福建省房地产估价师《制度与政策》房地产交易管理机构及其职责考试题.docx

福建省房地产估价师制度与政策：房地产交易管理机构及其职责考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率为6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后一个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后一个月外，其他各月的月供负担减少了元。(2007年试题) A：137.5 B：410.2 C：432.2 D：452.2 E：借款合同 2、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括_。 A建筑安装工程费 B公共配套设施建设费 C土地费用 D基础设施建设费3、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是_。 A开发结束时的时间 B购买待开发房地产时的时间 C开发期间的某个时间 D全部租售出去时的时间 4、某市去年住宅的实际销售量为500104m2，预测销售量为450104m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是_104m2。 A475 B600 C450 D4905、以下不属于外部性的事件有。 A：房地产出售之前业主对其进行重新装修提升房地产价值 B：由于距离1000m处修建了地铁路口，提升了房地产价值 C：由于修建一座化工厂，降低了房地产价值 D：城市政府对原来的排污河进行治理，抬升了周边物业的价值 E：工业用地的监测点评估价格 6、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建：1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则_。 A甲大于乙 B甲小于乙 C甲等于乙 D难以判断 7、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于竞争者。(2007年试题) A：从容不迫型 B：选择型 C：凶猛型 D：随机型 E：借款合同 8、有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比，则_。 A甲大于 B甲小于乙 C甲等于 D难以判断 9、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。 A：路线价法 B：成本法 C：假设开发法 D：市场比较法 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、如果我们想了解“外墙装修所用的材料、色彩”，应查找。 A：建筑平面图 B：建筑剖面图 C：建筑立面图 D：总平面图 E：执行层的组织协调11、地价本质上是_。 A劳动创造 B“劳动价值”的货币表现 C围绕着“劳动价值”而上下波动 D地租的资本化 12、房屋面积测算的内容不包括_。 A房屋建筑面积 B房屋使用面积 C共有建筑分摊面积 D房屋占地面积 13、2012年3月，李某购买一套普通住房，建筑面积为80，单价为5000元，该住房属于李某家庭唯一的住房。李某应缴纳契税元。 A：4000 B：6000 C：12000 D：16000 E：执行层的组织协调14、按_分类，债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几大类。 A偿还期限的长短 B发行主体的不同 C期限长短 D利息支付方式 15、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，主要适用于商品住宅开发项目。 A：开发-销售模式 B：开发-持有-出租-出售模式 C：购买-持有-出租-出售模式 D：购买-更新改造-出租模式 E：借款合同 16、现在借入100元，年利率为15%，则1年后要还的本利和是_元。 A115 B100 C120 D125 17、个人因工作调动或改善居住条件而转让原有自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住_年及以上，免征土地增值税，居住未满_年的，按规定计征土地增值税。 A3，3 B5，5 C5，3 D5，2 18、由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的。 A：基本因素 B：首要因素 C：一般因素 D：重要因素 E：借款合同 19、中华人民共和国城市房地产管理法规定：“由以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。 A：乡级 B：县级 C：地市级 D：省级 E：执行层的组织协调 20、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15 000 ，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，已知报酬率为8，折现率为12，该项目开发完成后的房地产现值为万元。 A：4 02304 B：4 07410 C：4 76850 D：5 65209 E：工业用地的监测点评估价格 21、是政府出于特定目的设立，或由政府施以较大干预，以完成政府的特定任务，满足整个国家社会经济发展需要而设立的银行机构。 A：政策性银行 B：非银行金融机构 C：中央银行 D：商业银行 E：执行层的组织协调 22、判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其_。 A共代理了多少个项目 B代理成交额有多少 C人员素质 D代理的成功率有多大23、设立地役权通常会使（）。 A供役地的价值下降 B需役地的价值下降 C供役地与需役地的价值都下降 D供役地与需役地的价值都上升 24、在我国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造等都需申请领取施工许可证，但工程投资额在_万元以下或建筑面积在_m2以下的建筑工程，可不申请办理施工许可证。 A10，200 B20，200 C30，300 D30，50025、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。 A10.2 B11.0 C11.3 D11.5二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为_m2。 A700 B600 C500 D200 2、下列墙体中，属于非承重墙的有。 A：围墙 B：外墙 C：隔墙 D：填充墙 E：幕墙3、下列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项是。 A：等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额A B：所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数是在已知终值F的情况下求P，或已知P的情况下求F C：等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化 D：等差现金流量序列和等比现金流量序列是无法换算成等额年值A的 E：等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化 4、股票与公司债券都是有价证券，且同属于资本证券，二者质的区别在于_。 A买卖和转让的方式不同 B投资性质和各自包含的权利不同 C收益和风险责任不同 D投资风险程度不等 E流通程度不同5、下列不计入用地面积范围的有。 A：无明确使用权属的冷巷 B：有明确使用权属的间距地 C：市政管辖的马路等公共用地 D：公共使用的排水沟 E：已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地 6、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现_的情形。 A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7% B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7% C可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933 7、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是_的体现。 A经济学原理 B均衡原理 C替代原理 D对立原理 8、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.2、0.3和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（）元/m2。 A3100 B3195 C3285 D3300 E3190 9、建筑安装工程费由_构成。 A直接费 B间接费 C施工企业利润 D税金 E人工费及福利费 10、下列民事行为属于无效的有。 A：由完全民事行为能力人实施的 B：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情況下所为 C：限制民事行为能力人依法不能独立实施的 D：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的 E：经济合同违反国家指令性计划的11、根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是_。 A先上升后下降的抛物线 B先下降后上升的“U”形曲线 C一直上升的直线 D不受容积率的影响 12、下列不属于投资特性的是_。 A投资是一种有目的的经济行为 B投资具有时间性 C投资的目的在于得到报酬 D投资具有稳定性 13、注册房地产估价师管理办法规定，申请房地产估价师注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。 A：国务院 B：国务院建设行政主管部门 C：省人民政府建设行政主管部门 D：自治区人民政府建设行政主管部门 E：直辖市人民政府房地产行政主管部门14、敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即_。 A最乐观预测值 B最悲观预测值 C最可能预测值 D最客观的预测值 E最原始预测值 15、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是_。 A目标定价法 B价值定价法 C挑战定价法 D成本加成定价法 16、临界点分析和保本点分析的主要差异在于_。 A变动成本的设置 B平衡点的设置 C同定成本的设置 D产销售量的不同 17、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是。 A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D：可分配利润=税后收入一(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润) E：借款合同 18、某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为万元。 A：2.48 B：7.13 C：13.50 D：31.00 E：执行层的组织协调 19、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为_万元。 A400 B628 C656 D700 20、我国城市土地使用制度改革突出表现在。 A：征收土地使用费 B：开展土地使用权无偿出让和有偿转让 C：制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规 D：修改宪法和土地管理法 E：制定全国性的土地使用权出让和转让条例 21、禁止发布房地产广告的是。 A：在划拨土地上开发建设的房地产 B：已设定抵押的房地产 C：未取得商品房预售许可证的房地产 D：没有选聘物业管理企业的房地产 E：执行层的组织协调 22、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与。 A：意愿 B：途径 C：能力 D：动机 E：借款合同23、某地区某类房地产19982004年价格见下表。 某类房地产19982004年价格 (单位：元/m2) A年份 B1998 C1999 D2000 E2001 F2002 G2003 H2004 I2005 J房地产价格 K1800 L2000 M2220 N2460 O2730 P3030 Q3360 R 24、下列关于强制拆迁，说法正确的是。 A：城市房屋拆迁管理条例规定，被拆迁人