2016年青岛楼市年中白皮书.docx

2016年青岛楼市年中白皮书一、政策篇：2016年中政策回顾青岛划区施策去库存 利好多措并举编者按：2016年上半年，一线城市政策收紧、热点城市房价扶摇直上调控风声再起、小城市出大招去库存、开发商疯狂抢地屡现地王、购房者摇摆不定有人说，此时的楼市正站在分叉路口。青岛房天下特此推出2016年半中青岛楼市白皮书，本篇将重点回顾楼市政策以及青岛本地政策对市场的影响。2016年已经过半，回顾过去的半年，青岛楼市持续升温。2016年的房地产政策种类繁多，涉及金融、公积金、税收、城建、土地等方面，其中比较突出的仍是的郊区去库存政策以及金融调控手段。哪些政策又实实在在的影响了2016年上半年的青岛楼市呢？首套房认定宽松：首套房的认定由“市”变“县”（市、区）自2月22日起，山东省契税缴纳的住房查询范围做出调整，首套房的认定由“市”变“县”（市、区）。以青岛为例，购房者在市南区有一套房，但是首次在市北区购买房产，契税缴纳时按照首套房标准执行。政策影响：这是山东省对全国契税、营业税优惠新政加码的表现，将进一步鼓励、刺激改善性住房等需求。山东省的新政是在国家政策的基础上，扩大了首套房的认定范围，以“区”划分首套房的影响会比较大，受益人群也比较广，将进一步利好青岛市房地产市场，鼓励市民通过换房子或者买二套房来改善住房条件。落户降低门槛 60平米购房可落户黄岛、红岛2月4日，黄岛区就出台了购房落户新政，规定在青岛市具有稳定经济收入的市外人员，在黄岛区购买单套新建商品住宅面积达到60平方米（含60平方米）以上，取得不动产权证的，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女，都可在购房地申请落户；同时规定，购房落户黄岛区的人员登记常住户口满5年以上，在市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区和红岛经济区有合法固定住所的，可将户口迁入其合法固定住所。该政策有效期至2017年12月31日。2月23日红岛也颁布落户新政，规定在青岛市具有稳定经济收入的青岛市外人员，在红岛经济区购买单套新建商品住宅面积达到60平方米以上，取得不动产权证（含贷款购房取得的住宅房屋所有权证、房地产权证）的，本人及其配偶、未成年子女或者成年未婚子女，可在购房地申请落户。此外，也推进了市区户口自由迁移。新政自发布之日起施行，有效期至2017年12月31日。政策影响：买房落户青岛，曾经的标准是所购房产要达到100平方米，如今办理落户的购房标准降至60平方米，购房成本几近减半。不仅如此，还为以后迁居落户主城区提供了保障条件，这无疑对“青漂”及外来置业者有着不小的吸引力。即墨买房 政府出资现金补助4月21日，即墨市出台关于促进房地产市场持续健康平稳发展的实施意见（下称意见）中明确提出，将对购房给予补贴，凡是首次在即墨购买面积在90平方米以下商品住房的市民，每平米可获得50元的补贴。而对在即墨购买住房的硕士、博士等高学历人才，每平米住房分别可获得100元和200元补贴。补贴政策的有效期从4月15日开始，截至2016年12月31日结束。政策影响：即墨出台购房补贴政策，正是考虑缓解新建住房库存压力，也是实施供给侧改革的一项具体内容。购房补贴政策，即墨并非首家，在山东省内至少有两个城市已有先例，邹城和寿光两地已经进入实施阶段。金融政策：降准、下调首套房首付比、上调公积金存款利率、调整公积金缴存比例2016年3曰1日，降准：普遍下调存款准备金率0.5个百分点。2016年2月2日，央行下调首套房首付比：在不“限购”的城市，居民首次购买普通住房的商业性贷款，最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。