楼市维权1.doc

案例一 据悉，92年来渝发展的张先生，2000年在解放碑花290多万购买了某开发商650多平方米的房产，用货款冲抵后将其作为办公区使用，并签署了购房合同。在此期间，他多次催促开发商办理房产证，对方一直以各种理由称“正在办理之中，因为自己平时比较忙，且张先生并没过多地考虑没有房产证会带来什么样的后果。今年3月，他突然接到九龙坡法院的通知，称他的这些房产已被银行拍卖了。原来，开发商背着他早就将他的房产抵押给了九龙坡一家银行。“这意味着我当年花290万元买来的这些房产全都打了水漂。”张先生对此欲哭无泪，如果哪一天新的业主要求入住，他将被赶出去，而这一切皆缘于他没有办理房产证。 据了解，该开发商2005年3月15日出具的一份承诺书上看到，对方称将在2005年5月底前(最迟不超过6月底前)，“全部将房产证办理给唐修明，否则将承担一切违约责任。”那么开发商的行为是否属于违约？ 对于已经被抵押到银行的房产，张先生有没有可能重新获得房产的所有权？如果不能的话张先生应该如何通过法律保障自己的权益最大化？ 开发商将购房者的房产拿去“一女二嫁或多嫁”，甚至拿去给银行抵押贷款的不在少数，购房者在签订了购房合同之后是否需要签约办证时间？关键词：不动产所有权 我国物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 第十四条规定:”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”从以上物权法规定中我们看到，房产作为不动产其所有权属于房屋产权证记载的所有人。张先生支付了购买房产的价款并不等于拥有了该房屋，在产权证记载的所有人未变更为张先生之前，张先生在法律上并没有得到该房产。张先生虽然使用了该房产多年，其实是使用了别人的房产多年。所有，对于像房产这样的不动产，只要一天没有产权过户该房屋一天就不是自己的。现实中，很多房地产开发商为因资金短缺常常将已经出售的房屋又抵押给银行用以贷款。所以，张先生所遇之事并非特例，因此我们在购买房产时如果发现卖方故意拖欠办理房屋过户那么很可能该房产产权存在瑕疵。如若怀疑房产产权存在瑕疵，则应尽早委托律师代为查询房产产权情况，以保护自己的合法权益不受损失。关键词：善意取得通常善意取得是指：无权处分人不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人的，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。举例说明，甲拿着盖有乙公司印章的委托书假冒乙公司的代理人与丙公司进行了交易行为，则该交易行为有效，乙公司因该交易行为所遭受损失只能向甲主张权利。我国物权法将抵押权也纳入了善意取得制度。该案例中，张先生大可诉之法院变更房产产权，然而即使变更了房产产权也无法撤销银行对该房产拥有的抵押权。也就是说，就算该房屋最终通过诉讼过户到了张先生名下，那么银行照样可以行使其对该房产的抵押权进而拍卖房屋并将其价款优先用于偿还银行的贷款。张先生因此所受到的损失只能要求该开发商承担。如果开发商没有赔偿能力，则张先生将会陷入房钱两空的境地。关键词：违约责任我国合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，开发商2005年3月15日出具的承诺书是一份单方许诺的行为，与合同相互印证的，具有法律效力。开发商在承诺书中承诺了具体办理产权过户的日期，然期满后仍然未办理过户，其行为已经构成了违约应该承担违约责任。此时的张先生完全可以诉至法院要求对方履行合同。如若法院判决对方履行合同，该判决的执行将会抛开发商而将房产产权直接过户到张先生名下。”然时过境迁，张先生的所购买的房产已经拍卖。现在的张先生只能要求开发商承担赔偿损失的违约责任。关键词：双倍赔偿最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中规定了适用惩罚性双倍赔偿责任制度的五种情形：(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；(3)出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(5)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。张先生的遭遇属于以上的第一种情况，因此在张先生在主张开发商承担违约责任的时，可以要求开发商承担双倍的赔偿责任。该双倍赔偿制度的确立，不仅惩罚了开发商的惯用不法行为，同时也使得购房者合法权益得到了最大化的保障。现实生活中，房价居高不下，而人民币却在逐年贬值。双倍赔偿制度保障了购房者在开发商有以上违约行为时依然能够拿到足额的赔偿购买新房。所以，购房者在发现开发商存在以上违约行为时，应立刻委托律师运用法律武器维护自己的合法权益。关键词：维权如前所述，本案中张先生已经不可能重新获得房产的所有权。如何最大限度的挽回张先生的损失成为了本案的关键。事已至此，张先生只能将开发商告上法庭。开发商的行为已经构成了根本违约，开发商实际上已不可能履行合同。此时的张先生应该立刻委托律师查明开发商的资产情况，后向法院申请保全其资产并提起诉讼。在该诉讼中，张先生有权要求开发商双倍赔偿购房款并且赔偿因开发商违约而给张先生带来的其他实际损失。