物权法与物业管理条例

2020年1月14日 1 物业管理条例 2020年1月14日 2 什么是物权 物权 物之归属权 物之利用权即是权利人对特定的物的直接支配 管领并获得利益的排他性权利直接支配意味着无须他人的同意 无须他人的意思 无须他人的介入权利人就可以独立地作出决断并根据自己的意志控制 占有 使用以及依法处分 处置的民事权利物权具有直接支配性 排他性 绝对性 对世性 物权法 的架构 基本原则物权的设立 变更 转让和消灭物权的保护国家 集体 私人之所有权业主的建筑物区分所有权相邻关系之相邻权共有所有权取得的特别规定土地承包经营权宅基地使用权建设用地使用权地役权抵押权 包括不动产和动产质权动产留置权 第一篇 附则 第五篇 第四篇 第三篇 第二篇 担保物权 占有 用益物权 所有权 总则 2020年1月14日 4 不动产所有权的构成 2020年1月14日 5 建筑物区分所有权的构成 2020年1月14日 6 业主的建筑物区分所有权 中华人民共和国物权法 第六章 专有部分享有所有权 俗称 专有权 私有权 专有部分以外的共有部分享有共有权 因这种共有为 按份共有 故亦称 共用部分的持份权 专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利 也称 业主大会组织的成员权 2020年1月14日 7 专有部分与共用部分之范围界定 确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用 内容 专有部分 专项服务 特约服务共用部分 常规服务责任 专有部分 业主自己负责共用部分 物业管理公司 业主大会及业主委员会分别负责费用 专有部分 业主自己承担共用部分 物业管理费 专项维修资金 业主大会及业主委员会决议的分摊权利与义务不同有利于解决纠纷 2020年1月14日 8 专有部分范围 以建筑物天花 地板 墙体的中心为界所围成的立体空间 墙体 地板 天花 墙体 中心线 专有部分之中心说 2020年1月14日 9 专有部分范围 以建筑物天花 地板 墙体所围成的立体空间 墙体 地板 天花 墙体 中心线 专有部分之空间说 2020年1月14日 10 专有部分之最后粉刷层说专有部分范围 以建筑物天花 地板 墙体的最后粉刷层所围成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层各种管线的共用部分与专有部分划分专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域 包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施共用部分是指物业管理区域以内 专有部分及市政设施以外的 属于全体业主或两个及以上业主共同所有 共同使用的场所 空间 设备 设施 2020年1月14日 11 道路 绿地 场所 设施 设备之所有权 屋顶 外墙 地下室 外墙 停车位 D E F C B A 楼梯 2020年1月14日 12 物权法应规定哪些国家财产 国家财产分为经营性财产与非经营性财产 物权法规定非经营性国家财产 经营性国家财产由公司法等规定物权法应当规定的非经营性国家财产 分为 1 公有物 国家所有国家使用的财产 包括国家机关办公设施 如人民大会堂 军事设施 武器 装备等 矿藏 土地 山脉 水流 海域等2 公用物 国家所有公众使用 包括道路 机场 车站 码头 公立公园 公立博物馆 公立图书馆 公立学校 公立医院等公用物也是任何个人 任何单位无法排他地占有和消费的物品 2020年1月14日 13 公共 公用 公有制范畴 国家所有公众使用共用 共有 私有制范畴 业主共同使用 共同所有共用部分是建筑物区分所有权核心重要问题共用部分的是物业管理存在的基础与根源市政设施 设备之供电 供水 供热 供气 有线电视设施属于国家所有公众使用或市政公用事业单位所有 即公共 公用设施设备 可以成为供电 供水 供热 供气 有线电视设施等市政垄断企业之专有部分 2020年1月14日 14 车位 车库 人防工程 会所 架空层等之所有权 屋顶 外墙 地下室 外墙 停车位 D E F C B A 楼梯 2020 1 14 15 车位归属 建筑区划内的车库 车位 规划中的车库 车位 非规划的车库 车位 地下 半地下车库 物业服务企业增加的 开发商增加的 业主增加的 机械车库 露天车位 非露天车库 非人防车位 人防车位 露天车位 架空层车库 独立车库 物权法第七十四条第三款归全体业主共有 人民防空法第五条谁开发谁收益物权法第一百一十六条天然孳息由用益物权人获得 谁投资 谁建设谁所有 同时要满足物权法第四十四条战争等紧急情况下之征用 