房产中介自白：我们是如何把房价“炒”上去的.docx

10月2日晚间，合肥出台了被认为是“二线城市最严厉”的楼市限购限贷政策。但一位房产中介说，他目前的感觉还不明显。“早上9点网上挂出一个123平米240万的房子，到了10点，房东就把价格改成了240万”，朋友Y告诉我，他今天本来准备带客户去看这套房子，到了下午去之前给房主打电话确认时，发现房子竟然已经卖出去了。Y本来在一家公司做文职工作，去年随着合肥楼市的兴盛，便改行做了当地某大型房产中介公司业务员，“钱赚得更快一点”。也是，合肥刚从三线城市升级到二线城市没多久，还处在二线下游的尴尬位置，但是今年以来来房价飙升速度却超越北上广，新房和二手房房价涨幅均居全国前列，这也使得二手房中介行业迎来爆发增长。就在10月2日晚间，合肥出台了被认为是“二线城市最严厉”的楼市限购限贷政策。但Y说，他目前的感觉还不明显， “至少合肥二手房还没明显影响，我们现在最大的问题不是没客户，而是没房子”，他称，有的要价太高的房东，他也以限购为理由劝房东降价成交，不过，目前还没房东买他的账降价成交。房产中介自白：我们是如何把房价“炒”上去的为什么二手房一直涨这一年来，我一直有改善住宅的考虑，却又被“通通上涨”的合肥房价屡屡吓退。对于我犹豫观望的态度，作为好友的Y只能一边吐槽我是“中介都不想遇见的劣质客户”，一边帮我留心合适房源。“迟买不如早买，房子只会越来越贵的”，Y说，“如果是一般的客户，我肯定会劝说他们砸锅卖铁买房啊”。但合计下需要付的首付和按揭后，他还是同意我“别为买房影响了正常生活”的观点。一转眼，在我纠结的这几个月里，合肥房价继续大步上涨，终于将我的收入远远抛在了身后。“实话说，房价上涨我们中介也是蛮大的原因”。比如说，房主把出售房源挂在了网上，合肥有十来万的中介业务员，每100个业务员中有1个人打1电话给房主，这房主就能接到一千个电话”，谈起飙涨的房价，Y也做了个“自我检讨”。“还有时候，客户找我们看好了一套房子，觉得应该再看看，于是又找了其他的中介公司，其他中介又打电话给房主房主一看，哇塞，这么多人问这么多人想买，价格自然就涨上去了”。关键在于，一旦这个涨过价的房子成交了，那么附近其他二手房的价格也就都跟着涨上来了。截至10月7日傍晚的数据显示，目前合肥市二手房挂牌均价14476元/平方米，同比9月上升9.77%。疯涨的房价让很多房主产生了“捂着”惜售的心情，而“限购令”一出，又有房主选择了“观望”。Y所言不虚,在国庆期间，笔者自己也接到了不同中介咨询是否卖房的电话，比限购前还要频繁。笔者居住的小区属于房价涨速较猛的区域，国庆间有房产中介在小区入口支起摊子来“蹲点驻守”，好第一时间拿到小区二手房源。最近小区内某户105平米的房子最后以240万价格成交，要知道，去年9月，本小区二手房的成交均价还不过9000元/平米。房产中介变“房虫”“你在网上看到物美价廉的房子，结果打电话过去一问，往往房主都提价了。除了买卖双方的博弈因素外，也有部分是房产中介通过故意降低房价来吸引你注意。”Y提醒说，“虚假广告”也是业内的“潜规则”。偶尔也会碰见开价不高甚至明显低于市场价的二手房源，但这样的房源很难落到买家手里。因为敏锐的房产中介可能会扮演高抛低吸，倒腾房子的生意。中介行业里，这种倒卖房子的人叫“房虫”。Y举了个例子，前些天筛查房主信息时，他们发现一条几年前的卖房信息。“房主人在外地，打电话过去问他还卖房吗？