房地产设计阶段的成本优化管控与标杆企业经验借鉴.doc

房地产设计阶段的成本优化管控与标杆企业经验借鉴 主办单位：汇越顾问公司 时间：2014年5月24日25日 培训地点：北京 培训前言 房地产项目设计阶段是项目成本控制的关键与重点。房地产规划设计环节的成本控制是实现“事前控制”的关键，在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有“一锤定音”的地位和作用。方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段,对整个项目成本的影响可达75%左右，对建设投资与建设工期有直接的影响作用。为了有效地控制项目成本，就必须将成本控制的重点放在设计阶段，提高设计质量，降低项目成本。 本课程通过理论引导、实战经验总结和案例分享，重点讲解标杆地产在设计各阶段对成本的管理思路、方法和手段，详细讲解建筑、结构各专业成本控制在技术上所必须关注的各个关键点，最后通过众多翔实的工程成本案例，来论证实际操作中的问题和难点。 课程收益 学习标杆企业设计阶段成本管理的思维、内容、及原则； 学习标杆企业设计阶段实现成本效益最大化的方法、工具； 学习标杆企业设计阶段成本管理实施细则以及标准模块； 学习标杆企业设计阶段成本优化管控方式。 讲师介绍汇越公司特聘高级讲师。国家一级注册建筑师，从事建筑设计10年，设计管理10年，同时拥有甲乙双方的双重实战经验。曾任标杆企业设计研发经理、设计总监、项目总经理等职务，主管从拿地之前的市场分析，经济模型研究，成本控制，到方案设计、扩初设计、施工图设计；其先后负责了多个知名楼盘的设计管理工作。操盘产品形态包括：高层电梯住宅、花园洋房、高端别墅、五星级酒店、甲级写字楼、大商业、城市综合体等，而且地域跨越众多城市，对中国房地产市场和中国房地产设计管理有深刻的认识和精深的实战经验。 邀请对象 房地产公司的决策层管理人员（董事长、总经理、副总等）； 房地产公司中高层人员（项目总经理、产品研发中心总经理、设计总监、策划总监、总工等）； 房地产公司设计部、工程部、策划部、成本部、造价部等骨干人员； 各建筑规划和设计单位总建筑师、总设计师、总工程师和建筑规划设计工程技术人员。 课程大纲主题一：理念篇标杆企业项目设计在战略上控制成本的方法。标杆企业项目设计在战术上控制成本的方法。一、标杆企业对成本的定义二、标杆企业成本管理的宗旨三、标杆企业项目成本管理的范围四、标杆企业提倡的全过程的成本管理理念 成本管理贯穿房地产开发全过程，从目标成本到结算成本之间的动态成本管理尤为重要； 规划设计部介入事前、事中、事后的成本决策； 规划设计部是成本控制的牵头和重要决策部门。五、价值工程在设计成本管理的应用（1）推行价值工程管理，提升局部或楼盘的性价比（2）产品面积组合、户型面积组合、地面及地下停车方式和车位数量等若干技术经济比较应用六、项目成本管理思维1、标杆企业管理思维：管理模式基本架构2、标杆企业项目成本管理工作内容3、标杆企业目标成本管理的两大原则4、目标成本的修订条件5、标杆企业动态成本管理6、无效成本七、项目成本管理定位1、项目成本管理的要求2、内控管理-“风险防范”3、项目成本管理的目标主题二：方法论篇一、标杆企业实现成本效益最大化的一些方法1、采取传统工序前置2、采用工序并联作业3、采取规模复制模式4、重视长期性工作二、作业过程的管理1、成本效果曲线2、作业过程的管理方法三、设计阶段的成本管理-用好两大工具1、指标控制和成本配置结构指标、地下室方案、窗地比、景观软硬景比例、平面周长、体型系数的控制外立面设计根据客户的敏感点进行设计；门窗需单独进行详细的设计，以控制造价和成本；地下车库作为专题设计重点研究，控制成本；案例：重庆某标杆企业地下车库控制成本方法和案例；案例：某标杆企业外立面成本控制和优化2、采购策划四、标杆企业成本控制的管理因素1、提高全员成本意识 部门间密切协作 各专业工程师尽职尽责2、加强市场与客户意识 加强对市场的了解，把握房地产市场的发展方向。 了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。3、加强对设计公司的管理与协调 做好设计招标 做好合同管理 实行中期沟通、监督 落实奖惩措施4、建立管理程序与制度 完善甲方设计标准 坚持全程优化设计 专家会议评审制度 内部审核制度化五、标杆企业实现成本效益最大化的一些途径1、加强设计管理部门的市场意识和策划能力2、严格执行成果标准 3、减少人为增加的工作复杂度4、优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置5、提高决策效率6、选择优秀的设计服务商7、加强合作伙伴管理8、输入条件多一些约束和意识,少一些随意9、计划执行力，随时拉警报10、标准化与创新，循环式上升11、加强设计管理人员的专业水平和职业素养主题三：实战篇一、标杆企业成本管理实施细则以及标准模块1、土地投资论证阶段 完成土地投资论证阶段项目目标成本（土地版）；2、项目启动阶段 完成项目目标成本（启动版）3、方案设计阶段 完成项目目标成本（方案版）4、初步设计阶段 完成项目目标成本（执行版）如无初步设计，需在招标图纸完成后30个工作日内完成项目目标成本（执行版）5、工程实施阶段 项目目标成本（执行版）编制完成后15个工作日内，由项目成本经理负责，组织项目团队成员及其他相关人员，参照集团合约规划体系对目标成本进行分解，形成项目目标成本分解及合约规划6、项目竣工成本确认 项目成本经理汇总形成项目竣工成本7、项目竣工结算 形成项目成本总结和分析，并输入成本系统二、详细讲解标杆企业的6个成本模板主题四：标杆企业在规划设计阶段的成本管理一、某标杆企业对规划设计的认识二、某标杆企业对规划设计阶段的成本管理的理解三、规划设计阶段成本管理的内容1、规划设计直接成本2、产品建造成本3、企业品牌建设成本4、企业运营能力成本四、标杆企业在总平规划设计阶段的成本控制用足容积率建筑密度（图示说明）（北京唐宁ONE案例，天津项目案例）用足规划法规的边界（三个案例）案例：标杆企业.西城天街 北城天街购物广场不平衡使用容积率案例A-成都郫县项目用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量的案例类联排洋房案例：成都郫县新城（弗莱明戈）五、方案设计阶段的成本优化管理和价值再造方法六、初步设计阶段标杆企业的成本优化和价值再造方法七、施工图阶段结构成本优化的关键细节1、结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化 结构型式的确定 桩基型式的确定2、结构计算数据的审核关 注 事 项1、成本优化与设计合理周期的确定2、结构含钢量限额 八、材料设备选用的成本优化九、设计变更的控制十、景观工程的成本控制十一、标杆企业精装房、售楼部样板房设计的成本控制 案例：成都标杆企业世纪城全项目成本控制案例案例：重庆标杆企业睿城全项目成本控制案例：成都标杆企业时代天街全项目成本控制 报名程序（