2016年2月21日，上调公积金存款利率：职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期1.50%存款基准利率执行。2016年4月15日，调整公积金缴存比例：适当降低住房公积金缴存比例，凡缴存比例高于12%的，予以调整，不得超过12%。政策影响：首付比例下降至20%，使得刚需置业门槛更低，买房更容易了，购房时间前置，有利于进一步去库存。税收政策：降契税、营业税、营改增2016年2月22日，调整房地产交易环节契税：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。2016年2月22日，营业税优惠政策： 90平方米及以下住房减按1%的税率征收契税，90平米以上减按1.5%征收契税。2016年3月23日，全面实施“营改增”：建筑业和房地产业适用11%税率，二手房税率仍按5%征收，实际税负负担减少。政策影响：降低契税的核心是鼓励购房者购买二套房，属于“精准式”刺激房地产市场。不难看出目前国家对于改善型购房的支持力度在加大，购买改善型房源的成本逐步降低，当下买房比以往拥有更多的优势。李克强总理曾表示，“营改增”之后税负只减不增，因此从理论上讲，二手房交易总体上应该遵循这一原则，但具体情况或许要根据实际来定。鼓励农民工进城买房 因城施策去库存三四线城市为了去库存，制定购房补贴政策，鼓励进城上学、结婚、养老的农民工在城市购房。除此之外，各地因城施策，不断加大去库存力度。海南、河南、内蒙古、重庆：凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区，一般不再审批新的商品住房开发项目。甘肃、福建、青海、河南：原则上不再新建公租房，通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房。陕西、山西首套房最低首付20%；江西鼓励以租代售；江苏加大棚改力度；四川、黑龙江推“购房补贴”助推楼市；吉林省取消住房限购限贷；云南打出去库存“组合拳“；辽宁出“新15条“，全力去库存。政策影响：一是落实享受基本公共服务的政策，特别是小孩上学；二是市县政府都出台了一些优惠政策，鼓励引导农民工进城购房；三是要努力解决农民工的就业问题；四是各个银行都是鼎力相助，都是主动作为，支持农民工进城买房。限购限价多措并举 加大楼市调控力度一二线楼市高烧不退，各地纷纷采取限购限价等多种政策，不断加大楼市调控力度。北京通州区商住限购，商业办公项目不再对居民出售。廊坊首付比例不得低于30%；上海二套普通房首付不低于五成；深圳贷款首付比例最低4成，非深圳户口社保1年提高至3年。苏州限定房价涨幅；南京发布最严限涨令，首套房认房又认贷；武汉、青岛下调公积金贷款额度；江苏要求落实差别化个人住房信贷。政策影响：高热一线城市楼市短时间内降温。二、企业篇：青岛房企TOP10同比涨74.81% 万科海尔劲销30亿2016上半年落下帷幕，受益于首付比例降低、黄岛和高新区落户条件放宽、契税减半等政策影响，青岛上半年房地产销售额一片飘红。据搜房网数据监控中心统计数据显示，2016年上半年房企TOP10总成交额达210.87亿元，较2015年上半年TOP10房企120.63亿元的成交额猛涨74.81%，其中，地产大鳄万科以销售额35.3亿元以及29.61万、2977套稳夺成交金额、成交面积、成交套数三料冠军，且销售额同比实现翻番，达到35.3亿元。2016年上半年房企销售金额TOP10在市场强劲回暖的形势下，多子布局的品牌房企均取得不俗的业绩表现。除了万科，其他保利地产、海尔地产、大连万达、海信地产等也均较2015年上半年成交额实现大幅跨越。海尔地产实现销售额31.76亿元，较2015年上半年增长93.77%；保利地产成交金额25.12亿元，同比增长39.15%；大连万达成交金额25.03亿元，同比增长164.86%；从TOP10房企来看，青岛房地产企业格局愈发稳固，本土大牌房企与外地一线房企占比呈现三七分天下局势；与去年同期上榜企业相比，仅卓越置业为新上榜替代了华润地产，其他TOP10房企均没有变化，仅位次出现小幅变化。