物权法第七十四条第二款开发商可以出售 附赠 出租 2020年1月14日 16 独立式住宅附设的车位 车库 规划内的露天车位 地下 人防 停车位 架空层停车位 2020年1月14日 17 2020 1 14 18 2020年1月14日 19 车位 车库之所有权 物权法 第七十四条规定 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 关键词 规划 以政府建设工程规划许可证为准当事人 所有权的初始获得 创设获得 原始获得与继受获得等方式约定 有约定即OK 2020年1月14日 20 新提出了 建筑区划 物业管理条例 中的 物业管理区域 概念 可以理解为土地 红线 四至 建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴规定了建筑区划内的一些法定权利道路 属于业主共有 但属于城镇公共道路的除外 建筑区划内的绿地 属于业主共有 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 建筑区划内的其他公共场所 公用设施和物业服务用房 属于业主共有 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 属于业主共有 但其他规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 2020年1月14日 21 建筑物区分所有权的法律关系 专有部分建筑物物权关系共用部分 共有部分 所有权基地使用权 地上权 租赁权等 业主大会 区分所有权人集会 建筑物区分所有权管理人业主委员会管理组织业主 物业使用人管理服务人 物业管理公司 物权法 国家基本法律 物业管理条例 国家行政法规规范基础各地方物业管理法规及国家各部委行政规章管理规约 业主公约 业主大会决议 决定 2020年1月14日 22 单独所有 专有专有部分建筑物区分所有权之标的适用于不动产物权规定使用区分所有权人专用约定共用由区分所有权人按应有部分共有所有权不属于专有之建筑物部分 如楼梯间 消防通道 屋面 外墙等 法定建筑物之附属物 如排水 防火 空调 管线等设备 建筑物之附属设备 如消防栓 天井 共有停共用部分分类车场 游泳池 共有部分 约定附属建筑物 如别栋建筑物的仓库 车库 约定专有部分 如交谊厅 会所 会议室 全体共用 大共 部分共用 小共 售房合同约定共用部分之专用权 约定专用 管理规约约定业主大会决议 物业服务合同 约定 2020年1月14日 23 得为单独所有权之标的专有部分要件 构造上及使用上独立性使用专用共用 约定 区分所有建筑物范围 专有部分及市政设施以外之其他部分不属于专有部分之附属物一体依约定 无约定依专有部分比例性共用部分持分占有作为分担共用部分负担的准则 依据使用共用 原则 基地专用 法律 规约 约定 特色不得分割不得单独处分 共用部分持分权应随专有部分所有权之转移而转移不得独立办理产权登记 2020年1月14日 24 物业管理中的保管合同保管 也称寄托 寄存 委托占有寄托 保管合同期满后保管人将保管物品返还被保管人的行为寄托占有 保管合同 构成的三个要件 1 被保管人要合法的拥有保管物品2 被保管人必须将保管物品的实际控制权 排他占有权 管领力交付给保管人3 保管人自愿接受和自愿控制保管物品 并愿意承担保管物品损坏或丢失的赔偿责任 2020年1月14日 25 交付 本来是指移转动产上的现实和直接的支配力交付客观体现的是占有 即通常所说的持有占有 即对物的事实支配状况 是为了自己以一定的意思对物进行管领而成立所谓管领 是指某物实际上处于某人的支配和控制下的客观关系以持有而言 即对某特定物处于某人事实支配下的客观状态 2020年1月14日 26 物业管理中安全责任与有效的安全防范 物业管理条例 第四十七条规定属于安全防范责任不属于安全保证 保障 确保责任 不要瞎承诺业主 住户 业主大会 业主委员会 居委会的安全防范 邻里守望 物业管理条例 第三十六条明确规定 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定 导致业主人身 财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 试从经济赔偿的角度分析 这其中物业服务企业应承担那些相应的法律责任 违约责任与故意责任 重大过失责任 2020年1月14日 27 物权法带来的法律冲击 有利的方面 重新界定了不动产所有权的构成以建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系与法律制度限制了业主大会的成立与业主委员会的选举明确了业主不得以放弃权利不履行义务明确了共有部分 