保障房国内文献综述.pdf

保障房是与商品住房相对应的具有政策保障 性的住房 是我国社会保障体系和住房制度改革的 重要内容 当前我国保障房包括廉租房 经济适用 住房 下称经适房 公共租赁住房 下称公租房 限价房和棚区改造房等 2006年以前国内以经适房 建设为主 之后开始了廉租房的建设 直到2010年 住房和城乡建设部发布了 国家发布加快发展公共 租赁住房的指导意见 后 公租房才成为 十二五 期间住房保障的重要内容 为了给保障房建设 保 驾护航 各级政府部门已经制定并且正在继续完 善相关的法律法规 现有文献主要对廉租房 经适 房和公租房这三类保障房的供给对象 作用 融资 建设和管理等方面进行了大量研究 本文对相关研 究成果进行分类归纳和整理 以便相关人士和部门 可系统地考量我国住房保障问题 一 保障房的规范研究 一 保障房的供给和补贴方式 在住房保障的补贴方式上 主要有主张货币补 贴和实物补贴的两种观点 主张采取实物补贴的 有 赵路兴等 1 认为由于经适房的保障性质 决定了 经适房是市场商品房的补充 供应范围和规模要以 不干扰市场的正常运行为原则 经适房的保障面应 控制在20 左右 而主张采取货币补贴的主要有 董藩 2 认为货币补贴比实物补贴更高效 更公平 主 张发挥市场机制作用 取消实物形式的补贴 中央 党校周为民 3 教授认为真正可以帮助住房弱势群体 的有效做法不是建保障房 而是用房屋券的方式 直接给中低收入家庭发放房屋补贴 根据2007年11月19日建设部等七部门施行 的 经济适用住房管理办法 经适房可以在商品住 房小区中配套建设 也可以独立选址建设 另外 距 城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企 业 可利用单位自用土地进行集资合作建房 单位 集资合作建房也是经适房的组成部分 2007年12 月1日建设部等九部门施行的 廉租住房保障办 法 规定 廉租房的保障主要通过发放租赁补贴 增 强困难家庭承租住房的能力 廉租房紧缺的城市 应当通过新建和收购等方式 增加廉租房的房源 2012年7月15日住建部施行的 公共租赁住房管 理办法 规定 公租房通过新建 改建 收购 长期租 赁等多种方式筹集 可以由政府投资 也可以由政 府提供政策支持 社会力量投资 二 保障房的国际借鉴 为寻求我国住房保障事业的顺利开展 不少学 者对国内外住房保障进行了对比借鉴研究 周阳敏 4 通过借鉴新加波 日本 美国的保障房建设管理的 成功经验 结合我国特点 从包容性社会治理和增 长的视角 提出了中国保障房建设必须构建政府引 导 民间监督 公私合建 民营管理的模式 高阳 5 通 过对英 法 德 美 日等国家住房保障制度的研究 保障房国内文献综述 蒋苏健 浙江广厦建设职业技术学院 浙江 东阳322100 摘要 从规范研究和实证研究的角度对我国廉租房 经济适用房和公共租赁房等保障房的相关研究文献及成果 进行了归纳和整理 当前各地公租房建设偏少 应加大其建设力度 另外 在保障房建设运营模式上 政府应推广采用 绿色低碳模式 关键词 保障房 规范研究 实证研究 综述 中图分类号 C913 7文献标识码 A文章编号 1671 3699 2013 04 0047 05 DOI 10 3969 j issn 1671 3699 2013 04 013 收稿日期 2013 05 22 作者简介 蒋苏健 1974 男 安徽池州人 浙江广厦建设职业技术学院讲师 硕士 中国注册房地产估价师 土地估价师 咨询工程师 研究 方向为房地产经济理论 陈宇骏 等 旅游专业实践基地运营平台机制创新研究第5期 金华职业技术学院学报 第13卷第4期 2013年8月 Vol 13 No 4 Aug 2013 47 金华职业技术学院学报2 0 1 3年 提出完善北京市中低收入家庭住房保障制度的建 议 政策上要明确 管理要规范统一 规划布局要合 理 聂曙光等 6 在研究了各国住房保障制度之后 认 为 一是要尽快建立完善的住房保障法律体系 二 是健全以政府为主体的住房保障体系 三是构建多 