他问目前多少钱，我们就报了一万多的价格，对方欣然接受”。接下来，中介公司就接手了房子，不办理过户手续，只去做委托公证。获得房子后，转而以1万五六的价格挂牌出售。确定买家后，他们就拿着房本和公证书直接过户,不用原房主出面，税也逃过了。Y说，中介公司冒充卖房者或买房者进行炒房并不少见，因为他们熟悉市场行情，有的房主不懂行情，有的则是怕麻烦，急于脱手。按照合肥的政策，房地产中介一般会收取买方2%以下的房产中介费，但做房虫，明显是件收益更大的好生意。也有精明的房主和中介公司达成协议，中介公司以不低于XXX万的价格独家代理房源，如实际成交价格超过约定价，可以和中介公司就增值部分五五或四六分成。这样以来，中介除了挣得规定的2%.的服务费外，还能坐享增值部分收益。“十一不是出台最严限购限贷政策了吗，怎么还这么火热，听说XX市都有房东降价5%到8%的了”。我忍不住在插进话来，Y摇了摇头，“首付从25%提高到30%，对真的想买房的人来说没什么区别。本地户籍家庭不限购二手房，至于外地居民限购一套你买了一套，不就可以迁户口过来变成本地人了吗?”“那第一套房子买不了了啊”。我刨根问底，Y神秘一笑，“社保和税单都可以补的，以前限购的时候就有，最近已经黄牛报价了。”不过，10月8日下午合肥出台的限购查询实施细则显示，补缴社保会打上“补缴”字样，不能作为购房条件，但对本地居民二手房仍不限购，但将限贷。从这个角度看，新政的严厉程度超过了房产中介的预期。业内套路深21城出台限购政策，目前是拐点还是山腰争论不休，买房的卖房的孰赢孰输未定，但可以肯定的是，房产中介从中赚了不少。与此同时，深圳客、本地客闹“退房”等纠纷飙升，部分中介被指“套路”深。“业内确实有一些 套路 。”阿成(应要求化名)是个“擦边”90后，个子不高，中等身材，即使在三伏天，也把衬衫一丝不苟地插进西裤里，他今年将手头中介业务从二手房转到一手房。“3月份大朗远大广场就是这么闹退房的。我们整个4月深圳客骤减。后来一旦有行业乱象被举报，我们的损害是很大的。”阿成说，接下来他的自白，更多是善意，期待行业环境改善：“大环境下，我的一些做法也不可避免 游走在边缘 ，但我是真的感激这个行业，还想继续做下去，所以希望它更好。”个人信息：一天打200多个电话，能约出三两个看房每一家房地产中介都要搞来客户个人信息，姓名、电话、房产情况，这早就不是“不为人知”的秘密了。我们知道这是灰色地带，也必须这么做。拿到这些电话，我们每天早上九点开始就逐个打，“金九”的时候打到200多个。在阿成所在中介公司记者看到，人手一份花名录，业务员逐个拨打，如果遭到粗暴拒绝，就做个标记，过一段时间再打；如果问价格问地段的，就标记为重点攻克对象。一天能够约出三两个看房的，已经算成绩不错了。跨市看房：关于“沉没成本”的心理战怎么看房成交率最大？当然是现场看房，尤其那种特别远点的跨市看房，只要客户愿意过去，就有了三四成的几率，接下来的就是心理战了。我带客户去看石龙边上惠州东江府的房子，8000多元一平方米，平时上班到东城南城坐地铁转公交也要1.5个小时。开始看到配套，客户是失望的，大多数人抱着“这么远来都来了，不要白来”的心理，换一个盘看还要再折腾个半天，好像心理书上说叫“沉没成本”。磨一磨，客人一咬牙就买了。东江府还是现场认购的，如果是认筹的，客人危机感更容易就被调动上去了。