房地产模型工具V25.xls

模模型型使使用用步步骤骤 房房地地产产模模型型工工具具 Excel原原型型 步步骤骤 使使用用者者行行动动 描描述述 1 填写 基本信息 基本信息包括填表人信息 受评对象信息 项 目负责人信息和项目信息等 注意 1 受评对象如果有不良信用记录 级别将 直接定为 C 级 特别注意 在主营业务中请正确选择 房地产 开发销售 或 房地产开发租赁 主营业务不 同的房地产企业在 模型数据 模块要求录入 的数据不同 2 填写 财务报表 首先应选择时间 包括 最近一期时间 和 期 数 注意 之后模型数据页的时间选择最好与该处 相同 但也允许不同 该财务报表格式是信达评级系统建设的标准格 式 基基本本说说明明 房地产模型工具是用来对房地产公司进行评级的工具 该模型工具的开发基于中债资信评估有限责任公司的评级理念和信达资产管理股 份有限公司的实际情况 用户手工输入项 模型工具自动计算项 从其他位置读取项 房地产评级模型要求使用者按顺序填写以下内容 基本信息 财务报表 未售项目明细 模型数据 初步评级和调整评级 3 填写 未售项目明细 该表应包含对受评企业进行评级时所有未开 工 已开工未售项目的相关信息 4 填写 模型数据 首先应选择时间 包括 最近一期时间 和 期 数 除租赁稳定评价 区位分布外 模型所需原始 数据位于 G 到 L 列 即填写这些列 租赁稳定评价 区位分布可通过点击 G 到 N 列 的选项卡进行填写 绿色为人工录入项 白色为由其他位置读取项 灰色为自动计算项 选填项目有标注 目前不影响模型计算 但这 些信息是重要的 在未来可能会纳入模型 5 检查 模型数据 除租赁稳定评价 区位分布外 模型生成的指 标位于 Q 至 R 列 即检查该列数据是否完整和 合理 租赁稳定评价 区位分布的模型生成的指标位 于 Q 至 V 列 6 检查 初步评级和调整评 级 检查页面最左上方的初步评级结果是否正确显 示 如果初级评级所依据指标 即 模型数据 S 列中必填项 有缺失 缺失指标会得到最低的 评分 缺失情况请见初步评级结果右侧的说明 7 填写 初步评级和调整评 级 在得到初步评级后 可以对级别进行调整 向 上调整的限度为 1 级 向下调整则没有限制 调整理由仅限于模型工具列出的调整项 调整后级别请见页面左下方 部分指标解释 建筑面积 土地面积 容积率 销售金额 项目所有已签合同金额之和 2 填写 财务报表 首先应选择时间 包括 最近一期时间 和 期 数 注意 之后模型数据页的时间选择最好与该处 相同 但也允许不同 该财务报表格式是信达评级系统建设的标准格 式 3 填写 未售项目明细 该表应包含对受评企业进行评级时所有未开 工 已开工未售项目的相关信息 4 填写 模型数据 首先应选择时间 包括 最近一期时间 和 期 数 除租赁稳定评价 区位分布外 模型所需原始 数据位于 G 到 L 列 即填写这些列 租赁稳定评价 区位分布可通过点击 G 到 N 列 的选项卡进行填写 绿色为人工录入项 白色为由其他位置读取项 灰色为自动计算项 选填项目有标注 目前不影响模型计算 但这 些信息是重要的 在未来可能会纳入模型 5 检查 模型数据 除租赁稳定评价 区位分布外 模型生成的指 标位于 Q 至 R 列 即检查该列数据是否完整和 合理 租赁稳定评价 区位分布的模型生成的指标位 于 Q 至 V 列 6 检查 初步评级和调整评 级 检查页面最左上方的初步评级结果是否正确显 示 如果初级评级所依据指标 即 模型数据 S 列中必填项 有缺失 缺失指标会得到最低的 评分 缺失情况请见初步评级结果右侧的说明 7 填写 初步评级和调整评 级 在得到初步评级后 可以对级别进行调整 向 上调整的限度为 1 级 向下调整则没有限制 调整理由仅限于模型工具列出的调整项 调整后级别请见页面左下方 部分指标解释 建筑面积 土地面积 容积率 销售金额 项目所有已签合同金额之和 填填表表人人信信息息 姓名贾文卿 所属公司湖北分公司 所属部门业务一部 联系方填写日期 受受评评对对象象信信息息 企业编号填写CRM的客户编号 企业名称 企业性质 组建日期 注册资本 主营业务必须填写 法定代表 是否有不 良信用记 录 必须填写 是否为破 产企业 必须填写 