、交通等城市设施不断完善，小区品质逐步提高，目前价格多在3000元/以上，多数楼盘平均价格集中在3500元/左右。4） 金盘板块该板块属于城市近郊，主要为工业制造和教育设施集中地。该板块房地产开发在逐步兴起，由于地理位置等一系列因素影响，开发项目价格普遍不高，以周边工业区购房消费为主的板块区域。目前代表项目主要有金碧雅苑、丁香花园、吉宝家园等，各楼盘价格适中，一般平均价格在2700元/左右。 5） 府城板块府城板块原为琼山市中心，老城区内居住拥挤，房地产开发多为旧城改造，单体楼、小规模项目居多，价格偏低，一般项目均价在2500元/左右；新项目主要集中在凤翔路、新大洲大道一带，如绿色佳园、鹏盛家园、中豪花园，平均单价在2500-3000元/之间。随着货运大道的修建，政府重点规划建设南渡江两岸的实施，组建江东组团,府城开发将逐渐兴起。6） 海甸岛-新埠岛板块该板块位于海口市的北部，由海甸岛和新埠岛两个岛屿组成，三面环海，其推出的房地产项目，岛外客户购买为主流。海甸岛是海口住宅供应量最大的区域，占海口市楼盘数量的三分之一。该区域以多层和小高层为主，辅助有别墅和类别墅项目推出。新埠岛，属于海口市新开发区，道路、交通、市政配套等不够完善，房地产开发还未兴起，目前仅有新世界集团开发的新世界花园为大规模楼盘，新埠岛凭借临海、靠江、生态好的先天资源，具有较大的发展潜力。天津万隆集团旗下的天津优联投资发展公司已取得了新埠岛约8.8平方公里土地的开发权,规划新埠岛建设成为具有亚热带滨海风光的国际化旅游休闲海岛新市镇。该板块的楼盘物业形态非常丰富,从高端到低端均可此板块找到,是海口市房地产市场的一个缩影。从两年前此板块的中低端项目到如今以荣域、江南城、世纪海岸及海语印象为代表的高端标志性项目，标志着海甸岛-新埠岛板块在海口房地产市场扮演的角色越来越重，而今后香港新世界集团将开发的美丽沙高尚住宅区将会成为该板块旗舰项目。7） 东海岸板块该板块距离市中心较远，各项配套不完善，地产开发以旅游度假村、酒店为主，如中国航天海南海鹰度假村、皇冠酒店等。该板块地产开发分两大区域，一大区域为离市中心较近皇冠假日酒店附近，鲁能集团开发大盘-海蓝椰风，项目规模大、品质较高；另一区域为离市区较远桂林洋旅游区，该区域虽有一些度假村和有两三个项目在售，但周边市政配套均严重不足，从开发商规模、实力及开发品质均与鲁能海蓝椰风有较大差距。8） 盈滨半岛板块该板块属于长流-西海岸板块的延伸，属老城开发区（暂时未划入海口市区），但在交通上与西海岸的长流组团暂时未能贯通。该板块市政配套设施严重不足，仅有三个项目在销售，而且客流量较少。但该板块区域由市政规划为旅游度假区，再加上独有环境，开发前景较好。该区域鲁能集团为主开发商，其拥有11平方公里用地的开发权。将把盈滨半岛建设成影视会展、佛教文化、旅游度假、康健娱乐、游艇运动、商务休闲、生活居住等具有国际水准的综合性滨海休闲旅游度假区。9） 长流-西海岸板块该板块指海口市的长流-西海岸一带，濒临琼州海峡，长流-西海岸带状公园贯穿全区，风景优美，是新海口市政府所在区域。其周边度假休闲配套设施齐全，拥有海口旅游地产的龙头代表新国宾馆、喜来登大酒店、贵族游艇俱乐部、热带海洋世界公园、假日海滩、两个高尔夫球场等，但现在的市政设施、生活配套和交通配套不完善。该板块房地产开发已形成一定影响力，已成为海口市顶级住宅集中地。在规划的推动下，该板块房地产开发又将迎来新的发展。该板块的楼盘多沿海岸分布，为高档次的别墅、公寓、别墅项目，有长信海岸水城、比华利山庄、阳光-西海岸、美视高尔夫和西海岸高尔夫别墅、浪琴湾等。这类项目具备如下共同特征：l 精品大盘为主，低密度、低容积率、高绿化率；l 卖点均以海景为主卖点，部分项目具有高尔夫卖点；l 目标客户群体都以度假投资为目的的岛外消费群体为主，及部分岛内较富裕群体；l 产品形态较为丰富，整体开发档次较高，别墅产品具有独立别墅、联排双拼及叠加等泛别墅产品，公寓多为带电梯的多层洋房；l 独立别墅价格在10000-20000元/平方米之间，类别墅产品价格在7000-9000元/平方米之间，公寓产品价格在4000-6000元/平方米之间；l 周边度假休闲配套设施齐全，有喜来登大酒店、新国宾馆、贵族游艇俱乐部、假日海滩、热带海洋世界公园、高尔夫球场等。