肇庆房地产市场情况分析.doc

肇庆房地产市场月度报告二零零七年二月份目 录1肇庆市房地产市场分析11.1交易情况分析12最近外地大型发展商进入肇庆情况32.1广东珠江投资有限公司32.2保利房地产（集团）股份有限公司42.3广东省东莞光大房地产开发公司53市场热点楼盘分析73.1端州城区及东部板块楼盘分析93.2鼎湖板块楼盘分析133.3高要板块楼盘分析144土地最新市场信息164.1“臻汇园”地块164.2高要碧桂园地块164.3鼎湖城区苏村一带地块近期即将挂牌165 其他175.1 肇庆暂无特别住宅节能标准执行175.2 肇庆暂无特别竣工验收标准执行176、综合评述1818 1 肇庆市房地产市场分析1.1 交易情况分析表一：2007年1、2月商品房销售情况（按面积分类）备注：数据来源肇庆市统计局由上表可以看出，07年肇庆市商品房销售情况中成交量最多的为80以下的户型,共销售155套,均价为2557元/。是所有户型中成交数量最多，成交均价最低的户型。而80120与120160的两种户型分别成交数量为64套和39套，成交均价2809元/和3535元/，成交套数分别比80以下户型减少超过90套和115套，但成交均价却分别上涨接近300元/和1000元/，分析其如此大的价格拉差主要大户型单位主要规划在景观朝向采光较好的位置，而120160如此大的户型在肇庆市还没有出现大平层的情况下，推断主要为顶层复式单位。而160以上的户型则主要为类别墅或者别墅产品，07年共成交11套，均价4532元/。表二：2007年1、2月商品房销售情况（按均价分类）备注：数据来源肇庆市统计局由上表可以看出，均价在1000元/以下的商品房几乎绝迹，均价在10002000元/的商品房共成交54套，占总成交数量比例的19%，为第二高比例，均价为1581元/。20003000元/的商品房共成交141套，占总成交数量比例的52%，为第一高比例，均价为2444元/。30004000元/的商品房共成交35套，占总成交数量比例的13%，为第四高比例，均价为3524元/。而在40008000元/的商品房价格中，均价每提高约1000元/，成交数量就减少约50%。贵司天宁路项目初步定价在40005000元/，按上表分析07年12月成交套数只得17套，成交价格超过4000元/以上的套数共有40套，证明该价格区域的供求关系水平十分有限，从供求关系分析主要原因有二：一、供应量较少，客户在选择不多的情况下，转向其它价格区域的单位，二、供应量正常的情况下，客户成交较少，证明客户对现时市场上该价格区域尚未开始大幅度接受，消费心态比较保守。表三：2007年1、2月商品房销售情况（按户型分类）备注：数据来源肇庆市统计局由上表可以看出，三房单位是成交的主力单位，07年12共成交92套，成交均价2957元/，二房和四房单位是成交的次主力，分别为65套和35套，成交均价分别为2290元/和3547元/。2 最近外地大型发展商进入肇庆情况2.1 广东珠江投资有限公司集团简介：“广东珠江投资有限公司”（与香港上市“合生创展”为联营公司）创建于1993年，是一家以房地产和基础设施投资为主，实行多元化经营的综合性企业集团。成立13年间，投资版图已拓展到广州、北京、上海、深圳等地。“珠江物流产业投资有限公司”是“广东珠江投资集团”下属专业从事商贸物流产业投资、开发与经营的大型投资公司。公司成立于2004年，总部设立于广州。目前，公司已启动北京国际轻纺城、北京家居产业示范园、天津国际商贸港三大项目，在国内业界引起强烈反响，旗下“创展商贸”网络逐步覆盖全国主要中心城市。肇庆所开发项目珠江帝景（未建，只有销售中心）珠江帝景位于肇庆市西江北路，与进南绿茵家园约500米，发展商为肇庆明苑房地产有限公司建筑风格：徽派广东珠江投资有限公司旗下的广州杰伟实业有限公司在成功收购了肇庆市明苑房地产发展有限公司80%股份，已成功地启动了位于肇庆市西江北路的项目。该项目命名为珠江帝景，项目占地约170亩，总建筑面积约30万的项目，已经在06年3月28日奠基，预计将在07年年底开售。肇庆珠江帝景乃继北京、广州、惠州成功创建了珠江帝景系列品牌后，珠江地产在肇庆市投资开发的又一大型房地产项目。2.2 保利房地产（集团）股份有限公司集团简介：保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股公司，是保利集团房地产业务的运作平台，是国家一级房地产开发资质企业。 2006年7月31日，公司的股票在上海证券交易所挂牌上市，成为股权分置改革后重启 IPO 市场的首批上市的第一家房地产企业。截止8月底，公司总市值为159.67亿元，资产总额136.34亿元。 