2017最新山东诸城房地产市场调研报告.ppt

诸城住宅市场浅述 2017年10月 一 城市概况城市概况城市格局城市规划城市经济 城市概况 诸城地处鲁东南 地理位置优越 交通便利 北依世界风筝都潍坊 东临滨海名城青岛 南靠新兴港口城市日照 是山东半岛重要的交通枢纽 胶新铁路和济青高速公路南线贯穿诸城 乘车1小时可达青岛 日照两大港口和青岛 潍坊两大机场 城市总面积2183平方公里 辖10处乡镇 3处街道 1个省级经济开发区 110万人口 城区人口25万 城市概况 荣获中国优秀旅游城市 国家卫生城市 国家园林城市 全国县域经济与县域基本竞争力百强县市 全国沿海对外开放城市 国家新型城镇化综合试点地区 山东半岛区域性中心城市 城市格局 以潍河和扶淇河为分界线 诸城经历 十年河西 十年河东 的城市发展缩影 居住重心由河西转向河东 开发区板块 工业园区 市政配套和居住配套都亟需提升 城西板块 诸城的老工业区 生活配套完善 近年来有较大改善 城东板块 诸城老牌生活区教育区 市政配套 生活配套 商业配套等非常完善 南湖板块 新兴南湖社区 空气环境好 市政配套弱 区域功能 1 工业园区 主要集中在北外环 东外环 南外环 2 休闲区 以潍河风景区 恐龙公园 三里庄水库为主的休闲区 3 生活区 以城东和城西为主的生活区 优化城镇空间布局 统筹考虑城乡空间 产业 资源 环境 基础设施和人口分布 加快构建以中心城区建设为引领 3个城市副中心为支撑 10个重点镇为节点 30个生态小镇为为突破 社区城镇化为基础的 1313 新型城镇化体系 城市规划 诸城 十三五 规划发展方略 提升中心城区功能 以推进绿色 智慧 创新 人文城市建设为重点 加快建设集公共服务 生活居住 旅游体闲为一体 生态环境良好 配套设施完备 组团发展的可持续发展新城区 到2020年 中心城区聚集人口40万以上 城市规划 诸城 十三五 规划发展方略 全力构建综合交通运输体系 至2020年初步构建起 骨架清晰 层次分明 功能明确 衔接顺畅 的综合交通基础设施网络 实现客运零换乘 无缝衔接 形成沟通青岛 潍坊 日照 临沂等周边城市的 1小时交通时空圈 加速融入青潍区域经济一体化 城市交通 打造 四纵三横 干线公路主框架 建设新外环路 新四环路全长98公里 按一级路标准设计 路基宽24 5米 路面宽21米 概算总投资约14 2亿元 规划建设我市主城区与青岛6号轨道交通对接线 实现与青岛市区轨道交通 一卡通 市内城乡公交线路达到60条 公交车辆总量达到500辆 城市出租车总量与公众出行需求基本适应 诸城总体经济水平靠前 2016年 全市实现地区生产总值794 5亿元 同比增长8 1 产业结构进一步调整 三次产业比例由上年的8 17 52 72 39 11调整为8 09 50 81 41 10 城市经济 GDP增速 城市产业结构优化良好 城市经济增速趋缓 从高速发展阶段逐渐步入稳定发展阶段 城市经济与房地产投资 诸城人均GDP达到10000美元 理论上按照国际惯例 应该处于非常成熟的消费市场环境 而事实上数据与市场表现两者出现了错位 诸城房地产市场在过去的五年刚刚完成快速发展期阶段 消费成熟度尚不完全 市场正处于品质追逐启动发力阶段 目前尚处于稳定发展期 这一点正与目前诸城房价相对畸高的非常表现相对应 宏观经济增长和人均GDP水平决定着一个地区房地产市场的发展阶段 2016年诸城市人均GDP为人民币71828元 房地产市场以改善型居住为主 市场从快速发展阶段逐渐过渡 进入稳定增长阶段 二 房地产市场投资现状地产政策楼市表现后市分析 城市经济与房地产投资 历年以来 统计在案的诸城房地产投资额逐年向下 以统计局更新的统计数据2016年全市GDP794 5亿元 