烟台市物业服务收费管理暂行办法.doc

烟台市物业服务收费管理暂行办法 第一条为规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理服务业的健康发展，根据中华人民共和国价格法、物业管理条例和国家计委、建设部物业服务收费管理办法等有关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于已取得合法经营资格的物业管理企业向本市住宅小区、别墅、非住宅房屋等提供社会化、专业化物业服务的收费行为。 第三条本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业接受开发建设单位或业主委托,对约定范围内的房屋及其配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等及为业主提供代办性服务、特约性服务所收取的费用。 第四条烟台市政府价格主管部门是本市物业服务收费管理的主管部门，依法制定全市物业服务收费管理办法，对物业服务收费行为实施管理、协调、监督、指导，并对市属及外地驻烟的物业管理企业在芝罘区范围内实施物业服务收费行为进行管理和监督。 各县市区政府价格主管部门是本辖区范围内物业服务收费的管理部门，负责属地范围内物业管理企业物业服务收费行为的管理和监督。各级政府价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业服务收费的监督和指导。 第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点确定。 第六条物业服务收费，根据管理服务的性质、特点等情况，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。 普通住宅小区公共性物业服务收费，实行政府指导价； 高级公寓、别墅区和非住宅房屋公共性物业服务收费，实行市场调节价； 为业主个别需要提供代办性服务、特约性服务的收费实行市场调节价（除政府价格主管部门另有规定外）； 物业服务范围内的停车场收费，实行政府定价。 第七条实行政府指导价的普通住宅小区公共性物业服务收费，实行分等级定价办法。物业服务等级根据物业管理企业为业主提供的管理服务项目、管理服务质量、管理服务水平等因素，实行百分制评定。 已成立业主委员会的住宅小区，公共性物业服务等级，由业主委员会与物业管理企业进行自评，经业主大会通过后，报物业管理行政主管部门和政府价格主管部门，由物业管理行政主管部门会同政府价格主管部门审定。公共性物业服务等级审定后，业主委员会与物业管理企业根据公共性物业服务等级对应的基准价格和浮动幅度，确定具体收费标准，再按申报、审批程序，报政府价格主管部门和物业管理行政主管部门，由政府价格主管部门会同物业管理行政主管部门确认。 未成立业主委员会的住宅小区，公共性物业服务等级，由物业管理行政主管部门会同政府价格主管部门组织业主代表和物业管理企业审定。公共性物业服务等级审定后，具体收费标准由业主与物业管理企业根据公共性物业服务等级对应的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定，并报政府价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。 第八条新开发的商品房在租售时，物业管理企业或开发商可与业主通过合同约定管理期限内的物业服务内容和收费标准，并报当地政府价格主管部门备案。合同管理期限届满时，按本办法第七条办理。 第九条普通住宅小区公共性物业服务等级，遵循按质论价、优质优价的原则评定，每两年考评一次。公共性物业服务等级评定后，按第七条的规定重新确认或备案新的收费标准。考评不足60分（不含60分）的，限期一个月内整顿，整顿后，仍达不到等级标准的，不得收取物业服务费。 第十条普通住宅小区公共性物业服务各等级的基准价格和浮动幅度，由市政府价格主管部门在综合考虑物业服务的社会平均成本的基础上确定，并向社会公布。 第十一条普通住宅小区公共性物业服务等级和收费标准的申报、审批程序：物业管理企业应在实施收费前1个月向物业管理行政主管部门申报物业服务等级。对申报资料齐全的，物业管理行政主管部门自收到申报材料之日起，会同政府价格主管部门在15个工作日内审定公共性物业服务等级。 物业管理企业的公共性物业服务等级评定后，应向政府价格主管部门申报收费标准。对申报资料齐全的，政府价格主管部门自收到申报材料之日起，会同物业管理主管部门在15个工作日内确认收费标准。烟台市物价局、房产管理局关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知(烟价20043号)各县市区物价局、房产管理局，市直有关部门，各物业管理企业：根据烟台市物业服务收费管理暂行办法的规定，结合我市的实际情况，现将普通住宅小区物业服务收费标准及有关事宜通知如下：一、普通住宅小区公共性物业服务费收费标准，依据烟台市物业服务收费管理暂行办法规定的原则，确定了甲、乙、丙、丁个物业服务等级及相应收费标准（见附件一）。