虽然上半年万科因股权纷争闹得沸沸扬扬，但就万科销售而言岛城14盘在售，万科生态城三期、万科未来城、万科桃花源、万科玫瑰里、万科魅力新城等实力刚需项目热销，加上万科东第、万科春阳花园、万科朗润园等周边近郊项目的鼎力支持，坐稳榜首也在情理之中。2016年上半年房企销售面积TOP102016年上半年房企销售套数TOP10从销售面积、销售套数来看，上榜TOP10房企与销售金额TOP10企业基本一致。万科、海尔、万达分别以29.62万、27.33万、25.37万列举销售面积TOP10榜前三。海尔地产与万科一样，多盘在售，海尔海逸公馆、海尔玫瑰兰庭、海尔博悦兰庭、海尔世纪公馆、海尔悦湖兰庭、海尔首府、海尔御品华府、海尔鼎世华府、海尔山海湾9盘在售，尤其海尔海逸公馆、海尔博悦兰庭、海尔玫瑰兰庭等刚需销售去化较快，整体9盘支撑海尔地产抢居探花位置。另外，值得关注的是，青岛融成置业有限公司凭借1133套的成交抢得销售面积TOP榜一席之地，达到12.23万。万达双枪合力独占鳌头 李沧刚需盘占半壁江山从单个项目成交情况来看，万达两个项目万达维多利亚湾和万达青岛东方影都双双上榜TOP10销售套数榜和销售面积榜，且万达维多利亚湾占据单个项目双料冠军，上半年销售套数为1454套。万达青岛东方影都销售1296套，占据销售套数榜亚军位置。2016年上半年项目销售套数TOP102016年上半年项目销售面积TOP10李沧作为刚需热门区域，去化量更高一筹。销售套数TOP10榜李沧区占四席，保利中央公园、绿城理想之城、越秀星汇蓝湾、和达璟城均上榜。其中，保利中央公园位于重庆中路与金水路交叉口，距离M3号线西流庄站约1000米，成为李村商圈热销项目，上半年销售1098套；越秀星汇蓝湾紧邻青岛北站，融汇M1、M3、M8号线地铁，配建公立幼儿园，同时与房天下合作购房享受额外现金红包，对刚需购房者吸引力度较大， 上半年销售803套。从单项目销售面积来看，TOP10项目销售面积达到91.7万。TOP10分别为万达维多利亚湾、融城、保利中央公园、世茂公园美地、绿城理想之城、万达青岛东方影都、海尔世纪公馆、和达璟城、世茂诺沙湾、中海蓝庭，与销售套数榜基本一致。2016上半年房企销售金额TOP10从销售金额来看，绿城理想之城以12亿居单项目销售榜榜首；晓港名城、世茂诺沙湾综合单价相对较较高、销售套数不俗而在单盘销售金额榜抢占一席。万达维多利亚湾、万达青岛东方影都两个项目都秉承万达项目一贯不间断推盘节奏，加之一个投资300亿、一个投资500亿的配套，让购房者青睐有加，入手着众。三、房价篇：青岛新房均价半年涨2% 高新区/市北领涨全市编者按：2016年上半年，一线城市政策收紧、热点城市房价扶摇直上调控风声再起、小城市出大招去库存、开发商疯狂抢地屡现地王、购房者摇摆不定有人说，此时的楼市正站在分叉路口。不论好坏，无关喜好，只为还原这半年来走过的路，青岛房天下特此推出2016年半年青岛楼市白皮书。路途漫漫，下个半年，楼市会走向何方？房地产市场的动荡永远离不开房价的涨跌，一升一降都牵动着购房者的神经。2016上半年，降首付比例、降准、公积金新政等利好政策频出，青岛楼市呈现跨越式回暖的背景下，成交量达到了历史峰值，一年之内青岛房价呈现明显V型走势、大起大落，半年房价亦节节攀高。近6年青岛房价与全国房价对比走势图受政策宽松趋稳等因素影响，今年上半年中国一二线楼市价格快速上涨并持续高位运行，多地商品住宅月均成交出现历史同期最高水平。上半年全国房价呈现明显上涨趋势，至5、6月房价上涨速度才有所放缓，并且二线城市领涨全国成为最新的市场态势。纵观上半年房价走势，苏州、南京，厦门，武汉、合肥等二线城市房价涨幅位居前十。截止到6月底，百城房价环比累计上涨7.61%。