固定资产投资635 5亿元 房地产投资38 1亿元 额度趋稳 占比反向下降 房地产投资表现指标判断 首先是城市发展到了一定的阶段周期 固定资产投资比例和增速趋稳 其次 房地产投资持续偏低并出现倒挂现象 可以解释为与国内特殊的行业政策相关联 但同时这反映诸城市的房地产发展增速存在着一定的上升空间 一 2015年去库存1 连续 密集5次降息降准 贷款基准利率由年初的6 15 降到4 9 2 330政策 降首付至2成 二房4成 降税收 营业税5改2 3 降门槛 降低公积金门槛 扩大公积金使用率 推进跨省异地 4 放开二胎政策 缓解人口红利 5 连续强调去库存 二 2016年去库存 差别化1 202央行通知 二房3成 2 财政部 契税统降低至1 1 5 3 301央行降准4 504国务院 用足存量房 推进货币化 5 1031广告法引领政策调控走向 6 22城市限购 首付4成 限贷 三 2017差别化调控1 限购城市调控扩大 五限 限购 限贷 限售 限价 限商 2 北京首付6成 限年限25年 3年限售 近年影响楼市的政策盘点 宏观政策导向 政策导向下一线楼市表现的四个阶段 全国楼市表现 第一阶段 房价低速上涨 2015年10月至2016年2月 第二阶段 房价中速上涨 2016年3月至2016年7月 第三阶段 房价高速上涨 2016年8月至2016年10月 第四阶段 房价控制供应入市 2016年8月至2016年10月 全国楼市表现 一 去库存 2015年12月统计库存比 4 28个月2016年12月统计库存比 2 16个月 降幅50 库存比6个月以内 供不应求城市 武汉 南京 苏州 上海为代表 全国楼市表现 一 去库存 去库存分化趋势明显 1 一二线城市受向心力影响持续火爆 借势价量猛涨 三四线城市库存压力仍大 更多是冲量为主甚至以价保量 四线以下预期更低 2 去库存形势南快北慢 东快中慢 3 三四线供应空间存在的情况下 供应增加预期加大 4 新一轮调控下 一二线城市需求的溢出效应将在短中期持续 本地楼市表现 二 本地库存 诸城楼市经历2012 2013增长高峰期 2014 2017为断崖后的再次成长期 总体销售表现为住宅供不应求 商业库存压力略大 1 五限 表明政策面对一二线限购城市果断从严 本轮调控预计持续性较强 不排除延续至十九大召开之后至2018年全年 2 极端的行政调控手段与一二线旺盛的市场需求之间扭曲倒挂 一二线城市楼市价格弹性大 以价换量 会出现积极的效果 最终不会存在库存压力 三四线及以下区域市场经历本轮销售高潮的同时也会经历土地入市高峰 理论上8 10个月后商品房供应峰值即将显现 最终于2018年上半年迎来最困难时刻 3 历时三年的降息周期结束后空档已满一年 货币供应指标M2增速放缓 新一轮加息周期预期来临 4 历年以来金融调控影响均大于政策调控影响 房地产企业来说 宜预防信贷紧缩引发的回款压力 5 受调控影响 一二线城市楼市需求的溢出效应会逐步加大 两类城市一定程度上受益 持续性受益 受限城市周边的规划辐射城市 临时性受益 三四线区域性中心城市 2017后市分析 信息参考 2017年预判分析 与房管部门沟通 2017年房管部门预计商品房销售面积网签数据在100万平米左右 同比下降25 左右 按以往我市统计数据比网签数据略低15万平米来预判 2017年我市房地产业完成商品房销售面积85万平米 同比下降18 主要原因 2016年我市退出完工项目12个 占总项目个数的11 5 较多项目的退出 导致2017年销售下降 工作建议 3 1 3月诸城市规划住宅套数57244套中 90平方米以下住房占比34 5 140平方米以上住房仅占比6 3 政府应当引导房地产企业及时了解群众需求 改善供给结构 使刚性需要得到更好的满足 