资产评估简答_计算(资产评估).doc

四、问答题 1、资产评估的主要原则有哪些？举例说明在评估中如何遵循这些原则？2、资产评估的基本方法有哪几种？各有何特点？ 3、资产评估的主要假设有哪几种？它与评估方法有何联系？评估报告书正文是否包括评估假设?4、简述收益法的定义及适用条件。5、什么是复原重置成本？什么是更新重置成本？两者的关系是怎样的？6、简述房地产估价的程序。7、房地产估价的特点是什么？8、房地产评估主要有哪些方法？9、商誉有哪些特点？如何区别商誉和商标？10、长期投资评估具有哪些特点？11、流动资产评估特点表现在哪些方面？12、什么是资产评估报告？编写资产评估报告应符合哪些基本要求？13资产评估的经济原则有哪些？如何理解？14简要说明资产评估的假设有哪些？15试述资产评估持续使用假设的内涵和实质。16什么是清算价值？它与公允市场价值的主要区别是什么？17什么是资产评估，它由哪些基本要素组成？18市场经济中，资产评估的功能有哪些？19简述资产评估中确认评估对象的标准？20资产评估对象可以依据哪些标准进行分类？21.简述收益现值法的定义及其适用的前提条件。22.影响或造成机器设备功能性贬值的因素有哪些？23.企业收益现状判断的具体指标主要有哪些？24、什么是复原重置成本？什么是更新重置成本？ 二者的关系是如何？25、企业整体价值评估与企业构成要素单项评估加总的区别与联系。26、流动资产评估的特点表现在哪些方面？四、答：1、资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。资产评估工作原则包括：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则。资产评估经济原则包括：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则。如按独立原则的要求，评估工作始终要坚持站在独立的第三者立场评，估机构是独立的社会中介性机构，在评估中处于独立地位，不能为资产业务各方的任何一方所左右，评估工作不应受外界干扰和委托者意图的影响。评估机构和评估人员不应与资产业务有任何利益上的联系。如果有利益关系应当回避。2、资产评估的基本方法包括三种类型：市场法、收益法和成本法。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。在同一资产的评估中可以采用多种方法，如果使用这些方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判断能力，那么，多种方法得出的结果应该趋同。3、资产评估假设包括：交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。公开市场假设是对资产拟进人的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。这两项假设是市场法评估资产的基础。持续使用假设也是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。它是成本法评估资产的基础。清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。它是清算法评估资产的基础。 评估报告中应包括资产评估假设。4、收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。应用收益法的适用条件是： 第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量； 第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量； 第三，被评估资产预期获利年限可以预测。5、复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料，先进建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。功能性贬值中的超额投资成本复原重置成本更新重置成本6、 房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项，制定工作计划，实地勘察与收集资料，测算被评估房地产的价格，确定评估结果和撰写评估报告。明确评估基本事项又包括：明确评估目的、了解评估对象、确定评估时点、签订评估合同。7、房地产估价与其他资产评估相比有一些较为明显的特点。它们是：（1）地产的价格实际上是地租的本金化价格，这是我们对土地资产市场价值评估的一个最基本的出发点。 （2）地产评估要以土地的最有效使用为假设前提，这是地产评估的一个显著特点。（3）从总量上讲，土地的供给受土地资源量的限制，其价格主要由有效需求决定。8、有现行市价法、收益现值法、重置成本法、路线估价法、预期开发法等。9、商誉的特点 （1）商誉对企业整体的依附性 （2）商誉的形成是一个历史过程（3）商誉的不可确指性 （4）商誉的内涵是动态变化的 （）商誉有可能为负值，这是商誉区别于其他资产的一个显著特点 商誉与商标是有区别的，反映两个不同的价值内涵。企业中贿某项评估值很高的知名商标，但并不意味着该企业一定就有商誉。 第一，商标是产品的标志，而商誉则是企业整体声誉的体现。商标与其产品相结合，它所代表的产品质量越好，市场需求越旺。 