但不足之处在于：l 处于开发起步期，长流-西海岸板块的生活、商业和市政配套较匮乏；l 地块过于宽广，开发初期各类资源配置不能以较高效率运作；机会：l 在“海口市2005-2020年政府规划”中，海口市政府将搬迁至该板块区域，依托海口市政府的搬迁，带动周边区域的开发建设，该区域未来将建成为一个以教育科研、高新技术产业、产品研发、旅游度假、总部经济、行政办公为主的综合性新区。可以说海口市行政中心的搬迁为该板块的崛起起了决定性作用；l 海口市对于长流-西海岸（含盈滨半岛）有着宏伟的蓝图规划，现有海洋世界、火山公园、那甲温泉旅游区等旅游设施，今后要将长流-西海岸分成四个片区，建设为9座热带大花园：小溪园、海甸园、门户园、百花园、群岛园、三角园、半岛园、奥林匹克园等，主要发展为高档生态住宅、旅游休闲和水上运动等为主的区域。l 长流-西海岸板块作为海口的形象工程建设，基础设施建设较好，开发启动较容易；l 长流-西海岸周边地块整体开发高潮尚未形成，但从近期国内外房地产巨头对该区域都展示了极大的兴趣，有一些具备一定实力的开发商如万科、首创、泰达、富力等已投入该板块的开发中，表明在政府的支持下，该区域开发的黄金时期即将到来。l 随着近期粤海铁路、海口市滨海西延线相即开通，国家一类口岸马村港正式对外开放；中期绕城高速、城际轻轨建设：远期跨海大桥的建设，长流-西海岸组团将直接受益于海口市周边的综合开发，成为海口下一个开发热点区域。5.3 总结与展望l 近几年海口房地产市场成交量及成交价格处在上升轨道中，两者增长平稳，虽然阶段性受政策影响，但成交量仍保持增长，岛外客户已由投资型为主导转变为以度假、养老为目的的实用型需求为主；作为一个省会城市，海口房价仍处于低位，同比价格仅为三亚的50%，面对岛外如此巨大的市场，海口房地产市场还有巨大增长空间。l 海口市政决心把海口打造为理想的第二居住地，全国人民的后花园，城市建设今后将是海口市政的重中之重。随着三亚铁路的通车、东部城际铁路的建设，海南东部旅游区的连片开发，海口的旅游地位正逐步与三亚拉近，原有省会城市完善的配套优势将日趋明显，海口的人居价值将得到大幅提升；l 近期岛外地产巨头纷纷登陆海口，看好海口的旅游地产市场，可以预见未来几年内，随着地产巨头项目的推出，海口旅游地产将上更高的台阶，激发更多的岛外客户前来海口置业。l 长流西海岸作为海口旅游的龙头区域、海口的高尚居住区，现以海口市政府的搬迁为契机，结合多个大型地产集团共同开发，必将成为海口旅游地产一个新兴热点区域。6 长流组团规划6.1 规划概况长流组团，面积约平方公里，西临盈滨半岛，东到中心组团与长流组团间绿化隔离带，北临琼州海峡，南至南道大道，包括西海岸公园、火车站、金沙湾、行政中心、五源河森林公园、盈滨半岛等区域，海岸线长公里，具有突出的区位优势和自然景观。长流组团将分为四个片区，分别为：长流片区、西海岸片区、粤海通道片区、金沙湾旅游片区l 长流片区是以教育、科研为主的综合型片区；l 西海岸片区则以旅游度假、市级行政办公和居住区为主；l 金沙湾旅游片区则作为西海岸旅游区的延伸，是海口西部旅游业发展的重要组成区；l 粤海通道片区则是以过海铁路和配套服务设施为主的片区。长流组团的城市中轴线将是未来城市拓展之后的景观带，该轴线贯穿整个组团，长度约7.9公里。根据目前的规划设想，将利用长流组团的城市中轴线，形成景观带将商务办公、北侧大海、海洋世界公园与南侧的长流公园、火山口地质公园建立有机联系。设想在其北端、商务办公区南部规划两个节点，起到景观承接的作用。