商业网点体系规划.doc

第五章 商业网点体系规划一、商业网点体系构筑商贸发展与城市经济发展密切相关，有着高度的相互依存性，而商贸发展归根结底是由一个个商业网点来完成的。因此，商业网点体系是构建现代化商贸城市的重要环节，其要注重与城市发展、经济发展、旅游业发展、交通发展、居民生活水平、传承历史文脉相协调。从构造现代化商圈出发，通过合理规划布局，建立等级分明、分工合理的商业网点体系，并导入新的商业功能要素，提升商贸业发展竞争力。商业网点体系由三大模块组成：现代商业零售业模块、文化特色产业商业模块和现代物流配送、批发分销体系模块。零售模块文化、特色产业商业模块物流、批发模块零售网点商业街人文生态旅游酒店娱乐特色餐饮服务性商业物流业规划批发市场规划旅游商业休闲度假旅游农产品市场生产资料市场其他商品交易市场大型零售网点中小型零售网点综合商业街专业商业街百货商店综合超市主题型购物中心购物中心综合型购物中心连锁专卖店连锁便利店连锁专业店文化创意产业商业网点体系构成表二、现代商业零售业模块高明商业零售业的发展有其历史形成因缘，围绕“留住本地居民吸引外地人”的目的，对现代商业零售业进行规划，主要以改造、完善、调整、提高、优化现有传统商圈和各个镇（街道）商业中心，通过再造一个现代窗口商圈，发展适应个性化、多样化、多形式消费需求的“三大”（购物中心、百货公司、大卖场和超级市场）、“三小”（专业店、专卖店和便利店）现代零售业态。推动高明现代商业零售业体系的完善和升级，适应高明小康社会发展的不断提高需求。（一）零售网点的概念界定1. 零售网点规模等级划分以营业面积为主要标志进行零售网点的规模等级划分。大型零售网点 指营业面积在5000平方米以上的零售网点。中型零售网点 指营业面积在2000平方米5000平方米的零售网点。小型零售网点 指营业面积在2000平方米以下的零售网点。2. 零售网点类型划分1) 按零售业态划分零售企业的营业形态简称“业态”。不同的业态是零售业对目标市场进行细分和选择的结果。如仓储式超市是为满足人们日常生活用品需求的选择；现代百货是为满足人们追求时尚品位生活需求的选择。大型零售业的主要业态为：大型综合超市、大型百货店、购物中心（Shopping Mall）等。业态定义选址规模商品结构经营方式服务功能目标顾客百货店在一个大建筑物内，根据不同部门设销售区，开展进货、管理、运货，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态在城市繁华市区、交通要道规模大，营业面积在5000平方米以上以经营男女、儿童服装及服饰、衣料、家庭用品为主、种类齐全，少批量，高毛利采取定价销售，可以退货，采取柜台销售和自选（开架）销售相结合服务功能齐全适应各类消费人群，主要定位中高阶层的消费超级市场采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态在居民区、交通要道、商业区营业面积在1000平方米左右以购买频率高的商品为主采取自选销售方式，入口分设，结果由设在出口处的收银机统一进行营业时间每天不低于11小时，有一定面积的停车场以居民为主要销售对象，10分钟左右可达大型综合超市采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态在城乡结合部、住宅区及交通要道营业面积在5000平方米以上衣、食用品齐全，重视本企业的品牌开发采取自选销售方式设置与商店营业面积相适应的停车场家庭食品、日用品购买者便利店满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态在居民区、主干线公路边及车站、医院、娱乐场所、机关团体、企事业单位所在地以速成食品、饮料、小百货为主，具即时消费性、小客量、应急性等特点以开架自选经营为主，结果在收银机处统一进行营业时间长，一般在16小时以上，甚至24小时，终年无休日居民徒步购物57分钟可达，80的顾客为目的性强的购买专业店经营某一大类商品为目的并有具备丰富专业知识销售人员和适当的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售业态选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内营业面积根据主营商品特点而定体现专业性、深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90经营商品的品牌具有自己的特色，采取定价销售和开架面售方式从业人员具有丰富的专业知识购买专门用品的顾客专卖店专门经营或授权经营制造商品品牌，适应消费者对品牌选择需求和中间商的品牌的零售业态在繁华商业区、商业街或百货店、购物中心内营业面积根据主营商品特点而定以著名品牌、大众化品牌为主销售体量小、质优、高毛利的商品，采取定价销售和开架面售的方式注重品牌声誉，从业人员须具备丰富的专业知识，并提供专业性服务追求品牌、时尚的青少年和中高收入者购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体中心商业区或城乡结合部的交通要道由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等结合构成超越了一般商品概念，除了提供极为丰富的商品种类外，还能够提供各种类型的服务。