第二，商誉作为不可确指的无形资产，是与企业及其超额利能力结合在一起的，不能够脱离企业而单独存在。商标则是可确指的无形资产，可以在原组织继续存在的同时，转让给另一组织。第三，商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权。耐誉只有随企业行为的发生实现其转移或转让，没有所有权与使用权之分。10、长期投资评估的特点是： （1） 长期股权投资评估是对资本的评估 （2）长期股权投资评估是对被投资企业获利能力的评估 （3）长期债权投资评估是对被投资企业偿债能力的评估11、流动资产评估的特点 （1） 流动资产评估的基准时间必须选准 （）流动资产评估要以单项资产为评估对象 （3）流动资产评估要分清主次，掌握重点 （）资产的账面价值必须基本反映出流动资产的现值12、资产评估报告是指评估机构按照评估工作制度的有关规定，在完成评估工作后向委托方提交的说明评估过程及结果的书面报告。它是按照一定格式和内容来反映评估目的、假设、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。其基本要求为： （1）实事求是 （2） 内容全面、准确而简练 （3） 报告要及时。13资产评估的经济原则有哪些？如何理解？ 资产评估的经济原则有：（1）贡献原则。指某一项资产或资产的某一构成部分的价值取决于它对其它相关的资产或资产整体的价值贡献，或根据当缺少它是对整体价值下降的影响程度来衡量确定。（2）替代原则。指同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。因为有经验的买方对某一资产不会支付高于市场上能够找到的替代物的费用。（3）预期原则。指资产评估中，资产的价值可以不按照其过去形成的成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。评估值取决于现实资产的未来获利能力（4）最佳效用原则。指当一项具有多种用途或潜能的资产在公开市场条件下进行评估时，应按照其最佳用途来评估资产价值。14简要说明资产评估的假设有哪些？ 答：假设是指依据有限事实而作出合理推断的状态，资产评估理论和方法体系的形成是建立在一定假设基础上的。资产评估的假设有：（1）继续使用假设。是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。（2）公开市场假设。是指在市场上进行或拟进行资产交易的双方，彼此地位平等，且都具有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的分析判断。（3）清算假设。是指资产所有者在某种压力下被强制在公开市场上进行资产的出售。15试述资产评估持续使用假设的内涵和实质。 答：持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。持续使用假设又细分为三种具体情况：（1）在用续用。指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。（2）转用续用。指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。（3）移地续用。指的是被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。16什么是清算价值？它与公允市场价值的主要区别是什么？ 答：清算价值是企业停止经营，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。从上述有关清算价值的定义可知，其余公允市场价值的区别主要表现在两个方面：一是买卖双方地位不平等，卖方是被迫出售；二是没有充足的时间询价，有序清算与强制清算的区别只是两者在时间限定程度上的差异。清算价值属于非市场价值，或者更确切地说是非正常的市场价值，因此通常低于资产在正常交易条件下的市场价值。17什么是资产评估，它由哪些基本要素组成？ 资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公允的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。由定义可知，资产评估由六大基本要素组成，即资产评估的目的、评估的对象、评估人、估价标准、评估规程和评估方法。18市场经济中，资产评估的功能有哪些？ 答：资产评估功能是指资产评估这一特定经济行为自身应有的内在功能和效用。概括地讲，资产评估具有以下功能。 （1）为资产业务提供价值尺度。资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。（2）界定与维护各产权主体的合法权益。资产评估具有公正地界定与资产有关的各方，如不同所有者、占有使用者所拥有或控制的资产份额及其价值量的作用，从而可以维护各产权主体的合法权益。（3）优化资源配置。首先，资产评估是生产要素、产权进入市场的必要条件。科学规范的资产评估，能保证资产市场、产权市场的有序运行，可以为资产和产权的配置提供正确信号，从而起到优化资源配置的作用。其次，由于一项资产业务的进行往往具有多种途径，因此在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。（4）促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整。