三问房地产调控.doc

三问房地产调控齐婧国家对房地产业的宏观调控肇始于2003年，且政策密度一年大过一年，直至2010年，一年内密集出台了三次针对房地产业的宏观调控政策，不管从力度、手段还是政策的频繁程度来看都极具影响力，被称为史上“最严厉的政策年”。然而，几经调控，“使房价回归理性”的政策目标仍然没有达成，且调控效力越来越小、调控周期越来越短的现状让业内人士陷入思考，“调控变空调”、“越调越涨”之声不绝于耳。在经历了提振国民经济、带动相关产业飞速发展、保障国计民生之后，宏观政策的调整为房地产业的“软着陆”埋下了伏笔。站在房地产业华丽转身的拐点，我们不禁要问被寄予厚望的宏观调控政策准备好了吗？一问：何为调控，为何调控？对房地产的调控由来已久，但是调控目标一直以来都没有一个统一的标准。房地产调控是要将非理性需求推动下疯涨的房价调下来；还是房价可以继续上涨，只是抑制过快上涨？调控的终极目标是要保证人人住得起房，还是保障人人有房住？ 明确房地产调控的目标，首先要处理好经济长远发展与短期利益之间的关系。房价畸高，非一日之寒。在被定位为“支柱产业”时期，房地产行业着实为中国经济的腾飞贡献过自己的力量。而今，我们一再强调要回归住房的居住属性、使房价回归合理价位，并非否定其历史功绩，而是不想它“积重难返”。在“十二五”规划中，产业结构调整的鲜明旗帜向我们昭示了一点，国家有信心实现房地产业的“软着陆”，只不过这是一个抽丝剥茧的过程，就像备受关注的房价不可能在短期内实现“冰火两重天”，调控也需要有一个循序渐进的过程。抑制房价过快上涨只是我们政策预期的第一步，使房价维持在合理的价格区间才是调控的主要目标。明确房地产调控的目标，还必须厘清商品房市场健康发展和大力发展保障性住房之间的关系。自上世纪90年代初房改以来，我国就过于强调商品房市场的发展，直至最近几年才有强调保障性住房建设的政策出台，逐步使中国房地产市场步入“双轨制”的轨道。推动保障房建设本身就是弥补此前单边发展的政策缺陷，是政府保障责任的重新回归。然而，保障房和商品房不能互为替代，在保障居住权的前提下，使市场的归市场、保障的归保障才是调控的终极目标。二问：调控如何，如何调控？根据1月17日国家统计局发布的2010年全国房地产运行情况数据显示， 2010年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%，涨幅与上月持平。2010年全国房价在连续第4个月环比上涨后收官落幕，一年内连续出台的三次调控政策直至年终换来的也只是一声叹息。另一方面，同月全国房地产开发景气指数为101.79，比11月回落1.41点，比上年同期回落1.87点，无论是环比还是同比，降幅均出现了进一步增大的趋势，说明房地产调控对企业市场预期的影响正在逐渐产生作用。此外，2010年房地产开发企业全年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%。从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第10个月回落，国内贷款增幅也有所降低。但其中利用外资高达66.0%的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。随着宏观经济形势的变化，通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏、热钱涌入等各种外部因素对房地产的影响越来越多。为此，我们必须全面、宏观、深入地看待当前房地产市场面临的问题，创新调控方法、开辟投融资新途径，有针对性地将“疏导”与“堵截”相结合，实现更为有效的宏观调控。三问：短期调控焉能取代制度建设？历经数次调控，我国房地产市场之所以会呈现出周期性波动，主要是因为短期调控政策过多，缺乏稳定的制度环境，不利于形成市场主体成熟的行为规范和预期。此外，长期政策短期化的现象也比较多，如通过频繁调整税收政策来调节市场行为，这也说明了房地产市场运行的制度建设滞后于房地产市场的发展。 一个完善的房地产市场运行制度，应能够使市场各参与主体，包括购房者、开发商等形成稳定的市场预期和规范的市场行为，当市场出现失衡状态时，市场自身的调节机制能够发挥作用；而不是当市场发生波动时，只能靠看得见的“手”，即政府的行政干预对市场进行调控。当下采取的宏观调控政策多为短期的市场调控，如差别化的信贷政策、交易环节的税收减免、“限购令”、“限外令”等。如上所述，这些政策在一定程度上起到了为房地产市场降温的效果，但终究不能替代引领房地产市场走向健康发展的制度化建设。纵观近一年的房地产政策，部分短期调控行为兼顾了一些长期的制度建设，如住房保障制度建设、市场供应结构调整、降低流转环节的税收等；也有一些政策是着眼于长期制度建设的，如已经着手开展试点的房地产信托投资基金（REITs）等；还有一些长期制度建设应适时推出，包括二手房市场和住房租赁市场的完善、房地产税制改革和商品房预售制度的改进等。笔者以为，房地产市场的长期制度建设目标应着眼于以下几个方面：一是市场供求关系自我平衡调整机制能够发挥作用，使商品房市场、房屋租