招商地产高成长性背后的营运资金效率.ppt

招商地产高成长性背后的营运资金效率 小组成员 李梦竹张楠楠蔡春生宋学波 2020 1 14 近几年来 房地产行业发展迅速 截止到2007年底 全国共有67家房地产上市开发商 招商地产作为房地产行业龙头之一 截至2007年末 直接土地储备总量已经接近800万平米 然而 由于土地的开发周期较长 刚购置和正在建设的土地便长久地作为存货不断增加 相比之下 招商地产流动负债的增加速度并不及存货 营运资金的融资缺口不断加大 引例 营运资金迅速扩张 存货资金的沉淀 营运资金的融资政策 现金流的平衡能力 四个问题 2020 1 14 40 20 2005年 2007年 2005 2007年主营业务收入增长 2005 2007年招商地产主营业务收入从26 5亿元增长到41 1亿元 三年增长了将近一倍 增长率为行业平均值43 的两倍多 一 营运资金迅速扩张 2020 1 14 68 05 86 29 流动资产 总资产以67 8 速度增长 一 营运资金迅速扩张 2020 1 14 为了更好地研究营运资金与主营业收入的增长配比情况 可以引入 净营运资金主营业收入比率 这一指标 净营运资金主营业务收入比率 平均流动资产 平均流动负债 销售收入净额 一 营运资金迅速扩张 2020 1 14 三年中 招商地产该指标从2005年的0 99增长到2007年的2 28 增幅达130 大大超过行业增长速度 销售收入和流动资产结构严重不匹配 这种大量的流动资产储备 固然保证了招商地产未来的盈利能力 显示出其进一步扩张的决心 但是土地储备占到了存货的99 流动资产的81 这种开发中的土地不仅资金回收期长 而且还需长期持续的资金投入 招商地产的融资事实上面临着巨大考验 一 营运资金迅速扩张 2020 1 14 二 存货资金的沉淀 一般情况下 净营运资金增加 利润率下降 流动性上升 2020 1 14 房地产行业的资产结构却存在着较大的特殊性 占流动资产最大比例的为存货 由于土地只有在变为商品房上市之后才能回收资金 转变成现金流的周期较长 拟开发和在建开发的土地占到了招商地产存货的90 以上 而存货又占到了流动资产的80 以上 大量的资金沉淀在土地上 因此 招商地产的周转率普遍低于行业水平 二 存货资金的沉淀 2020 1 14 由图知 在2004 2007年中 招商地产的存货分别以9 8 68 7 和79 2 的比例迅速增长 而营运资金周转率 流动资产周转率却随之不断下滑 虽然招商地产的流动资产增长很快 但是主要资金都沉淀在土地中 流动资产周转效率不断下降 现金流压力巨大 营运资金的收益性和效率都不高 二 存货资金的沉淀 2020 1 14 三 营运资金的融资政策 长期负债 长期资金的到期日远 到期不能还本付息的风险较小 但是长期资金的利息成本较高 并且缺乏弹性 会影响企业的经济效益 权益融资 拥有着不用偿还等好处 但是不仅成本高昂 而且存在着股权稀释等问题 招商地产的净营运资金不断增长 从2005年的26 4亿元增长到2006年的51 4亿元 2007年进一步达到93 8亿元 年增长率将近100 这种速度远远大于行业平均值的15 20 招商地产的流动负债基本稳定在流动资产的50 60 之间 也就意味着长期负债和权益融资要满足流动资产资金需求的大约40 50 2020 1 14 2004 2006年 招商地产的长期贷款融资增幅较大 2006年已经基本和权益融资持平 但是其长期负债融资却并不稳定 由于受到2007年央行提高信贷门槛等政策的影响 招商地产当年通过银行信贷仅实现长期贷款36 8亿元 而当年其营运资金融资缺口为98 7亿元 这就意味着将要有61 9亿元的权益融资被占用 三 营运资金的融资政策 2020 1 14 四 现金流的平衡能力 从招商地产的现金流结构来看 经营活动产生的现金净流量连年为负 从2004年的 12 1亿元下降到2007年的 40 0亿元 其投资活动产生的现金净流量较小 只有2007年达到净流出15 2亿元 主要用于构建固定资产 无形资产和其他长期资产 2020 1 14 四 现金流的平衡能力 2020 1 14 2004年 短期借款产生现金流10 6亿元 然而由于偿还长期贷款的4 5亿元现金净流出 在没有股权融资的情况下 招商地产当年的现金净流量为 2 89亿元 2006年招商地产的经营现金流缺口为19 2亿元 通过发行可转化债券 招商地产实现融资14 9亿元 加之13 8亿元的银行贷款 招商地产当年实现现金流6 1亿元的净流入 2007年进行了定向增发 共募集资金22 9亿元 四 现金流的平衡能力 2020 1 14 总结 市场份额大 资本规模大 营业收入高 每股收益高 银行信贷比例高 招商地产特点 2020 1 14 总结 1 招商地产的盈利能力在行业中处于领先 但是净营运资金的增长和营业收入的增长不匹配 过度的存货资金沉