在通货膨胀情况下，资产的重置成本与历史成本的差额随通货膨胀率的增长而急剧扩大，这将导致按固定资产的账面原值提取的折旧明显过低，会造成企业更新改造资金过少、企业盈利虚增和财政收入虚假。这时进行资产重估，可以克服上述问题。此外，通过资产评估还可以明晰企业自创无形资产、土地使用权价值、商标和商誉的价值，使企业的全部资产在账簿上得到反映。 （5）在促进对外开放的同时，维护国家权益。资产评估机构在中外合资、合作的过程中提供符合国际专业水平的评估服务既是吸引外资流入的基础工作，又是维护国家民族权益的重要技术保障。（6）防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。在国有企业产权变动的过程中，合理定价是关键。而转让定价的基础是企业的评估价值。因此，公平、客观的资产评估是防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行的基础。19简述资产评估中确认评估对象的标准？ 答：资产评估中确认资产的标准主要有：（1）现实性。现实性表明经济资源在评估时点已经存在，是已经发生的经济活动的结果，并且在评估时点仍然存在（2）控制性。指以企事业单位或个人对经济资源的控制权来定义被评估资产的边界，而不论资产是其用自有资金投资购建，还是负债购建，或是租入。 （3）有效性。有效性一是表明已无实际资产对应的待摊费用等不能列作被估资产；二是表明无论是否是劳动产品，只要有效用即可作为被估资产。（4）稀缺性。稀缺性表明要获得具有稀缺性经济资源的控制权就必须付出代价。也正因为此，经济资源才成为资产。（5）合法性。指企事业单位或个人控制的经济资源具有合法性，受到法律保护，即非法经济资源不能被确认为资产。20资产评估对象可以依据哪些标准进行分类？ 答：资产评估对象可以依据下列标准进行分类：（1）按资产评估目的和被评估资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。（2）根据被评估资产的存在形态分类，全部资产要素可分为有形资产与无形资产。（3）根据资产的法律意义分类，全部资产要素可以分为不动产、动产和合法权利。（4）根据被评估资产在企业经营活动中是否持续使用，全部资产要素可分为固定资产与流动资产。（5）根据被评估资产能否独立存在分类，全部资产要素可以分为可确指的资产与不可确指的资产。（6）根据财务会计制度规定与被估资产的工程技术特点分类，可以把全部资产要素分为：固定资产，长期投资，流动资产，无形资产，在建工程，递延资产及其他资产。21、简述收益现值法的定义及其适用的前提条件。答：收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 应用收益法评估资产必须具备的前提条件是： （1）被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产； （2）资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。22、影响或造成机器设备功能性贬值的因素有哪些？答：影响或造成机器设备功能性贬值的因素主要有：（1）由于技术进步、劳动生产率的提高，造成原有设备价值中形成一部分超额投资成本；（2）由于技术进步、设备更新换代，致使原有设备的功能相对于新型同类设备落后，造成原有设备出现超额运营成本。技术进步是导致机器设备出现功能性贬值的基本因素。23、企业收益现状判断的具体指标主要有哪些？答：（1）投资资本利润率和净资产利润率。 投资资本利润率=利润总额(长期负债+所有者权益)100% 净资产利润率=(利润总额所有者权益)100% (2)投资资本报酬率和净资产报酬率： 投资资本报酬率=净利润(长期负债+所有者权益)100% 净资产报酬率=(净利润所有者权益)100%25、什么是复原重置成本？什么是更新重置成本？ 二者的关系是如何？答：复原重置成本，是指用与原资产相同的材料、建造标准、设计结构和技术条件等，以现时价格购建相同的全新资产所需的成本。 更新重置成本，是指利用新型材料、新技术标准，以现时价格购建的相同功能的全新资产所需的成本。复原重置成本与更新重置成本均是重置成本，采用的都是现时价格，所不同的是耗用材料、标准和设计结构的差异如果建造该项资产的技术条件、耗用标准等没有改进和变化，更新重置成本和复原重置成本是一样的。另外，选择重置成本时，在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选用更新重置成本。25、企业整体价值评估与企业构成要素单项评估加总的区别与联系。答：（1）主要区别： 评估的标的及对象不同； 评估时考虑的因素不同； 评估的结果不同。 （2）主要联系： 企业的构成要素资产是整体企业的物质基础，其评估值之和是整体企业价值的基础部分。26、流动资产评估的特点表现在哪些方面？ （1）流动资产评估是单项评估。它是以单项资产为对象进行的资产评估。因此，它不需要以其综合获利能力进行综合价值评估。 （2）必须选准流动资产评估的基准时间。流动资产在其他资产的显著不同在于其流动性和波动性。不同形态的流动资产随时都在变化，而评估则是确定其某一时点上的价值，不可能人为停止流动资产的运转。因此，所选评估基准日应尽可能在会计期末，必须在规定的时点进行资产清查、登记和确定流动资产数量和账面价值，应避免重复登记和遗漏登记现象的发生。 （3）既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。流动资产评估之前必须进行认真仔细的资产清查，否则会影响评估结论的准确性。由于流动资产一般具有数量大、种类多的特点，清查工作量很大，所以流动资产清查应考虑评估的时间要求和评估成本。对流动资产评估往往需要根据不同企业的生产经营特点和流动资产分布的情况，对流动资产分清主次、重点和一般，选择不同的方法进行清查和评估，做到突出重点、兼顾一般。清查采用的方法是抽查、重点清查和全面清查。当抽查核实中发生原始资料或清查盘点工作可靠性较差的，要扩大抽查面，直至核查全部流动资产。 （4）流动资产周转速度快，变现能力强，在人价格变化不大的情况下，资产的账面价值基本上可以反映出流动资产的现值。因此，在特定情况下，也可以采用历史成本作为评估值。同时，与其他长期资产不同的是，评估流动资产时无需考虑资产的功能性贬值因素，而资产的有形损耗（实体性损耗）的计算也只适用于低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估。五、计算题（计算结果保留2位小数）1某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度制度规定该资产折旧年限为30年，已计提出折旧20年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现有同类标准资产比较，每年将多支出营运成本3万元（该企业所得税税率为33%，假定折现率为10%） 要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估2企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来五年的收益额分别为13万元，14万元、11万元、12万元、和15万元。根据银行利率用风险情况确定其折现率为10%。在持续经营的情况下用年金化法确定企业的重估价值。如果采用单项资产评估方法，确定该企业各单项资产评估价值之和（包括有形资产和可确指的无形资产）为90万元，请确定该企业商誉的评估值是多少？3评估设备为1989年从德国引进的设备，进口合同中的F0B价格为25万马克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业1994年从德国进口替代设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价不能为报价，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%,被评估设备所在企业,以及与之发生交易的企业均属于免进口关税、增值税的单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计,国内运杂费按CIF价格加银行手续费的3%计,安装调试费含在设备价格中,被评估设备尚可使用5年,年运营成本比其替代设备超支2万元,被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,评估时马克与美元的汇率为1.5马克:1美元,人民币与美元的汇率为8元人民币:1美元。根据上述数据测算该进口设备的续用价值。（按使用年限确定成新率）4待评估对象的基本情况是：写字楼一幢，占地面积为500平方米，建筑面积为2000平方米，月租金为6万元，设定建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用年总计划18万元，建筑物价格依成本法求得为150万元，试运用收益现值法估算该写字楼所占基地的公平市场价值。5某企业原为国有中型企业，现进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5年的收益如下：单位：万元项目 年份20032004200520062007销售收入4 4376470585 21385 47395 7309销售税金67087049746677518135销售成本2 35025002 70029003 100其中：折旧385410442475508其他费用2009211722242332237营业利润1215912892154481565815936营业外收入88888营业外支出9095100105110利润总额1133912022145281468814916所得税37423967479448474922净利润75978055973498419994追加投资655242544541521541从未来第6年起，预计以后各年现金净流量均为1000万元。根据该企业具体情况，确定折现率及资本比率均为9。评估人员还分别对该企业的各项单项资产分别评估，合计为3000万元。提示：净现金流量净利润折旧追加投资。要求：（1）从净现金流量的角度计算该企业的评估价值； （2）计算该企业改组形成的商誉；6被评估设备为l995年从英国引进设备，进口合同中的FOB价格是20万英镑。2001年评估时英国生产厂家已不再生产这种待估设备，其替代产品为国内其他企业1999年从英国进口设备，价格为CIF30万英镑。