长沙写字楼市场白皮书.doc

长沙市高端写字楼2009白皮书一、 长沙市目前写字楼发展分析（一）分布格局分析据长沙市城市总体规划 (1990-2010)，长沙市商务中心以芙蓉广场为核心，东至韶山路，西到蔡锷路，北至湘雅路、展览馆路，南到人民路，总面积约为4平方公里。集金融、商务、办公于一体。另在河西新城、星马新城规划商务办公区。目前长沙市写字楼的分布基本是按此规划，写字楼集中在芙蓉广场附近的芙蓉区北部和开福区南部。长沙市中高档写字楼，主要集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，形成了一个中央商务圈，周边配套成熟。开福区：长沙之芯、建鸿达现代城、长远大厦、JF联合中心、广阔大厦、中信大厦、长泰大厦、君泰大厦、四方大厦芙蓉区：亚大时代、中天广场、中隆国际、平和堂、文化大厦、顺天财富中心、华美欧大厦、湖南信息大厦、蓝色地标、联合商厦、湘豪大厦、天平大厦、锦泰广场、湖南国际商务中心、千喜华城天心区写字楼主要分布在芙蓉路沿线。（城市之心、江山资源大厦、友阿大厦、新时空NO.1、华森大厦、心星国际商务大厦、标志长沙商务中心、汇源大厦）雨花区写字楼较少，分布分散，主要分布在雨花区的西北部。（东1时区、铭城国际、佳天大厦、三重大厦、志佳大厦、中南博远大厦、中建大厦）（二）租金价格区域分析 开福区写字楼租价售价长沙之芯1.8元/天起 10888元/建鸿达现代城1.1元/天均 3200元/JF联合中心1.2元/天均 4480元/广阔大厦1.5元/天均 6300元/长泰大厦1.0元/天起 2880元/芙蓉区写字楼租价售价亚大时代2元/天只租不卖中天广场3.0元/天起12000元/恒隆国际1.8元/天起 5000元/平和堂3 元/天均 5380元/顺天财富中心1.8元/天均4800元/定王大厦1.5元/天均6100元/文化大厦1.8元/天均6100元/联合商厦1.5元/天均4200元/湖南国际商务中心0.8元/天均3000元/蓝色地标0.8元/天均3500元/华美欧大厦1.8元/天均8100元/天心区写字楼租价售价城市之心1.0元/天均3100元/新时空NO.11.1元/天均3900元/标志长沙商务中心1.8元/天均 8000元/汇源大厦1.2元/天均3400元/雨花区写字楼租价售价东1时区0.7元/天均3700元/中南博远大厦0.8元/天均 5400元/铭诚国际0.8元/天均 5060元/融程国际2元/天均 12000元/名汇达0.9元/天均 5204元/由以上四个表格可以看出，芙蓉区块写字楼租价和售价最高，是高端写字楼的集中之地，以芙蓉区为原点向周围扩散。开福区与天心区的租价与售价相当，发展态势处于同一水平，体系建设处于发展之中。相较之下，雨花区租价较低，加之写字楼分布零散，还未形成一个完整的体系。总的说来，由于国内外一些大企业公司入驻长沙市，长沙市对高端写字楼的需要也越加旺盛，加上芙蓉区块已形成成熟的商务圈，是长沙市的老牌商务中心，开福区、天心区与雨花区开发空间很大，写字楼在一定阶段内价格还有一个上升的空间。经历2009年楼市黄金期，一些后起之秀的租价与售价都已经上涨。（三）高端写字楼调查1、租金水平写字楼租价售价入驻率亚大时代2元/天/95%（只租不卖）中天广场3.6元/天起12000元/50%中隆国际1.8元/天起 5000元/98%平和堂3 元/天均 5380元/90%文化大厦1.8元/天起6100元/80%标志长沙商务中心1.5元/天均 5700元/90%顺天财富中心1.8元/天均4800元/90%佳天国际新城1.8元/天均4350元/90%定王大厦1.5元/天均6100元/80%新世纪大厦1.5元/天/80%金源大酒店2.8元/天/99%天玺大酒店2.6元/天/90%标志长沙商务中心1.5元/天均 8000元/99%（装修中）CTA财富中心1.5元/天均 4600元/80%2、附加服务 目前，长沙市的高端专业写字楼普遍都提供酒店服务、商务中心、代取物品、代收剪报、订餐、代办票务、代订报纸、代订机票车票、办公场地清洁服务、设备维修养护、行李寄存等软件服务。