保障房开发模式简介及相关投资机会.docx

保障房开发模式简介及相关投资机会要点1. 政策上的双轨制初步形成，保障房建设将得到大力支持。2. 公租房和棚户区改造将成为保障房建设的重点。3. 处于收益和经营风险方面的考虑，主流开放商对公租房持谨慎态度，更愿意参与棚户区和城中村改造项目。我国于1998年房改，提出建立商品房、经济适用房、廉租房三位一体住房体系，但在过去十年，住房供应主要依靠市场，多层次住房供应体系从未真正建成。2000年之后，我国的商品房市场得到了巨大的发展，经济适用房在房改初期曾蓬勃发展，后由于地方政府动力不足及分配问题带来的社会舆论压力而陷入停滞；另一方面，廉租房体系迟迟没有建立，低收入人群的住房问题一直没有得到有效解决。由于商品房价的持续高涨已经开始影响到我国经济的健康运行和人民的生活水平，因此从2008年开始，我国开始着力发展保障性住房，并且对商品房市场实施了一系列的调控措施，目前，住房发展的双轨制逐步形成，即在维持市场主导的商品房的同时，大力建设解决中低收入家庭居住问题的保障性住房。未来5年，新增的保障性住房将达到过去十年的两倍。我国目前的保障性住房存量在1700万套左右，但仅今年2011年的开工量就要达到1000万套，目前，保障房的建设已经上升至政治任务的高度，住建部对各级地方政府下达了死命令，所有分配目标必须达标。我国现行的保障房体系构成以下的图表简单介绍了我过保障房的构成体系，包括各种类型保障房的覆盖人群、卡发模式及盈利模式等，从中可以分析得出开发商的参与积极性。覆盖群体房屋来源用途开发模式盈利模式和利润率开发商参与热情廉租房城市低收入家庭新建、收购、改建及鼓励社会捐赠等方式只租不售政府出自建设活收购，或由开发商出资建设并交给政府在一定期限内使用由政府回购一次性收回本金，利润率在3%以下政府回购：一般自行经营：低经济适用房城市低收入家庭新建住房只售不租开放商活建筑商垫资开发，出售给符合要求的群体出售一次性收回投资，利润率3%左右一般公租房城市中等偏下收入家庭新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房只租不售政府出自建设活收购，或由开放商出资建设并交给政府在一定期限内使用由政府回购一次性收回本金的，利润率3%以下；无偿交给政府使用一定期限，租金收入是主要利润政府回购：一般自行经营：低限价房城市中等偏下收入家庭新建住房只售不租开放商电子开发，出售给符合要求的群体出售一次性收回投资，毛利率10%-15%左右较高除以上几种类型以外，官方统计口径中，棚户区和城中村改造通常也归入保障性住房项目，以国家的发展规划来看，棚户区改造和公租房将成为今后我国保障性住房建设的重点。棚户区改造项目通常可以采用城市综合开发的模式，改造完毕以后可以建造一般的商品房和商业办公楼，而拆迁及回迁方面支出的成本，通常能有政府的政策和审批优惠来得到补偿，其最终收益与商品房开发相差不大。另一方面，公租房的运营模式目前尚在探索之中，尤其是经营项目如何正常收回租金，产生稳定的回报现金流，还有待进一步观察，因此，主流的开发商更愿意参与棚户区和城中村改造项目。住房缺口依然很大我国的住房市场虽然有了10年的高速发展，但由于我国的城市化程度依然不高，城市的住房供应缺口依然很大，从下表可以看出，在未来较长一段时间内，我国对房地产的需求依然很高，不存在需求降低的问题。保障房和商品房供求缺口估算：家庭类型住房供应方式供给（万套）需求（万套）供求缺口（万套）中等及中低收入家庭（20%）经济适用房83040003170最低收入家庭（10%）廉租房70020001300最高及中高收入家庭（70%）商品房4400140009600房地产调控政策导致了房地产投资方面的减缓，但由于国家政策方面的倾斜，未来两年，保障房建设将有效对冲商品房开发投资有所下降导致的投资下行风险。从可以得到的数据来看，2012年保障房开发投资额将占到房地产开发投资额的17%。保障房对房地产投资额的支撑作用要到2013年以后才逐渐变小。