公司从1992年底成立后开始进入房地产行业，在坚持以中高端精品住宅开发为主，以城市地标性商用物业为辅的基础上，逐渐形成了自身的优势和发展潜力，现已全面进入规模经营的阶段。公司分别在广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等全国十大城市拥有26家控股公司，其中甲级设计院、一级建筑安装公司和一级物业管理公司各一家，目前正在建设多个五星级等星级酒店和大型商用物业。 肇庆所开发项目端州106区、107区保利地产地块情况：分为四个土地使用证，106区、107区156.647234亩,106、107区123.353185亩,106区南32.03948.06亩,106区南17.96026.94亩,合计：329.999，494亩。2.3 广东省东莞光大房地产开发公司集团简介：东莞光大集团1992年就以长远的意识，果断涉入房地产领域。其开发的光大物业、光大花园、景湖花园、景湖春天;早已成为家喻户晓、耳熟能详的名字。2004年，东莞城区住宅市场销售额突破80多个亿，其中光大集团就超过30%，准备拿地情况：城西龟岗公园板块龟岗公园板块运筹观点：本月更新了3家发展商，全部为大型上市房地产开发公司，实力雄厚，在广州、深圳、上海、北京均有大型项目开发经验。合算上月统计的7家外地开发企业，肇庆近三年的外地开发商已经达到10家之多，而且大部分项目均处于兴建或未规划阶段，反映各大开发商均对肇庆房地产市场前景抱有乐观态度，可以预测未来二三年肇庆房地产竞争将更加白热化。3 市场热点楼盘分析城西板块市中心板块工业园板块城东板块城东新区板块l 新年成交情况新年肇庆楼市并不落寞，不少热门楼盘人头涌涌，出货畅顺。位于高要的肇庆碧桂园，以及湖景板块的星湖奥园、湖景园，还有城东板块的嘉湖新都市等楼盘春节期间的销售量、意向成交量较旺，成交均价也保持着坚挺的态势。 肇庆楼市春节期间呈现看房、购房两旺局面的“开门红”为2007年的新年楼市拉开了序幕。不久前获得“百姓住宅百姓评”活动“最受关注楼盘”的高要碧桂园在今年大年初一盛大开盘迎客，春节期间其创下的良好销售业绩。高要碧桂园今期共推出可售总量约8000多万元洋房及别墅，成交总金额约6000万元，购房客户大部分是高要市居民，暂时未能引起肇庆端州城区高端客户跨西江置业（详细销售情况见后）。虽然本次开售未能引起端州区客户反应，但随着市政配套完善（有传消息：古塔路将修建桥梁至高要区内），相信以后将吸引更多的肇庆城区客户前往置业。 湖景板块的星湖奥园销售情况也比较理想。春节期间其成交单位8套，成交额达到600多万元，均价约为5500元/，其中还包括了两套复式单位。位于城东板块的嘉湖新都市，虽然其二期项目存货不多，但春节期间也有500多万元的不俗销售业绩。据相关负责人介绍，该项目二期的销售达到了预期设想。目前来看楼的客户更关注的是该项目新推的三期工程。 侨兴集团的一位负责人表示，侨兴集团旗下的湖景园、星荷湖畔等成交量都达到了预期目标。l 成交均价仍保持坚挺 肇庆市新春楼市高调开场的背后，价格暂时没有多少松动的迹象。星湖奥园春节期间的优惠政策主要采取了97折的折扣形式，这与平时并无二致，甚至稍高一点。高要碧桂园的总体成交均价在4360元/，这个价格也保持了肇庆市目前房价的坚挺态势，其别墅较高的成交量也从侧面巩固了别墅市场的升温势头，并且附带豪华装修，创下肇庆房地产市场的交楼标准。运筹观点：随着中高档别墅的需求不断显现，其价格还有望继续上扬。在这个新年出手的购房者多数是瞄准几个热点区域的热门楼盘，而且多数是一些大手笔购置大户型单位。比如星湖奥园成交了两套大面积的复式单位，总价不低，性价比较高，再加上价格稳定是肇庆市一些热门楼盘能迎来新年开门红的原因。运筹观点：相对其他板块的相继让利销售，中心板块和湖景板块楼盘的价格一直维持在稳定的水平，体现出了较强的抗跌性，所以这两个板块的楼盘一直有较好的销售形势，相对来说也是较为热门的楼盘。l 回乡游子成楼市消费主力 据某楼盘一位售楼小姐介绍，春节期间公司没有放假，并且在节前已经做好了迎接购房者来看房的准备，但春节期间一下子涌来了这么多看房者，是她始料不及的。“今年许多在外地做生意、打工的人回肇庆过年，他们家里本身都有购房的打算，而趁春节大家都在家里的时候相互交流购房信息，并且举家一起到现场看房，商量好了当即就拍板。”据了解，今年春节肇庆市的购房者除本地市民、珠三角地区的居民外，还有许多港澳台地区人士和回乡华侨的身影。3.1 端州城区及东部板块楼盘分析1) 大唐盛世 开发商名称：文明房地产有限公司 地址：端州三路 总建筑面积：7万， 项目评价：作为以开发高档住宅为主的文明房地产有限公司今年力推的重点项目，项目位于端州三路坐拥交通、商贸等优势，是目前该区域房地产开发产品中档次较高的楼盘。 “大唐盛世”项目围绕“秉承中国传统，张扬现代个性”的开发思路，以塑造传统与现代完美结合的高尚住宅为目标，重点针对本地休闲型和享受型的二期置业人士，结合周边优势条件，力争打造肇庆全新晋级的明星楼盘。该项目总建筑面积7万多，将分两期出售。目前一期在建工程已接近尾声，明年年初可实现交楼。 均价：最低价：3300元/，最高价：5330元/2) 东堤湾2期 水岸花城 开发商名称：广东新龙基集团 地址：肇庆市前进南路与江滨堤交汇处 主推货量：水岸花城13栋 均价：2750元/ 商铺：5000元/ 主力户型：两房单位：64.21，62.91，三房单位：105.13，93.17各占25%比例3) 华英居 地址：肇庆市建设三路32号 发展商：肇庆市华英实业集团有限公司 主力户型：70-150的大户型，三房两厅、五房两厅 规划设计：围合式组团设计 建筑风格：东南亚 住宅均价：未对外公布 主推货量：A、B、C、D四栋，约128套；66两房单位，85小三房单位，94、108大三房单位、150复式五房等。 商场部分：首层最小面积69（23m2.9m）最大面积141.2055（23m6.8m）；二层面积尚未分割，共2458.6288 商场均价：未对外公布4) 华英雅筑 地址：肇庆市古塔南路（大花坛东南侧） 发展商：肇庆市华英实业集团有限公司 总占地面积为5318 总建筑面积约12684 绿地率30% 主力户型：50-80 住宅均价：多层3050元/，高层3350元/ 住宅租价：两房，基本装修无家电，500-600元/ 商铺均价：13000元/ 商铺租价：60-70元/5) 星湖湾 地址：肇庆市端州四路13号 发展商：肇庆星发房地产发展有限公司 别墅均价：12000元/ 二线江景平层住宅均价：4480元/ 三线江景平层住宅均价：4000元/，顶层望江单位：5000元/ 三线江景平层住宅均价：4000元/，顶层望江单位：5000元/6) 华生 加洲阳光 投资商名称：肇庆市华生投资发展有限公司 开发商名称：肇庆市华生投资发展有限公司 地址：肇庆市城区76区棠岗北路华生*加洲阳光 占地面积：13500 总建筑面积：4万 主推货量：加洲印象组团橡树座G栋 均价：3400元/ 项目评价：华生加洲阳光商住小区是由肇庆市华生投资发展有限公司投资8000万元开发的住宅小区。位于肇庆市城东新区规划76区棠岗路北侧，距离七星岩仙女湖仅几百米。楼盘整体规划视野开阔，与省一级学校-肇庆市实验小学星湖校区为邻，可谓学校就在家门”。项目总占地面积达13500，建筑面积4万多，整体建筑设计以水为主题，围绕大型的中心花园及园林水景而建，体现北美简约风格。小区实行人车分流，且配有先进的防盗设施和报警系统，是安居和度假的胜地。居住人群主要面向港澳台人士以及本地政府机关、中高收入人士。 7) 天籁之星 开发商名称：肇庆市盛泽房地产有限公司 地址：肇庆市城区76区棠岗北路北侧 规划用地面积：23799， 位置：位于星湖东入口南面的棠岗路，与实验小学星湖校区仅一墙之隔 户型面积：50至150 、顶层复式。 住宅价格：3150元/ 商铺价格：一线：9800元/、二线：8000元/3.2 鼎湖板块楼盘分析1) 世纪雅苑 位置：肇庆市鼎湖区坑口港口路侧 发展商：华基房地产开发有限公司 具体情况：暂定是3-4栋27层高层住宅，未有其他具体资料3.3 高要板块楼盘分析2) 江畔湾花园 占地面积：121多亩 总建筑面积：19多万 住宅总户数：1200多户 规划居住人口：3000多人 主推货量：美盈轩、美景轩共4栋 主推户型：美盈轩（均为三房单位）A梯B梯011140113802138213820311351137美景轩（均为三房单位）A梯B梯0197811460214981498031146978 入住时间：07年7月 均价：一线多层望江单位：2400元/ 二线多层望江单位：2200元/ 小高层单位：2500元/3) 高要碧桂园 详细销售情况：碧桂园在大年初一至初七已售出双拼别墅49套， 独立别墅户型面积/价格:257-410，均价：带花园均价5600元/，不带花园4600/；连排别墅共销售10套。 联排别墅户型面积/价格:177-210、均价：带花园4500元/，不带花园3900元/；洋房39套。 洋房户型面积/价格: 119-157 、均价：3200元/。4 土地最新市场信息4.1 “臻汇园”地块近期有某大型地产集团公司与亚洲铝材厂密切联系，有意向收购其投资开发的位于肇庆东部“臻汇园”地块，目前已经进入实质性谈判阶段。4.2 高