北端结合海洋世界公园规划滨海市民广场，南部规划高层标志性建筑商务办公楼和高档酒店建筑，以这两栋高层建筑为视点，向北可和大海及千年塔对视，向南则可和长流公园及火山口互为对景。6.1 长流片区海口市行政中心将迁移至长流片区，新行政中心总用地亩，其中亩用于海口市政府行政中心用地，其余为公建及其他配套用地。而随着行政中心的迁移，将带动长流新区的休闲博览、商业物流和旅游会展等的发展，这里将形成新的政治文化发展中心。据悉，该工程于今年月日开工，年投入使用。6.2 西海岸片区优势资源打造的西海岸将成为海口高档居住大社区。西海岸片区以其绵长的海岸线、丰富的旅游资源、高档次的生活配套等因素被广大购房者所青睐。在上述因素以外，西海岸片区至少还有两大资源值得关注：其一是土地资源，大量可开发用地为该区域的持续发展留下了广阔的空间；其二是温泉资源，西海岸片区地处温泉带，数十万元的投入即可钻出高质量的温泉，从全国范围来看，这都是十分宝贵的资源。西海岸得天独厚的自然资源决定了该片区将建设成为高档居住大社区，尤其为选择高品质第二居所的购房者所青睐，同时，旅游地产也是该片区地产开发的显著特征。政府对西海岸的功能定位为“一带三中心”，即西海岸黄金旅游带，旅游度假中心、海上休闲运动中心、高尚娱乐中心。政府的投入和实力企业的开发将把西海岸片区建设成为高档居住大社区，并成为海口人居的一张名片。目前，西海岸片区土地供应已十分紧张，海口最高端的物业形态都集中在西海岸，为西海岸片区成为今后海口的高档居住大社区奠定了基础。6.3粤海通道片区粤海通道片区指火车站周边区域，该区域区位优越，靠近秀英港、马村港、海口火车站等，粤海铁路已建成通车，西环铁路正在加紧提速改造。改造完成后，岛内与内地的联系更为便捷，粤海通道片区将成为长流新区最具潜力的区域。6.4 金沙湾旅游片区金沙湾位于海口西海岸西边，因拥有极为罕见的金沙海滩而得名。这个项目土地面积约6000多亩，地处海口西海岸，拥有长达4公里的海岸线还有珍稀的海岸温泉资源。据介绍，这里沙质细腻，长年波浪平静，是一块原生态的天然纯净地，项目突出休闲度假、游客接待、产业聚集、旅游配套四大功能，提升美丽海岛的海岸文化，整合适合海口的国际化旅游资源。 7 项目分析7.1 地块概况本项目地块位于海口市西海岸（如下图），处于海口市总体规划（20052020年）的长流组团内；毗邻海口市政府广场规划用地，占地约1000亩（约合66.7万平方米）；项目地块地形平整，为规整矩形，紧邻城市主干道滨海大道和西环路，右侧为海口市政府搬迁新址，左侧为金沙湾旅游片区规划用地，北邻热带海洋世界公园（距离海岸线不足800米，定义为沿海一线位置），南到粤海通道片区中心约3 Km。7.2 规划优势根据海口市城市总体规划（2005年2020年）可知：1、 项目所在的长流组团的沿海带状发展区域以发展旅游、居住、度假酒店、对外交通等功能为主；其它区域以科研、文化教育和配套居住功能为主；在火车站区域，形成组团的商业中心。2、 随着加快开发长流组团城市发展战略的实施，长流组团起步区已启动建设，海口西翼的发展正处于黄金时期。3、 政府致力于把西海岸打造成在最适合人类居住的低密度高档次的住宅区，面向旅游度假和养老休闲，同时具备城市商务和城市旅游功能。4、 项目地块所在区域的战略定位很高，随着城市配套设施的完善，西海岸所拥有的海景资源会令本区域地块价值得到极大提升，因此项目地块具备极大的开发价值。7.3 初步建议通过项目地块现场考察，结合我司在海南市场多年的经验，我司初步认为本项目开发可以从以下三个方向入手。一、 建议方向一：城市运营通过本项目的开发提升海口西海岸的城市运营的质量，通过西海岸的城市规划发展为本项目开发提供支撑点和市场空间，以期达到本项目开发和海口城市运营相互补充，为海口城市运营锦上添花。城市运营首先是城市的战略定位，研究城市的战略定位研究和城市发展的策略设计的最终结果是政府的远景规划蓝图，是指导开发企业进行城市开发建设的指导思想；而要实现政府的远景规划，则需要政府和开发企业通力合作，做好城市规划与建筑设计及城市形象包装与推广。