同时，将餐饮、金融服务、健身、咖啡生活等软性服务引入办公区间，除为入驻企业提供舒适高档的环境以外，还能实现其快捷的工作效率。如顺天国际财富中心、中天广场、亚大时代等项目，附加服务比较到位。 一般说来，写字楼比的是硬件拼的是软件。长沙市高端写字楼周边的配套设施杂乱无序、档次较低也是导致其在软件服务水平一直上不去的重要原因。 3、入驻率分析写字楼入驻率亚大时代95%（只租不卖）中天广场50%中隆国际98%平和堂90%文化大厦90%惟一星城国际90%顺天财富中心90%佳天国际新城90%定王大厦80%新世纪大厦80%佳天国际新城60%金源大酒店99%天玺大酒店90% 从上表可以得出结论，由于长沙近几年自身经济发展的快速，再加上长株潭合并等政策的利好，不少国际型、全国型大企业（酒店、地产、网络科技行业等）进驻长沙，使得长沙高端写字楼进驻率处于高位，潜在刚性需求十分巨大。4、配套设施调查写字楼周边配套亚大时代周边小型商店中天广场中天商场中隆国际中国移动、中天广场平和堂平和堂商场文化大厦通程大酒店惟一星城国际富临饭店顺天财富中心锦绣红楼佳天国际新城餐饮、娱乐定王大厦交通银行、小型商店新世纪大厦家乐福、贺龙体育馆金源大酒店金源大酒店、家乐福、贺龙体育馆天玺大酒店天玺大酒店标志长沙商务中心豪布斯卡酒店CTA财富中心天虹商场、酒店、足浴、餐饮长沙市写字楼周边配套设施丰富，位于中央商务区的的写字楼多为纯写字楼，配套多以周边商场为主。非中央商务区的写字楼本身不纯粹，配套多以大厦本身酒店为主，且兼有其他商业，配套丰富但显得杂乱。5、客户来源调查高档写字楼的使用者选择高档写字楼的目的是将高档写字楼作为自身企业的名片，要求写字楼的档次需符合甚至高于自身形象。这类企业一般规模较大，金融、房地产、媒体、投资等行业的比例较大。酒店写字楼：金融、投资、地产等行业高档写字楼：各行业大型企业中低档写字楼：小型企业、发展中的企业楼盘地段亚大时代五一路袁家岭华美欧国际五一路中天广场五一路与芙蓉路交汇处恒隆国际五一路与蔡锷路交汇处平和堂五一路黄兴路口文化大厦韶山路维一星城国际韶山路人民路口中建大厦韶山路顺天财富中心芙蓉路解放路口佳天国际新城芙蓉路侯家塘定王大厦芙蓉中路（四）典型案例分析泊富广场（一）、项目介绍：泊富国际广场坐落于兴汉门，占地约70亩，毗邻芙蓉路、湘春路、蔡锷北路，三面临街，雄踞长沙CBD的金融核心区。项目净用地面积2.67万 ，总建筑面积30.7万 ，地面以上建筑面积为25.86万 。项目由1栋218M的超高5A写字楼、1栋150M超高层商用公寓以及高档住宅、沿街商铺、裙楼商业、地下超市构成，超高层写字楼9.7万平米 ，超高层公寓4万 平米，中心商业裙楼3.7万 平米，商业街1万平米 ，地下大型卖场1.8万 平米，车库9.2万平米 。51层228m的超高5A写字楼刷新了长沙高层建筑的新高度，预计将成为长沙北城新地标。9.7万平米的写字楼入市将对长沙高端写字楼市场产生极大的冲击，泊富国际项目写字楼采用灵活性较大的按需分割的形式出售，目标客户接受范围为100200平米。在现阶段，泊富国际因工程进度原因，尚未展开大范围宣传，主要推广方式为项目墙体广告与新闻报道为主，在推广上现阶段“比肩国际水准，打造湖南第一商务高度”、“提升生活方式，开创长沙综合体新纪元”为定位主题。（二）、基本信息开发商湖南珈鼎置业发展有限公司物业地址开福区芙蓉北路564号（原湖南新华印刷一厂）物业类型住宅、写字楼，商务公寓、裙楼商业、地下超市，沿街商铺建筑类别超高层层 高写字楼218m，公寓及住宅150m占地面积26700.72平方米建筑面积307059平方米容积率11.5交房时间预计2012年（三）周边环境1、有利条件：泊富国际项目毗邻芙蓉路、湘春路、蔡锷北路，三面临街，交通极为方便。