由发起者有计划地开设，在布局上实行统一规划、店铺独立经营服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体，根据销售面积设相应规模的停车场满足不同层次、不同类型的消费需求，但主要目标顾客为中高收入家庭仓储式商场以经营生活资料为主，实行储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）在城乡结合部、交通要道营业面积大，一般在1万平方米以上主要以食品、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主采取仓库采取仓库式，实行自选式销售式列，实行自选式销售设有较大规模的停车场以中小零售商、集团购买及有交通工具的消费者为主零售业态分类表资料来源：参考上海市商业零售业态规范等有关资料综合而成2) 按零售业种划分零售企业所经营的不同商品种类称为“业种”，如五金店、商品店、文具店、医药店、书店、家电店、食品店等就是按业种进行的一种划分。（二）大中型零售网点布局的主要因素1. 人口变化人口数量和人口结构是大中型零售网点布局首先考虑的因素。当地居民构成网点的核心商圈，人口重心与商业重心呈明显的正相关系。在人口密度高的地方，商业网点数量多且规模大，人口密度低，则影响了大型商业网点的布局。高明区目前常住人口约40万人，历年人口自然增长率为0.5%。根据高明近期建设规划，至2010年，全区总人口56-60万人，其中，东部组团28-30万人。由于沧江工业园的建设，未来高明的人口增长主要以外来人口为主，根据近期建设规划预测，至2010年高明的暂住人口规模约在1924万人之间。迅速增加的人口规模将在较大程度上刺激高明第三产业的发展。高明区人口规模变化2005年2006年2010年户籍人口数量（万人）29.229.436外来人口数量（万人）5.65.714总计（万人）34.835.150资料来源：高明统计年鉴、十一五规划、高明近期建设规划 高明区共有土地面积960.21平方公里，2006年每平方公里人口密度为305人。人口密度最大的是荷城街道，每平方公里887人，其次是：明城镇，每平方公里244人；人口密度最小的是更合镇，每平方公里174人。2. 集聚效应零售网点在空间的集中往往带来聚集经济，产生规模效应。大中型零售网点选址十分注重集聚效应，以利于形成网点的强大凝聚力和影响力。荷城商圈商业网点聚集，形成较繁荣的商业景象就是证明。旧的商业集聚区饱和，势必促进新的商业聚集区的产生，因此新的商业聚集区将会吸引更多的大型商业网点。因此对于高明城市中心往东北移，其经济区位结构将形成新的商业集聚区。3. 交通条件大中型零售网点由于规模大、人流多，特别需要良好交通条件，包括畅通的道路、快速的公共交通工具、足够的停车场等。高明新的大中型零售网点除了考虑人口因素外，将根据交通要素进行布局，如交通干道交汇处、佛山快速轨道终点等将是大型商业网点布局的理想地段。4. 消费行为城市整体消费水平、消费结构、居民消费习惯直接影响大型零售商店的发展，经济水平提高居民的消费能力，起到支撑大中型零售网点的购买力基础。消费习惯和消费结构影响着商店经营定位和商品品种的选择。如消费问卷调查结果显示，高明商业发展滞后，导致消费外流，消费者期望引入档次较高的大型百货、超市等，同时也希望荷城商圈的休闲娱乐功能更齐备，商圈业态更丰富。居民消费结构升级，个性化的消费和高档次消费逐渐升温，文化消费和休闲娱乐消费比例上升，需要适应相应需求的零售网点的发展。大型零售商店在信誉、商品链、整体购物环境和综合服务等方面具有优势，因此有着较大的发展空间。（三）大中型零售网点布局和发展导引高明大中型零售网点的布局，需要通过规划协调空间的均衡布局和推进区域的重点发展，使大中型零售网点在各自的商圈范围和市场层面上发挥良好的作用。1. 发展“三大、三小”现代零售业态高明现代商业零售业的发展必须改造、完善、调整、提高、优化现有传统商业零售业，鼓励和支持以连锁经营为组织形式和经营方式的现代商业零售业态发展，推动高明现代商业零售业体系的完善和升级，适应个性化、多样化、多形式消费需要，顺应高明小康社会发展需求。“三大”、“三小”概念和发展原则：1) “三大”现代商业零售业态：购物中心；百货公司；和以经营食品、副食品、日用百货的大卖场（综合型超级市场）和超级市场。2) “三小”现代商业零售业态：连锁专业店；连锁专卖店；连锁便利店。3) 发展原则：按照“三大”零售业态，政府适当引导，宏观适当调控发展；4) “三小”零售业态，主要由市场资源配置和机制调节的原则发展。2. 