被评估设备所在企业，以及与之发生将近的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续按CIF价格08计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3计算，安装调试费含在设备价格中不需另行计算，被评估设备尚可使用5年，年营运成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备在企业的正常投资报酬率为10，评估时英镑与美元的汇率为141，人民币与美元的汇率为81。 注：CIF为到岸价，FB为离岸价。 被评估设备重显成本（设备 CIF价格十银行手续费）（1国内运杂率）要求：根据上述数据估测该进口设备的重置成本、设备的成新率、功能性贬值及评估价格。7甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系 5年前从外部购入，账面成本80万元，5年间物价累计上升10，该专利法律保护期20年，已过6年，尚可保护14年。经专业人员测算，该专利成本利润率为400，乙企业资产重置成本为 4 000万元，成本利润率为 125，通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为5年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来5年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10 要求： （1）根据约当投资量计算利润分成率；（2）根据上述资料确定该专利评估价值（不考虑商品劳务税因素）； 8甲自行车厂将“飞云牌” 自行车的注册商标使用权通过许可使用合同给乙厂使用，使用时间为5年。双方约定由乙厂每年按使用该商标新增利润的27支付给甲厂为商标使用费。评估资料如下： （1）预测使用期限内新增利润总额取决于每辆车可新增利润和预计生产车辆数。根据评估人员预测：预计每辆车可新增净利润5元，第一年生产自行车40万辆，第二年将生产45万辆，第三年将生产55万辆，第四年将生产60万辆，第五年将生产65万辆。 （2）分成率。按许可合同中确定的按新增利润的27分成。 （3）假设确定折现率为14。 要求：（1）确定每年新增净利润；（2）评估该注册商标使用权价值。 9某企业因原有的设备陈旧，生产率低，欲重新购置一台新设备，要求对原有的设备进行评估。有关资料如下：（评估基准日为2001年8月1日） （1）项 目原有设备拟购置设备月产量单件工资资产剩余使用年限10 000件120元5年10 000件08元10年（2）该原有设备购建于1993年，原值500 000元，1995年和1998年进行了两次更新改造，当年投资分别为50 000元和30 000元。若1993年至2001年每年物价上升率为8。 （3）该原有设备至评估日已提折旧200 000元。 （4）该企业所得税率为33，折现率为10。 要求：（1）根据上述资料，提出应采用的评估方法及依据； （2）计算被评估设备的成新率； （3）计算被评估设备的功能性贬值； （4）计算被评估设备的评估价值；（5）会计能否根据评估结果登记入账？为什么？ 10A企业将一种已经使用50年的注册商标转让给B企业。根据历史资料，该项注册商标账面摊余价值为 150万，该厂近5年使用这一商标的产品比同类产品的价格每件高 07元，该厂每年生产 100万件。该商标目前在市场上趋势较好，生产产品基本上供不应求。根据预测估计，如果在生产能力足够的情况下，这种商标产品每年可生产 150万件，每件可获超额利润 05元，预计该商标能够继续获取超额利润的时间是 10年。前5年保持目前超额利润水平，后 5年每年可获取的超额利润为 32万元。折现率为 10。要求：评估这项商标权的价值。11企业转让制药生产全套技术，经搜集和初步测算已知下列资料：（1）该企业与购买企业共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为800万箱和200万箱；（2）该制药生产技术系国外引进，账面价格为400万元，已使用2年，尚可使用9年，2年累计通货膨胀率为10%；（3）该技术转让对企业生产经营有较大的影响，由于市场竞争，产品价格下降，在以后9年中减少的销售收入按折现值计算为70万元，增加开发以保住市场的追加成本按现值计算为30万元。试评估该无形资产转让的最低收费额标准。12待评估地产为一商业空地,面积为200平方米,要求评估2001年5月的公平市场价。评估人员搜集有关资料选出的三个参照物有关情况如下：参照物情况表参照物项目ABC待评对象单价（元/平方米）120011001250交易日期2000年11月2000年5月2000年8月2001年5月剩余使用年限35303530交易因素正常正常正常区域因素打分值898685容积率因素相关系数1.121.251.201.1根据调查,2000年5月至2001年5月,土地价格平均每月上涨1%，除上表列示的个别因素外，其他个别因素相同。求待评估地产的地价。