北京、上海、广州、深圳上半年房价累计上涨12.79%；二线城市累计上涨5.33%，其中苏州、南京累计涨幅超过20%。统计数据显示，青岛新建商品住宅6月均价8828元/平，半年上涨178元，涨幅仅为2%。数据来源：中国指数研究院（制图：青岛房天下）2016年青岛房价涨跌一览近一年来，青岛新房均价呈现出大起大落的“V”型走势，2015年下半年青岛房价6连跌与上半年的5连涨相呼应。而青岛房价上半年上涨主要集中在2-4月，5、6月青岛房价涨幅收窄。从供应情况来看，5、6月重点区域推盘量略有回落。以上半年热点区域李沧区为例，区域内项目开盘去化效果较好，热点项目北京城建龙樾湾（价格动态户型图论坛）、万科生态城（价格动态户型图论坛）开盘即售罄，市场供不应求矛盾仍存在。从土地市场看，与2015年的火热局面相比，2016年住宅用地推出及成交量均有所下降，土地出让主要集中在城阳、西海岸新区，主城区土地供应可谓是凤毛麟角。下半年青岛主城区土地供应或将直接影响青岛新房成交价。四、成交篇：2016上半年青岛新建住宅成交76335套 同比上涨近4成编者按：2016年上半年，一线城市政策收紧、热点城市房价扶摇直上调控风声再起、小城市出大招去库存、开发商疯狂抢地屡现地王、购房者摇摆不定有人说，此时的楼市正站在分叉路口。不论好坏，无关喜好，只为还原这半年来走过的路，青岛房天下特此推出2016年半年青岛楼市白皮书。路途漫漫，下个半年，楼市会走向何方？2016上半年青岛楼市“高唱凯歌”，房价和新建住宅成交量一路飙升。据中国指数研究院统计，2016年1-6月份青岛新建商品住宅共成交76335套，成交面积806.65万平方米。同比2015年上半年的54668套，上涨39.64%。数据来源：中国指数研究院2016年上半年，在一系列利好政策的影响促进下，青岛房地产开发市场稳中向好，商品房销售快速增长。商品房成交持续回暖有力地支撑了我市商品房库存的消化。值得关注的是，上半年76335套的成交量是青岛近6年来的最高值。从2011年至2016年6年青岛楼市上半年成交走势图可以看出，2016年上半年的成交量相较于往年，涨幅在30%170%不等。数据来源：中国指数研究院数据来源：中国指数研究院纵观2016年1-6月份成交情况可以总结出，1、2月表现平平，3月迎来小阳春，4月楼市再发力，5月成交达顶峰，6月助力楼市完美交卷。具体来看，2016年1月份，青岛新建商品住宅成交7439套，平淡开局。2月份受春节小长假的影响，成交量直接跌入谷底，仅成交2939套。到了3月份，青岛楼市回暖趋势明显，新建商品住宅共成交13346套，楼市传统旺季“金三”表现不俗。而4月份青岛楼市再发力，新建商品住宅共成交17580套，“银四”变“金四”。5月份新建商品住宅共成交19380套，刷新了青岛上半年成交记录，楼市“红五月”成色十足。6月份新建商品住宅共成交15651套，虽然相较5月份有所回落，但同比2015年6月份的12439套，上涨25.82%。从各个区域成交量来看，2016年上半年，城阳区新建商品住宅成交11613套卫冕冠军宝座，黄岛区以11612套的成交量位居第二，李沧区成交11348套紧随其后。数据来源：中国指数研究院数据来源：中国指数研究院城阳区作为青岛的北大门，近几年利好消息不断。市政府提出的“三城联动”大青岛概念深入人心，如今城阳房产大鳄云集，产品类型丰富，自然环境优越，房价更是相对公道，是购房者公认的“高性价比置业区域”。2016年上半年，城阳区以11613套的成交量拿下区域成交榜单第一名。黄岛区除了楼盘自身的吸引力外，优越的自然环境、完善的城建规划以及户籍新政等一系列政策的出台，吸引了大批外地购房者前来置业，发展前景堪比“上海浦东”。2016年上半年，黄岛区以11612套位居区域成交榜单第二名。