酒店管理财务 酒店(地产)集团的资产管理REITs 二(叶予舜).pdf

1 叶予舜 二 一三年九月十日星期二 酒店管理财务 酒店 地产 集团的资产管理 REITs 二 叶予舜 酒店管理财务 酒店 地产 集团的资产管理 REITs 二 叶予舜 酒店REITs作为酒店业的融资方式之一 20世纪90年代初已经在美国及欧洲 一些国家产生并得到迅速发展 2007年香港首只酒店REITs 富豪产业信托的推 出 得到了业界的广泛关注 从酒店REITs的形成与发展谈起 结合富豪REITs这一 典型案例 分析了其含义 特征 运作流程及发行环境 最后得出了对我国酒店 业发展的启示 一 酒店RE ITs的形成与发展 酒店REITs 是REIT s发展中的一种形式 REITs 即房地产投资信托基金 Real E state Investment Trusts 在国外是一种较为成熟的房地产投融资运作模式 于1965 年起源于美国 一 酒店RE ITs的形成与发展 酒店REITs 是REIT s发展中的一种形式 REITs 即房地产投资信托基金 Real E state Investment Trusts 在国外是一种较为成熟的房地产投融资运作模式 于1965 年起源于美国 随着REITs投资管理专业化程度的不断提高 酒店作为商 业地产的一种 逐渐以其较强的盈利能力和成长能力赢得了REITs市场的关注 并最终形成了完全以酒店物业资产为基础的REITs 即酒店REITs 它的产生为酒 店业的融资方式开启了新的一页 酒店REITs形成于欧美市场 起初的REITs 大多投资于多种物业的组合 如公 寓 商场 办公楼和酒店等的组合 直到1991年经济衰退期过后 随着各种产业 的复苏 RE ITs开始转向同一种类型的物业 即REITs进一步细分产生了不同板块 的REITs 如公寓REITs 商场REITs 酒店REIT s等 世界上首只酒店REIT s于1993 年产生 之后得到迅速发展 酒店REITs的快速增长使得国际资本迅速流入酒店业 同时也改变了酒店不动产的所有权结构 世界上首只酒店REIT s于1993 年产生 之后得到迅速发展 酒店REITs的快速增长使得国际资本迅速流入酒店业 同时也改变了酒店不动产的所有权结构 据著名的投资顾问公司Legg Mason Wood Walker 的研究可知 到1999年年底已有19只酒店REITs在美国公开发行 2 叶予舜 二 一三年九月十日星期二 市值约88 亿美元 美国5 的酒店不动产已由酒店REITs投资拥有 REITs在2000 年才出现在亚洲 初期也是单纯的房地产投资业务 近年来也 进入到了酒店业 由于预期香港酒店的房租每年有两位数增长 而出租率也将维 持在八成以上 加上香港每年的展览业务不断增长 投资银行界对酒店业产生了 兴趣 2006年 香港富豪酒店聘请美林和德意志银行为安排行 通过一年的时间 初步将旗下5家酒店转让给富豪产业信托 即富豪REITs 2007年3 月30 日 富 豪产业信托在香港上市 集资额约23129亿港元 二 酒店RE ITs解析 二 酒店RE ITs解析 1 1 酒店REITs的含义及其特征 酒店REITs的含义及其特征 酒店REITs 是从 REITs 衍生出来的一个概念 REIT s实际上是一种采取 公司或者商业信托组织形式 集聚多个投资者的资金 收购并持有酒店不地产 且享受税收优惠的投资机构 从基金形态来说 REITs是一种专营于房地产投资项 目的投资基金 其运作模式通常是由委托人 指开发商或投资人 发起 转移其房 地产或房地产相关权利予受托机构 由受托机构向特定人私募交付或向不特定 人公募发行基金受益凭证募集资金 信托财产交由专门机构经营管理 并将经营 收益按比例分配给基金持有者 REITs的收益主要来自房地产的租赁与销售 至少 净收入的90 须以红利的方式分配给基金持有者 所谓 酒店REIT s 即完全以酒店不动产为支持的REITs 国际上称之为 Hotel REITs 它是指酒店开发商和投资者将能够产生稳定现金流的一部分 酒店不动产打包建立一个资产池 并将其出售或部分出售给信托公司 信托公司 以其将来产生的不动产收益 