2路、9路、106路、108路、111路、115路、116路、203路、348路等10余个公交路线经过该项目。2、不利条件：蔡锷北路、湘春路皆为老城区道路，路面较狭窄（蔡锷北路为南北向单行线),而芙蓉路现今运输压力较大，经常出现堵车现象。泊富国际项目坐落于兴汉门，属于长沙老城区，目前区域内生活配套设施较为完善，公共配套设施正在逐步更新换代，整个区域内缺少大型商业，大多数为社区配套型小型店。（四）、周边规划：根据长沙市未来5-10年规划，项目处于长沙未来四大商务区河西滨江中央商务区、芙蓉CBD、中部金融城、新河三角洲的中心，特别是随着新河三角洲的进一步发展，火车北站的北迁，将对本项目产生深远的影响，我们相信泊富国际将成为长沙北城的新地标（五）、STOT分析优势长沙北城地标性建筑位于长沙CBD及金融街区域，地理位置优越。是长沙北城第一个超过1万平米的集中性商业开发商深厚的政府背景及宣传推广优势劣势周边老城区的老旧建筑影响项目形象。周边道路部分为老城区道路，使用年限较久，规划及路况不能满足现有需要。该区域非长沙传统商业聚集地，商业氛围较差。机遇区域未来发展潜力巨大，中央CBD的地域将进一步巩固火车北站的北迁，新河三角洲的发展将为本项目带来更多客户。老城区的改造将进一步改善周边交通环境。威胁区域内写字楼众多，竞争较大北站动迁，老城区改造一系列政府工程，在短期内会对项目周边环境造成非常大的影响。中天广场（一）、项目简介：中天广场位于五一大道和芙蓉路交汇之西北角，处城市规划CBD核心区，占地15126平方米，总建筑面积逾17万平方米，聚合4.5万平方米甲级写字楼、2.7万平方米酒店式行政公馆、4.2万平方米国际公寓、2.3万平方米精品商业街和3.7万平方米地下车库，是一个集多种功能于一体的高效商务综合体。中天广场位于长沙CBD核心地段，南临五一大道，建筑风格简洁、大气，极富时代感，其宏伟的“门”字造型，气势磅礴，壮丽华贵。（二）、基本信息：开发商湖南天翔房地产有限公司物业地址中天广场位于芙蓉区五一西路6号占地面积18741.40平方米总建筑面积170000平方米物业类别 住宅、公寓、写字楼 商住房总户数1913价格写字楼均价12000元/，租金为3元/天（200起租，大部分为整层出租）写字楼入驻率约50%停车位688 （三）、交通状况：6、11、12、108、109、202、303、312、314、348、402、立珊专线等20多条，东距火车站约2公里，规划中地铁1号、2号线均通达本项目及周边，购物、出行便捷。（四）、楼面配套：外墙:透明中空玻璃幕墙、优质花岗岩；高级公寓部分外墙为高级瓷片内墙:高级石材、高级乳胶漆电梯:20余台高级电梯安全系统：五A智能安全防护系统，24小时保安停车位：688会所：大型商务会所，商务人士交流的平台供电：IC卡（五）、SWOT分析优势：新建5A级写字楼，集酒店式公寓、商业街等物业于一体。位于长沙CBD，地理位置优越。 极富现代感的建筑风格设计能吸引眼球，同时能符合并高于现代商务人士办公、休闲的心理诉求。劣势：停车位与项目总户数落差较大 项目自有配套丰富，但周边配套较为贫瘠、单一 项目租售欲实现较高单价具有一定的困难机遇：随着长沙经济的快速发展，知名企业的进驻长沙，对高档和大面积的写字楼的需求增加。威胁：区域内写字楼众多，竞争较大喜来运达国际广场介绍（又名运达国际新城）（一）、地块信息：1、地块概况：该地地形方正、平整。黄土土质。四面临路2、东：项目东邻沙湾路，与盛世华章隔路相望。3、南：南接长沙大道，交通便利。面对立交桥和志佳大厦（志佳大厦空置率高）。此路段沿线南部分布有4家汽车4S店，4、西：项目西邻古曲路，周边是一些居民的小产权房，有做物流仓库用地房屋和一排小型南杂、饮食店。5、北：北临朝晖路，北面有一块待开发土地，周边是一些低矮民房。