扶持政策：由于保障房开发的利润（一般在3-8%）将远低于商品房开发利润（15%），因此针对开发商参与保障房热情普遍较低的状况，国家出台了一系列的政策来鼓励保障房的开发：1. 土地：2010年4月，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知明确规定，确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%。2. 融资：2011年1月12日，银监会着急工、农、中、建、交、国开6家大型银行通气会，将保障房建设于三农、中小企业等作为未来信贷调整的方向，廉租房贷款利率在基准利率上下浮一成。3. 税收：公租房和廉租房用地免征城镇土地使用税；租金收入，免征营业税、房产税；对建造和购买公租房、廉租房涉及的印花税免征；对单位转让旧房作为公租房、廉租房和经济适用房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税等等。4. 项目审批和行政收费：简历保障性住房建设项目行政审批快速通道；免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金在利润方面，保障性住房一般会得到一定的利润保障承诺，如果房子未能销售，地方政府还会采用回购等方式，进一步降低开发商的风险：经济适用房：房价采用成本和微利的定价机制，企业管理费控制在2%以下，利润控制在3%一下，但实际上，由于保障房项目建安成本较低、宣传和销售费用不高、需求稳定、资金周转速度快，银贷对开放商自由资金率要求较滴（20%），因此保障房建设的自由资金回报率有一定吸引力。限价房：一般以市场化招标方式限房价竞地价，毛利率可达1015%。公租房和廉租房：地方政府一般以经济适用房的价格进行回购，如果开放商自行经营，一般会采用商品房配建的方式（35%），可通过商品房销售来弥补公/廉租房利润的降低。开发商参与保障房的模式介绍开发商参与保障房的模式有多种类型，包括承包、开发、服务、投资、经营以及全面合作等等，以下是对一些主流模式的介绍：模式内容竞标选择价格付款优势开发收益承包施工总承包公开竞标/邀请议标确定总价/确定单价10%预付或无预付：月度付或阶段付大型企业易中标，项目具有持续性3-6%开发限价开发公开竞标/邀请招标支付开发补偿款、得到划拨土地/限房价、竞地价签约首付20%，结构封顶支付80%按揭由于限价出售、企业成本能得到有效控制3-10%混合开发一次竞拍那地统一支付地价商品房开发不限售价和销售对象、保障房开发按规定运作10%服务成本加酬金竞标大型国企建筑公司政府定价划拨地价、售价设定浮动标准、向社会公开政府作为保底、基准价定低、政府不差、售不出政府收回、公共设施政府收回3-6%投资BT招投资人加承建商竞价、议价项目资本金加银贷政府有回购保证、销售由政府处理8-10%经营BOT、BOO混合开发通过土地出让价格调整开放商利益租金回收形成资产积累、现金流好合作城市综合开发政府招标采购、企业竞标实施政府限地价、房价多个子项目综合协调政府提供土地、回购保证、企业提供开发建造、土地勘察、设计、整理、售楼、物业管理等，按服务质量收费8%1. 承包模式政府政府机构承建商保障房供应商分包商银行招标投标招投标：公开竞标/邀请议标招标条件：同类业绩/一级资质合约选择：公平公开/相对宽松合约价格：确定总价/确定单价预付款项10%预付/无预付支付方式：月度付款/阶段付款价格变更：主材调整/不调价流动资金：自行解决/进入成本营利预期：3-6%持续性：有后续工程/有普通建安工程2. 开发模式一（限价开发）政府政府机构开发商银行银行直接委托开发保障住宅承建商一级土地开发商合格中低收入居民卖地批准轮候开发商选择：公开招标/邀请招标招标条件：开发实力和承建业绩地价：支付开发补偿款，得到划拨土地/限房价、竞地价/限户型、竞房价建筑设计：开发商按政府要求设计销售价格：想政府报批后公开/定最高限价销售：向合格购房者出售购房款：签约时首付20%，结构封顶时支付80%按揭开发收益：3-10%3. 