五、计算题1、解：更新重置成本480 设备利用率50400/5760087.5 已使用年限20实体性贬值率200.875/（200.8758）68.63 实体性贬值48068.63329.41功能性贬值3（33）（/，10，8）30.67（1.1）/0.110.72评估值480329.4110.72139.87（万元）2、评估值131.1141.12111.13121.14151.1549.16 商誉价值9049.1640.84（万元）3、价格30万马克301.58160（万元） 银行手续费1600.81.28国内运费费（1601.28）34.84 重置成本1601.284.84166.12已使用年限5 实体性贬值率5（55）50 功能性贬值2（133）（/，10，5）1.34（1.1）/0.15.08续用价值166.12505.0877.98（万元）、房地产年总收入61272 房地产年总费用18 房地产年纯收益721854建筑物年纯收益1501015 土地使用权年纯收益541539 土地使用权评估值39（/，8，50）3912.2335477.11（万元）5、各年的净现金流量及评估值计算如下：年度净现金流量折现系数（1r）-n评估值2003年759.7385655.2489.50.9194450.052004年805.5410425.4790.10.8417665.032005年973.4442454.1961.30.7722742.322006年984.1475521938.10.7084664.552007年999.4508541966.40.6499628.062008年和以后年度10000.6499（1000/0.90.6499）722.11该企业的评估价值450.05665.03742.32664.55628.06722.113872.12（万元）商誉价值3872.123000872.12（万元）6、替代设备的价301.48336 重置成本（3363360.8）（13）348.85设备已使用年 成新率5（56）45.45功能性贬值2（）（/，10，5）1.34（1.1）/0.15.08设备评估值348.8545.455.08153.47（万元）7、无形资产的重置成本80（110）88 无形资产的约当投资量88（1400）440购买方投入的总资产的重置成本4000 购买方的约当投资量4000（112.5）4500无形资产的利润分成率440（4500440）8.91 未来各年的税后利润折现值计算年度税后利润折现系数（1r）-n折现值1（500400）（133）2013400.9091218.062（500400）（133）2013400.82641107.383（450400）（133）206700.7513503.374（450400）（133）206700.6830457.615（430400）（133）204020.6209249.6合计3536.02无形资产评估值3536.028.91315.06（万元）8、各年新增净利润折现值计算年度新增净利润折现系数（1r）-n折现值15402000.8772175.4424552250.7695173.1435552750.6750185.6346053000.5920177.656553250.5194168.81合计880.62该注册商标使用权价值为880.6227237.77（万元）9、（）根据可利用的历史数据，设备的各种损耗是已知而且必要，所以可用成本法对该旧设备进行评估。（）成新率尚可使用的年限/(加权投资年限尚可使用的年限)现行重置成本50（/，8，）5（/，8，6）3（/，8，3）92.507.953.78104.23加权投资年限（92.587.9563.783）/104.23799.04/104.237.67成新率5/（57.67）39.66（）设备的功能性贬值（1.20.8）10000（33）（/，10，5）/100001.02（）设备的评估值104.2339.661.0240.32（万元）（）会计记账为历史成本记账原则，会计上一般不能按评估价值入账。说明：此题第（）超出了考试大纲。10、前年每年的超额利润1500.575折现率为10商标权价值75（/，10，5）32（/，10，5）（/，10，5）753.7907323.79070.6209 359.62（万元）11、转让成本分摊率200/（200800）20重置成本净值400（1）9/（）360机会成本7030100 转让最低收费评估值36020100172（万元）说明：此题超出了考试大纲12、该题土地的资本化率为10，待评估对象区域因素分值为100对各个交易案例进行因素修正 待评估土地时间指数 待评估土地交易情况评估值参照物成交价 参照物土地时间指数 参照物土地交易情况 待评估土地容积率 待评估土地区域因素 待评估土地的使用年限因素参照物土地容积率 参照物士地区域因素 参照物土地的使用年限因素土地交易情况均正常无需修正。与参照物比评估值为：1200（1.12/1.06）(1.1/1.12) (100/89) (1-1.1-30)/(1-1.1-35)=1367.68与参照物B比评估值为：1100（1.12/1）(1.1/1.25) (100/86) (1-1.1-30)/(1-1.1-30)=1260.65与参照物C比评估值为：1250（1.12/1.03）(1.1/1.20) (100/85) (1-1.1-30)/(1-1.1-35)=1432.79评估值为（1367.671260.651432.79）/31353.70（元/m2）总价值2001353.70270740元五、计算分析题1对某炼油厂的一个锅炉进行评估。该锅炉正常运行需7名操作人员，每名操作人员年工资及福利费约9600元，锅炉的年耗电量为10万千瓦时，目前相同能力的新式锅炉只需求4个人操作，年耗电量为7.5万千瓦时，电的价格为1.2元/千瓦时，被评估锅炉的尚可使用年限为8 年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。根据上述数据资料，求被评估的锅炉的功能性贬值额。