购买二手房注意事项.doc

购买二手房的十大注意事项 第一，注意查看出卖方的证件。在买卖双方签署买卖合同之前，买方一定要查看卖方的证件，主要是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证（若没有结婚，则要出示单身证明）。第二，注意房屋的产权状态。房屋的权利状态是购买二手房的前提和基础，只有出卖方拥有完全的、无瑕疵的所有权时，才能保证交易的合法性。很多人在购买二手房时，出卖方可能本身还没有取得房产证，此时买方交易有很大的风险，有可能买房人长期无法取得房产证，也有可能根本无法取得房产证，那么买房人永久无法取得对购买房屋的物权。建议大家购买二手房时注意出卖方是否已经实际取得房产证。 第三，注意房屋的抵押状态。通常，出卖方在出售房屋时，房子本身还有部分银行贷款没有还清，即房屋处于抵押状态。从法律上来讲，出卖方没有还清银行贷款前，是不能出售房屋的，签署的合同系无效合同，除非银行同意出售。实践中出卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款，银行办理解押手续后，双方再办理交易手续。这种交易，律师提醒广大买房人要将将房款直接支付给抵押银行，否则出卖方不办理解押，可能导致买房人面临合同无效的风险，最后可能房款也无法追回。第四，注意房屋的出租状态。若是出卖方的房子已经出租出去，承租人对这个房子享有优先购买权，所以买房人要取得承租人放弃优先购买权的声明，否则承租人有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。同时，即使承租人放弃了优先购买权，若是承租人的租赁期限尚未到期，承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。这会给买房人带来一定的影响。第五，注意房屋的性质。在北京房子的性质有几种：商品房、经济适用房、集资建房、标准价购买的公有住房、成本价购买的公有住房、央产房等。鉴于房屋性质不同，在房屋买卖交易过程中适用的法律亦不同。所以，建议大家在购买二手房时要区分房屋的性质。第六，注意房屋质量。有的二手房年代已经久远，房屋可能存在一定的质量问题，例如：房屋漏水、墙体出现严重裂缝等。建议购房人在考察房屋时仔细查看墙体是否有裂缝，主要查看厨房和卫生间是否有漏水情况，这是目前房屋质量比较常见的问题。第七，注意房屋落户情况。很多人购买二手房是为了落户口，给孩子上学，然而买了房子后发现房子内有很多陌生人的户口，导致自己的户口无法迁入。第八，注意办理房屋物业交割手续。很多人认为办理过户手续后交易就完成了，实际上不是如此。过户后，买房人和出卖方应当共同办理物业交割手续，即结算房屋内的水费、电费、燃气费、有限电视费、电话费、物业费、供暖费、公共维修基金的过户等手续，只有办完这些手续，整个的二手房交易才算圆满完成。 第九，注意房屋周边环境。要了解小区建设的年代，居住的群体，周边配套是否齐全，交通是否方便，周边环境是否嘈杂，例如：是否有高压电线、是否有城铁或火车道，是否有水泵房等，同时要注意房屋所在楼层是否为管道层，是否为顶层，因为顶层最容易发生漏水问题。 第十，注意中介公司。目前，因为中介公司垄断了大量的房源，迫使买卖双方只能通过中介公司获得信息，达成交易。中介公司作为专业的房产经纪机构，应对买卖双方的主体资格、房屋的权属状况、交易信息的真实性等进行审查，否则因为中介公司的原因导致买卖双方损失的，中介公司应承担赔偿责任。整个二手房交易的过程，风险无处不在，除了上述十种情形外，还有很多情形，例如：房屋存在被查封的情况等。为防范风险，避免损失，建议购房人签署详尽的买卖合同。因为我们不能保证风险一定不发生，但是我们能避免您损失的最小化。购买二手房查看清楚以下几部分1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解： 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。准降不准涨 商品房5月起明码标价2011年03月23日08:38 从5月1日起，全国所有商品房（包括二手房）在销售中都将实行“明码标价”和“一房一标价”，经营者不得在标价之外加价销售。