层次的住房保障体系 周建军等 7 认为 除了相应的 住房保障法规 政府要引导扶持以及住房保障要有 层次性外 还需积极发展住房融资渠道 完善其他 配套保障制度以及适度放开市场并完善中低价房 市场 三 保障房的资金来源 当前 廉租房建设的资金主要来源于 年度财 政预算安排 提取贷款风险准备金和管理费用后的 住房公积金增值收益余额 土地出让净收益中的安 排 廉租房租金收入 社会捐赠及其他筹集资金 而 对于公租房和经适房的建设 很多地方都是在商品 房中配套建设 政府建设资金的负担相对较小 戴友英 8 建议修订 住房公积金条例 规定 在 优先保证职工提取和个人贷款 留足备付金的前提 下 可将其50 以内的结余资金支持保障房建设 使得该做法有法可依 其实利用公积金贷款支持保 障房建设 可以降低建设成本 也可提高公积金的 利用效率 避免 劫贫济富 韩函 9 从租赁型保障房 的建设情况及困境入手 对其资金来源提出了利用 房产税和房地产信托投资基金 REITs 等方案 从 政府政策和金融创新两方面进行了详细阐述 张玉 梅等 10 分析了债券融资支持保障房建设的可行性 提出增加财政补贴 海外发债 加强市场约束机制 与原有地方投融资平台完全隔离等完善债券融资 以支持保障房建设的建议 住房和城乡建设部政策 研究中心主任秦虹认为 保障性住房资金安排主要 有五个渠道 一是按土地出让总收益的10 支持保 障性住房建设 二是公积金的增值收益 三是中央 财政的转移支付 四是地方的财政资金 五是购房 的收入 指的是经适房和限价商品房的销售 对于 经适房 限价商品房等保障性住房建设 可以考虑 民间资金的投入 四 对各类保障房的态度 尽管 经济适用住房管理办法 明确了经适房 的保障性 但对其是否应纳入保障房体系 有持不 同见解者 成思危 11 提出应将大部分经适房的作为 商品房投入市场 经适房的建设只允许有3 的利 润 这不利于发挥市场对资源配置的基础作用 反 而会延缓住房的商品化及市场化 同时还会使政府 长期背负提供经适房的义务 国家土地管理局科学 技术委员会常务委员刘维新则认为经适房不应纳 入保障房体系 经济学家茅于轼认为经适房既无效 益又不公平 还导致贪污腐化 应赶紧停止 巴曙松 12 认为要消除商品房和保障房之间的交集区域 应 将经适房和限价房排除出保障房的范围 保障房的 整体框架中要以廉租房和公租房作为主旨 以调控 为导向的保障房建设制度应转向民生导向的保障 房建设制度 据中国工业信息网报道 若参照国际 经验 将公租房作为保障中低收入阶层住房需求的 主要形式 公租房应占住房总量的40 以上 不少 学者也认为产权型保障房并非当前所急需 现阶段 需要大力兴建租赁型保障房 而陈淑云 13 则认为住房消费和住房财富分配不 公是国内当前住房问题的关键 提出构建以共有产 权为特征的产权式保障住房制度 政府与购房者可 按照出资比例分享房屋的共有产权 如此可解决住 房消费和住房财富分配不均的问题 但是 她这一 美好的创意可能会因为购房者会在房价下跌时要 求买断剩余产权 而导致政府利益受损 进而出现 其操作上的困难 五 保障房建设的模式 陈高岩 14 认为将BOT Build Operate Transfer 运作模式用在杭州经济租赁房的建设管理上是可 行的 陈一飞等 15 认为面向住宅产业创新的政府采 购保障房建设模式 对于推动我国住宅产业创新和 发展具有重要的理论和现实意义 具体措施为 将 政府采购保障房建设的组织与规划纳入住宅产业 创新系统 加强政府采购对住宅产业创新的导向作 用 加强住宅产业创新的环境建设 高欣等 16 提出将 保障房的产业化建设作为实现住宅产业化的突破 口 探讨组建虚拟产业化集团 实行大规模定制生 产 提供全装修保障房的建设模式 并对该模式的 效益进行分析 给出了推动住宅产业化的建议 六 保障房的对策分析 褚超孚 17 构建了城镇住房保障家庭收入线确定 模型和住房保障量预测模型 对浙江省2004 2008 年的住房保障比例和保障需求量进行了预测 并根 据城镇住房保障水平呈倒U型曲线的发展趋势 设 计了全省城镇住房保障在2004 