关键词：违约金购房者在与开发商签订购房合同时约定办证时间是非常有必要的，约定办证时间不仅是将开发商履行合同的时间具体化，且在约定了办证时间的前提下，开发商拖延办证的行为将会得到有效遏制。我国合同法规定，在对方违约的情况下，守约方不仅能够要求对方继续履行合同并且可以要求支付违约金。因此约定了办证时间将会使得开发商拖延办证的违约事实得到明确的认可，在此基础上违约金的支付将成为惩罚开发商有利的法律武器。案例二 杨先生于2006年入住小区后发现原来的售房部进行了出租。据他称房屋产权证上有一张房屋附图，图上显示售房部的位置在大厦共有土地上，属小区所有业主共有。开发商从未公布过售房部租金收入，而根据他的估计，售房部每年租金大概在30万元左右，5年租金就达150万元，而这5年业主并没有分到分毫。当前，小区公共停车道、户外广告、电梯楼宇广告收益等，各小区类似纠纷时有发生，那么对于公有部分出租收益的情况，业主是否可以进行租金分成？ 关键词：共同所有小区内公有部分的出租收益属于小区内所有业主共有，因此业主大会有权决定是否将该收益分配或者用于其他用途。物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”杨先生居住小区的原售楼部是小区业主共有财产，因此因该“售楼部”产生的一切费用均由小区全体业主按份承担，同时因该“售楼部”所得到的所有受益也由小区业主全体共有。我国物权法第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会是行使小区管理权的群众自治机构，而业主委员会是业主大会的常设构，负责小区一般日常管理工作。因此小区业主可以设立业主大会并且由业主大会决定小区共有物的收益是否分配或者用于其他用途。现实中，我国的很多小区并没有设立自己的业主大会，这样就把自己管理小区的权利无端的交给了物业或者开发商。因此，尽早设立业主大会和完善业主大会制度是保障小区业主行使自我管理权的根本途径。案例三去年5月，渝中区的王先生到某售楼中心看房，结果沙盘上的一套典雅的别墅造型打动了他。经过考虑，他与房产公司签订合同，花430余万元买下别墅。合同签订当天，王先生首付房款130余万元，其余以按揭方式支付。随着交房日期的临近，王先生却发现建成的别墅，与看房时沙盘上的造型以及合同的约定有很大的差异。为此，他拒绝接房，并采用公证形式保留证据的方式将开发商告上了法庭。当所购买的商品房与沙盘呈现或是开发商销售广告上不一致时，购房者应该怎么保证自己的权益不受侵害？如本案中王先生采用的公证形式收集证据应该注意哪些问题？ 关键词：要约行为最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”王先生在沙盘上看到的典雅的别墅造型是否认定为开发商具体的说明和许诺是本案维权的关键。具体分析，王先生所看到的沙盘模型具体而确定，且足以对该商品房的价格产生巨大影响。因此根据上述司法解释，开发商的行为沙盘应视为要约。所谓要约是指，当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示。通常情况下，受要约人只要对该要约做出承诺则要约内容转化为合同内容。本案中，王先生可以通过法院追究开发商违约责任。购房者在购房时，对开放商的广告应该谨慎小心。并非所有的开发商广告都能成为要约，例如开发商悬挂的巨幅广告往往很难被法院认定为要约。因此，购房者在购买房屋时不可迷信广告，对广告内容的真实性要多方了解求证。在订立购房合同时，可以在合同中约定所够房屋的具体情况，以防开发商的欺诈行为。关键词：公正取证被公正过的证据具有很强的真实性，法院一般均予以采信。购房者在发生纠纷时要善于运用公正的方法固定证据。然公正过的证据未必就是不可以推翻的绝对有效证据。因此在公正取证过程中，应严守公正取证程序，避免因公正过程的程序违法而导致经过公正的证据被推翻。如确需公正取证建议委托专业律师代为处理，小心方能驶得万年船。律师提醒建筑质量问题引发了社会的高度关注。先有被称为世界建筑史上“奇迹”的上海的“楼脆脆”，又有后来的成都“楼歪歪”，全国各地有关建筑质量的事件发人深省。造房子是个复杂而专业的过程，开发商想忽悠老百姓太容易了。那么，“外行”的购房者又该如何避免陷入“质量门”？ 关键词：施工单位行业资质 在我国对施工单位的行业资质要求一向严格。拥有什么样的资质的施工单位能够进行什么样的施工作业，这些均都有明文规定。现实中，很多大型施工单位均具备相应的行业资质，然拿下开放项目的施工单位经常违规将主体建设项目转承包给其他的施工单位，获得转承包的施工单位又再次将施工项目再转承包给其他施工单位。这就使得整个建筑行业出现人为的混乱。这其中，“原始”施工单位通常拥有相应的行业标准的施工资质，而2次承包3次承包的施工单位则很难具备必要的行业资质。因此，我们所居住的大部分建筑物其实是由若干个无资质的小施工群体建筑的。这就是楼脆脆的，楼歪歪的根本原因。关键词：避免陷入“质量门”作为一个普通老百姓，我们无法干预国内整个建筑行业的潜规则。但作为这些建筑物的直接利害关系人的购房者，如何避免陷入质量门成为了关键。首先在选购商品房时，购房者应该首先选择大型的开发商所开发的楼盘作为参考。通常情况下，大型的开发商具备一整套完整的施工体系与施工队伍，其所开发项目的