包括房产抵押收益 房产增值收益以及租金收益 3 叶予舜 二 一三年九月十日星期二 为偿付基础 发行基金受益凭证 并委托专门机构对信托财产进行经营管理的一 种投融资模式 酒店REIT s大部分是上市的 但与酒店类股票有一定区别 酒店 REITs主要投资于酒店的不动产而不是酒店的经营管理 也就是说是一种酒店资 产信托 它与酒店类股票的根本区别在于 其价格变化仅受房地产价格 利率 汇率等因素的影响 而与酒店管理企业的管理水平及其整体业绩变化情况关系 不大 因此 其收益率较股票来说更加稳定 酒店REITs同一般REITs一样 具有发行条件较宽松 收益率较高 具有较强 的流动性与变现性 享受税收优惠等特征 不同的是 酒店RE ITs在经营管理上 通常将信托财产回租给原酒店业主 而且原酒店业主通常会保留一部分权益 比 如富豪REIT s 富豪酒店保留了REIT s上市后近50 的权益 具体运作上 富豪 REITs已将拥有的酒店物业 与大股东富豪酒店订立了租赁协议 租金包括按年 递增的基本租金和浮动租金两部分 RE ITs投资者可享受稳定的租金收益 2 2 酒店REITs的基本运作流程 酒店REITs的基本运作流程 酒店REITs在成立阶段需要较长的准备时间 基金发起人为满足自身需求 需要做好大量筹划工作 如预估所需资金数量 选择公募或私募方式等 需要接 洽承销商 与承销商讨论投资与募集事宜 接洽律师 会计师以及顾问公司等 一切准备完毕之后 即成立REIT s公司或契约单位 对信托基金进行宣传路演 然后便进入正式运作阶段 基本流程如图1所示 4 叶予舜 二 一三年九月十日星期二 图 1 酒店概念 REITs 基本运作流程 图 1 酒店概念 REITs 基本运作流程 1 发起人 酒店业主 根据融资目的和相关要求 对所拥有的资产进行选择 剥 离出具有稳定现金流的资产 将其组合成特定的 资产池 并将其出售给 REITs信托公司 通常保留部分所有权 2 托管人 一般为银行或者银行附属的信托公司 代表全体信托单位持有人持 有信托资产 委托物业评估师对该计划持有的所有房地产项目的价值进行全 面评估 然后将证券定价并发行 3 投资者将信托资产信托给基金经理人进行经营管理 并委托受托人从基金经 理人等处收集偿还资金 发放红利 4 一般来讲 基金经理人会将酒店地产回租给酒店业主 向其收取租赁费 另 外也可以将酒店地产转租给其他承租人 或将其资产在市场上出售 获取价 款后按比例分配给投资者 5 叶予舜 二 一三年九月十日星期二 3 3 国外酒店REITs的运行环境 国外酒店REITs的运行环境 国外酒店REITs一旦形成便得到了迅速发展 这主要是因为有一个良好的运 行环境 这应归功于前期REITs的发展与完善 总结其经验 主要有以下几点 1 法律法规的大力支持为酒店REITs的发展提供了良好的外部环境 目前 美国 及欧洲一些国家都有对REITs的专门立法 从REITs的组织形态 业务范围 收 入来源和分配以及税收制度等方面都做出了详尽的规定 2 酒店企业内部公司结构的完善为酒店REITs的顺利发行及运作打下了坚实的 基础 同时 酒店集团的急剧扩张又为酒店REITs的发展提供了内在动力 3 机构投资者的广泛参与促进了酒店RElTs的迅速发展 研究表明 机构投资者 的引入 提高了REITs公司管理决策的质量 提高了RElTs的绩效 减少了反常 的投资波动 提高了市场的透明度 促进酒店REITs的健康发展 三 对我国酒店业发展的启示 三 对我国酒店业发展的启示 对于投资大 回收期长 变现能力差的酒店物业开发来说 酒店RE ITs具有 极为重要的意义 不仅为我国酒店业提供了一种新型融资方式和变现模式 还为 其运营和扩张提供了一种新的运作思路 必将影响我国酒店业未来的经营方式 和发展方向 虽然我国目前尚不具备REIT s的发行环境 但可以借鉴外国先进的 发展经验 立足于本国国情 探索出具有中国特色的酒店REITs形式 1 1 能为我国酒店业提供一种新型的 低成本的融资方式 能为我国酒店业提供一种新型的 低成本的融资方式 目前 我国酒店业的融资尽管有上市融资 私募集资 引入境外风险投资 银行信贷等多种方式 但仍以贷款为最主要的融资方式 