中国房地产业波动趋势分析.doc

中国房地产业波动趋势分析一、关于周期波动周期，即事物在发展变化过程中，某些特征重复出现，其接续两次出现所间隔的时间。市场经济发展的周期性波动是客观存在。市场经济的一般规律是：供小于求剌激价格上升利润增加剌激投资规模扩张商品供应量增加供大于求价格下降、利润减少投资规模缩小商品供应量减少供小于求。如此循环往复。这种现象暴露了市场经济的一个重要弊端，即自发调节性。由于利益（利润）驱动的作用，往往使供、求关系走向两个极端，出现供大于求或供小于求。这就是说，在经济发展的过程中，有两种对立的因素同时发生作用：一种是由于追逐超额利润、扩大生产规模，所引起的一系列有利于生产和市场扩大的促进因素；另一种是由于社会购买力落后于生产增长，所引起的一系列限制生产和市场扩大、甚至使扩大再生产发生中断的制约因素。这两种因素在不同时期的各自消、长，导致供、求关系不断发生变化，从而使再生产不断出现扩张和萎缩的周期性波动。具体到房地产业的周期波动，其主要原因可分为两个方面：(1）外部原因。即受国家宏观经济波动的影响。宏观经济的波动必然影响国民收入及国民收入的初次分配和再分配，从而影响个人可支配收入的丰欠和消费能力的强弱，决定房地产市场的旺衰。随着经济全球化的进程，外部原因还应包括世界经济波动对我国房地产业的直接和间接的影响。直接影响是指外国人在我国境内购置房地产数量的变化。间接影响是指由于世界经济波动对我国经济的影响，从而对我国房地产造成的影响。值得注意的是，房地产经济波动与宏观经济波动的各个阶段不一定同步。例如，宏观经济波动已经出现下滑时，其在上升时期形成的购买力仍能支撑一段房市，等下滑发展到严重影响国民收入时，房地产的销售量以及伴随着的投资量才逐渐下滑，所以房地产业波动的波峰期要比宏观经济波动的波峰期延续得长一些。而为了剌激宏观经济，又往往增加投资，大兴土木，从而使房地产业比宏观经济先期复苏上扬。（）内部原因。即房地产业行业经济本身的原因。这又可分为两种： 行业经济发展与宏观经济发展不协调，其中又包括行业经济超前和滞后两种情形。尤其表现在房地产业超前于宏观经济发展，房地产业生产的增长超过了社会购买力的增长。即通常说的“过热”。而其根源则是上述的自发调节性，导致行业发展走到了供大于求的极端。 产品结构、价格、质量、服务等不适销对路，阻抑了市场的有效需求。如果国民经济处于稳定持续增长，宏观经济对行业的影响不大，那么就要着力来研究行业发展的内部原因，并发挥社会主义市场经济的优越性，对其进行调控。 周期波动呈现出上升期、下降期两大分野。又可细分为复苏、繁荣（波峰）、衰退、萧条（波谷）四个阶段。接续的两次波峰（或波谷）所间隔的时间，就是“周期”。但两次波峰（或波谷）的幅度并不一定相同。而且，后一个周期的波谷会高于前一个周期的波谷，甚至超过前一个周期的波峰，形成螺旋式上升的趋势。二、中国下半年房地产业波动趋势分析下半年房地产市场发展有两大趋势：房地产投资有望继续反弹和房价出现反复的可能性较大。综合促进房地产持续回暖的有利与不利因素来看，下半年房地产市场仍将处于回升的关键阶段，政府应出台稳健的政策指导，着重建立房地产业持续健康发展的长效机制，保证房地产市场的平稳运行。三大因素有利于促进房地产持续回升第一，当前我国仍处于房地产市场持续发展的阶段。从国际经验来看，根据世界银行的研究，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在1000-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期。2008年我国人均GDP已经突破3000美元，这就意味着今后相当长时间内我国的住宅产业将处于高速发展和稳定快速增长时期。 第二，住房需求潜力巨大。首先，城市化水平的提高将带来城镇住房需求的增加。据预测，2010-2020年，我国将处于工业化和城市化“双加速”阶段，城市化将以每年1个百分点的速度推进，到2020年，我国城市化率将达到58%左右，对住房的需求比较旺盛。一是新增城镇人口对住房的需求潜力巨大，二是在城镇化过程中，城镇流动人口将增加，这部分人的住房问题越来越突出，城镇住房保障体系应该加以统筹考虑和安排。 其次，从消费结构升级的趋势来看，居民消费的重点已经转向住、行和教育等方面，住房是居民消费结构升级的主导产品，这将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。从购买力的角度来看，改善型购房需求是房地产市场健康发展的有力支撑。这部分人大多已经购买房改房，随着生活水平的提高和经济能力的增强，以小换大的需求强烈。 再次，居民出于保值增值的考虑将增加对房地产的持有。