2020年时段中的 近 中 远三个阶段框架性方案 许卫娟 18 通过引入 房租负担系数 对广州市的住房保障体系作出救济 48 贴租 梯补 互助 自助五级划分 并对各级中亟待解 决的问题或矛盾提出了相应的对策 林若君 19 结合 厦门市社会保障性住房的现有优势和地方特色 从 政策与管理 选址与规划 建筑与建造三个层面探 索了解决厦门保障房规划设计所面临的问题 郭玉坤和杨坤 20 依据住房消费收入比 房价收 入比等指标 采用统计分组与倒推法相结合的方法 来划分识别城镇住房保障对象 得出我国现阶段城 镇住房保障对象应涵盖城镇居民中的最低收入户 低收入户和中下等收入户 保障房覆盖率应为 40 陈健 21 通过引入保障房的因素 对跨期消费模 型进行拓展 发现理论上保障房的最优供给区间 并利用我国2000 2009年的省际面板数据 基于 Hansen面板门槛模型进行分析 认为保障房可以扩 大内需和发挥财富效应 保障房覆盖率的最优区间 下限为9 37 上限为19 22 二 保障房的实证研究 一 保障房的宏观作用 保障房的大规模建设带动着投资和消费 无疑 在保障民生和发展经济上有着显著的宏观效用 李 国珍 22 认为保障房建设的宏观作用主要有 增加住房 有效供给 调整供给结构 有利于缓解住房需求 稳 定房地产市场并促其健康发展 曲晓燕等 23 通过投入 产出模型测算了保障房建设对其上游产业的直接 影响效应和间接影响效应 得出非金属和金属建材 业 运输服务业和能源行业这三类行业的需求增加 最快 并对保障房建设引发的投资布局和投资机会 进行了分析 巴曙松 12 认为 我国大规模启动了保障 性住房建设 从宏观经济角度看 其可以在宏观经 济回落时部分发挥对冲作用 如果全年保障性住房 能实现5000亿元左右的投资规模 就能拉动国内 生产总值约1 3个百分点 此外 在调控商品住宅价 格的同时 加快保障性住房建设可以对冲房地产投 资的下滑 另外 也有人认为经适房不但具有民生 保障作用 也是控制我国房地产过热的一种方式 二 收入标准线的确定 当前各地结合当地实际情况 陆续制定并出台 了三类保障房申请者的收入标准线 1 廉租房申请者的收入标准 1 廉租房申请的 家庭人均月收入标准线 当地城镇低保标准 一定 倍数 例如 2012年东阳市廉租房申请家庭人均月 收入标准线为 东阳市城镇居民低保标准 2 5 465 2 5 1162 5元 人 月 另外 杭州市城镇廉租住 房保障管理办法 规定 申请家庭人均收入在城市低 保标准两倍以下 因此其廉租房申请的标准线 杭州 市城镇低保标准 2 2 廉租房申请的家庭人均月收 入标准线 当地城镇居民低保标准 国家规定保障 面积 市场平均房租价格 户均人数 例如 2009年 海南省三亚市廉租房申请条件中的家庭人均月收入 标准线为 265元 人 月 60m2 13元 m2 3 55人 484 71元 人 月 2 经济适用房申请者的收入标准 1 经适房申 请的家庭人均月收入标准 廉租房申请的标准 2 例如 2009年海南三亚市经适房申请条件中的家庭 人均月收入线标准线为 484 71元 人 月 2 969 42元 人 月 根据当地经适房的价格换算 其 房价收入比为7 26较合理 2 借鉴房价收入比的 理念 一般认为我国合理的房价收入比为6 8 合 理的经适房价格 家庭年收入 合理的房价收入比 因此 申请经适房的家庭年收入线标准 当地经适 房单价 国家规定保障面积 合理房价收入比 其 中 经适房价格可根据 保本微利 的原则进行定 价 国家规定保障面积为60 m2 合理的房价收入比 取值应偏低为6 例如 根据浙江省长兴县2012年 9月佳境名城项目中的经适房 60 m2 销售的基准 价为2300元 m2 超过部分按照4600元 m2出售 那 么申请70 m2的经适房家庭所需的年收入应达到 2300 60 4600 10 6 30667元 家 年 而长兴 县公布申请该经适房的标准为家庭人均年收入低 于2万 按照三口之家计算的家庭年收入需少于6 万 可见其确定的收入标准线比较宽松 但是其对 