3月份汇龙湾开盘那期，家家顺的大巴拉了几车深圳人过来，很多人坦承：“样板房和周边的环境看都没看”，直接被“抢不到房”的氛围吓到了，塞钱给中介插队，抢着进去选房，几秒钟就选中下订了。一位名为白伟的深圳客，下午在售楼处打电话给南都记者爆料：“早上一时冲动抢着认筹，下午又说加推，原来根本不用抢，想反悔订金还没得退。”最后此事还是不了了之。今年以来南都收到的许多投诉，例如房屋没有预售证开卖、安全隐患没有整改、货不对板等，大多都是买房者在信息不对称的情况下“抢房”，过后才发现的问题。茶水费：“绿色通道”有价码9月10日开盘的达鑫江滨新城，洋房1.5万-1.6万每平方米，开盘就卖完了。像这种特别火爆的盘，还真的是抢不到筹，怎么办？一般就会收茶水费，客户交个1万-2万元，就能提前认购。想要具体到哪个朝向、哪个楼层、哪个门号，再适当加一点钱，这个定价都是有得谈的。高峰期也有爆出过五六万元的“茶水费”，不过我经手的没这么多。记者联系即将推出的新盘的代理中介，问及有没有办法提前认购时，对方否认“茶水费”这个提法：“这个叫绿色通道，可以提前认购，需要交一些诚意金。”不过具体价格和操作，对方一定要进入实际交易才愿意透露。“茶水费确实有这种情况，平时也有相关投诉。”东莞市房地产行业协会秘书长陈骏良说，这是中介管理规定明令禁止的，但双方合约一般不把“茶水费”几个字写到账面上，而是通过其他方式变相抬价，所以很难界定。更名费：加价五六万元算少的还有一种“抢筹”的方式，成本更高。就是中介先下定去认购一套房子，然后找到意向买家，加价最低五六万，高的喊过10万。10万的有没有成交我不知道。房管所制定严密的规定，一旦认购，业主名是不能改的。上有政策下有对策，一种是走“挞订”的模式，原购房者和开发商共同提出撤销申请，审批通过后开发商和新购房者重新签订购房合同。有朋友做过一单是五万块更名的，后来那个房子几个月涨了二十万，业主也不觉得亏。更名有风险，周期又长，实际上就是中介参与炒房，但我不敢尝试。后话：中介赚了不少也买不起房记者问他：“今年这行情赚了多少？”小伙子左右言他，结果还是让记者在公司的“英雄榜”上，看到他9月的业绩已经超过10万元了。“现在10万对于我们来说，就是卖五六套房的钱。当然，这也是 金九 才有的好气候，6月份、8月份就平淡很多。”阿成坦承，按照现在佣金水平3%计算，望牛墩海德骏园1 .3万元一平方米，一套100平方米的房子，交给公司的佣金就是3.9万元，中介个人能够提成25%-50%，算下来就有接近2万块，而实际上这个盘不少是120-140平米的大户型，而且已经卖断货了。“我现在已经有自住房了，这一手房涨得买不起，二手房更不敢看，有房的都在坐地起价，要不就反水。所以我也暂时不打算买房。”买家反馈：还有许多“雷”等着你踩阿成鼓起勇气，只是踢爆了中介部分“套路”罢了。更多的买家向记者反映，中介还有不少“雷区”，步步惊心。吃差价：5月份，东城王小姐看上景湖春晓一套公寓房，中介答应帮忙砍价，最后叫价66万元。她怕房价上涨，冒着大雨取了5万元定金交上去，后来才知道中介跟卖家说的价格是65万。她愤而找中介公司“告状”，最后中介承诺帮她“降下”一万的税费，按65万成交，另多付5000元给中介。首付贷：首付贷虽然已被禁止，像链家等大型连锁仍然承诺可以“搞定首付贷”。也有中介跟银行的消费贷打包。某小品牌一手房平台可以通过首付贷实现15%的首付。按照东莞最新的均价1 .5万元一平方米，100平方米的房子150万元，首付45万元，首付贷20万