（二）、规划信息1、区位状况：地块位于武广新城人民东路板块。这里是武广商圈核心地段，即将开工建设的长沙地铁2号线长沙大道站出站口，位于运达国际新城东大门一侧，与项目出入口直接连通。区域内为长沙市高档住宅区。2、政府规划：武广新城将成为中南地区区域性的铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心。武广新城的区域产业定位为现代服务业、商业、休闲娱乐产业、居住等主要功能。武广新城的空间结构为“一核两轴六组团”：一核：以车站交通枢纽为中心，结合浏阳河滨水发展带，规划服务于长沙乃至长株潭的商业商务中心与文化娱乐休闲中心，共同构建规划区的发展核心。两轴：顺应城市空间演化与经济流向，承接未来城市发展轴向，构筑规划区东西向城市发展主轴，同时也形成规划区的发展与景观主轴，展示长沙东大门的城市形象；以浏阳河水域为纽带，结合功能布局及景观设计，构筑规划区南北向发展次轴，同时也是展示规划区自然景观特色的第二条景观轴线。六组团：香樟路以南、武广铁路两厢两个居住社区，站场西侧中心商务区和滨河商贸区，核心区南北两翼4个居住社区，黎托北片居住社区以及潭阳洲居住社区。（三）、项目规划：喜来运达国际广场开发商运达地产楼盘地址雨花区长沙大道大桥村北侧占地面积105333.0平方米建筑面积500000.0平方米容积率4.75总栋数23该项目由高端商业和高档精装修住宅组成，其中总面积达18万平方米的商业组合包括两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场、国际5A写字楼以及国际酒店公寓。高档豪华住宅，可容纳2000户住户。运达城内，还将修建一条类似香港兰桂坊的风情酒吧街。酒店效果图（四）、交通状况：从运达国际新城出发，沿长沙大道东行800米，便是机场高速和京珠高速入口，南行5到10分钟，便是武广高速铁路长沙新火车站。 （五）、周边物业：1、住宅茂华国际湘、星城映象、中城丽景香山、三江花中城、白沙湾嘉园、嘉宇盛世华章、嘉盛华廷、新城新世界、绿城桂花城、中隆国际御玺、融科檀香山、天晟海拔东方等知名地产品牌纷纷在此落子，是目前长沙最高档的居住地之一，而不断进行的生活配套完善，也在让大家看到一个成熟的新城已经悄然成型。2、酒店项目西南方向约1.8公里有挂五星级酒店华雅大酒店。（六）、总结 项目位于武广新城核心位置，是未来中南地区的交通枢纽。周边盛世华章、融科檀香山等高尚住宅林立，也有一些小产权房和待开发项目，区域发展潜力大。二、2009年长沙市高端酒店运行小结 （一）主要高端写字楼片区小结长沙市现有高端写字楼物业分为两个部分，一是酒店写字楼，以华天、通程、华雅等高档酒店为依托，依靠高档酒店配套及服务吸引客户进驻，其客户一般为国际知名公司，如汇丰银行等；二是专业高档写字楼，主要集中在芙蓉中路、五一路、韶山北路等繁华地带。这些写字楼也已基本售完，其入驻率都达到了85%以上。这些区域都是老牌的商业区，周边配套成熟，但是已经略显破旧，交通拥堵等不利因素也制约着这些地方的发展。顺应政府滨江新城的规划，城市的中央商务区将会转移至环境和交通都较好地新城区。另外，河西新城、星马新城正在规划商务办公区。 长沙市滨江新城规划图 目前，长沙的高端写字楼分布已经逐步形成各自具有特色的商务圈经济，它们分别是五一广场商务圈、芙蓉路金融商务圈、文艺路口文化商务圈。三个商圈写字楼分布格局成熟，形成了各具特色的气质和品貌。 五一广场商务圈：以五一市民绿化广场为圆心、以五一大道为轴线的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、恒隆国际大厦、第一大道、中天广场等先后崛起。 芙蓉路金融商务圈：以芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证券公司参差林立。