共同管理权利不得单独处分清晰地界定了车库 车位所有权的归属赋予了业主的诉讼权利扩展了相邻关系以及地役权的内容 2020年1月14日 28 不有利的方面 限制了业主大会之成员权限制了业主大会的成立与业主委员会的选举在业主决策程序中增加了业主总人数的投票要求增加了专项维修资金使用的难度混淆了共有权与共用部分的概念混淆了管理人与管理服务人的概念混淆了管理规约与业主公约的概念专有部分 共有部分界定不清没有赋予业主大会 业主委员会的诉讼主体资格相邻关系 地役权的内容粗糙不明晰 2020年1月14日 29 物业管理条例 的修改379号国务院令 504号国务院令第十条增加了 街道办事处 乡镇人民政府 的指导与监督删除了第十条第二款第十一条业主大会职责修改成 下列事项由业主共同决定 第十二条投票权方式与 物权法 一致第十九条修改保持与第十条一致物业管理企业修改为 物业服务企业 业主公约修改为 管理规约 业主临时公约为 临时管理规约 第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为 业主委员会执行业主大会的决定事项 2020年1月14日 30 物权法第六章规定的业主决策权以及决策事项物权法第七十六条规定下列事项由业主共同决定 一 制定和修改业主大会议事规则 二 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 三 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 四 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 五 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 六 改建 重建建筑物及其附属设施 七 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 决定前款第五项和第六项规定的事项 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 决定前款其他事项 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 2020年1月14日 31 所有权人2 3决策权的变化 业主共同决定的专项维修资金 物权法 使三分之二决策方法发生根本变化 原 物业管理条例 的2 3投票权 物权法 的双2 3投票权 为了给以后的司法审判保留有效证据 三分之二投票权应该实行实名制决策的项目也发生变化 2020年1月14日 32 内容也发生了根本变化 原 物业管理条例 第十二条规定 制定和修改业主公约制定和修改业主大会议事规则选聘和解聘物业管理企业专项维修资金使用和续筹方案的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 以上通过 物权法 修改为 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金改建 重建建筑物及其附属设施决定上述事项 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 2020年1月14日 33 所有权人 双过半 决策权的变化 业主共同决定的事项 物权法 使与原 物业管理条例 中双过半决策方法发生根本变化 原 条例 的 双过半 物权法 的 新双过半 为了给以后的司法审判保留有效证据 双过半投票权决策应该实行实名制 2020年1月14日 34 内容也发生了根本变化 原 物业管理条例 第十二条规定 业主大会会议可以采用集体讨论的形式 也可以采用书面征求意见的形式 但应当有物业管理区域内持有 以上投票权的业主参加业主大会作出决定 必须经与会业主所持投票权 以上通过即业主大会作出一般事项决定 决议 应当有1 2以上投票权业主参加 并经参加业主之中投票权1 2以上同意通过 物权法 修改为 制定和修改业主大会议事规则制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约选举业主委员会或者更换业主委员会成员选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人有关共有和共同管理权利的其他重大事项决定上述事项 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 2020年1月14日 35 