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海南房地产结构优化孰轻孰重中国海南时间：2008-01-25 10:35:53 来源：海南日报 【字体：大 中 小】 一般而言，一座酒店8年至12年的税收就超过了同等规模住宅房地产项目70年的税收总额。 一些房地产前沿的思考者认为，目前海南以中低价位的普通商品房为主的房地产业需要理性对待，它对海南长远发展的贡献值得认真探寻。去年海南房地产外销红火的同时却埋藏着人口压力增大的社会隐忧。 有专家认为：海南不需要走人口密集型、城市摊大饼的发展模式。对照国际上一些岛屿型国家的发展之路，海南的总人口规模不宜超过1200万人。 从岛屿两头重镇的海口、三亚，到东线的文昌、琼海、陵水，再到中部的保亭、五指山等地，海南房地产有迅速蔓延扩大之势。对于海南新一轮的房地产开发热潮，许多人抱以欣喜的态度。但也有一些人士抱以谨慎的乐观，对目前一般性住宅比例过重感到忧虑。他们认为，从海南的长远利益考虑，应优化海南房地产结构，降低一般性住宅开发比例，提高旅游地产的开发比例。 旅游地产与住宅地产反差大 对于旅游地产与一般性住宅地产的贡献差距，三亚市常务副市长严之尧曾算过一笔明细账：三亚亚龙湾某五星级酒店的从业人员平均占用的住房是10平方米，每个工作人员年平均产生的GDP是50万元人民币，所交纳的税费是5.2万元。而移居消费类的住宅房地产对当地经济社会的贡献率差之甚远。如三亚某移居类的小区，人均住房是40平方米，年人均消费不足10000元，所交纳的税费是600元人民币，每年所消费的公共产品是4000元5000元人民币，形成的公共财政负担是3400元4400元/年。 省建设厅住宅与物业管理处处长陈武介绍，一般而言，一座酒店8年至12年的税收就超过了同等规模住宅房地产项目70年的税收总额。他认为，旅游房地产和移居消费类的房地产对海南经济社会发展的贡献存在着显著的差异。 自2000年以来，海口、三亚的房地产业快速发展。由于海南自然资源特殊加上生态环境气候优越，从岛外前来海南购房居住、旅游度假和投资置业的人士日益增长。在一批房地产企业成功的示范作用之下，海南各市县从沿海城市到中部山区县城大兴土木。去年，全省房地产销售面积突破450万平方米，房地产相关税收收入已达到全省地方财政收入的46%。 尽管房地产业的发展成绩喜人，并改善了海南的城市形象，但一些房地产前沿的思考者认为，目前以中低价位的中小户型普通商品房为主的房地产业需要理性对待，它对海南长远发展的贡献值得认真探寻。海南房地产外销红火的同时却埋藏着人口压力增大的社会隐忧。对岛外居民到海南购房、置业和定居要一分为二看待，在看到外来人口居住促进经济短期繁荣的同时，也要看到其对海南经济长远发展的负担。 海南不宜走人口密集型之路 为了统筹城乡协调发展，海南省在全国率先编制了海南社会主义新农村建设总体规划。在专家评审会上，来自建设部、农业部以及规划设计界的学者、专家们反复提醒，海南近几年的人口增长明显过快，海南的资源稀缺，应尽量将有限的资源用于短期居住的流动人口。 建设部村镇建设办公室主任李兵弟认为，海南不需要走人口密集型、城市摊大饼的发展模式。对照国际上一些岛屿型国家的发展之路，海南的总人口规模不宜超过1200万人。中国城市规划设计研究院院长李晓江建议，海南是个非常独特的地方，它的独特性和战略性是我们国家任何一个地方都不能比拟的。海南人口不多，海南资源的消费不仅仅是本地人口，它是全国人民、全世界人民需要游览的地方。海南的价值与一般地方不一样。海南岛的人口应进行适度控制，让人均资源占有量尽可能的高，让外省的旅游人口来共享消费。 海南属于典型的岛屿经济，区域的极限性较大，生态环境相对比较脆弱，对人口的承载能力有比较严格的要求。此外，海南经济总量比较小，公共财政无力支撑众多人口的公共产品支出。 据了解，1988年2000年，海南城镇化率提高了5.7个百分点，年均增长0.44个百分点。2001年2006年，城镇化率增长了12.7个百分点，年均增长2.12个百分点，是1988年2000年均增长率的4.8倍。2000年以来，海南省城镇化正在加速。严之尧说，这种城镇化进程是由生产类产业发展带动的还是移居消费类带动的，要进行深度分析。如果是生产类产业发展带动的，其发展将是健康的、持续的；如果是移居消费类带动的，将可能是昙花一现。 坚持高端旅游地产方向 海南独特的地缘优势决定了海南房地产市场未来潜力巨大。省建设厅有关负责人介绍，国际知名的热带滨海旅游度假城市和度假区的住宅，无不以少而精的高端定位，这值得海南借鉴。 程武等人认为，高端旅游房地产对高素质、高收入阶层有较大的吸引力。进来的人数量不多，占用自然资源和公共产品相对减少，而消费力却要大得多。发展高端商品房吸纳高素质、高收入阶层，有利于改善海南的人口素质结构。此外，高端商品房还能对城市景观起到较大的正面影响，可提高城市的档次。 据统计，中国超过百万美元的家庭数量已居全球第五、亚洲第一。海南高端房地产的定位