项项目目负负责责人人信信息息 加 与填表人相同 的宏 将前面的信息写入下方 姓名 所属公司 所属部门 联系方式 项项目目信信息息 项目名称随后输入的各项数据应与项目匹配 立项批准日若项目尚未批准 请填无 情况说明 房房地地产产模模型型工工具具 Excel原原型型 随后输入的各项数据应与项目匹配 若项目尚未批准 请填无 最近一期时间2013 期数一年 单单位位 元元 一一 资资产产负负债债表表 报报表表类类型型 一流动资产 1 货币资金 2 结算备付金 3 拆出资金 4 交易性金融资产 5 应收票据 6 应收账款 7 预付款项 8 应收保费 9 应收分保账款 10 应收分保合同准备金 11 应收利息 12 其他应收款 13 应收股利 14 买入返售金融资产 15 存货 16 其中 消耗性生物资产 17 一年内到期的非流动资产 18 待摊费用 19 其他流动资产 流动资产合计 二非流动资产 1 发放贷款及垫款 2 可供出售金融资产 3 持有至到期投资 4 长期应收款 5 长期股权投资 6 投资性房地产 7 固定资产 8 在建工程 9 工程物资 10 固定资产清理 11 生产性生物资产 12 油气资产 13 无形资产 14 开发支出 房房地地产产模模型型工工具具 Excel原原型型 15 商誉 16 长期待摊费用 17 递延所得税资产 18 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 一流动负债 1 短期借款 2 向中央银行借款 3 吸收存款及同业存放 4 拆入资金 5 交易性金融负债 6 应付票据 7 应付账款 8 预收款项 9 卖出回购金融资产款 10 应付手续费及佣金 11 应付职工薪酬 12 应交税费 13 应付利息 14 应付股利 15 其他应付款 16 应付分保账款 17 保险合同准备金 18 代理买卖证券款 19 代理承销证券款 20 一年内到期的非流动负债 21 预提费用 22 递延收益 流动负债 23 应付短期债券 24 其他流动负债 流动负债合计 二非流动负债 1 长期借款 2 应付债券 3 长期应付款 4 专项应付款 5 预计负债 6 递延所得税负债 7 递延收益 非流动负债 8 其他非流动负债 9 非流动负债合计 负债合计 所有者权益 或股东权益 1 实收资本 或股本 2 资本公积金 3 减 库存股 4 专项储备 5 盈余公积金 6 一般风险准备 7 未分配利润 8 外币报表折算差额 9 未确认的投资损失 10 归属于母公司所有者权益合计 11 少数股东权益 所有者权益合计 负债和所有者权益总计 是否审计 二二 利利润润表表 一营业总收入 1 营业收入 2 利息收入 3 已赚保费 4 手续费及佣金收入 二营业总成本 1 营业成本 2 利息支出 3 手续费及佣金支出 4 退保金 5 赔付支出净额 6 提取保险合同准备金净额 7 保单红利支出 8 分保费用 9 营业税金及附加 10 销售费用 11 管理费用 12 财务费用 13 资产减值损失 三其他经营收益 1 公允价值变动净收益 2 投资净收益 3 其中 对联营企业和合营企业的投资收益 4 汇兑净收益 四营业利润 1 加 营业外收入 2 减 营业外支出 3 其中 非流动资产处置净损失 五利润总额 1 减 所得税 2 加 未确认的投资损失 六净利润 1 减 少数股东损益 2 归属于母公司所有者的净利润 3 加 其他综合收益 七综合收益总额 1 减 归属于少数股东的综合收益总额 2 归属于母公司普通股东综合收益总额 八每股收益 1 基本每股收益 2 稀释每股收益 是否审计 三三 现现金金流流量量表表 一经营活动产生的现金流量 1 销售商品 提供劳务收到的现金 2 收到的税费返还 3 收到其他与经营活动有关的现金 4 保户储金净增加额 5 客户存款和同业存放款项净增加额 6 向中央银行借款净增加额 7 向其他金融机构拆入资金净增加额 8 收取利息和手续费净增加额 9 收到原保险合同保费取得的现金 10 收到再保业务现金净额 11 处置交易性金融资产净增加额 12 拆入资金净增加额 13 回购业务资金净增加额 14 经营活动现金流入小计 15 购买商品 接受劳务支付的现金 16 