随着我国经济过热和通 货膨胀压力的加大 在政策上不断提高信贷门槛 迫使酒店开发企业寻求新的融 6 叶予舜 二 一三年九月十日星期二 资渠道 酒店RE ITs在香港的出现无疑为我国酒店开发企业带来了希望 酒店REITs可以将流动性差 但能够产生稳定现金流的一部分优质酒店物业 资产通过间接出售证券的方式变现 酒店业主通过这种交易方式可以提前获得现 金流入 而不用增加借款或者抵押贷款 传统融资方式是凭借资金需求者本身的 资信能力来融资的 投资者关注的是其整体的资产负债情况及现金流量情况 而 RE IT s是凭借原始权益人的部分资产的预期收益来融资 投资者在进行购买决策 时 主要依据这些资产的质量 未来现金流的可靠性和稳定性以及交易结构的严 谨性和有效性 虽然发行RE ITs有大量的交易费用 如支付担保费用 评级费用 托管费用 服务和管理费用等 但与传统融资方式相比 成本仍要低得多 这是 因为在高透明度和集中酒店不动产的经营方式之下 信托的价值往往会高于其 净资产值 因此 其发行价格往往高于或等于面值 较大幅度地降低了融资成本 2 2 为我国酒店企业的扩张和发展提供了一种新的运作思路 为我国酒店企业的扩张和发展提供了一种新的运作思路 目前 我国酒店企业的运作思路主要是 利用自有资金投资 待有合适的项 目再利用原资产抵押贷款 资本规模达到一定程度后收购其他酒店或收购部分 股权 再将现有的资产抵押 获得资金后进行下一轮的投资 这种运作方式使得 我国多数酒店企业资产负债率较高 资金流动性差 资金成本高 而酒店REITs 的出现 可以使这些问题得到有效解决 酒店REITs是以受益凭证在资本市场募集资金 再以直接经营或间接融资方 式投资于酒店不动产市场 有效地结合了酒店不动产市场和资本市场 通过这两 个市场的结合 有助于酒店业主在酒店不动产开发中的资金变现 加速资本积累 从而进行下一轮的扩张 富豪REITs的发行和后期运作即体现了这一理念 另外 在新加坡上市的雅诗阁公寓信托基金 也是基于这种考虑 也就是说 酒店概念 7 叶予舜 二 一三年九月十日星期二 REITs的发展为酒店企业提供了一种新的运作思路 先通过银行贷款 私募基金投 资以及上市发行股票等渠道投资 收购酒店的物业并进行管理 待运作成熟并产 生稳定回报率之后 将这类物业转入REITs 通过出售物业回笼的资金又流向上 市公司 用于下一轮酒店的扩张 一方面可以使资本金变现 增强资金的流动性 另一方面可以将不动产售后回租 保证了区位优势 相对传统租赁管理模式 控 制力优势 相对参股控股模式 和高收益 相对委托管理模式 目前 国内的酒店 企业已经作出了一些有价值的尝试 酒店业主的观念正在逐步转变 售后回租方 式的出现就是观念转变的重要体现 3 3 我国酒店RE ITs的发行条件有待完善 我国酒店RE ITs的发行条件有待完善 2006年以来 我国内地掀起了一股新建酒店投资热潮 尤其是经济型酒店 的开发吸引了众多海外基金投入我国酒店业 如美国IDG SIG投资 如家 摩 根士丹利投资 莫泰 华平投资 7天 0 等 尤其是经济型酒店 的开发吸引了众多海外基金投入我国酒店业 如美国IDG SIG投资 如家 摩 根士丹利投资 莫泰 华平投资 7天 0 等 实际上这些基金投资于我国 酒店业不但是为了赌人民币升值 酒店业盈利 而且也是看好在海外上市的内地 REIT s升值空间 因为这些投资最终可以通过REITs形式套现 但是到目前为止 我国还不具备REIT s的发行条件 致使内地开发商只能将地产包装后到香港或新 加坡发行REITs 而由商务部 发改委 中国人民银行等六部委联合会签的关于 规范房地产市场外资准入和管理的意见 明令禁止离岸控股公司直接持有国内物 业 又阻断了惯常的REITs海外发行道路 因此 我国需尽快创造条件 以便推出 本土的REITs和本土酒店REITs 因此 我国酒店REITs的发行还需要从以下几个方面去努力 一是建立REIT s 的政策和法律体系 尽快确定房地产投资基金的存在形式 二是建立相应的监管 体系 以规范市场参与者 如投资银行 基金管理公司等 的行为 保证基金的安 8 叶予舜 二 一三年九月十日星期二 全和稳健 三是建立REITs的