三大零售业态发展与提升导引大中型零售网点要注重结合商业功能区、商业街，合理布局大型商业网点，依托城市交通要道，促进零售商业布局适当拉开；在荷城商圈核心商圈尤其要注重大中型零售网点与现代服务业协调发展，引入各种现代服务元素，从内在功能到外在形态对大型网点进行全面提升。要加强对大型百货店、购物中心和大型综合超市建设的规划导控，合理布局层次较高、形象较好的零售、餐饮、休闲服务等商业网点，成为亮丽的商业景观，提升城市的整体形象。1) 鼓励发展大型综合超市：大型综合超市应该具备生鲜肉菜功能，布局靠近人口密度较高的生活区（但一般不进入住宅小区）。大型综合超市至今尚未进驻高明，因此需要根据高明商业发展情况，尽量布局在荷城商圈核心商圈内，引导企业有序地发展和合理布局大型综合超市。2) 引导发展购物中心：购物中心可分为综合型购物中心与主题型购物中心两大类型，荷城商圈的发展以综合型的购物中心为主，西江新城以“综合性商业中心为主，集商业、商务、商住于一体”的购物中心为主。购物中心既可以布局在人口密度较高的核心商圈（但要尽量避开居民住宅区和交通负荷太大的地区，且最好选择在多路公交交汇的地方），也可以布局在核心商圈外，人口密度虽然不高，但交通条件较好（特别是依托主干道）。对于社区型的购物中心，则选择在人口较为密集、人口数量较多的区域进行布局。3) 合理发展大型百货商店：高明至今尚未有现代的百货商店，与高明的商业发展及商场规模小都有密切的关系。大型百货商店一般适宜布局在综合商业街或购物中心（SHOPPING MALL）内。高明大型百货商店的发展重点是引入和扶持，发展现代零售业态，引入国内特别是广东经营较好的知名品牌百货公司，如广州百货、天河城百货等，对高明商业的发展起到重要的带动作用。3. 大中型零售网点空间布局导引 1) 大中型零售网点的空间布局要素 大中型零售网点的布局要素主要有人口分布、交通条件和集聚效应。因此，在大中型零售网点的布局中，一要考虑人口的分布状况，按照人口数量与商业网点配置的对应关系进行大中型零售网点的布局。二要考虑交通条件对网点的支持程度，尽量将大中型零售网点布局在快速干道交汇处和快速轨道交通出站口，注重根据不同业态的功能需求，完善大型网点人流、物流的交通组织。三要考虑商业网点的集聚效应，尤其在商业中心区内，可以适当布局多些大中型零售网点，以利于增强集聚效应，扩大商业区的影响力。四要考虑居民购买力和消费习惯，合理布局满足不同消费层次的商业网点。2) 大中型零售网点与人口数量的对应关系按照国内经验和我省珠江三角洲地区城市商业零售业发展的实践，人口的数量规模和集聚程度与零售商业网点的配置存在一定的对应关系。通过对资料进行整理，得出人口规模与商业网点配置对应关系表。政府对大型网点调控的重点不仅要依靠市场机制的优胜劣汰达到均衡，也可以相应开展指导协调工作。如“网点不足”以致影响到居民的日常生活时，政府需要通过优惠政策等手段，引导商业企业布局相应的网点。人口规模与商业网点配置对应关系表人口规模商业网点配置要求达到2000人设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点达到5000人增设综合超市、服务类店铺（如美容美发、照相冲印、洗衣、家电钟表及日用品维修、影碟影带出租等）等网点达到2万人增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（如服装店、医药店、家电店、书店等）、餐饮店。达到5万人增加设置社区型综合超市、生鲜肉菜超市、各类专业店、餐饮店、旅店、文体娱乐场所等。达到10万人增加设置大型综合超市等。 达到20万人增加设置大型专业店、社区购物中心等。达到50万人增加设置大型购物中心、仓储式商场、大型百货商店等购物网点和场所；各类中高档食肆酒楼、宾馆酒店等餐饮住宿网点；大型文体娱乐设施等。3) 商业分级设置的级次和指标分类设置地域功能定位服务对象客流量服务人口基本商业面积基本设置业态与业种配套行业市中心商业区城市规划的中心商业区；历史形成的商业集聚地购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合国内外及本市消费者50万30万平方米大型百货店、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业区域商业中心居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边购物、文化娱乐休闲该地区及外来消费者25万20万10万平方米购物中心、超市、百货店、文化娱乐、餐饮旅游、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业居住区商业人流集中，交通便利的地段保障该地居民的日常生活，提供必要的服务当地居民5万2.5万平方米超市、便利店、医药店、菜市场、餐饮生活服务、图书报刊、邮电业街坊商业街坊主要出入口，居民主要途经地提供日常必须商品及便利服务当地居民0.4万0.06万平方米便利店、餐饮店、生活服务业专业街商业中心周边，交通便利处提供专门商品或专业服务购买专门商品，