支付给职工以及为职工支付的现金 17 支付的各项税费 18 支付其他与经营活动有关的现金 19 客户贷款及垫款净增加额 20 存放央行和同业款项净增加额 21 支付原保险合同赔付款项的现金 22 支付手续费的现金 23 支付保单红利的现金 24 经营活动现金流出小计 25 经营活动产生的现金流量净额 二投资活动产生的现金流量 1 收回投资收到的现金 2 取得投资收益收到的现金 3 处置固定资产 无形资产和其他长期资产收回的现金净额 4 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 5 收到其他与投资活动有关的现金 6 投资活动现金流入小计 7 购建固定资产 无形资产和其他长期资产支付的现金 8 投资支付的现金 9 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 10 支付其他与投资活动有关的现金 11 投资活动现金流出小计 12 投资活动产生的现金流量净额 三筹资活动产生的现金流量 1 吸收投资收到的现金 2 其中 子公司吸收少数股东投资收到的现金 3 取得借款收到的现金 4 收到其他与筹资活动有关的现金 5 发行债券收到的现金 6 筹资活动现金流入小计 7 偿还债务支付的现金 8 分配股利 利润或偿付利息支付的现金 9 其中 子公司支付给少数股东的股利 利润 10 支付其他与筹资活动有关的现金 11 筹资活动现金流出小计 12 筹资活动产生的现金流量净额 汇率变动对现金的影响 现金及现金等价物净增加额 期初现金及现金等价物余额 期末现金及现金等价物余额 四四 现现金金流流补补充充表表 净利润 加 资产减值准备 1 固定资产折旧 油气资产折耗 生产性生物资产折旧 2 无形资产摊销 3 长期待摊费用摊销 4 待摊费用减少 5 预提费用增加 6 处置固定资产 无形资产和其他长期资产的损失 7 固定资产报废损失 8 公允价值变动损失 9 财务费用 10 投资损失 11 递延所得税资产减少 12 递延所得税负债增加 13 存货的减少 14 经营性应收项目的减少 15 经营性应付项目的增加 16 未确认的投资损失 17 其他 间接法 经营活动产生的现金流量净额 债务转为资本 一年内到期的可转换公司债券 融资租入固定资产 现金的期末余额 减 现金的期初余额 加 现金等价物的期末余额 减 现金等价物的期初余额 间接法 现金及现金等价物净增加额 是否审计 五五 财财务务附附注注 1 报表适用地 2 报表性质 3 年度 4 报告期 5 报表类型 6 财务性利息支出 7 资本化利息支出 8 是否审计 年年报报 2013 36178649 15 33400000 15132418 99 227539956 7 312251024 9 28514 46 2013 一年 一一 资资产产负负债债表表 312279539 3 141471655 141471655 84000000 225471655 50000000 37036400 228515 69 86807886 31 312279539 3 2013 2013 二二 利利润润表表 三三 现现金金流流量量表表 70828983 14 70828983 14 14861984 14 77853001 22717 22717 30000000 84000000 114000000 36124282 2013 92792 43 1386 96 36178649 15 54367 15 36124282 2013 四四 现现金金流流补补充充表表 五五 财财务务附附注注 在建及拟建项目名称土地总价格 元 建筑面积 平方米 房房地地产产模模型型工工具具 Excel原原型型 销售金额 元 已售面积 平方米 预估价格 元 平方米 销售 预估 金额 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 建筑面积 平方米 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 销售面积 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 