以此为契机，这一区域掀起了一轮商住与商务楼盘建设的高潮。顺天国际财富中心、蓝色地标、佳天国际新城、运达国际广场、金帆大厦、新时空NO.1等写字楼遍布其间。 文艺路文化商务圈：全新崛起的以文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色。入驻这一区域的企业多为国际、国内大公司的驻长机构，大型代理商和大型贸易公司。而支撑这一商务圈的除了周边的星级酒店外，还有亚大时代、城市之心等写字楼。写字楼隶属商务圈区位 地理位置中天广场五一广场商务圈芙蓉五一西路6号第一大道五一广场商务圈五一路与芙蓉路交汇处恒隆国际大厦五一广场商务圈五一路与蔡锷路交汇处平和堂五一广场商务圈长沙市五一广场定王大厦芙蓉路金融商务圈芙蓉区芙蓉中路388号顺天国际财富中心芙蓉路金融商务圈芙蓉中路368号蓝色地标芙蓉路金融商务圈长沙市解放路市公安局绿化广场东侧佳天国际新城芙蓉路金融商务圈天心区芙蓉中路二段劳动西路337号侯家塘运达国际广场芙蓉路金融商务圈湖南长沙芙蓉中路一段478号金帆大厦芙蓉路金融商务圈芙蓉北路558号新时空NO.1芙蓉路金融商务圈长沙市芙蓉南路神农大酒店对面亚大时代文艺路文化商务圈长沙市五一中路68号城市之心文艺路文化商务圈芙蓉中路与城南路交汇处 （二）高端写字楼分布特点小结根据长沙市高端写字楼分布情况来看：1、目前，长沙市高端写字楼沿市区三横两纵五条主干道呈“日”字形。三横：指五一大道、解放路和劳动路。两纵：芙蓉路和韶山路高端写字楼基本上分布在长沙市主干道沿线及“日”字型区域。该区域基本上涵盖了长沙CBD以及城市主要商圈，商务、商业与环境都十分成熟。 2、高档写字楼主要集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，再以此中心为原点向四周进行扩散。三、2009年长沙市高端商业回顾（一）、预建写字楼项目下面是长沙市及其周边地区在2009年规划筹建的写字楼等商业地产项目。 项目名称位置物业类型开发商开发规模占地面积建筑面积恒鑫北领开福区经开区普通住宅 商业楼 写字楼湖南恒鑫置业有限公司15700平方米61015.0平方米湘榭华城长沙经济技术开发区中南汽车世界普通住宅 商业楼 其它湖南智兴君吉房地产开发有限公司167832.0平方米640000.0平方米星电.恬园长沙经济技术开发区东一线以西.三一路以南普通住宅 商业楼 其它湖南星电集团房地产开发有限公司17856.6平方米95141.0平方米湘诚新城小区长沙市开福区新港镇鹅羊山村普通住宅 商业楼 其它湖南省湘诚新城置业有限公司205036.2平方米316584.0平方米开泰公馆（暂定名）长沙市开福区芙蓉北路鹅羊山地段普通住宅 商业楼 其它长沙市开泰置业有限公司20781.0平方米92430.0平方米长沙深国投芙蓉北路与福元路交界东南角商业楼长沙深国投商用置业有限公司30000.0平方米78000.0平方米（二）、2009年写字楼销售分析1、 销售情况（价格及销售量）楼盘销售状况售价入驻率租价亚大时代只租不卖/95%（只租不卖）2元/天中天广场40%均12000元/50%3元/天恒隆国际售完均5000元/98%1.8元/天平和堂平和堂所有/90%3元/天文化大厦售完均5400元/90%1.8元/天惟一星城国际售完均4300元/90%1.2元/天顺天财富中心售完均4800元/90%1.8元/天佳天国际新城售完均4350元/60%1.8元/天定王大厦售完均6100元/80%1.5元/天2、 销售情况分析长沙市写字楼大部分为投资客购买，由物业托管出租。基本已售完，销售状况好。 作为一个新兴成长型城市，越来越多的大企业进驻长沙，中心型企业的发展也越来越成熟，对于高档写字楼的需求也更加迫切。