寻求专业服务的消费者街长200米以上，专业店30家以上特色专业店、专卖店配套服务新城商业中心城市规划的新城中心商业区；人流集中，交通便利的地段购物、文化娱乐、休闲、旅游并与金融结合新城居民，商圈辐射范围及外来消费者25万20万12万平方米购物中心、百货店、超市、专业店、专卖店、餐饮、文化娱乐旅馆、金融服务、旅游服务、图书报刊、邮电业中心镇商业人流集中地购物、旅游、为农服务本镇居民、周边村民及外来消费者5万2万平方米超市、餐饮、小商品市场、农贸市场，农资供应生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业一般镇商业镇主要街区，农贸集散地周边提供日常商品供应，为农服务本镇居民，周边中心村村民2万0.8万平方米超市、便利店，菜市场，餐饮，农资供应生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业4) 大中型零售网点数量调控导引 高明大中型零售网点的数量主要根据人口分布、交通条件、消费水平等因素来规划调控，其中人口是首要因素。根据高明区近期建设规划（20062010）和相关测算，预计高明到2010人口规模达50万，2015年达到60万人口。随着工业园区的布局完善，产业人口增加并非那么明显，所以2016-2020年按照人口增长率0.5%预算，则规划期内高明区商业面积增量为：2006年2010年2015年2020年人口预测35.1506061.5人均商业网点面积（平方米/人）约0.40.50.81.2新增商业面积总量（万平方米）-11.0 23.0 25.8 商业面积总量（万平方米）14.825.8 48.8 74.6 至2010年，新增商业面积约11万平方米，高明区内商业面积总量为25.8万平方米；2010-2015年，新增商业面积约23万平方米；2015-2020年，新增商业面积约25.8万平方米。人口规模的变迁，交通条件的改善和消费水平的提高，这些都为布局不同业态的大中型零售网点提供了依据：高明零售商业网点布局导引表商业中心分区2015年辐射人口（万人）已有零售网点新增商业面积总量（万m2）大中型零售网点布局导引2009-20152016-20202009-20152016-2020荷城商圈荷城街602个中小型购物中心、3个中小型百货、4个中小型超市、3个中型电器专卖店10新增2个市区购物中心、2个中型百货店、1个大型综合超市、1个专业店西江新城商圈怡乐路以北，广明高速以南，祥福路以东，西江以西60暂无1010新增1个市区购物中心和1个城郊购物中心，1-2个大型百货店，2个大型综合超市（超级卖场）、1个专业店新增1个市区购物中心和1个城郊购物中心，1-2个大型百货店，2个大型综合超市（超级卖场）、1个专业店杨和镇商业中心人和101个连锁超市、1个小型购物中心、1个集贸市场2.52做好杨和商贸城的招商工作，新增1个社区型的购物中心1个社区型的购物中心杨梅1个连锁超市、1个集贸市场0.50.5新增1个社区型超市和卖场新增1个社区型超市和卖场对川1个小型连锁百货0.50.5新增1个社区型超市和卖场新增1个社区型超市和卖场明城镇商业中心明城镇81个中型购物中心、1个小型百货1.52做好成名广场的招商工作，新增1个社区型的购物中心1个社区型的购物中心更合镇商业中心白石121个小型百货、1个集贸市场0.5新增1个社区型超市和卖场合水0.50.5新增1个社区型超市和卖场新增1个社区型超市和卖场新圩1个小型连锁百货0.5新增1个社区型超市和卖场歌乐0.5新增1个社区型超市和卖场小洞0.50.5新增1个社区型超市和卖场新增1个社区型超市和卖场镇中心现址暂无1.521个社区型购物中心、1个连锁超市1个社区型购物中心、1个连锁超市西安商业中心西安84个小型百货、2个农贸市场1.51.31个连锁百货、1个连锁超市1个社区型购物中心、1个中型百货店三洲商业中心荷城三洲31个小型百货、1个集贸市场45做好碧桂园临街商业的招商工作，新增1-2个社区型购物中心1个社区型购物中心、1个中型百货店、2个连锁超市合计3325.8注：业态分类见附件：国家零售业态分类标准；大中型零售网点布局导引所列均为新增零售网点4. 近期重点提升和建设的大中型零售网点1) 重点提升的大中型零售网点 成名广场成名广场位于明城镇政府办公中心明城广场旁，与即将开通的广明高速临近，位于附近的通往广州的富湾大桥也在修建中（明城通往广州大概40分钟）。营业面积17000平方米，可以发展综合零售，或者特色商业，如休闲、娱乐、餐饮以及旅游服务等业态，辐射高明中西部地区，吸引珠三角消费人群，从而提升明城镇的商业服务水平，促进服务业的发展。2) 重点建设的大中型零售网点（根据可执行情况优选） 原高明汽车站项目位于沧江路以南、荷香路以东，交通方便。占地约1公顷，将结合周边的童乐幼儿园和住宅用地统一改造为商业用地，发展成为集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的大型购物中心。