应的房价收入比就较低了 3 公共租赁房申请者的收入标准 当前各地公 租房建设相对较少 具体的申请标准也大多只有定 性的描述 没有固定的量化标准 例如 浙江省义乌 市2010年10月制定了 义乌市公共租赁住房管理 办法 规定租赁对象为 具有本市城镇户籍的机关 事业企业职工 临时聘用人员 或者经组织 人事部 门认定的引进人才 2010年12月杭州市公租房 600套首次面向社会 开闸 房源分布于三塘公寓 香槟之约和丁桥联合新苑 租金约13元 m2 月 但家庭人均可支配收入低于上年度城镇居民人均 可支配收入60 的困难家庭 按标准租金核减50 缴交 申请标准线 上年度家庭人均可支配收入 蒋苏健 保障房国内文献综述第4期 49 金华职业技术学院学报2 0 1 3年 90 2009年度的人均可支配收入26864元 90 24177 6元 24 2012年8月杭州市再次推出1800余 套公租房 包括半山田园地块项目 桥联合新苑和 阳光逸城等小区 其申请标准进一步放宽 家庭上 年度人均可支配收入低于47691元 而2011年杭 州市区城镇居民人均可支配收入为33700元 另 外 申请人具有副高级 含 以上职称或硕士及以上 学历的 其申报的经济收入不作为审核条件 三 保障房的分配管理 保障房的分配管理一直以来饱受争议 开宝 马住经适房 倒卖房号 武汉保障房 六连号 以及 房叔 房女 等怪象 这些问题的出现无疑是由 于缺少独立有效的监督机制和监督机构所致 谢 东辉等 25 认为只有建立政府回购的封闭循环模式 才能杜绝利用保障房套利的可能性 让保障房回 归中低收入者 将购售型保障房和租赁性保障房 合并经营 才能使两种保障房得以持续运营 王春 敏 26 认为保障房的分配管理需要借鉴已有的先进 经验 科学合理地形成适合本地区实际情况的管 理模式 管理始终应以政府为主导 以社区为平 台 而且要鼓励社会参与 当前 我国保障房准入和退出实行动态管理 经济适用住房管理办法 界定了其供给对象为城 市低收入住房困难家庭 且限定套型面积和销售价 格 购买经用房不满5年 不得直接上市交易 住满 5年的上市转让经用房 应按照届时同地段普通商 品住房与经用房差价的一定比例向政府交纳土地 收益等相关价款 购房人也可以按照政府所定的标 准向政府交纳土地收益等相关价款后 取得完全产 权 廉租住房保障办法 界定了其供给对象为城市 低收入住房困难家庭 保障方式实行货币补贴和实 物配租等相结合 地方主管部门应根据当地困难家 庭的人口 收入 住房等变化情况 调整租赁住房补 贴额度或实物配租面积 租金 对不再符合规定条 件的 应停止发放租赁补贴 或者由承租人按照合 同约定退回廉租房 公共租赁住房管理办法 界定 了其供给对象 符合规定条件的城镇中等偏下收入 住房困难家庭 新就业无房职工和在城镇稳定就业 的外来务工人员 对登记为轮候对象的申请人 在 轮候期内安排公租房 轮候期一般不超过5年 黄辉玲等 27 认为保障性住房退出制度的实施效 果是低效的 并提出了制度优化的措施 完善保障 性住房 内循环 制度的配套措施 构建不同退出情 况和影响因素下的管理类型 努力营造良好的保障 性住房 内循环 的制度环境 四 保障房建设的不足 中央政府提出 十二五 期间要新建3600万套 保障房 然而当前保障房的建设管理过程中也出现 了在宏观层面和微观层面上都亟待改善的问题 在宏观层面上 周江 28 认为 当前我国保障房滞 后于如医疗 养老等其他社会保障事业的发展 其 主要问题有 政府在住房保障制度中的核心作用未 得到完全发挥 供求矛盾突出 保障资金不足 土地 出让收益不能从根本上形成稳定的资金渠道 相关 法律法规建设滞后 因此要从源头上激励地方政府 调整支出结构以增强地方政府提供保障房的积极 性 巴曙松 12 认为 当前保障房总量目标和结构区域 之间还存在不匹配的地方 保障房的供给结构不合 理 廉租房和公租房的需要量比较大 但实际供给 偏少 静态建设目标和需求动态变化之间不匹配 资金来源和资金使用的期限不匹配 土地指标也是 很大的约束因素 在微观层面上 魏珊等 29 