诸城统计局2017年3月 2016全年供应房地产项目用地453亩 较去年同期下降了49 56 诸城土地局2016年12月 2017商品房销量预判 同比下降 三 市场竞争楼盘调查价格分布风格走向户型评述 本篇重在市场建筑风格 点板类型 项目户型三方面的对比调查 诸城在售楼盘价格分布图 为便于横向比较 所有楼盘以毛坯价标示 号代表带装修 一 以华都富林为例 说明诸城楼市近年整体均价上涨幅度和阶段演变 2015市场承压 2015 2016疯狂去库存 2016年10月未见影响 2017年底再拾升势 二 各版块均有以地段 规模 品质 配套 独领风骚的明星楼盘闪现 大源 碧桂园引领市场向品质竞争时代转换 三 产品更叠步伐加大 3T5户 5F洋房 大面落玻 入户花园 电梯入户频频现世 四 品质风格愈加纯粹 户型水平整体优化 山钢碧桂园 一期 大品牌 户型标杆 户型特点 功能配置合理 四开间朝南 南向尽置满飘窗 双阳台通而不直通 动静分区 随户型大小配置双主卧 衣帽间 功能间独立 利用率高 总体评价 1 中等规模纯小高层社区 建筑风格混搭 地中海 现代 仅三种户型 设计引领市场 大户型为主力 产品定位高端人群 2 市场表现 景观示范区现行 沿街商业景观制作精良 住宅产品相对敷衍 有强大品牌支撑和强力营销执行快速取得市场青睐 南湖片区联动效应生成 2016年底入市 一期基本售罄 目前仅剩少量255大平层 大源枫香小镇 法式风格 户型特点 无飘窗 分区不明 少走道但部分户型空间利用不佳 户型设计总体陈旧欠佳 总体评价 1 百万方大盘 法式风格 户型种类区间广 中等户型为主力 形象定位高端 产品主攻改善型全梯段置业人群 2 市场表现 枫香湖畔的姊妹篇 细节服务替代营销是大源的品牌支撑核心所在 借助湖畔项目表里如一的品质感召力 南湖片区联动效应生成 2017年4月入市 一期售罄 二期待售登记中 大源紫檀文苑 法式ART风格 户型特点 延续了枫香小镇的户型 无飘窗 分区不明 少走道但空间利用不佳 户型设计总体仅优于枫香小镇 总体评价 1 诸城首个Art deco建筑风格 建筑和园林用心时尚 户型配置主力大两房 大三房 中等面积配置极少 定位明显偏重高端人群 2 市场表现 细节服务替代营销是大源的品牌支撑核心所在 品质服务的优势可以使市场完全忽略户型设计劣势 值得同业学习深思 2016年中入市 销售火爆 目前仅剩280大平层及大跃层 正大繁华新城 简欧 北欧 风格 户型特点 单纯2T2户 成为正大高端新作的代言 整体户型比正大华都富林有非常大的进步 户型方正规矩 南向飘窗 主力116有多处户型缺陷 141户型单阳台 无衣帽间 1 建筑风格偏欧式 无明显风格取向 主力户型发现明显缺陷 综合户型设计一般 2 市场表现 营销中心景观示范区现行 开放之前的媒体发布会 开放延期事件以及之后的同行接待日 均为一种郑重的营销手段 由此可见开发企业对项目鼎力决心 项目后期的营销手法和服务品质都令市场有所期待 华诚悦府 精装新秀 偏新亚洲风 户型特点 格局方正适用 功能分配合理 注重动静分区 南向飘窗 通阳台 运用廊道使中间户也能实现通风 一梯两户户型均实现电梯直接入户 总体评价 1 中等规模纯多层社区 建筑风格有时尚现代 户型设计中上 面积设定比较广 110 140为主力 产品定位良好 地处东环线上 生活配套不足 2 市场表现 今年5月亮相 擅长用各类比赛活动主攻城区单位机关团体 10月底开盘 当天推出279套 当天去化65 阳光海棠湾 精装新秀 户型特点 户型设计与华诚悦府 红丹树 碧桂园属同一梯队水平 格局方正适用 功能分配合理 电梯直接入户 主卧转角飘窗 欠缺在于南向阳台由于空调机位的设置有凸角 总体评价 1 中等规模纯多层社区 