目前，高明广场一期工程已动工，高明广场建成后，建筑面积将达17万平方米，融合商业、酒店、写字楼和住宅，将成为中心城区的高端商业中心。 原第一机械厂项目位于东华路以北、文明路以东，发展以精品百货品牌专卖为主导，复合餐饮、休闲服务等功能的大型现代百货店，与全天候的东华路步行街相呼应，丰富步行街范围内的业态，增加休闲娱乐餐饮的功能。 原公安消防大队用地项目位于沧江路以南、荷香路以西，发展成为品牌鲜明、文化含量高、休闲游憩功能突出的大型购物广场。（四）商业街的发展和提升导引从商业街的现状和发展历史来看，高明商业街主要有两类商业街：综合型商业街和专业型商业街。另外，商业步行街作为商业街的一种特殊形式的商业街，步行街的发展也会促进零售业的发展，以及提高城市形象和知名度。顾名思义，商业步行街是指由城市大道和小巷所组成的以从事商品贸易为主的专门区域，在这个区域内禁止机动车和非机动车通行。国内商业步行街主要以零售商业为主，由一条城市主干辅道，辅之于广场、街巷形成一个相对固定区域。商业步行街具有商品贸易、旅游、休闲、文化等四大功能。1. 综合型商业街（包括传统商业街和现代风情商业街）1) 传统商业街文昌路和东华路是以服装、鞋帽为主的综合商业街；文华路是以超市/杂铺、银行服务为主的综合商业街；文明路是以服装、服务的业种为主；荷香路是超市、食杂和电子通讯为主的商业街。这些商业街的商业布局应在保持和恢复传统街市格局的基础上融入现代元素，改善交通系统，提高卫生环境质量，完善安全、消防条件，突出经营特色，以现代化的运营方式经营传统商业项目，树立品牌形象和城市整体形象。规划中期内（2009-2015），应对重点商业街进行改造和提升： 应对街道建筑进行进一步修复和环境改造，尽可能还原街道古貌，增加街道的公共卫生设施及自动取款机等现代服务设备。 增设绿化、观赏设施和可供游客休憩的凉椅、凉亭；限制街内机动车辆的通行，设置配套的停车场地。 提升商品经营档次，限制与商业街整体营销风格不相符，甚至污染、影响周边环境的商业网点的设立。 强调街道文化内涵的体现和品牌形象的树立，贯彻“文化兴商”的理念，系统地展示商业街的发展历史与经营特色，定期或不定期地举办各类历史文化等旅游与培训活动，扩大品牌影响力。 在购物中心发展起来后，要适当控制路边商业的发展，避免马路经济的无序发展，影响城市面貌和商业整体发展。2) 现代风情商业街以高明碧桂园的商业风情街等一批新开发、规划的商业街为代表，这类商业街应突出引领时尚消费潮流和国际文化趋向，与传统商业街形成鲜明对比与错位，确立季节和文化消费主题。A.碧桂园商业风情街高明碧桂园的坐落于主干道高明大道东，交通网络四通八达。营业面积约6000平方米，建议发展服饰、医药、便利店等业态，构成社区人性化的商业配套服务。B.西江休闲旅游带保护、整治和美化西江两岸，充分利用西江得天独厚的旅游资源条件和良好的水文化环境，打造水上观光游览点和风景带，建设五星级酒店，发展游艇和水上游览业。围绕荷城广场，充分利用其休闲广场的功能，打造集餐饮、娱乐、休闲于一体的休闲景观节点。2. 专业型商业街1) 餐饮专业街完善常安路饮食一条街。规划期内，应引进不同风味、不同档次、不同文化的餐饮网点，配套一定比例的娱乐休闲设施，注重商业街品牌知名度、美誉度的建立。突出“绿色、安全、环保”意识，改善餐饮店的卫生环境和排污设施，规范食品卫生经营。政府可作适当引导，以商家入股、参与等形式在饮食街的周围建设大型停车场，改善街道内车流混杂、停车困难的状况，提高消费吸引力。2) 其它专业街包括五金机电、装饰建材、电子通讯等专业街。如沧江路是以电子通讯、摩托车、银行服务为主的商业街；跃华路是以五金建材为主的商业街。规划近期，要规范经营管理，完善相关配套设施，鼓励品牌代理商、加盟连锁经销商的发展，提高服务质量。规划中远期，促进商品的集约化经营，引进大型专业店、仓储式卖场等新型业态，让更具规模、更有实力和品牌效应的大型连锁企业进行更加专业的服务，减少交易的中间环节，降低成本费用，节约社会资源。3. 商业步行街商业步行街改造是提高现代城市品位和建设现代化商贸区的重要举措，是改善商业环境、适合社会、经济发展进程的需要，具有非常重要的意义。东华路作为长约600米，宽度在20米左右，符合佛山市城市商业网点规划对商业步行街的规划要求，同时东华路是城市交通的次主干道，全线实行步行化后对城市的交通不会产生影响，东华路的现状容易改造和提升，另外，通过问卷调查，多数市民赞成高明区应该建设一条步行街，支持东华路作为现代步行街。规划中期内，实行东华路的全线步行。东华路全线步行化实施建议项目实施内容交通组织限制机动车通行步行购物街构建步行街+大型购物商场。步行购物街通常是一个集购物、娱乐、休闲、观光于一体的商业街，并辅以灯光、花草、树木、雕塑及其他使人赏心悦目的购物场所。步行街通常提供一站式服务：零售、餐饮、酒吧、咖啡厅、电影院、剧院、商业俱乐部等广场休闲小型广场。这里的广场通常是指购物中心与步行街之间的空旷地带，规模不一定很大，但是可以提供专门来此休闲和过往行人稍事休闲的场所。广场的用途主要是休息功能、人流聚集功能、美化功能景观小品增设景观小品。