认为当前的问题有 入 住者不是低收入者 低收入者买不起 小户型住房 少 保障面过于狭窄 收入线难以划分 享受机会不 均等 退出机制难以形成 谢东辉等 25 认为我国保障 房房屋设计定位不清 受众人群界定不合理 租赁 性保障房租金设定欠考虑 租赁性保障房长期运营 难以为继 购售型保障房退出机制存在严重漏洞 另外 当前一些地方的保障房建设管理上也存在建 筑质量缺陷 区位远离市区导致职住分离 配套设 施建设滞后以及居民信息档案制度缺失等一些亟 需解决的重要问题 三 结语 当前我国廉租房 经适房和公租房这三类保障 房中 各地的公租房建设显著偏少 应加大其建设 力度 公租房不仅可成为政府的长期稳定财源 也 有助于减少销售型保障房中出现的负面效应 另 外 保障房的建设过程中 政府应采用绿色低碳的 建设运营模式 从而在保障民生的同时 也能引导 和培育绿色低碳建筑业以及促进健康住宅的规模 化发展 期望通过本文的抛砖引玉 引起理论界的 重视以及便于相关部门可系统地审视进而有效地 解决保障房的建设和管理问题 50 The Summarize of Domestic Literatures about Security House JIANG Su jian Zhejiang Guangsha College of Applied Construction Technology Dongyang 322100 China Abstract As viewed from the normative research and empirical study this paper induces and sorts out the literatures about our indemnification apartment which includes low rent housing affortable housing public rental housing and so on At present the public rental housing is less than needed in each area We should increase them effortly In addition the government should promote the use of green and low carbon model in the construction and operation of indemnification apartment Key words indemnification apartment normative research empirical study reviews 参考文献 1 赵路兴 浦湛 夹心层 住房保障问题制度创新 J 城市开发 2003 12 41 43 2 董藩 部分经济适用房出租源于 羞辱效应 EB OL 2009 08 02 2012 11 23 articledetail htm 3 中国房地产报 走在十字路口的经济适用房制度应去何方 EB OL 2007 02 09 09 3208117 html 4 周阳敏 基于包容性社会治理的保障房建设与管理研究 J 河南社会科学 2011 4 122 127 5 高阳 北京市中低收入家庭住房保障制度研究 D 北京 首都经济贸易大学 2008 1 53 6 聂曙光 聂光宇 国外住房保障制度对我国的启示 J 经济纵横 2007 5 59 62 7 周建军 许小苍 低收入者住房问题的国际比较及借鉴 J 生产力研究 2005 7 116 118 8 戴友英 公积金贷款支持保障房建设 新政 探源 J 地方财政研究 2011 2 28 31 9 韩函 租赁型保障房建设资金来源问题研究 D 湖北 华中科技大学 2011 1 40 10 张玉梅 王子柱 王青 债仅融资支持保障房建设问题研宠 J 商业研究 2011 12 141 146 11 成思危 中国城镇住房保障制度 目标模式与实施难点 M 北京 民主与建设出版社 19