恒大IPO搁浅启示录.doc

上市了吗？还想上吗？-恒大IPO搁浅启示录 如果说2008年是中国经济最困难的一年，很难说不是房地产上市公司最困难的年份之一。股市低迷，拥有大规模土地储备、巨大资金需求的地产公司逐渐被投资者排斥。那么应该怎样为企业融得资金呢？上市？信贷？私募？一 地产企业08年融资困局资本市场对房地产企业的突然转变，使开发商同时面临资金短缺和土地过度储备引发的倒逼机制，而在国内物价上涨的压力下，政府又将继续实行从紧货币政策，因此房地产行业承受的资金压力确实不小，将进入融资艰难期。 第一、国土资源部39号令影响2007年10月9日，国土资源部发布39号令明确规定：通过招牌挂方式取得国有建设用地的受让人，依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。使开发商无法通过少量资金撬动大片土地。直接限制开发商土地储备。第二、政策打击屯地2008年1月7日，国务院办厅下发国务院关于促进节约集约用地的通知，明确土地闲置满两年，无偿收回；土地闲置满一年，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费用。这使拥有大量储备土地的开发商面临巨大的资金压力。第三、信贷紧缩2007年9月27日，银监会发表布关于加强商业性房地产信贷管理的通知（359号）命令银行加强信贷管理，禁止对查实具有囤地和囤房行为的房地产开发企业发放贷款。而银行贷款是房地产开发的主要资金来源，贷款紧缩极大限制房地产开发商资金流量。二恒大上市启示录恒大地产集团作为中国具领导地位的大型住宅物业开发商，从2006年的土地储备不足600多万平方米增加至现在的4580多万平方米，共有78个发展项目，今年计划推出36个项目。而现在恒大的现金及现金等值物只有11.53亿元，存在一定的资金缺口，所以上市是其必选之路。1.恒大筹备上市路线图2006年11月，恒大集团筹备上市，举债拿地，当时美林、德意志银行、淡马锡三大国际战略投资者，筹集资金总额4亿美元援手恒大。 2006年11月筹备上市 2007年8月，恒大集团以25.3亿元摘得重庆渝中区和九龙坡区的两幅黄金地块，成交价高出底价16亿元；以41亿元拿得广州天河员村绢麻厂地块，恒大成为内地“第二地主”土地储备近5000万平方米。 2007年大量储备土地 3月13日，恒大地产正式启动了大规模的全球路演并公开招股。2008年3月13日，公开招股由于市场反应欠佳，18日，恒大地产被迫宣布将招股截止日期由原定的18日中午延长至19日中午，并以招股价下限3.5港元定价，试图挽回投资者的信任。2008-3-19，最低下限价招股2008年3月20日，IPO搁浅3月20日，恒大此前高涨的上市热情与香港恒生指数同时下跌，晚上7时，恒大地产宣布中止上市计划。2.恒大IPO搁浅两大罪魁如果市场一直维持着2007年10月之前的牛市，许家印可能一跃成为首富，机构投资者也会获利颇丰。但是，恒大地产却在最后一步遭遇市场动荡、泡沫破裂，既可以说是运气不好，也可以说是为一场赌博付出的代价。（1）宏观调控挫伤投资者预期影响2008年国内股市走向的主要因素有宏观调控、美元贬值与人民币汇率、海外股市走势、奥运会。其中，奥运可能导致投资者的心理预期出现改变，从而引起股市振荡。这一切预期均影响着国内投资者的信心。（2）国际资本市场风声鹤唳美国次贷危机后，房地产市场价格和成交量大幅萎缩，大量房屋空置。影响国际市场对房地产股票估值。加之宏观政策影响对投资者预期的影响，使房地产企业海外筹资失败。3.恒大IPO搁浅的应对策略 策略一：转道私募自3月20日宣布延迟香港上市后，恒大集团主席许家印就一直在欧美等地进行考察及进行新的融资努力。现已决定向战略投资者进行股权融资。德意志银行、美林公司及新加坡淡马锡控股正与恒大洽谈，恒大计划再度向三战略投资者出售股份，售价将比2006年恒大引入这三家基础投资者时的要低。策略二：择机上市日益收紧的银行信贷以及销售放缓，令他们对资金的渴求前所未有。因此一待市况稳定，恒大的赴港上市计划仍然予以开展。4.恒大上市搁浅启示股市大跌和楼市的调整，直接宣告了房地产上市公司融资-高价买地-推动房价-再融资这一走在钢丝绳上的游戏终结。启示一：.颠覆“土地为王”理论市场乐观的时候，投资者会看公司的土地储备。因为投资者关心的是地产公司的盈利能力，市场好的情况下，土地储备越多，则代表盈利能力越强。而如今市场成交量萎缩，价格下降后，拥有大规模土地储备、巨大资金需求的地产公司逐渐被投资者排斥。因此恒大“地主”称誉没有给它加上成功砝码，反而使得其资金链极其紧张。说明如今地产企业仅有土地储备并不能受到资本市场的青睐，并不是土地储备越多的企业就越有投资价值。启示二：选择并抓住合适的时机SOHO去年成功IPO，是抓住了上市好时机。恒大上市，大环境给了它很多限制，时机不对也是其被搁浅的原因之一。二 08年融资困局破解攻略 1. 上市需谨慎在2008年现金决胜的年份，在香港资本市场情况不好的情况下，在政府打击囤地的政策下，建议开发企业在认清形势的情况下逢时冷静地进行IPO计划。2. 信贷不可期今年我国政府主要解决的是通货膨胀问题，信贷政策暂时不会放松。房地产企业要想靠放松信贷来挽救自己恐怕不太可能。3.私募可关注在上市要冷静，信贷不可期的情况下，房产公司应该如何筹备资金呢？恒大的私募也许值得借鉴。4.快速滚动开发，自身造血是关键利润最大化与现金流量是房地产开发企业的“鱼和熊掌”，在当前的市场环境下，“现金流”是开发商的第一选择。金地2007年快速滚动开发带来了公司全年营业收入与利润高增长，实现全年营业收入 748,748.0万元，同比增长110.10;实现净利润96,496.98万元,同比增幅140.92。 链接：以前房产开发商缺的是土地使用权，现在急的是开发这些地的资金。当前国内几乎所有的房地产开发企业都面临不同程度的资金缺口。所以对于房企来说“上市已箭在弦上，不得不发”，恒大的身后还有龙湖、卓越、星河湾、棕榈泉、恒盛、方圆、花样年华集团等20-30家内地房企对赴港上市都跃跃欲试。但现在都纷纷调整上市时间表。其