所以决定了开发企业要从城市运营的高度来开发建设大宗项目地块，最大限度地挖掘了土地的利用价值。海南是一个具有丰富旅游资源的省份，海口和三亚两个城市均在从城市规划、支柱产业和岛外推介等方面进行积极的思考和实践。海口市正在推行“第二居住地”的构想，在诸如医疗、教育和其它产业等配套服务上考虑得更为综合，这将会吸引岛外度假、观光、养老的客源在海口居住。在城市发展的策略设计上，政府规避了原惯用的从里到外、“摊大饼式”开发的思路，而是在规划上采取一种带状组团式的模式，然后各个区域进行功能分区。建议项目地块在“城市运营”指导思想下，通过规模化分阶段开发建设、产品的创新，以高品质开发为起点，以大社区和大配套为价值点，让人们认识西海岸居住价值与升值潜力，使项目地块成为一个理想的生活和工作的社区，真正实现西海岸成为“第二居住地”。二、 建议方向二：旅游地产在旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产及旅游住宅地产等类型中，凡与旅游相关联的复合地产的土地利用价值最高。如深圳华侨城集团就是复制他们在深圳开发旅游地产的成功经验，在北京、上海、成都拿下大规模用地，其中三分之一土地用于开发旅游景点地产，其余皆作为与旅游相关联的基础设施及其房地产用地，这不仅为当地政府所支持，也可使企业规模利润得到了极速扩张。要最大限度地开发土地价值，按照政府对海口市“第二居住地”的定位及海南所拥有的旅游资源，位于海口西海岸的项目地块开发与旅游区相关联的各类住宅建筑如休闲别墅、产权酒店等是最适宜不过。仅仅几年间，三亚湾已经全部被高档楼盘或酒店布满，成为三亚名副其实的“黄金海岸”，而西海岸的开发仍处于起步阶段。依据三亚湾的旅游地产开发的成功经验，西海岸的滨海大道已通车多年，紧连主城区这一系列有利条件使我们有理由相信项目地块的旅游地产在西海岸这片热土上将会开花结果。除了项目拥有一线海景外，项目周边还有一个今后将盘活的热带海洋主题公园，可谓旅游资源丰富，建议项目地块以旅游为核心进行开发建设，真正打造出滨海城市的特色，由此建立起来的城市商务、城市金融、城市旅游、城市艺术形象也最具代表性。三、 建议方向三：个性化产品服务地产定制，与传统的开发商先拿地后建房的开发模式最大的不同是，它遵循客户需求在先的原则，开发商根据客户的个性需求，通过专业的定制流程，为其进行项目论证、寻找土地、申请报批、个性化设计和建造，最终实现客户的住宅、办公、城建等个性化需求。目前国内真正实现地产订制的企业极少，属卖方市场，但是从消费者角度来看，许多有一定经济实力的组织和个人越来越不满足于国内建筑市场千篇一律的建筑模式，更加寻求个性的飞扬和个人价值的体现，希望尽可能多的体现出主人自己的精神诉求和性格特征，对于订制一个与众不同的住宅的需求是很强烈的，而现有的产品都是由开发商单方面完成的，他们只有选择的余地，而没有参与的权利，这一系列因素从而也使这一市场更加具有美好的前景。目前房地产开发公司的普遍操作模式，是从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，我们认为，随着中国新经济阶层的崛起，这种地产界的模式已渐趋落后，从开发商方面来看，全部流程由一家开发商完成，从最初筹划到最后全部完成，开发周期长，占用资金极多，如果任何一个环节出现问题，或者恰逢经济周期的低谷，都会造成资金运转不灵，开发商很容易遭受致命打击；而订制式地产则可避免这方面的缺限。位于海口西海岸的项目地块，开发建设与旅游相关联的住宅建筑，也是打造顶级豪宅的区域，具备做订制式地产的得天独厚的条件，不仅可扩大市场的消费群体，由岛外客户延伸至海外客户，也能引导人们改变传统居住、办公、生活观念和方式，建造更好的符合个人、单位、城市等个性需求的绿色、可持续性建筑。建议项目地块在开发顶级产品时完全可考虑这一国内新兴的地产开发模式订制式地产