从上表可以看到,高档写字楼的入驻率都达到了90%以上，高于中档写字楼的入驻率，写字楼的销售率接近100%，这说明长沙市的高档写字楼很有市场前景。中天广场采用整层出租的形式，目前入驻率只有50%。从中天广场目前的租售状态来看，长沙市入驻写字楼的企业多数规模不大。（三）长沙市未来写字楼供应分析1.供给情况（已上市及1年内待上市）长沙市写字楼物业分为酒店写字楼和专业写字楼两部分，市场近年来发展较快，出现了顺天、中天等5A级写字楼，这是随着长沙经济的发展和招商引资等措施的实施带来的必然结果，大型企业的发展和成熟、国际型大企业的进驻为长沙市高档写字楼在长达发展提供了良好的市场环境。A 已上市楼盘占地面积（平米）建筑面积（平米）销售状况中天广场18741.40170000已售50%B 1年内待上市楼盘占地面积（平米）建筑面积（平米）销售状况泊富广场26700.72307059待售铭城国际947047993.01待售鸿基综合楼3256.6817000待售财富岳麓31314.3983000待售总计70741.79455052.012.现有产品特点（优点及缺点）作为一个发展中的二级城市，长沙市的写字楼市场有着以下特点：高档写字楼与商住两用楼共存，并都有强烈的市场需求，中低档写字楼处境尴尬。一些处于创业初期的小企业受资金水平所限，租用专业写字楼将造成强大的成本压力，所以选择相对便宜的商住两用的物业。而成长期的大中型企业考虑到公司形象的问题，愿意选择高档的写字楼。高档写字楼的配套和服务也是吸引资金充裕的企业选择的重要原因。中档的写字楼却处于二者的夹层间，大企业看不上，小企业用不起，空置率较高，长沙市现有的高档写字楼主要集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，形成了一个中央商务圈，周边环境成熟。以文化大厦和亚大国际为代表，是较早开发的甲级写字楼，入驻率高，吸引了一些大企业和大量成长型的中型企业的进驻，但其楼面配套已经相对老化。以中天广场为代表的新建写字楼装修标准高，并具有酒店式公寓和商业等物业形式，城市综合体的特点明显。此外，一些比较高档的写字楼存在的一个共性问题是停车位的严重不足，这将会给整个写字楼产品、服务档次带来不利影响。四、2010年长沙市高端酒店前景预测（一）、2010年长沙写字楼市场评估及预测1、年度总环境（政策+市场）分析展望（1）楼市新政分析自2009年底以来，抑制性政策开始频繁出台。2010年1月10日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，明确表态要遏制房价过快上涨，行业政策面已从“宽松”转向了“中性”。 随着“通知”的出台，预计中央相关部委及地方政府随后将响应要求陆续出台一系列配套细则，“楼市利空”有“接踵而至”的可能；另外，随着未来加息周期的来临，如现有的“中性政策”不放松的话，受加息影响政策面将由“中性”转为“趋紧”。 虽然政策有“趋紧”可能，但是，历史表明中央政府决策特别是货币往往滞后于市场表现，特别是物价走势。即使货币政策收紧，对市场产生影响可能要半年以上，也就是2010年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。政策的实施到效应的产生，还需要一个过程。（2）宏观经济为地产行业带来可持续发展在近些年宏观经济波动较为频繁的情况下，长沙的经济基本面依旧保持着健康发展的态势。虽说目前政策“趋紧”已成为地产调控的主调，但是长沙近几年价格与一线城市相较涨幅平稳，因此，2010年长沙房地产市场将持续发展。（3）商业投资型物业继续火热自2009年以来，土地市场供应已呈现多元化特性，打造城市综合体项目将会是长沙未来几年的方向和主流，由于长沙楼市各种类型物业供应层次丰富，商业楼、写字楼等投资型物业一直深受“追捧”。