由于储蓄利率相对偏低，居民储蓄意愿不断下降，而资本市场不稳健，投资股市存在较大风险，在投资渠道有限的情况下，人们的投资大多偏向于持有房地产。另外，房地产具有商品和资产双重属性，购置住宅不仅可以出租获利，在通货膨胀的情况下，房地产价格将上升，而且其上升速度与幅度将大大高于通胀水平，因而可以在涨价后出售获利，从而能较好地满足人们增值保值的要求。 最后，受利率、汇率、游资和国际经济形势的影响，一定规模的社会闲置资金将继续关注房地产市场的投机和投资机会。 第三，国家“扩内需、保增长”的政策取向有利于房地产的稳定发展。2008年年中以来，面对复杂多变的国内外经济环境，党中央和国务院迅速推出了进一步扩大内需、保持经济平稳较快发展的一揽子计划。扩大内需包括扩大投资需求和消费需求，作为撬动消费和投资的有力“杠杆”，房地产业在我国经济结构中有着十分重要的地位。因此，房地产市场的稳定发展与我国经济的持续增长息息相关。这也意味着在扩内需、保增长的大环境下，房地产发展将获得长期稳定的政策支持。 阻碍房地产业发展有四大不利因素第一，经济运行的基本面不支撑房价暴涨。今年上半年，在一揽子计划的有力刺激下，我国经济增速下滑势头得到遏制，初步呈现企稳回升态势。但是，全球房地产市场仍处于调整之中，世界经济走势仍不明朗，因此，我国经济回升的基础还不稳固，当前的经济运行状况根本无法支撑房价的再度飙升。历史经验证明，房地产“一业独大”有悖于经济结构的优化，不利于民生的持续改善。倘若在消费需求提振无力的情况下，放任房价逆势上扬，必将严重挤压居民在汽车、家电等其他方面的消费，抑制实体经济的复苏，导致经济增长的终端引擎难以启动。因此，唯有房价理性回归，才能让“保增长”的政策真正惠及民生，才能发挥房地产对经济增长的拉动作用。 第二，房地产开发企业信心不足。2009年1季度房地产企业家信心指数小幅回升至90，较2008年四季度提升8.1个百分点，但比2007年和2008年同期分别低47个百分点和41个百分点。由于市场全面启动有一个传导过程，因此，房地产企业家市场信心的恢复和投资意愿的回升仍然需要一段时间。 第三，房价大幅反弹将威胁房地产市场回暖的可持续性。人民银行2009年第2季度全国城镇储户问卷调查显示，超过6成居民认为当前房价“高，难以接受”，购房意愿仍处于较低位置准备在未来3个月内购买住房的居民占比为15.8%，比上季度减少了0.9个百分点。房价快速大幅反弹将打击刚刚出现好转的楼市，威胁房地产市场复苏的可持续性。 第四，过度的投机炒房将影响楼市健康调整。伴随着楼市的不断升温，投资性购房的比例也在逐渐增加，一次性买入多套住宅的现象有所上升。在通胀预期的驱动下，流入房地产市场的资金量将不断扩大。由于自住型需求承受能力有限，对房价涨幅较为敏感，投资性和投机性需求资金充裕，对高房价具有较强的吸纳能力，因而，投资性需求的大量入市会加速房价走高。如果刚性需求再次被过高的房价压抑，市场新一轮低迷调整的风险则会逐步积累，进而导致房地产市场的波动。 为了控制投资性购房行为带来的楼市泡沫，北京、大连和杭州等地银监局分别重申，二套房贷首付比例不得低于40%，并且不能享受贷款利率优惠。下半年，如果投机性需求过度挤占市场、推高房价，国家有可能通过加息、收紧二套房贷等手段来抑制房价的过快上涨。如果利率从基准利率的70%上调到110%，将会对投资性需求产生较大影响。因此，二手房贷款政策的走向将成为影响房地产市场销售的重要因素。下半年房地产市场二大发展趋势一是房地产投资有望继续反弹。虽然目前房地产投资增速仍处于历史低位，但受销售回暖和政策支持等正面因素拉动，未来房地产开发投资有望继续回暖，房屋新开工面积负增长情况将有所改善。首先，房价上涨和销售回升是推动开发投资增加的主要动因。其次，房地产开发企业资金状况的好转为投资恢复奠定了较好的基础。上半年，房地产开发企业资金来源23703亿元，同比增长23.6%，增速比2008年全年提高21.8个百分点，比一季度提高14.4个百分点。其中，个人按揭贷款增速逐月加快，扭转了2008年负增长的状况，同比增速达到63.1%。第三，为应对国际金融危机，扩大国内需求，今年5月份，国家下调了商品住房资本金比例，其中，普通商品房项目投资的自有资本金比例从35%下调到20%，这是13年来的首次下调，将降低行业融资门槛，增强开发商的投资能力，促进房地产投资增速回升。第四，有限的库存将鼓励开发商加快投资。今年上半年，房产销售的骤增大大减少了房屋库存，而有限的库存将鼓励开发商加快投资。 二是房价出现反复的可能性较大。当前，我国房地产销售暴增、房价大幅反弹是货币流动性过多、通胀预期明显、政府救市政策的刺激以及2008年被抑制的需求集中释放等多种因素共同作用的结果。由于世界经济走势仍不明朗、我国经济整体还处于恢复期，企稳回升的基础还不稳固，就业形