步行街区创造了一个以人为本的环境，恢复了人在交通中的主导地位，为人们提供了高质量的活动空间与场所，使人们有更多的机会在步行街休闲，参加各种公众活动，使人们在轻松的环境氛围中享受人与人之间交往的乐趣。步行街区代表整个城市的社会形象，特别是市中心的广场和购物街等，它们加强了人们的地域感与认同性，成为旅游者和市民最热衷区休闲散心的地方，成为城市的象征及市民引以为荣的场所。经营商家禁止摆摊，引导他们到甘泉街或其他地方经营；提升街区商铺的整体形象，通过优胜劣汰保留和引进高档次的品牌经营商家。4. 荷城区商业街功能调整的规划导引另外，配合荷城商圈的建设，充分满足消费者的不同需求，需要对商业进行一些功能的调整和引导。道路名称规划导引沧江路电子通讯、金融综合服务街荷香路高端品牌、婚纱摄影展示街文华路休闲娱乐街文明路餐饮、娱乐街文昌路综合零售购物街东华路全线步行街常安路高档餐饮、休闲餐饮一条街三、文化、特色产业商业模块（一）特色商业的概念和功能。特色商业与一般意义上的商业业种、业态有着本质区别，她不仅仅是一种商店形式，也是扎根于历史文化、社会民俗、地理资源，或者糅合强势经济产业，营造的一种区域性独特的商业。特色商业培育、营造的好，除服务本地居民主体外，对吸引外来旅游客流、商务客流，对提高商业集聚程度，增强市场繁荣繁华气息，形成特色各异的都市商业氛围，树立城市的标志、名片，扩大城市的商业辐射均有重要影响和重大作用。发展有高明特色的商业，使其成为高明强势经济产业和产品的展示地；成为各种消费新观念、新时尚、新潮流的传播地；成为进入富裕小康社会的市民感受新生活气息的新天地，对提高高明市民的生活水平和质素、展示现代高明人的时尚生活方式，促进高明商业文化的升华，以及吸引外来商务、旅游客流，提升高明的城市商业地位和影响具有重要意义。（二）高明特色商业的类别根据高明的历史文化、社会民俗、地理资源和强势经济产业特点，高明特色商业主要是发展有高明特色的旅游主导型商业、服务主导型商业功能区。高明特色的旅游主导型商业有人文生态旅游、休闲度假商业、文化创意产业商业。服务主导型商业主要有特色餐饮和酒店娱乐商业。（三）培育高明特色商业的规划导引1. 人文生态旅游1) 皂幕山生态休闲旅游风景区。发挥皂幕山作为佛山第一高峰及生态旅游资源优势，完善登山路网及休闲观光设施，建设星级酒店、大型停车场、观光塔、娱乐场等旅游及配套服务设施，给合腾龙峡漂流项目和山脚农家乐项目建设，大力发展生态旅游、漂流、观光旅游、生态农家乐、乡村风味美食、酒店等旅游服务业，使其成为广佛都市圈及珠三角著名的生态休闲旅游景点。2) 深步水库老香山生态休闲旅游风景区。依托深步水库、鹿田沙椤自然保护区的旅游资源及生态环境优势，发展生态旅游、探险旅游、水上旅游、度假旅游和科学旅游，使其成为广佛都市圈的生态旅游基地。3) 将军山宗教文化与生态旅游区。以将军山的生态旅游资源和大佛山观音寺为依托，建设旅游度假设施和完善观音寺配套设施，建设酒店，发展宗教文化旅游、生态旅游和休闲度假旅游。4) 三潭和革命老区的历史文化旅游区充分发掘“三谭”和革命老区的旅游题材，打响粤中纵队纪念馆和“三谭”纪念馆品牌，发展爱国教育和文化旅游。除开三大特色商旅区的打造外，高明还可以参考从化、增城等地，适当发展具有高明特色的农庄休闲度假旅游胜地。这些特色旅游胜地的主要客源将以珠三角消费者为主，在国内外面临经济危机的宏观环境下，这些举措将推动高明的旅游消费，促进高明旅游业发展，拉动内需。2. 休闲度假商业大沙综合休闲旅游风景区：以银海高尔夫球场、大沙水库、对川茶场、皇朝比华利庄园等项目为基地，进行整体规划和策划，整合周边资源，建设面向珠三角的休闲购物中心和星级酒店，发展面向珠三角高层人才的休闲住宅，形成面向珠三角的综合性休闲旅游风景区，发展休闲旅游、健康体育、娱乐、休闲购物、住宿餐饮、会议、商务、创意等服务业。3. 文化创意产业商业1) 荷城科教文化创意产业集聚区依托规划建设的西江新城，建设科教文化功能区，加快富湾区职业教育基地、省纺织职业技术学院建设步伐，建设高明现代化的图书馆、青少年活动中心、博物馆和文化艺术中心，集聚科教文化资源和人才，发展高等教育、职业技术教育、科技服务、文化艺术、文化创意（主要是工业设计为主）等服务业。2) 工业旅游、厂家直销中心由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且吸引游客参观产品设计、商品制造过程的集中在一个区域的商业业态。规划期内，鼓励大型厂家，如佛山市海天（高明）调味食品有限公司、广东溢达纺织有限公司等，建设工业旅游商业服务，厂家直销中心，以展示商家所生产的产品，并进行销售。4. 特色餐饮和酒店娱乐业1) 大力发展特色餐饮及酒店娱乐业。利用西江新城建设的契机，大力发展餐饮酒店及娱乐业；改造提升荷城街道和各镇区现有的洒店、宾馆（含招待所），提高酒店服务质量，增强酒店接待能力。在荷城西江沿岸、西江新城和大沙休闲旅游风景区各建设一间五星酒店，在杨梅建设1间四星级酒店，在明城、合水各建设1间三星级酒店。