青岛发展进入快车道，作为腹地的李沧片区也迎来大跃进，“一极两轴三区四带”的发展战略，让李沧面貌日新月异，从前的乡村僻壤变为今天的繁华都市，众多房企大鳄竞相入驻，前来置业的购房者急速增加，房价更是已过“万元线”，大有“脱刚”之势。2016年上半年，李沧区以11348套位居区域成交榜单第三名。从上半年总体成交趋势来看，因为楼市的持续高温，现有的政策不会有颠覆性改变的基础上，利好政策的脚步或许会放缓，但这并不影响楼市的销量。青岛大部分区市的楼市供应充足，房价上涨动力相对会减弱，稳中有升是下半年楼市的主旋律。五、土地篇：2016上半年青岛土地市场冷清 成交金额同比下跌近5成编者按：2016年上半年，全国楼市的走向让人难以捉摸。一线城市政策收紧、热点城市房价扶摇直上调控风声再起、小城市出大招去库存、开发商疯狂抢地屡现地王、购房者摇摆不定有人说，此时的楼市正站在分叉路口。不论好坏，无关喜好，只为还原这半年来走过的路，青岛房天下特此推出2016年半年青岛楼市白皮书。路途漫漫，下个半年，楼市会走向何方？2016年上半年相较于红红火火的房屋交易市场，青岛土地交易市场却迟迟没有“火”起来，尤其像市南、市北、崂山等主城区鲜有土地入市，即使是往年土地成交高潮期1月，今年也以“冷清”收场。2016年上半年青岛商住用地成交走势分析据房天下数据监控中心截止到2016年6月28日统计，2016年1月6月青岛商住用地成交宗数共计102宗，同比去年的117宗下跌12.82%，其中住宅用地73宗，商业/办公用地29宗；总计建设用地面积约375.1万平方米，同比上涨15.92%；规划建筑面积约683.13万平方米，上涨3.52%；总成交金额约68.93亿元，同比下跌49.32%。2016年上半年青岛商住用地成交走势分析整体来看，2016年上半年青岛商住用地共成交102宗，在5月份达到上半年成交小高峰。数据分析，与往年1月份土地市场的热闹不同，2016年青岛土地市场开局显得尤为“冷淡”，1月份商住用地仅成交25宗。2月份青岛土地市场受春节假期影响，土地成交宗数相比1月份的25宗有了大幅的下滑，共成交商住用地7宗。3月份，受楼市利好政策的影响，青岛土地市场逐渐恢复生机，共成交商住用地22宗。4月份青岛土地成交又跌入谷底，共成交商住用地8宗。5月份土地市场有所升温，并达到上半年土地成交小高峰，共成交商住用地28宗。6月份青岛土地市场表现平平，共成交12宗。2016年上半年青岛商住用地成交金额分析2016年上半年青岛商住用地成交在成交金额、宗数、规划建筑面积三方面，整体表现欠佳。不过局部来看，上半年青岛土地市场涌现出不少热点事件，猴年“第一拍”青岛财富中心2.66亿竞得金家岭黄金地；黄岛双星轮胎工业园搬迁地块，山东中建14.42亿元拿下；位于黄岛区前湾港路南、柏果树河东科教用地，经过165轮厮杀被青岛西海岸实业发展有限公司竞得。不过相对于去年，今年的土地交易市场因主城区出让土地较少，所以基本没有出现多家房企疯抢拿地景象。纵观2016年上半年青岛各区的土地成交情况，区域间分化明显，黄岛区、城阳区、胶州市成为土地出让大户，分别成交23宗、20宗、19宗，平度市成交16宗紧随其后。市南区、市北区、四方区、开发区、胶南市均挂零。从各区成交规划建筑面积来看，排名前三甲分别为黄岛区、胶州市、城阳区，规划面积分别为1588723.11、1570726.5、1467680.04。2016年上半年青岛各区商住用地成交宗数2016年上半年青岛各区商住用地规划建筑面积分布成交金额方面，黄岛区2016年上半年成交金额约208397.4万元，遥遥领先于其他区市；城阳区位列第二，总金额约为204888.09万元；胶州市以90654.28万元的成交金额，位列第三。2016年上半年青岛各区商住用地成交金额值得注意的是，黄岛区土地在2016年上半年尤其受到开发商青睐，土地成交宗数、成交金额、成交面积都排在首位。目前青岛市区土地已被房地产大鳄“割据”，土地市场日渐饱和，而近郊土地市场拿地成本相对较低，发展潜力空间大，因此成为了