广州泓景花园商铺业态细分及租金建议.doc

泓景花园商铺业态细分及租金建议本项目所处赤岗北路目前人流量小，未形成一定的商业气氛，另一方面从发展商整体开发战略角度着眼，为实现商铺最佳获利。近期：将商铺作为发展商自有物业持有，充分利用自身实力和规划优势，对商业街区进行统一规划、统一招商、自主经营、统一管理，实现小区业态配比的优化，较短时间内做旺本项目商业，真正达到服务社区提升社区居民生活质量的目的；远期：目前以市场平均租金水平进行统一招商，辅予一定免租期，对于品牌类、连锁类商家给予更大的优惠，力求快速做旺商场，商场做旺后，发展商可作为自有物业用于长期收益，或推出市场销售，获得较大利润，同时也使“具有社会责任感的开发商”口碑被强化，发展商品牌得以提升。一、周边商业环境海珠区的商业分布格局正在经历“由西向东”的发展趋势，并已形成时尚购物街和专业市场“齐头并进”的经营态势。以东晓路和广州大道为分界线，海珠区的商业格局可分为西部传统商业板块、中部商业板块以及以琵洲会展中心为核心的东部商业板块。本项目处于东部板块，东部板块，由于“琶洲国际会展”落成并投入运营而带动了整个海珠区东部的商业发展，丽影商业广场是目前海珠区东部最大的购物广场。赤岗片区商业整体呈现如下特点：1、 商业档次普遍较低 新港中路 艺苑南路整体来讲，赤岗周边商业规划差，档次低，规模小，行业分布混乱，无论是日常消费品还是建材多数是以零散的小街铺的形式予以出现，并且缺乏品质感和规范经营。艺苑南路业态：餐饮业赤岗南路业态：餐饮业、服装新港中路业态：图书、餐饮业、服装、日用品、建材、肉菜市场、酒店2、 知品商家进驻，带动行业纵深发展好又多超市、永乐电器、苏宁电器、广百百货品牌店的进驻，改变了赤岗周边过去无档次、无规模由小街铺一统天下的局面。随着少数知名商家进驻该片区，赤岗周边商业的档次将得到全面提升，其他品牌商家也将被带动相继进入该片区。 丽影商业购物中心3、 市政利好带动区域内商业日益走旺受会展经济带动及地铁三号线开通等利好因素，区域内商业将日益走旺，片区商业物业也将受到越来越多投资者的青睐。二、项目周边典型商业物业分析1、珠江帝景珠江帝景“欧洲风情观光商业街”共二层商业。一层商业目前已经售罄，但仅有半数铺位开业经营，其中包括工商、农业银行、宏城超市、亿家超市、OK便利店、自然美等；二层商业由于铺位面积过大、总价高，销售情况较差，目前二层只租出少量的单位，用作麻将馆、公司仓库、琴室等用途。 珠江帝景“欧洲风情观光商业街”珠江帝景欧洲风情观光商业街销售价格一楼外街3万元/m2、内街2万元/m2、二楼1万元/m2租金一楼70-130元/ m2，二楼30-40元/ m2销售形式一楼直接销售，二楼可租可售铺位面积一楼50-160m2之间、二楼100-600m2之间层高/门面宽/进深层高5米 / 宽6-8米 / 进深17-20米经营业态超市、日用、美容小区配套服务2、佳信花园佳信花园共有三层商业。一层只有少量铺位开业经营，二层部分出租给苏宁电器，目前经营状况较差。佳信花园二层、三层商业均采用产权式酒店返租销售。佳信花园销售价格一楼3万元/m2，二楼、三楼产权酒店40万/间租金一楼120-130元/m2，销售形式一楼直接销售，二、三楼返租销售铺位面积一楼100-160m2之间，二、三楼25-38m2/间首层层高/门面宽/进深层高5米 / 宽6米 / 进深20米经营业态一楼电子、旅行社、装饰，二楼苏宁电器、二、三楼产权酒店三、基本技术指标及SWOT分析1、基本技术指标商业总建筑面积8376.82平方米，实用面积6563.38平方米，实用率为78%，明细如下：其中：一层商业约4533.61平方米，实用面积3536.22 平方米二层商业约3843.21平方米，实用面积3027.16 平方米层高：一层商铺层高为5.6米二层层高为5.4米2、SWOT分析1) S（优势）分析： 地段优越：本商业附近是赤岗传统的居住区域，周边居住人口较为密集，且便利的交通为周边带来巨大的流动人群； 业态规划：商业街区进行统一规划、统一招商、自主经营、统一管理，实现业态配比的优化；（建议） 片区商业氛围浓：随着好又多超市、苏宁电器、永乐电器、宏城超市等一些大型连锁商业入驻赤岗，片区已吸引了一定的人气，赤岗商业圈雏形初步形成。