（4）写字楼产品趋于高端化，价格平稳增长 由于长沙城市经济不断发展的客观要求（长株潭融城、城市规划扩张、交通日益便捷、GDP增幅迅速），根据近2年长沙新城的规划、写字楼的租售价格情况以及入驻率等情况来看，写字楼产品将向高端化发展方向靠拢，新兴高端产品租售价都将有所上升。2、长沙年度政策解析长沙市颁布了长沙市推荐创业富民活动实施方案，将发挥财政资金引导作用，健全服务网络。预计今后五年，全市个体工商户年均增长l2%，到2012年达34万户以上；私营企业年均增长14%，到2012年达7.5万户以上；一定规模以上企业数年均增长5%，到2012年达2500户以上。3、长沙经济形势分析2009年长沙全年完成地区生产总值3300亿元（预计数，下同），增长14.5%；地方财政收入406亿元，增长18.7%；完成全社会固定资产投资2430亿元，增长30%；城乡居民人均可支配收入为20650元和9005元，分别增长13%和18%。整体来看，全市经济实现平稳快速增长，并呈现出逐季向好的趋势。2010年随着经济形势的好转和政府招商引资力度的加大、支持创业政策的出台，长沙市的经济形势活跃，各项目经济指标处于平稳较快增长的状态，必将迎来一个新的发展高峰。日前，中央的房地产政策趋向二线城市，加之长.株.潭.合并。那么，长沙的房地产业务，将还有巨大的发展空间。下表：2009年前三季度区、县（市）主要经济社会指标完成情况 4、写字楼供应量（1）长沙在建写字楼项目一览表 项目名称位置物业类型开发商开发规模占地面积建筑面积金泽园小区望城县星城镇普通住宅 商业楼 写字楼其它长沙金德置业发展有限责任公司259167.0平方米271500.0平方米双盈.卧龙湾长沙金星大道与银星路交汇处普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南双盈房地产开发有限公司55048.5平方米368000.0平方米华龙湘安大厦车站北路360号附近普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南湘安房地产开发有限公司6348.3平方米28563.6平方米铂宫长沙市又一村巷88号普通住宅 商业楼 写字楼长沙市三联房地产开发有限公司11604.8平方米100000.0平方米金色比华利国营综合农场马栏山分场普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南高广房地产开发有限公司165551.0平方米323090.0平方米香槟小镇长永高速公路辅道与星沙大道交叉口西北角普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南凯诺置业投资发展有限公司35214.1平方米126384.3平方米泊富广场泊富国际广场位于开福区芙蓉北路564号普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南珈鼎置业发展有限公司26700.72平方米307059平方米中天广场芙蓉区五一西路6号普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南天翔房地产有限公司18741.40平方米170000平方米铭城国际东二环与人民东路交汇处往东80M处普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南三诚置业有限公司9470平方米47993.01平方米鸿基综合楼天心城南路79号普通住宅 商业楼 写字楼其它鸿基（湖南）房地产发展有限公司3256.68平方米17000平方米财富岳麓岳麓区区政府东侧普通住宅 商业楼 写字楼其它长沙市麓山城市建设投资有限责任公司31314.39平方米83000平方米总计622425.89平方米1842589.91平方米 从总体上分析，无论是老牌商务中心芙蓉区块，还是周边区域与正在规划建设