业主的概念 业主与非业主使用人身份界定业主 中华人民共和国物权法 规定的建筑物区分所有权人 物业管理条例 规定的房屋所有权人非业主使用人 物业使用人 住户 租户等不动产所有权 按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书 签订了售房合同发展商将客观上已经交付房屋的房屋购买者业主业主非业主的界定严格以产权证书 或售房合同 和 中华人民共和国婚姻法 界定 2020年1月14日 36 对于不动产物权 其依法律行为而发生变更者 按照物权法不动产统一登记规定 即无论其所有权的移转 担保物权 或用益物权的设定 及不动产物权的抛弃 均须经登记 始生效力 物权法之第九条规定非依法律行为而取得不动产物权 如买卖 赠与 继承 遗赠 拍卖 合法建造 强制执行 公用征收 法院判决等 非经登记 不得处分 物权法之第十五条以及第二章第三节之规定 2020年1月14日 37 夫妻共同财产 办理了产权登记 业主 业主身份类别 没有办理产权登记 夫妻个人财产 2020年1月14日 38 中华人民共和国物权法 第二章第三节之规定 第三节其他规定第二十八条因人民法院 仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等 导致物权设立 变更 转让或者消灭的 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力 第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的 自继承或者受遗赠开始时发生效力 第三十条因合法建造 拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的 自事实行为成就时发生效力 第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的 处分该物权时 依照法律规定需要办理登记的 未经登记 不发生物权效力 2020年1月14日 39 中华人民共和国婚姻法 之规定 中华人民共和国婚姻法 作为国家基本法律规定了夫妻共有财产和夫妻个人财产第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产 归夫妻共同所有 一 工资 奖金 二 生产 经营的收益 三 知识产权的收益 四 继承或赠与所得的财产 但本法第十八条第三项规定的除外 五 其他应当归共同所有的财产 夫妻对共同所有的财产 有平等的处理权 既然是夫妻共同所有 那么无论是否产权证书有无署名夫妻双方理所当然就应该都是所有权人 即都应该是业主 2020年1月14日 40 第十八条有下列情形之一的 为夫妻一方的财产 一 一方的婚前财产 二 一方因身体受到伤害获得的医疗费 残疾人生活补助费等费用 三 遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产 四 一方专用的生活用品 五 其他应当归一方的财产 理所当然 房屋所有权作为夫妻个人财产 一方是所有权人 另一方则是非所有权人即一方作为所有权人自然就是业主 而另一方非所有权人自然就应该是非业主 2020年1月14日 41 第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有 共同所有或部分各自所有 部分共同所有 约定应当采用书面形式 没有约定或约定不明确的 适用本法第十七条 第十八条的规定夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定 对双方具有约束力夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的 夫或妻一方对外所负的债务 第三人知道该约定的 以夫或妻一方所有的财产清偿这里说明作为夫妻业主资格可以依法转化 只要有书面明确约定即可 2020年1月14日 42 业主总人数的确定 I 未婚人士 已婚 属于夫妻个人财产 已婚 属于夫妻共同财产 夫妻产权证书署名者 夫妻产权证书未署名者 2020年1月14日 43 业主身份的确认房屋所有权证书被登记人 通过查询不动产登记确认 房屋买卖合同的合法买受人 以开发商交付房屋所有权的行为确认 房屋继承人和受遗赠人 以继承和受遗赠开始时确认 房屋合法建造人 以事实行为成就时确认 人民法院 仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定生效赋予房屋所有权 房屋所有权作为夫妻双方共同财产所有人 2020年1月14日 44 