建筑风格贴近简欧 户型设计中上 面积偏大 150以上为主力 产品定位高端 地处潍河公园边 河岸景观资源优势明显 休息一下吧 鑫辉华庭 地中海风格 仿意式 户型特点 功能配置合理 双阳台 八角楼 注重卧室南向 动静分区 鲜见明显过道 但局部共用空间利用率不高 总体评价 1 中等规模纯多层社区 建筑风格有一定特色 户型设计中上 面积设定比较广 中小户型为主力 产品定位良好 地处东环线上 生活配套不足 2 市场表现 2015年8月上市 至今两年多 120以下小户型去化较快 中大户型去化慢 总体销售不温不火 2017年价格涨幅16 目前已进入尾盘 美晨 红丹树 简欧风格 ART 户型特点 市面上发布120 130 140三种户型 格局方正适用 功能分配合理 电梯直接入户 北向厨房 阳台 餐厅格局处理是亮点 完美解决三进深情况下餐厅的采光问题 这一点使此户型位列本地市场NO 1 非常值得借鉴 注意 空调机位与外立面关系的处理总体评价 开发商园林上市公司背景 园林设计施工是其强项 户型设计有目共睹 照目前来看120 140也是其主力户型方向 该产品的面世即将给诸城市场新一轮的强力冲击 连同华诚悦府对东环路沿线片区档次提升有带动作用 东升 公园印象 北欧风格 高价楼盘 户型特点 2T3户 4户 甚至5户 是该楼盘区别于其它楼盘的最大区别 通阳台 转角阳台 弧形阳台是户型亮点总体评价 1 建筑风格偏欧式 无明显风格取向 塔式高层的典型代表 户型格局略陈旧 瑕疵与亮点并存 2 市场表现 由于位处岔道口公园旁 百盛商圈核心位置 2013年入市 前期销售一般 随着周边商圈配套的崛起 销售渐入佳境 价格与紫檀文苑 龙都现代城等项目并列诸城房价第一梯队 10月二期开盘当天销售150套 目前房源去化70 左右 诸江帝王 地中海风格 蓝白 户型特点 所有卧室全南向设计 格局方正适用 2M宽阳台 露台设计 弧形阳台 主卧八角楼 基本无走道面积 也源于此 卧室私密性以及中心区域面积利用不够充分 尚属较好的早期户型 总体评价 1 潍河岸边 景观为王 建筑风格特色明显 户型面积主攻大户型 产品定位高端 小区景观绿化丰富 与市政绿化融合一体 建筑质量和品质细节处理也较好 2 市场表现 城北区域上市较早的项目 奈何城市发展走向 地段交通和项目定位等综合因素 面积大 总价高 送车位 促销力度较大 但去化较慢 红星家园D 热点楼盘 户型特点 清晰认定目标客户群消费特征下做出适合的户型设计综合评分 优秀瞄准刚需及初次改善型 中小户型为主力 格局方正适用 充分考虑卧室南向设计 双阳台设计 主卧飘窗基本无走道面积 兼顾私密性 功能配置恰到好处 总体评价 1 红星家园15000户大型居住社区 D区只是其中之一 内部配套自成一体 潍河扶淇河分汇之地 外部景观资源和市政配套兼具 从地理位置上说 不受当前城市格局影响 发展前景极大 户型面积适中 产品定位精准 2 市场表现 项目简装定位之后均价6400 装修背后掩盖的房价相对偏高 但依然受市场热捧 历年销售套数名列前茅 合适才是最好的 规模楼盘经典案例 龙都现代城 热点楼盘 户型特点 清晰认定目标客户群消费特征下做出适合的户型设计综合评分 良瞄准刚需客户群体 控总价 117 以下小三房为主力户型 格局方正适用 充分考虑卧室南向设计 典型窄面宽户型设计 空间利用率不高的问题不易规避 总体评价 1 60万方大型居住社区 外部景观资源和市政配套兼具 地段成熟 配套便利 主攻精致小三房 城心小户型定位 建筑外观简洁大气 小区环境优美 具备一定的品质感 2 市场表现 多层7500 高层6400 均代表了城区最高单价 品质与总价的综合匹配 长期热销楼盘 龙苑尚城 热点楼盘 户型特点 清晰认定目标客户群消费特征下做