2) W（劣势）分析： 人气严重不足：在赤岗商业圈范围内，赤岗北路的人气是最差的，属商业旺区中的商业盲点；3) O（机会）分析： 商业档次提升：随着会展经济的发展、品牌商家的进驻，赤岗周边商业正在向品质化、档次化的方向发展； 强劲消费力：本商业最主要的消费群体将是小区内住户，多数属于海珠地区的中高收阶层，拥有较强的消费需求和能力； 市场空白点：赤岗商业圈沿新港中路两端，即好又多和宏城超市段，以及赤岗路南段商业氛围较为浓厚，而赤岗北路商业极弱，随着本商业的进入，赤岗商业圈有望形成三足共荣局面。4) T（威胁）分析： 商业竞争激烈：随着房地产开发向东拓展，海珠区中部、东部的商业正在崛起，商业的市场供应量将逐渐增大，市场竞争将日趋激烈；四、商业定位本项目拥有8000多平方米的集中商业，其商业的有效吸引范围将超出本社区，成为立足社区，服务周边的片区商业中心商铺进行统一招商，事先对整体业态进行分区规划，控制经营业态，重点考虑片区日常需求类业态业种，如超市、银行、药店、餐饮、美容美发等，兼顾一些休闲娱乐项目，如网吧、书店、足浴等。在主要满足本社区居民日常需求、休闲娱乐的同时，塑造本社区商业街区品牌形象，扩大本商业辐射区域，吸引周边消费群体前来消费，进而片区商业中心的地位逐渐确立。五、业态细分1、主力店超市（B6-B8栋二层，面积1800平方米）项目周边的超市包括珠江帝景的2家小型社区超市，面积近500平米，赤岗粤信广场旁的宏城超市和一家肉菜市场，丽影广场的好又多超市。居民日常消费一般就近为原则，但同时会考虑品种齐全、价格及质量等因素。本项目商业的主要消费群体为社区住户约6000人，加上佳信花园及附近老住宅区，初步测算有效辐射范围内常住人口约20000人，再加上为数不少的流动人口，按最优人口面积配比得出超市面积应在1500-2000平方米之间，B6-B8栋二层1778.43平方米，最适合做超市，可考虑B8栋大堂（现样板房入口）作为其主入口，增强展示面。引进商家方面，给予一定优惠，吸引如百佳类连锁超市。2、休闲娱乐类（A2-A5栋二层，面积1250平方米）主要包括：网吧、书店、茶艺馆、酒吧、足浴、健身等，规划在A2-A5栋二层，面积大约为1250平方米，因为赤岗北路A2、A3栋展示面较好，主要考虑酒吧、网吧，可比较有效吸引外来消费群体。3、服装精品街（B4-B8栋一层，面积2000平方米）以服装、精品为主，打造服装精品街，兼有相关配套服务，如移动营业厅、航空售票、药店、美容美发、银行、24小时便利店、音像店等，B8栋一层临赤岗北路几个较大面积铺位，可考虑为移动营业厅、航空售票、药店和美容美发等对位置有要求的业态，在北区主入口，即B6、B5栋一层分布银行、24小时便利店、音像店等，总面积约2000平方米。4、综合服务区（A2-A5栋一层，面积1025平方米）主要经营窗帘布艺、家居精品、床上用品、地产中介、烟酒专卖、眼镜店、冲印店、文具办公、干洗店、家政服务、体育用品、小五金店等，鉴于窗帘布艺的延续性，A2、A3栋一层可作重点考虑。5、饮食中心（A6栋一层，面积650平方米）因本商业无排烟及排污通道，不能做此类餐饮，主要考虑引进面包屋、西餐厅、咖啡屋等。具体细分如图所示：泓景花园一层商铺经营业态划分图泓景花园二层商铺经营业态划分图六、租金建议周边主要商业街道包括新港中路、赤岗路，其租金大概是：新港中路100-200元/ m2月之间，靠近好又多段约300元/ m2月，赤岗路南段主要以服装类经营为主，档次较低，在60-150元/ m2月之间，赤岗北路目前基本无商业