旅游地产的发展初探.doc

旅游地产的发展初探旅游地产，是将地产开发与旅游景区充分结合，以优美的自然景观和良好的休闲配套为基础，以各类观光体验旅游项目为依托，并具有一定主题的房地产开发项目。它纳地产于旅游之中，借旅游成地产之魂，二者互为依托，相辅相成，共同构筑融旅游、休闲、度假、居住、商务等多种功能于一体的复合型主题开发。旅游地产开发的四大驱动力一 经济的快速发展，推动旅游消费升级。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的提升，人们的旅游需求开始转变，由传统的观光旅游向深度旅游、体验旅游、休闲旅游转变。最近两年旅行团“自由行”、“半自由行”团队的增加就是很好的证明。旅游观念的转变，同时也代表着旅游景区需要不断改变，以达到消费者的需求。主题型、体验化、休闲性的旅游产品不断被开发，旅游景点从传统的景区逐步转向综合的主题公园、复合商业休闲的综合性区域、结合旅居功能的大型旅游休闲社区。二 城市化进程，加大旅游地产需求。城市化的高速发展，加快了城市的高度密集，城市中的人们不断被分化。一种是被迫郊区化居住，而另一部分人们开始主动追求一种自然状态下的生存。他们渴望改善居住环境，不仅要改变居住的空间大小，更要改变居住的自然环境优劣。这部分人已经不再仅仅满足于第一居所的“窝居”生活，他们需要选择空气清新、环境优雅、交通便捷的第二居所，以供周末或节假日休闲度假之用。三 传统地产开发的激烈竞争，开发商寻求新的利润空间。由于城市化进程的快速扩张，整个房地产业在相当长的时间里得到了迅猛的发展，大小开发商都在此阶段积累了相当的资本和资源，相反的单一的地产开发利润由于市场日趋饱和也急剧减少。为了寻求新的利润空间，开发商们纷纷开始步入复合地产时代，其中以旅游复合地产尤为凸出。原因有二，其一在房地产业大力发展的时代，旅游产业也呈现出生机勃勃的发展势头，两个产业的纵深发展使得旅游地产这一新兴的具有独特吸引力和市场号召力的地产发展模式应运而生。其二房地产开发是以“短期现金流回收”为主，相对对企业的固定资产增长、可持续发展无优势，而旅游地产的开发恰好弥补了这一不足，旅游地产中的“酒店”、“商业”等建筑通常是以经营性物业记入企业的资产帐面，不仅增加了企业的固定资产积累，其较长的投资回收期和固定资产的折旧摊消都可适当的减少企业的所得税税款。四 相关产业政策的调整，政府促使旅游地产的发展。在相关产业的政策调整下，旅游已经成为一些地方政府的主导性产业。旅游开发强调基础设施和配套设施的全面建设，建设必然需要大量的资金。因此，地方政府为了能够解决资金问题，往往引入企业市场化开发，在旅游景点开发完善的基础上进行旅游商务、旅游商业和旅游居住的开发，不仅加大了旅游深度，改变了消费模式，为城市政府提供源源不断的税源，而且对城市经济发展的有更持久、更长远的促进。旅游地产开发的三大模式旅游地产发展至今，尽管目前对其概念和范畴依然众说纷纭，但无论广义狭义，无论分类角度，所有旅游地产的开发都存在着一个相同且显著的特色，即，拥有旅游自然资源（临海、靠山）或现有旅游设施，并以此为依托打造富有特色的地产开发。经阿特金斯长期对旅游地产开发的研究实践，可把国内旅游地产总结成以下三种相对比较成型的开发模式：旅游驱动地产开发模式地产带动旅游开发模式旅游/地产互融开发模式主要特点以旅游资源的打造为依托，提高区域的认知度，从而带动地产的开发从大盘开发为切入点，拉动区域的人气，配套开发旅游项目，逐步形成旅游度假区的形象借助旅游资源，同步发展住宅、度假等综合功能，凸出体验式生活方式缺点分析前期投资大旅游资源欠佳、风险大开发体量大开发过程初期：旅游设施开发中期：中端住宅及配套设施开发后期：高端商业/住宅开发初期：第二居所及配套开发中期：旅游