(P/A10,85.3349)2待评估对象的基本情况是：写字楼一幢，占地面积为500平方米，建筑面积为2000平方米，月租金为6万元，设定建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用年总计划18万元，建筑物价格依成本法求得为150万元，试运用收益现值法估算该写字楼所占基地的公平市场价值。（/，8，50）12.2335）3甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本为100万元，三年间物价累计上升50%，该专利法律保护期10年，已过3年，尚可保护7年。经专业人士测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为5000万元，成本利润率为10%，通过对该专利的分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为5年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每年约为400元，未来5年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价要达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将下降到每台450元，第五年下降到每台420元，折现率确定为10%。要求根据上述资料确定该专利的评估值（不考虑流转税因素，计算结果保留两位小数）。4、待估企业预计未来5年的预期收益为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，假定本金化率为10%，试采用年金法估测企业的整体价值。另外，假定被估企业从未来第6年开始，企业的年收益率维持在200万元水平，折现率为10%，试采用分段法估测企业整体价值。5、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资产如下：该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57 600小时，实际累计利用时间为50 400小时。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税率为33%，假定折现率为10%）。（P/A,10%,8=5.3349）6、某企业转让制药生产技术，经搜集和初步测算已知下列资料：（1）该企业与购买企业共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为600万箱和400万箱；（2）该制药生产技术系国外引进，账面价格500万元，已使用3年，尚可使用9年，3年通货膨胀率累计为10%；（3）该项技术转让对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争，产品价格下降，在以后9年中减少的销售收入按现值计算为100万元，增加开发费以保住市场的追加成本按现值计算为30万元。根据上述资料，计算确定：（1）该制药生产全套技术的重置成本净值；（2）该无形资产转让的最低收费额评估值。7、被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。要求：试根据所给条件（1）估测该机组的现时全新价格；（2）估算该机组的成新率；（3）估算该机组的评估值。8、甲企业拟产权转让，需进行评估。经专家预测，其未来5年的净利润分别为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，从第六年起，每年的利润处于稳定状态，即保持在200万元的水平上。该企业有一笔10万元的短期负债，其有形资产有货币资金、存货和固定资产，且其评估值分别为80万元、120万元和660万元。该企业还有一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可以获得超额净利润15元。目前该企业每年生产产品10万件，经分析：未来5年中，每年可以生产12万件。若折现率和资本化率均为10%，试计算甲企业的商誉价值并说明评估技术思路（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。9、有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。（3）计算参照物修正后的地价10某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。11现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。12某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？13机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40、30、20。求该设备的重置成本。（保留两位小数）14被评估设备为1989年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价是20万马克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