房地产基础知识.doc

房地产基础知识一、 房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。二、房地产的特性（1） 不可移动性；（2） 独一无二性；（3） 寿命长久性；（4） 价值量大；（5） 流动性差；（6） 供给有限性；（7） 相互影响性；（8） 易受限制性；（9） 保值增值性。三、 房地产的主要类型：1. 用途划分（1） 居住房地产；（2） 商业房地产；（3） 办公房地产；（4） 旅馆房地产；（5） 餐饮房地产；（6） 娱乐房地产；（7） 工业和仓储房地产；（8） 农业房地产；（9） 特殊用途房地产；（10） 综合房地产。2. 开发程度划分（1） 生地：指已完成土地使用批准手续可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或有部分基础设施，但不具备完全的三通条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。（2） 毛地：指已完成土地使用批准手续，具备三通或者更完备的基础设施，但未进行的可用于建筑的土地。（3） 熟地：具备完善的城市基础设施，且土地平整，可直接用于建筑的土地。（4） 在建工程（5） 现房四、土地所有制中国现行的土地所有制为社会主义土地公有制 。它分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。土地的集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。五、城市土地使用制度1、国有土地有偿使用形式(1)出让:指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.出让金:是指通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者,按照合同规定的期限,一次或分次提前支付的整个使用期间的地租.国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议的方式。居住用地70年（需国务院批准），一般50年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。（2）国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。（3）国有土地使用权作价出资或入股国家以土地使用权作价出资或入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新企业持有，可以依照土地管理法律、法规转让、出租、抵押。2、 国有土地使用权划拨 是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该副土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。3、 国有土地使用权收回1） 出让土地使用权的收回：（1） 土地使用权届满（2） 提前收回土地使用权。（3） 土地使用者违约收回（4） 司法机关决定收回土地使用权。2） 划拨土地使用权的收回六、城镇住房制度改革（一）现行房屋所有制1、公有房屋2、私有房屋3、中外合资房屋4、外资房屋5、其他房屋（二）城镇住房供应体系1、廉租房2、经济适用房3、商品房（三）经济适用住房政策是指纳入政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。严格控制在中小套型，中套控制在80平米左右，小套型控制在60平米左右。经济适用房以微利为原则，其基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，其利润不超过3%。经济适用适合的对象：1、 有当地城镇户口或市、县人民政府确定的供应对象；2、 无房或现住面积低于市、县人民政府确定的供应对象；3、 家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；4、 市、县人民政府规定的其他条件。集资、合作建房是经济适用房的组成部分。(四)住房公积金制度住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业城镇私营企业及其他城镇企事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。个人和单位缴存的住房公积金属于职工个人所有。住房公积金由公积金管理中心统一管理。七、建筑物的分类1、按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑2、 筑层数或总的高度分类住宅13层为低层、46层为多层、79层中高层、10层以上为高层公共及综合性建筑，总高超过24米的为高层。高度超过100米的建筑都叫做超高层建筑。3、 按建筑结构分类（1） 砖木结构（2） 砖混结构（3） 钢筋混泥土结构（4） 钢结构。4、 按建筑物耐久性分类一级建筑、二级建筑、三级建筑、四级建筑。八、建筑物的构造1、基础：建筑物地面以下的承重构件，他支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。2、墙体及柱墙体的作用：承重、围护、分隔、装饰3、门和窗4、地面、楼板和梁5、楼梯6、屋顶7、建筑设备：给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通讯及楼宇智能化。九、房地产面积的相关概念（一）土地面积：指与土地权属有关的土地面积，所测土地面积通常是地表面积在其水平面上相应的投影面积，即水平投影面积。（二）房屋面积1、建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.20米含（2.20米）以上的永久性建筑。2、使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。3、套内建筑面积：套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成的面积。4、共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。5、分摊的共有建筑面积是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。6、建筑面积=套内建筑面积+分摊共有建筑 建筑面积=使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积+分摊共有建筑面积7、重庆目前采用的是按套内面积销售，按建筑面积进行登记；与预售面积与产权登记面积差异处理：误差比绝对值在3%内的，据实结算，大于3%的，买受人有权退房。十、城市规划基本知识城市规划是一定时期城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。作用：1、 作为国家宏观调控的手段；2、 作为政策形成和实施的工具；3、 是城市合理布局、有序发展的保障。分为总体规划和详细规划。城市规划常用术语和指标：1、 用地性质：规划用地的使用功能；2、 用地面积：规划地块划定的面积；3、 用地红线：经城市规划部门批准的建设用地范围的界限；4、 容积率：反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。容积率=总建筑面积/建筑用地面积5、 建筑控制高度：又称建筑限高，指一定地块内建筑物地面部分最大高度限制值。6、 建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积7、 道路红线：指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。8、 建筑红线后退距离：建筑物最外边后退