2011年度房地产市场分析报告.doc

南宁商业地产（商铺类）市场情况综述2011年第三季度分析报告1、 房产市场概况1. 2011年第二季度全国行情回顾及现状 在政府严厉的楼市调控政策持续推进的背景下，商品住房交易量下降，交易价格有所松动，受间接影响，各用途地价增速较上一季度均有所放缓。全国商业、居住、工业地价环比增幅分别为2.77%、2.17%、1.13%，较上一季度分别下降了0.56、0.27和0.30个百分点。由于政府对商品住宅交易的严格限制，投资持续转向商业地产，全国商业地价环比、同比的增长率均为最高。2011年第二季度，在全国主要监测城市中，超过六成城市的综合地价环比增速较上一季度有所放缓，涨幅超过5.0%的城市仅有两个。综合地价环比涨幅前十位城市分别为：深圳市、珠海市、潍坊市、黄石市、淮南市、广州市、北海市、南宁市、苏州市、重庆市。综合地价同比涨幅超过20.0%的城市仍有4个，分别为昆明市、深圳市、石家庄市、南宁市。居住地价变化与综合地价状况基本保持一致。超过六成城市的居住地价环比增速有所回落，其中，热点城市北京和杭州居住地价略有下降，降幅分别为0.58%和0.53%，另有温州等四个城市本季度居住地价出现负增长。近五成监测城市的居住地价同比增速有所回落。2. 2011年第二季度南宁商铺市场回顾2011年上半年南宁市商铺成交面积变动表数据来源：绿城人居网 整个第二季度里南宁商铺销售并非整体出现行情大的转变，有的商铺销售趋旺，当然也有的商铺仍在“原地踏步”。在整个第二季度中南宁市商铺成交面积与第一季相较大为减少，仅6月份成交面积增加至几与2月份持平。2011年上半年南宁商铺成交总金额及成交均价变动图数据来源：绿城人居网 在从成交金额以及成交均价来看成交金额总体而言虽然下降不少，但商铺的成交单价却依旧稳定，并未出现波动。鉴于此时为南宁限购令后的第一个季度，市场观望情绪明显，商铺的成交量，成交金额未出现波动是正常现象，并不能视为南宁商铺市场后劲乏力。相反2005年以来，南宁的商铺销售一直没有明显大幅度的变化，与房子的价格上涨幅度相比，商铺的价格涨幅明显滞后。南宁的房地产市场经过多年发展，楼市发展迅速，商铺潜在的需求量是大的。以前，一些投资者被房子热闹的销售局面吸引，注意力放到房子上，如今严厉的限购政策使得住宅市场出现波动，使得投资者把目光转移到商铺上，这将形成商铺行情转变的基础。2、 2011年第三季度南宁市场现状及分析 1政策现状2011年转眼已过大半，回顾上半年南宁楼市发展的轨迹，新国八条的颁布、限购令的实施、央行两度加息、商品房明码标价、房价调控目标出台，这一系列政策的出台说明了国家对楼市的调控力度仍然不放松。受调控的影响，上半年南宁楼市成交量持续低迷，但是房价依然坚挺，部分开发商放慢推货步伐，购房者买房更加理性，南宁楼市博弈格局仍在继续。而商业地产在当前持续负利率及住宅市场不太景气的情况下，获得了更多的投资客户的青睐，并成为抵抗通胀及增值保值的首选产品。 2 市场现状 市场成交量平衡中或现增加趋势2011年，随着国家对房地产业调控力度的加大，各种限购政策以及调控手段频频出台，国家对房贷政策的严调、央行对存贷款准备金率以及加息的调整，使得资金流从住宅项目开始投向商业地产。由于政策面上对商业地产的影响较小，商业地产在楼市新政中迎来了发展契机，其投资价值也正在被抬高，但受第二季度观望情绪，以及房地产供应商的经营策略变动的影响，2011年第三季度南宁市商铺成交量在经历了7,8月的行之后后，在9月开始向上爬高。2011年1-3季度南宁市商铺成交面积变动图数据来源：绿城人居网 市场成交单价稳中有升2011年1-3季度南宁市商铺成交金额及均价变动图数据来源：绿城人居网虽然从整个第三季度看来南宁市商铺市场成交量并未显得很活跃，但2011年1-3季度南宁市商铺成交金额及均价变动动图来却显示，南宁市商铺市场成交量虽然变化不大，但成交的单价却呈现稳定的上涨趋势，尤其是在6月至9月南宁市商铺成交单价涨势较为明显。本公司在南宁市青秀，兴宁等四大区域内确定的12个调查样本点的商铺单价的变动亦与南宁市商铺市场价格变动相符。2011年1-3季度青秀区样本点商铺单价变动图2011年1-3季度兴宁区样本点商铺单价变动图2011年1-3季度西乡塘区样本点商铺单价变动图2011年1-3季度江南区样本点商铺单价变动图3 2011年第三季度南宁商铺市场分析首先，从企业层面上来讲，开发商进入和投资商业地产的力度将不断增强，同时竞争也更加激烈。随着保利、华润等知名品牌开发商纷纷高调宣布未来将不断扩大在商业地产领域的投入，意味着今后商业地产的开发和投资力度或将摆脱前几年持续低迷的发展态势，同时商业地产的竞争也将更加激烈，多年来形成的商业地块零溢价成交的尴尬局面势必会有所改变。其次，政府尤其是银行将会把对于住宅的扶持转向商业地产。主要体现在在当前流动性过剩的严峻形势下，目前正在执行的住宅限购令和贷款优惠利率政策的取消，势必会引导市场上充裕的资金由住宅市场流向商业地产市场。这似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，即一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产，将现有房地产市场中商品住宅被过度凸显的投资属性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。第三个方面是从价格角度看，住商倒挂现象将有所改变，商铺、写字楼的价格将走高。由于本轮宏观调控的目标是住宅，具有良好发展前景的商业地产的投资属性进一步得到确认。加上在住宅疯涨的过程中，商业物业价格一直偏低，而根据国外成熟房地产市场发展历程，商业物业未来还有加速增长的趋势，预计近两年内商业物业价格至少还存在20%-50%的补涨空间。第四个方面是商业地产领域的盈利模式或将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变。从国内商业房地产市场发展情况来看，散卖后放任业主或使用者自营的方式早已证明是失败之举，商业物业的成功经营必须建立在企业有自营商业体系的基础上，再辅以紧密的商家联盟，作为商业物业开发成功标杆的万达企业便是最好的明证。三、2011年二季度南宁商铺市场小结不限购-南宁步入商业地产时代。2011年，随着国家对房地产业调控力度的加大，各种限购政策以及调控手段频频出台，国家对房贷政策的严调、央行对存贷款准备金率以及加息的调整，让资金流从住宅项目开始投向商业地产。由于政策面上对商业地产的影响较小，商业地产在楼市新政中迎来了发展契机，其投资价值也正在被抬高。接连不断的房地产调控新政，使得住宅市场受影响较大，商业地产却越来越红火。笔者在市场调查发现当中作为商业地产的组成部分，社区商铺更是受到众多投资者青睐。社区商铺是一种回报率相对稳定、风险较低、价格适中的商铺类型，在