开发模式二（混合开发）政府政府机构商品房保障房合格购房者社会大众核准资格房地产开发商拍卖土地，限定一定比例保障房批准规划土地：政府在出售土地规划中，既有商品住宅（大户、小户型），又有保障房开发商：一次竞拍拿地，统一支付地价开发：商品房用地开发不限售价和销售对象，保障房开发按保障房规定运作开发收益：商品房15%，保障房5-10%4. 服务模式开发（承建）商选择：大型国企建筑公司地价：政府定价划拨建安成本：保本微利，政府确定评定标准基准售价：政府根据地域和购买者支付能力定价销售价格：一房一价，政府设浮动标准，向社会公开政府保底：基准价低了，政府补差；售不出政府收回；公共施政府收回开发收益：3-6%5. 投资模式招投标：招投资人+承建商条件：设立项目公司标价：竞价议价资金来源：项目资本金+银行贷款建造：项目公司选施工单位移交：政府有回购保证售房：由政府处理6. 经营模式公租房政府批准合格租户项目公司投资政府机构移交投资公司转移土地使用权经营开发建造合作政府通过土地出让价格调整利益用混合开发竞标调整开发商利益能解决开发商、建筑商经营性资产积累不够的现状开拓构建我过房屋租赁市场租售价格比还不协调7. 城市综合开发商地方政府公共工程建设生态环境建设保障住宅建设基础设施建设一级土地开发建筑规划设计物业管理服务地产投资开发企业建造移交企业进行开发建造企业竞标实施企业建造经营企业开发建设，售楼企业经营维持企业提供土地勘察、设计服务企业进行区域土地整理政府提供回购保证政府限地价房价政府招标采购政府规划授权政府熟地挂牌招标政府物业持有政府招标采购政府提供土地区域风险与问题从开发商的角度，保障房现在是，将来也是一种大规模、低回报的生意，如果转变过快会降低公司的平均利润率。就承包、投资模式而言，如果过多承建保障房会增大公司对政府信誉和财政状况的依赖。通过调研一些主流房地产上市公司的观点，他们普遍不将公租房和廉租房作为参与建设的重点，理由如下：1. 认识上有待进一步系统化，形成共识2. 重庆、上海经验效果尚未显现3. 廉租房的压力远高于经适房的压力4. 短期内难于形成可持续运行的商业模式5. 一时找不到廉租房大发展的空间同时，通过对湖北黄石公租房试点的了解，我们也进一步看到了公租房亟待解决的一些其他相关问题：1. 资金的长期支持力度能否保持，尤其地方的配套资金需要长期跟上。2. 社区单元的安全和秩序问题，由于保障房区域居住人群收入较低，可能会带来一定的秩序和管理方面的问题。3. 租金的回收问题，欠租问题较难处理。4. 承租人的退出机制问题。5. 未来经济发展后，小户型为主的公租房可能会成为改造负担，沦为建筑垃圾。投资机会虽然保障房目前还存在一些问题，但在政策方面的强有力支持下，未来几年内，开发商依然有相当的理由参与到保障房的建设项目，例如土地无偿划拨、审批流程走绿色通道大大降低了开发商的拿地成本和开发流程；同时，3%左右的盈利担保，对于在房产调控政策下资金闲置的开放商来说，有一定吸引力；开发保障房也在一定程度上能够于地方政府建立良好的关系，方便今后商品房项目的获得；此外，对于公租房的建设，还存在未来政策松动，实现租改售，到期一次性回收投资的可能。综合来看，通过与政府全方位合作，城市综合开发建设降低了保障房本身作为一个鼓励项目可能产生的商业风险，成为主流开发商参与保障房建设的首选，一般来说，这种城市综合开发建设都是结合棚户区和城中村改造实现的，由于改造项目通常和商品房项目相差无几，利润较高，同时又有许多政策和流程上的便利，因此城中村棚户区改造业务比重较大的房地产开发商将成为目前调控基调下的一个优选投资标的。开发商个股方面，重点关注：福星股份（000926）：城中村改造大王，一级土地开发经验丰富。在湖北武汉介入多个城中村改造项目，目前土地储备规模在600万方，其中城中村改造项目储备为430万方。申万对其的盈利预计是11-12年摊薄EPS为0.92、1.42元，年均复合增速为34%，给予“买入” 评级。中天城投（000540）：经适房大户，深度参与保障房建设。建设经适房和回迁房能力使得公司拿地能力卓越！ 拥有土地储备1300万方（未包含旧改项目），多位于金阳新区和南明区、云岩区，为贵阳核心城区和重点开发区。十二五期间将承建贵州省1000万方保障房，目前在渔安安