继续建设完善荷城特色美食一条街，使其成为高明及珠三角美食的一个名牌，继续举办“濑粉宴”等美食文化活动，弘扬高明佛山特色的饮食文化。在城区、各镇区和风景旅游景点，发展具有地方特色的饮食酒楼、饮食店和乡村风味酒馆，发展城区零售餐饮配送业务。2) 高星级酒店的规划导引规划期内，鼓励五星级、四星酒店等高星级酒店的建设，适度发展三星级中档酒店；鼓励发展品牌经济型酒店，扶持本地酒店企业向连锁化、会员制发展，建立健全梯级合理的酒店体系。对新建的高档酒店，如富逸湾五星级酒店，鼓励其注重市场细分基础上的错位经营和资源整合，引导其向度假酒店、会议酒店等主题型酒店发展，以便更好地适应市场需求和对有限资源的充分利用。以更加规范、优良的服务和更加实惠的性价比吸引商务、旅游消费群体。发展具有大型会务、培训等专业商务接待能力的商务型酒店，在配合我市现代会展业发展需求的同时，也为周边地区提供更专业、更全面、更完善的商务服务。在具备旅游资源优势的地区建立一定数量的家庭旅馆、度假公寓，以满足自助游、珠三角休闲旅游等市场的特殊需求。四、现代物流配送、批发市场体系模块中国入世后，国际产业向中国转移的趋势更为明显，掀起新一轮的投资高潮，高明优越的产业基础和投资环境将吸引更多的生产、制造业企业落户高明。目前沧江工业园建设已经初有成效。现代生产、制造业的发展离不开现代物流配送和批发分销体系的支持，目前企业的竞争已越来越体现为供应链的竞争，现代物流配送、批发分销体系的基础设施已成为投资环境的工业元素之一。要吸引工业产业的转移，必须大力发展现代物流配送、批发分销，提高整合资源、降低成本、快速反应的能力，从而提升高明的区域经济竞争力。（一）高明物流配送、批发市场体系的规划思路高明物流配送、批发分销业的发展，必须积极参与珠江三角洲的区域分工体系，构造一个整合生产、流通和消费的供应链一体化服务平台，把高明打造成珠三角重要的物流配送、批发分销中心，培育成高明的新兴支柱产业和新的经济增长点。高明定位为“新兴产业之城、岭南山林水都”，目前沧江工业园属于佛山国家高新技术开发区“一区六园”之一，同时为国家火炬计划佛山新材料产业基地，规划占地面积100平方公里。高明将建成4大专业镇：荷城为广东省塑胶材料专业镇，杨和为广东省金属材料专业镇，明城为广东省建材专业镇，更合为广东省不锈钢产品制造技术创新专业镇。依据高明织服装制造、塑料制品、金属材料加工、食品加工、石化、新材料、光电器材等7大产业分别构建产业链的需求，把高明打造为五大现代商贸物流基地：“杨和金属材料市场物流基地”、“荷城纺织服装生产资料市场物流基地”、“中油高富石油化工产品市场物流基地”和“光电照明生产资料市场物流基地”；培育荷城综合商业物流配送中心和明城明殿果菜商业物流配送中心；大力发展现代物流企业。同时，按照高明今后将发展成为60万人口重要城市的要求，配合高明连锁商业的发展，打造城市商业配送中心，适应高明农产品发展的需求，建立农产品物流配送基地。高明的批发分销专业市场比较成熟，但是其流通模式也面临调整、改革，按照适度发展生产资料专业市场，控制发展生活消费品批发市场和综合性市场的原则，对现有批发分销专业市场进行资源整合、布局调整，不搞重复建设，批发分销专业市场的规模根据产业规模及辐射能力由市场调节确定。（二）高明物流业发展的规划导引加快广明高速延伸线、江肇高速及珠三环高明段的建设，形成与珠三角高快速路全面接轨的交通网络，整合利用现有货运站场，发展基于高明、珠三角西部及粤西地区的公路货运物流。扩建3000吨级西江联运码头和新建高明第二货运码头（富湾集装箱货运码头），发展基于高明及周边地区的水路货运物流。规划期内，大力引进和培育现代物流及交通运输企业，实现规模化、集约化经营，促进货物流通。充分利用现代信息基础设施及资源，建设以互联网为载体的公共物流信息平台，建设仓储管理、配送中心、运输、跟踪处理和营销五大物流服务系统，为物流企业和物流产业的发展提供重要依托和全程管理。规划中远期，积极引导各种物流资源要素和企业入园发展，分别在四大专业镇规划一个专业市场。大力培育拓展物流市场，推进物流社会化服务，扩大物流有效需求，大力发展第三方物流企业，积极引进国内外知名的第四方物流企业落户，拓展现代物流业务。（三）物流业重点建设项目沧江工业园东园物流中心：沧江工业园物流中心是佛山市规划发展的三个专业性工业园物流中心之一，该物流中心规划依托区域现有的工业企业及产品，重点发展食品、建材、塑料制品、机械装备、化工、金属制品等工业产品的仓储、配送、中转联运、流通加工等物流业务。总体规模：约667000平方米。总体定位：依托高明产业优势，为国内外企业提供集商品贸易、商品展示、电子商务、连锁配送、物流分销、增值服务、现代仓储、运输中转以及信息发布咨询服务、一关三检服务、金融结算服务和研发培训于一体的环保型综合服务平台。（四）批发市场体系1. 三类市场商品交易市场是各类商品集中、公开交易的固定场所，在高明区多具有批零兼营或以批发为主的交易方式。按照所交易商品的不同，商品交易市场通常又分为农产品市场、生产资料市场和其他商品交易市场。