二、高层住宅电梯运行费（含日常维护费、管理费），在保证电梯正常运行的前提下，按建筑面积每月每平方米0.3元收取。住宅楼的电梯起始层住户，不承担电梯运行费。三、停车服务收费，实行开放式管理的小区的停车收费标准，按烟台市物价局、财政局、公安局关于调整我市停车场收费的通知（烟价1999126号）规定执行；实行封闭式管理的小区停车场收费标准见附件二。未经批准不得收取停车费。以上规定自年月日起执行，原烟台市物价局、房产管理局关于下达普通住宅小区物业管理收费试行标准的通知（烟价199888号）同时废止。烟台市物价局、烟台市房产管理局二OO四年一月五日烟台市普通住宅小区公共性物业服务等级及收费标准表服务等级评分标准基准价格浮动幅度 (满分100分) (元/月*建筑平方米)甲 90分以上 1.00上浮不超过20%,下浮不限乙 80分至89分 0.70上浮不超过20%,下浮不限丙 70分至79分 0.40上浮不超过20%,下浮不限丁 60分至69分 0.15上浮不超过20%,下浮不限2、烟台市住宅小区（封闭式）专用停车场停车收费标准类别车型小区内住户停车（元/辆.月）非小区内住户停车（元/辆.次）白天/夜间室外大型汽车小型汽车摩托车8050102/61/30.2/1室内小型汽车摩托车80152/60.4/2备注：1此标准为全市最高收费标准，各物业管理企业可根据实际情况适当下浮，下浮幅度不限。2白天为7时至19时，夜间为19时至次日7时。3进入小区执行公务抢修检修救护等特种车辆不得收费。4业主的搬家车、送货车、送客车临时停车在半小时内的车辆不得收费，临时停车超过半小时的，按非住宅小区住户停车收费标准计次收费。5租用车位的受费标准由物业公司与业主协商。住宅小区（封闭式）专用停车场停车收费标准：烟台市物价局、房产管理局关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知（烟价20043号）规定：1.小区内住户室外停车不固定车位的，大型汽车为80元/每辆每月，小型汽车为50元/每辆每月。2. 小区内住户室内停车不固定车位的，小型汽车为80元/每辆每月。此标准为全市最高收费标准，各物业管理企业可根据实际情况适当下浮，下浮幅度不限。租用车位的收费标准由物业公司与业主协商确定。二、已着手制定新的物业服务收费管理办法，规范我市物业服务收费行为，维护业主的合法权益。我市现行的烟台市物业服务收费管理暂行办法是根据物业管理条例和国家计委、建设部物业服务收费管理办法等有关规定，于2004年出台执行的，2009年山东省物业管理条例发布后，省物价局、省住房建设厅开始重新研究山东省物业服务收费管理办法（目前处在征求意见，酝酿修改阶段），我市也把修改完善烟台市物业服务收费管理办法作为一项重要工作。2009年5月1日山东省物业管理条例实施后，我们即开始着手物业服务收费管理办法的调研和起草工作，2009年底形成了办法的征求意见稿。2009年底征求稿形成后，2010年多次与市住房和城乡建设局进行沟通，对办法进行了多次修改,并在此基础上,召开了部分物业服务企业负责人参加的座谈会，形成了办法讨论稿。山东省物业服务收费管理办法拟于2011年出台，新修改的办法，按照山东省物业管理条例的规定，对停车收费（包括租用车位等）行为进行了具体的规定，为保证我市制定的物业服务收费管理办法符合省的政策规定的要求，待省“办法”正式出台后，公布执行我市新的烟台市物业服务收费管理办法。据烟台市物价局工作人员讲，烟台市2004年出台的普通住宅小区物业服务收费标准规定的住宅小区(封闭式)专用停车场停车收费标准为：室外，大型汽车每月费用80元，小型汽车每月50元，室内，小型汽车80元。并且该收费标准明确指出，此标准为全市最高收费标准，物业公司可以根据实际情况适当下浮，下浮幅度不限。但是，上述规定只针对流动车位，像小区固定车位费用收取，需要物业和业主双方协商，最终合同约定。矛盾业主物业都有无奈相关规定要求，车位费由物业和业主进行协商，但问题的关键在于市区很多小区并没有业主委员会，或者有的业主委员会也是由物业任命，并不能真正代表业主的利益。单个业主由于平时工作繁忙等原因很少能够联合。最后开发商或者物业将通知、协议公布之后，业主不能够及时提出自己的意见，过了公示期之后，收费标准就以开发商或物业要求为准。物业公司对于部分业主的抗议也很无奈，当初按照开发商定的收费标准，已经向业主公示，并且业主公约和业主车位租赁协议等也明确写明，物业公司尽到了自己的职责。律师观点停车费应按合同收取对此，山东平和律师事务所的王洪刚律师认为，停车费标准最好在符合物价局规定的情况下，由业主委员会跟小区物业管理部门协商拟定，小区物业收取停车费应按业主与物业签订的合同执行。如果合同中没有相关协议，小区物业在制定停车费时，应同业主商议，业主同意后方可执行。小区车辆交足停车费后，物业公司应该按照管理规定保护业主利益，如果出现受损、被盗等问题，业主可以根据签订的协议维护自己的合法权益。但是，小区业主不租车位，物业公司就不让车辆进入