设施与住宅共同开发后期：高端商业/住宅开发组团式开发各分期围绕不同主题各组团采取综合式开发产品构成主题公园、游乐设施豪华酒店、酒吧街、大型综合商场独栋/联排别墅、高端公寓独栋/联排别墅、多层公寓、高尚会所中央公园、公共广场、学校酒店、度假村、商业独特风貌居住组团社区风情商业街区休闲娱乐、文化中心教育培训基地典型案例深圳华侨城海南三亚广州祈福新村上海松江成都芙蓉古城上海泰晤士小镇旅游地产开发的三大借鉴以深圳华侨城为例本章将以旅游地产最为典型的模式“旅游驱动地产”为深入研讨对象，详细分析深圳华侨城作为该模式下的成功案例所具备的几大值得大家借鉴的成功要素。华侨城是由一个华侨农场经过1985年的转制改造，从城市边缘区逐步发展起来的现代化城市中心区，总面积为4.82平方公里。二十年来，华侨城建成了“锦绣中华”、“中国民俗文化村”、“世界之窗”、“欢乐谷”4个国内最具影响力的主题公园。也兴建了国际连锁的大型购物超市、高档写字楼、高星级旅游饭店、美食步行街、艺术中心和体育运动中心，形成了完善的休闲商务配套体系。同时，开发了类似波托菲诺、锦绣花园、东方花园等多个大型高档楼盘，销售价格也从95年50007000元/平米跳升到现今的均价50000元/平米以上。通过旅游业的扩张营造良好的社区环境和品牌，不断提升周边土地及地产项目的整体价值，再以房地产快速盈利迅速回笼资金的特性周而复始地促进旅游业务的良性发展。这就是常说的“华侨城模式”，也是以旅游驱动地产开发的实施路径。有人会问，“华侨城模式”不就是靠旅游项目以低价拿地再高利润的开发房地产项目吗？是，没错。但在旅游地产市场上真正以这种模式存活的开发商并不多，那华侨城到底有哪些主要成功要素是需要后来者学习借鉴的呢？一 开创主题化先河。据统计，全国至今有2500多座主题公园，其中75%亏损，15%打个平手，只有10%有盈利，套牢的资金高达1500亿元。珠三角内的主题公园亏损或惨遭淘汰的情况尤为严重。其创意和内容多相互模仿，难有个性，是直接导致相当一部分主题公园迅速倒闭的关键因素。华侨城旗下的主题公园却以人文旅游为母主题，其间又含盖了许多各不相同的子主题，独辟了各种新项目，并完美地与建筑、产业和城区进行了融合，不断开创业界的先河。纵而使得“民俗文化村”投资1.1亿元，9个月收回；“世界之窗”投资6亿元，3年半收回；“欢乐谷”经三期滚动发展也成就了连续三年位居全国游客接待量之首的地位。二 打造区域产业链。尽管华侨城的主题公园回报惊人，但是随着市场竞争加剧，行业平均利润率下降，项目回收周期也在延长，旅游产业如果单靠自身滚动积累的发展模式面临着巨大的瓶颈。华侨城率先构筑其战略性的产业链，运作地产、引入酒店、搭建文化平台一个以旅游产业（主题公园业务）为核心、旅游地产及其相关的服务和配套性产业为辅助的产业链条就在不断的沉淀、巩固、裂变之中渐次产生、形成。以关联产业综合开发的途径实现产业的集群效益，从而解决了企业在长期投资与短期收益之间的矛盾。三 塑造城市运营商。从主题公园的缔造者，到旅游地产的开创者，再到现在的城市运营者，华侨城不断地蜕变、升级，也不断地担负起更多的社会责任。高成本的公园资本投入，繁复的社会基础设施建设，大量的服务业配套设施完善，华侨城在地产利润回收之前承受的资金压力也是显而易见的。但我们同样也可以看到，其并“不吝啬”这部分的付出，付出只是为了迎接更多的回报。相形之下，现今的很多开发商还是眼光短浅，不愿承担更多的社会责任，只是坚守着自己一小块地产开发的地盘。企业应该拿出华侨城的魄力，适时调整公司发展战略，为政府、社会承担更多责任，为企业未来的可持续发展做好坚实的基础。华侨城其独创的“以旅游驱动地产”开发的模式，不仅提升了房地产的价值，使旅游资源的边际效应得到更加充分的体现，更带动了相关产业的