规划期内，应立足现有市场资源的整合和改造，在提升现有市场规模和档次的基础上催生一批交易主体组织化、交易方式现代化、交易商品标准化，具有多种服务功能、规范化的中高级批发市场。在城市中心或商业繁华区内不再设立污染环境、堵塞交通、有碍市容的大型农产品批发市场、生产资料市场、其他商品交易市场。提升市场经营档次，规范经营行为。鼓励大型专业市场的建设与物流基地相结合，以现代物流支持市场发展，完善市场配套设施，加快信息化建设和现代化交易方式的引入。高明区交易市场的建设、改造要严格按照总规的用地规模和网点规划的控制性指标审批，避免重复建设。按照批发、零售与现代物流整合发展及城乡市场一体化的原则，改造提升现有专业批发市场，建设明城明殿水果批发市场，荷城水产品专业批发市场及汽车配件消费市场、荷城民安农副产品综合批发市场、明城光明木材专业市场、合水综合批发市场、杨和金属材料配送市场等，发展辐射珠三角西部及粤西的商品批发贸易、农产品加工贸易和物流配送服务。2. 农产品市场农产品市场是专门进行农产品及其相关副产品交易的固定场所，又分为集贸市场和农副产品批发市场。1) 集贸市场高明区集贸市场按居民的集聚分布在各个社区，通常以肉菜、果品等农产品的交易为主，也有兼营少量日杂百货。交易方式以批零兼营、零售为主。规划期内，应对现有集贸市场实行规范化管理，提高经营档次，创新经营模式，优化消费环境，提高群众的生活质量。2) 农副产品批发市场高明区的农副产品批发市场包括粮油批发市场、副食专业市场、干鲜果品市场、茶叶市场和禽肉蛋批发市场等。按照“区域均衡”的原则，农副产品批发市场的规模、商品数量和种类及其分布应能够提供满足全市居民基本日常生活饮食需要。在规划期内，高明区农副产品批发流通体系将以均衡分布、各具优势特色的大型农副产品批发市场为主体，呈组团方式辐射高明区乃至粤西、珠三角地区。3) 生产资料市场高明区的生产资料市场比较少，主要有明城镇光明木材市场。在传统交易方式下，这类商品需要占用大量仓储用地，库存量大、运输成本高。规划期内，生产资料市场应率先与物流中心联合，新建或改建市场选址应当向物流基地或物流中心靠拢，利用其仓储、运输等配套设施和专业物流服务公司降低交易成本。同时，在市场标准化、规范化运作基础上，加快市场信息化步伐。利用电子商务平台，建立“无形”市场，开展网上交易，减少交易中间环节，节省土地资源空间，优化城市资源配置。高明区的城市商业主中心应适度控制新建生产资料市场。对具有易燃、易爆、易挥发和污染性的化工产品，其设置和交易场所应远离城区和居民居住地，符合市产业布局规划、环保与安全法规。经营者必须具备专业资质和安全资质，且实行专业市场规范经营。4) 其他商品交易市场其他商品交易市场包括服装市场、鞋业皮具市场、家具市场、电子信息产品市场、图书市场、灯饰市场及以旧货交易市场和旧机动车交易市场为主的特种商品交易市场。服装市场、鞋业皮具市场、家具市场、电子信息产品市场、图书市场、灯饰市场等这些市场涵盖商品类别多、差异大。从市场角度来看，这类商品交易市场整体规模小，未形成集聚效应。这类市场的产生应该以市场自发形成，市场效益更好。规划期内，应适度发展这些类型的商品交易市场。旧货交易市场：是整合可再生资源和可重复使用的商品进入社会资源再循环的重要交易场所。规划期内，应在政府引导下制定详尽、规范的旧货交易市场的准入标准、资质和规范，以确保交易的安全性、卫生性和环保性。规划中远期，可在远离繁华市区的区域开设1个大型的旧货交易市场。第六章 保障规划实施的相关对策和建议一、积极取得有关部门对高明区商业发展的高度重视和支持通过规划、计划、行政、经济等手段达到产业政策主导的目的，政策扶持的重点在管理、金融、资金、服务等方面：一是区政府在统一规划改造中心城区和规划新区时，应积极扶持、促进高明区商业旅游业的发展，在旧城改造资金、文化旅游项目改造开发等方面给予帮助，加快荷城商圈有机更新的步伐。二是区政府在制定每年度的社会经济发展计划时，将商业商务列为重点和优先发展的产业，并出台相应的扶持政策和措施。二、成立高明商业网点专家评审委员会由经贸局、规划局、国土局、行业专家等组成高明商业网点专家评审委员会，对于位于中心商圈或规模大于5000平方米以上的重大商业项目，都需要通过专家评审委员会。对已经通过“专家初审”的企业和项目，将由专家进行现场勘查和复审，复审合格后方可动工建设。三、营造良好的商业大环境随着经济的转型、社会的发展、人们生活水平的提高，商业购物活动已成为一种休闲、游憩、体验行为。因此，营造良好的商业大环境非常重要。对于本区来说，关键要做好以下几方面的工作：（一）加强旧城改造，改善城市环境。结合城市环境综合治理和城市更新，解决交通、安全、卫生、标识、经营场地绿化等重点、难点问题，配套和完善包括商务、交易、会议、博览、信息、金融、购物、旅游等功能配套的商务区和专业市场，为经营者和商务客人、游客提供一个安全、有序、祥和、文明的商贸商务环境。增加城市公共空间、绿色空间，城市景观环境体现出历史风貌、文化特色，岭南文化特色应得到进一步弘扬，形成浓郁的文化氛围，使消费者在购物的同时，还可以进行休闲、文化娱乐活动