管理人业主业主大会业主委员会行政政府主管部门及相关部门管理人街道办事处 乡镇人民政府管理服务人物业管理公司管理服务人 是指业主大会决议 决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者 2020年1月14日 45 物业服务企业资质管理办法 的修改125号建设部令 164号建设部令删去第十七条 第十八条 第二十二条 即删除了有关企业资质年检的相关规定 这意味着从2007年11月26日起继续进行物业管理企业资质年检属于于法无据的违法行为物业管理企业修改为 物业服务企业 2020年1月14日 46 物权法对物业管理企业名称的重新定位物业管理企业物业服务企业核心 强化服务意识服务重点 业主满意安全 清洁 便利 舒心 规范 保值优质 特色服务企业的座右铭麦当劳服务座右铭 品质 服务 清洁和价值万科物业管理公司座右铭 管理无盲点 服务无挑剔 2020年1月14日 47 服务为产品的特征服务必须当场完成 无法事先生产或提前做生产服务是无法集中产生 检查 储备或库藏的 提供者也受不到管理层直接影响这项 产品 不能被展示 也没有样品可以在服务前先提供给业主 住户参考接受服务的人得到的都不是具体的东西 服务的价值在于其个人的经历这样的经历无法卖给或转给第三者 2020年1月14日 48 如果表现不佳 服务是不能 重来 的 因此补偿或道歉是挽回顾客满意度的唯一方法品质保证必须发生在生产之前或者当时 而不像制造业是发生在事后提供服务通常都需要某种程度的人际互动 买卖双方必须有相当程度的接触 才能进行服务服务接收者的期望值 与个人对结果的满意程度是息息相关的 服务品质是非常主观的事情业主 住户在接受服务过程中必须遇到的人和程序越烦琐 他对体验感到满意的可能性就越小 2020年1月14日 49 专业化服务的特征专业化服务是具备专业资格的服务者提供的 能解决问题的指导性意见 它包括为客户提供的日常工作专业服务人士都需要通过一定的资格考试 遵守本行业的传统和职业道德规范专业化服务具有高度的专业化水平专业化服务提供者通常有很强的与客户面对面交际能力 并直接体现出客户对质量和服务的评价 2020年1月14日 50 物业管理是专业化服务要具有物业管理企业资质从业人员应该具有职业资格证书行业应该具有专业化服务标准有行业特定传统 行为法则 道德规范进行管理和约束 2020年1月14日 51 顾客满意度评价指标顾客满意度评价指标 可靠 保证 有形资产 同情心和负责任可靠 能提供所承诺事项的能力 可信赖而且正确保证 员工的知识和礼貌 以及他们传达信任和信心的能力有形资产 硬件的设施和设备 以及员工的外貌同情心 对业主 住户的关心和个别关照的程度负责任 协助业主 住户和提供进一步服务的意愿 2020年1月14日 52 房地产开发商与前期物业管理 一 开发商在物业管理活动中权利义务以建造者身份依法承担物业建造的最终质量责任按照规划设计要求 依法完善配套设施依法兑现售房中的承诺依法承担物业房屋的质量保修责任依法无偿提供物业管理用房以空置房的业主身份 依法享有业主的权利 履行业主的义务 承担业主的责任依法承担前期物业管理工作 2020年1月14日 53 二 物业房屋的质量保修责任施工工程的房屋质量保修责任房屋买卖的房屋质量保修责任装修工程的房屋质量保修责任维修工程房屋的质量保修责任房屋的最低保修期间 1 建筑物基础设施 地基基础 主体结构 为设计文件规定的该工程合理使用年限 2 屋面防水工程 有防水要求的卫生间 房间 外墙面的防渗漏 为5年 3 供热与供冷系统 为2个采暖期 供冷期 4 电气管线 给排水管道 设备安装和装修工程 为2年 5 其他项目的保修由合同双方合同约定 2020年1月14日 54 三 开发商承担的前期物业管理工作与物业管理企业签订书面 前期物业服务合同 销售物业之前制定 业主临时公约 业主签署书面承诺书鼓励招投标选聘物业管理企业 对前期住宅物业管理实行强制性招投标售房合同包含 前期物业服务合同 约定内容 前期物业服务合同 可以约定期限 但 物业服务合同 生效 前期物业服务合同 终止提供必要的物业管理用房办理移交查验手续 2020年1月14日 55 一 强化物业服务合同合同意识 法律意识 服务意识 竞争意识 风险意识 品牌意识全面提高从业人员素质物业服务收费 政府指导价 合同约定市场调节价 合同约定 物业服务收费管理办法 从2004年1月1日的实施 政府物价不再审批 不再备案 物业服务合同与物业管理企业 2020年1月14日 56 二 前期物业服务合同1 前期物业服务合同的特征前期期限的过渡期 前期物业服务合同具有风险性注重保护前期业主的利益发展商从业主授权或认可 追认 获得签订合同资格双务合同有偿合同必须是书面合同 