昨日（3月22日），发改委发布了商品房销售明码标价规定（以下简称规定）。事实上，从去年开始，北京就推出商品房明码标价政策，以打击个别企业“坐地起价”行为。在接受每日经济新闻记者采访时，中国房地产研究会副会长陈国强认为，当这一政策推广到全国，其暗示作用开始凸显：将风险推给开发商，引导其审慎合理地定价。由于规定明确要求各级价格主管部门要抓好规定的贯彻落实工作，这意味着除了住建部门、土地部门、房管部门之外，地方物价管理部门将正式介入到房地产调控当中。对于新政执行效果的担忧，发改委价格监督检查司有关负责人昨日称，“我们全国有3万多人的价格监督检查队伍。今后将组织专项商品房价格检查，确保上述政策的落实。” 改变“信息不对称”近些年购房者遭遇“价格歧视”的现象屡见不鲜：缴纳定金后，房价却在此前承诺的基础上“步步高升”，甚至高出购房者的承受能力。但由于抢购者众，最后仍不得不以高价成交。“这是一种典型的哄抬物价手法。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋向每日经济新闻记者表示。同时，在市场向好的情况下，捂盘惜售然后坐地起价的情况同样不少见。即便商品房预售制度规定必须严格按照预售价格销售，真正执行者仍寥寥无几。陈国强表示，在卖方市场中，购房者长期承受着“信息不对称”带来的损失。上述规定正力求维护消费者的权益。根据规定，除明码标价、一房一价外，经营者还必须公示预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率等基本资料；还需公布当期销售的房源情况，以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；还需公布商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准，以及各项物业服务的收费标准和收费依据等信息。此前，供需双方“信息不对称”导致房屋销售和使用环节出现各种纠纷，房地产业也被指“开发商握有定价权”。陈国强表示，销售环节各种信息的公示，有助于改变上述状况，维护消费者权益。 新规“管涨不管跌”在消费者获得更多知情权的同时，开发商对价格的操控空间无疑在缩小。规定要求，对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用，但可在标价基础上推行折扣等优惠措施。陈国强表示，“管涨不管跌”的规定，使得开发商在定价中必须更加慎重，否则就将承受库存过大带来的资金压力和市场风险。他给记者展示了这样两种模型：在卖方市场中，开发商仍然拥有上调价格的空间；而在买方市场，企业就必须考虑市场需求的变化和后市走势，价格上调的余地很小。值得注意的是，以“限购令”为主的一系列政策出台，正在使多地的楼市从卖方市场向买方市场转变。以北京为例，京版“限购令”出台后，市场成交量下跌过半，个别项目的后期出现降价销售情况，一度引发前期业主的抗议。因此，在多数业内人士看来，在投资需求萎缩、企业资金压力渐大的情况下，这一政策并不会遭遇通常的“执行难”。一种观点认为，如果单独出台，上述新政很有可能遭到各种规避。在执行方面，新政规定，商品房经营者明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，依据相关法规实施行政处罚；发现经营者明码标价的内容不符合国家相关政策的，要及时移送相关部门处理。但陈国强同时指出，为规避政策和市场风险，房地产企业很可能采取抬高报价、推迟领取预售证等做法，这或将造成一段时间内市场供应萎缩。 打压房价效果几何？尽管外界期待颇高，但“明码标价”新规能否起到打压房价的效果？多数业内人士对此并不乐观。陈国强表示，在调控房地产的“组合拳”中，规定的着力点在于规范市场，并不像信贷、税收、保障房供应等政策撬动了影响房地产价格的杠杆。杨少锋也表示，在市场整体较低迷时，开发商是没有涨价基础的，此时出台“一房一价”，其实只是规范市场，不对房价起到任何作用。一系列的调控政策出台，正在遏制房价的总体涨势。来自国家统计局的数据显示，截至今年2月，全国70个大中城市中，有8个城市的房价出现下降，降价城市比1月多5个。杨少锋表示，预计2011年全国一、二线城市的购房需求将剩下不到20%，多数城市房价跌幅将超过20%以上。但他强调，降价主要是“限