一一经经营营数数据据 最近一期时间2012 期数一年 2012 销销售售企企业业必必填填销售金额 亿元 租租赁赁企企业业必必填填租金收入 亿元 以销售为主的房地产开发企业 规模 销售金额 以出租为主的房地产开发企业 规模 租金收入 销销售售企企业业必必填填 土地储备总量 平方米 销销售售企企业业必必填填 销售面积 平方米 计计算算得得到到 土地储备总量 销售 面积 无法计算无法计算无法计算 租租赁赁企企业业必必填填 可出租面积 平方米 以销售为主的房地产开发企业 项目储备 土地储备总量 销售面积 以出租为主的房地产开发企业 项目储备 可出租面积 从从未未售售项项目目明明细细读读入入 所有未售项目 楼面价均值 元 平 方米 从从未未售售项项目目明明细细读读入入 所有未售项目 销售均价 元 平方 米 计计算算得得到到 所有未售项目楼面价 均值 所有未售项目 销售均价 无法计算 租租赁赁企企业业必必填填租赁稳定程度 以销售为主的房地产开发企业 项目评价 所有未售项目楼面价均值 所有未售项目销售均价 以出租为为主的房地产开发企业 项目评价 租赁稳定程度 销销售售与与租租赁赁必必填填区位分布 二二财财务务数数据据 单单位位 元元 2013 资产总计312279539 31 预收账款 负债总计225471655 00 房房地地产产模模型型工工具具 Excel原原型型 计计算算得得到到扣除预收款的资产负 债率 无法计算无法计算0 72 计计算算得得到到资产负债率无法计算无法计算0 72 以销售为主的房地产开发企业 资本结构 负债总计 预收账款 资产总计 预收账款 以出租为主的房地产开发企业 资本结构 资产负债率 负债总计 资产总计 营业总收入 利润总额 费用化利息支出 财务费用 计计算算得得到到EBIT利润率无法计算无法计算无法计算 盈利能力 EBIT利润率 EBIT 营业总收入 EBIT 利润总额 费用化利息支出 经营活动现金流入小 计 70828983 14 流动负债合计141471655 00 预收账款 计计算算得得到到经营活动现金流入小 计 流动负债合计 预 收账款 无法计算无法计算0 50 以销售为主的房地产开发企业 偿债能力I 经营活动现金流入小计 流动负债合计 预收账款 利润总额 财务费用 固定资产折旧1386 96 无形资产摊销 长期待摊费用摊销 费用化利息支出 资本化利息支出 计计算算得得到到EBITDA利息保障倍数无法计算无法计算无法计算 以出租为主的房地产开发企业 偿债能力I EBITDA利息保障倍数 EBITDA 费用化利息支出 资本化利息支出 EBITDA 利润总额 费用化利息支出 固定资产折旧 无形资产摊销 长期待摊费用 货币资金 存货227539956 71 交易性金融资产 应收票据 预收账款 短期借款 交易性金融负债 应付票据 一年内到期的 非流动负债 有息 其他短期有息负债 投资性房地产 长期借款84000000 00 应付债券 其他长期有息负债 计计算算得得到到 现金类资产 存货 投 资性房地产 预收账 款 全部债务 无法计算无法计算2 71 偿债能力II 现金类资产 存货 投资性房地产 预收账款 全部债务 生生成成指指标标 均值 规模 亿元 无法计算 项目储备无法计算 无法计算 无法计算 项目评价 无法计算 无法计算 区位分布无法计算 均值 312279539 3 资本结构0 72225471655 2012 一年 2012 以销售为主的房地产开发企业 规模 销售金额 以出租为主的房地产开发企业 规模 租金收入 无法计算 以销售为主的房地产开发企业 项目储备 土地储备总量 销售面积 以出租为主的房地产开发企业 项目储备 可出租面积 无法计算 以销售为主的房地产开发企业 项目评价 所有未售项目楼面价均值 所有未售项目销售均价 以出租为为主的房地产开发企业 项目评价 租赁稳定程度 2013 312279539 31 225471655 00 0 72 0 72 盈利能力无法计算 无法计算 70828983 14 偿债能力I0 50 141471655 00 0 50 偿债能力I无法计算 1386 96 无法计算 偿债能力II2 71 227539956 71 84000000 00 2 71 0