2020年1月14日 57 前期物业管理与正常物业管理 规划设计阶段 房地产项目可行性研究阶段 房地产项目开发阶段 物业承接查验阶段 成立业主大会 选举业主委员会阶段 前期物业管理服务阶段 正常物业管理服务阶段 竣工验收阶段 建设施工阶段 业主二次装修阶段 业主入住阶段 物业日常服务阶段 首个 物业服务合同 生效 物业日常服务阶段 前期物业服务合同终止 物业管理早期介入阶段 物业预售 销售阶段 前期物业服务合同 期限届满 2020年1月14日 58 2 签订前期物业服务合同应注意事项物业的承接验收物业服务费用与早期介入的报酬物业的保修责任前期物业服务合同的终止 2020年1月14日 59 三 物业服务合同1 物业服务合同的特征授权性 业主委员会代表业主签订物业服务合同受到较多的国家干涉选聘性有偿性双务性主体虚位性非单一选择性必须是书面合同 即要式合同 2020年1月14日 60 2 签订物业服务合同应注意的事项物业服务的内容 范围和期限明确业主委员会的权利义务明确物业管理企业的权利义务违约责任的约定合同条款宜细不宜粗无偿与无期限的承诺 2020年1月14日 61 3 物业服务合同的解除与终止物业管理公司的解聘合同与合同的解除合同解除与合同终止的区分物业管理公司的退出与移交 2020年1月14日 62 物业管理公司发出催款通知书进行合理催缴请求业主委员会催缴以律师函进行催缴向法院申请支付令 以支付令催缴或强制执行利用简易法庭起诉普通法庭起诉 物业管理欠费的追缴 2020年1月14日 63 强化物业管理消费意识 追讨拖欠费用 一般性追讨针对性追讨区别性追讨注意二年诉讼时效 律师函催交 支付令催交 简易法庭催交 普通法庭催交 留置权催交 2020年1月14日 64 物业服务定价成本监审办法 适用对象 政府指导价确定物业服务收费标准 即物业服务社会平均成本负责 政府价格主管部门组织实施 房地产主管部门配合物业服务定价成本监审原则 合法性原则相关性原则对应性原则合理性原则 2020年1月14日 65 物业服务定价成本构成 人员费用共用部分日常运行 维护费用绿化养护费清洁卫生费秩序维护费保险费用办公费用管理费分摊固定资产折旧费经业主同意的其它费用 2020年1月14日 66 物业服务成本支出情况 2020年1月14日 67 2020年1月14日 68 2020年1月14日 69 物业管理中的供水 供电合同供电 供水等市政企业在物业管理活动中的权利义务 物业管理条例 第四十五条 第五十二条明确规定了供水 供电等市政企业的权利义务 向最终用户服务 向最终用户收费供电 供水合同可以是书面合同 也可以是事实合同停电 停水的侵权责任 2020年1月14日 70 业主公约一 业主公约的概念二 业主公约的作用具有强制性的业主自治自律约束力具有乡村民约的道德约束力具有合同法的法律约束力处理解决纠纷的依据司法审判的有效证据 2020年1月14日 71 装修管理合同装修管理是物业管理服务活动的内容之一主要以书面合同形成装修管理的合同关系 1 业主与物业管理公司之间的装修管理合同关系 书面装修管理合同 或协议 2 业主与装修施工单位之间的装修施工合同关系 装修施工质量责任 保修责任3 装修施工单位与物业管理公司之间的装修管理合同关系 书面装修管理合同 或协议 4 业主与相邻业主 住户之间的相邻合同关系 受业主公约约束的事实合同关系5 业主与使用人之间的装修合同关系 业主权利的延伸6 政府在装修管理中的作用 2020年1月14日 72 物权法 与物业管理 物权法 涉及物业管理方面主要集中在 第六章 业主的建筑物区分所有权 其影响作用 在社会经济方面 有助于解决人口增加 土地面积有限的问题 有效率地使用土地 减少建筑成本 促进都市更新 尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权在人民生活方式方面 改变传统观念和生活习惯 共同参与制定管理规约 组织业主大会 业主委员会 创设合理规范 以保障和促进大家业主的共同生活在物权制度方面 重新建构一套合理有效率的规范体系 规定专有部分和共用部分的法律关系在消费者权利方面 维护了作为建筑物物业消费者的合法权益 2020年1月14日 73 建筑物区分所有权立法的目的与原则 建筑物区分所有权法律制度以及 物业管理条例 的制定系为加强建筑物大厦之管理维护 提升居住生活品质 并促进社会安定 安宁 和谐与安居立法指导原则 建筑物大厦物权关系立体化敦亲睦邻法律化 共同决策大家共同利益管理组织民主化 民主协商私法关系行政化和罚则化 2020年1月14日 74 专有部分所有权 2020年1月14日 75 共用部分持分权 2020年1月14日 76 业主大会组织 因共同关系形成 的