商业物业融资租赁业务模式介绍及案例说明现房售后回租业务.pdf

1 商业物业融资租赁业务模式介绍及案例说明 现房售后回租业务 一 业务模式简述 该业务模式为兴业租赁以商业物业 商场 酒店 写字楼等经营性资产 现房为租赁标的 与企业开展的售后回租业务 具体操作为兴业租赁购买商业 物业 再将商业物业融资租回给企业 并在租赁期内逐步收取租赁本金和利息 租赁到期 再将物业交还承租人 二 交易基本要素 交易主体 商业物业产权人 业务品种 售后回租 租 赁 物 商业物业 商场 酒店 写字楼等经营性物业资产 金 额 不超过物业市场价值的 60 期 限 中长期 原则上不超过 10 年 综合成本 不低于 10 租金支付 租赁期内按季度支付租金 分批分次偿还租赁本金 资金用途 合法 合规用途 保 证 金 不低于融资额的 5 担保方式 实际控制人担保或关联企业担保 或其他资产抵质押 三 交易结构 2 四 操作步骤及流程 商业物业持有人 以下称 融资方 与兴业租赁就租赁标的物签订 商 品房买卖合同 约定兴业租赁以融资总额的价格 购买租赁标的物 商业物业 并办理产权过户 兴业租赁取得 房屋所有权证书 和 土地使用权证书 兴业租赁与融资方签署 融资租赁合同 约定将上述全部面积整体出租 给融资方 租赁期间按约定收取租金 同时一次性收取承租人一定比例的保证金 不计息 租赁合同全面有效履行结束后退还 兴业租赁与融资方签署 回购协议 约定 在租赁期间由融资方按原价 无条件全部 或分批 回购物业 无条件回购责任与租赁物的权属 技术 经济 等因素无关 兴业租赁与担保人签署 保证协议 对融资方的租赁义务及回购义务提 供连带责任保证 签署完毕上述合同及办理完毕相关手续后 支付约定价款 租赁到期 租赁义务执行完毕 兴业租赁将租赁物产权过户给融资方 五 主要合同及核心条款 序号 合同名称 当事方 核心条款 1 买卖合同 兴业 融资方 约定交易金额 单价 交易环节 付款条件 2 融资租赁合 同 兴业 承租人 约定租赁期限 租金 付租条款 交易税费归属等 3 回购合同 兴业 承租人 约定按原价按届时现状分次回购条件 回购时间 回 兴业租赁 1 签订 买卖合 同 产 权过户 至兴业 2 签订融 资租赁合 同 按期 支付租金 3 阶段 性偿还 租赁本 金 中小商户或企业 分散转租 承租人 出卖人 融资方 4 租赁到 期 过户 物业产权 给承租人 3 购金额 交易税费归属等 4 财务顾问协 议 兴业 承租人 约定财务顾问费的比例 金额 缴纳时间等 5 保证合同 兴业 保证人 对租金 资产管理费偿付及回购 资产按期过户提供 担保 6 账户监管协 议 兴业 承租人 监管租赁物现金流及融资方其他综合现金流 用于定 期支付租金和回购价款 六 涉及税费分析 税种 税率 理论纳税方 计税基数 1 第一 次买卖 环节 印花税 0 5 承租方 出 卖方 以融资额为基数计算 营业税及附加 5 50 根据税务总局文件 免缴 土地增值税 30 60 所得税 25 印花税 0 5 兴业租赁 以融资额为基数计算 契税 3 以融资额为基数计算 2 租赁 期内 房产税 12 兴业租赁 以租金收入为计算基数 3 到期 资产过 户环节 印花税 0 5 兴业租赁 以融资额为基数计算 印花税 0 5 融资方 以融资额为基数计算 契税 3 以融资额为基数计算 合计增加税负 6 2 备注 根据国家税务总局 2010 13 号文件 国家税务总局关于融资性售后 回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告 的相关规定 融资性售 后回租业务中承租方出售资产行为不属于营业税和增值税的征收范围 不征收营 业税和增值税 不确认为销售收入 因此 在以商业物业为租赁物的售后回租业务中 增加的税负仅为两次过户 房产的契税和印花税 合计增加税负 6 2 在较长的融资期限下 增加税负按 年分摊 大大降低企业融资成本负担 此外 天津地区已出台相关文件 鼓励支持商业物业融资租赁业务的发展 对商业物业售后回租所产生的契税实行先征后返 则交易环节额外增加的税负进 一步降至 0 2 七 企业融资收益 1 有效盘活固定资产 解决企业长期资金固化 占用问题 4 2 融资额度较大 解决了持有型物业长期大量占用资金的老问题 3 交易成本较低 解决了物业融资租赁业务中交易成本较高的根本问题 4 中长期融资 匹配资产负债期限结构 5 还款方式及进度可灵活设计 匹配企业现金流 降低企业流动性风险 有效优化财务结构 为发展注入新的血液 6 资金用途宽泛 从根本上解决了企业资金运用的灵活性问题 7 开辟了新的融资方式和融资渠道 提升了企业的综合融资能力 8 融资利息以租金的方式支付 企业可全额于税前抵扣 八 准入标准 1 作为租赁标的物的物业位于一线和二线中心城市的核心区域 物业本身经 营良好 能够产生较好现金流 具有一定增值潜力 2 作为交易标的物的物业产权无任何法律瑕疵 能够确保兴业租赁在购买后 取得物业的完全产权 能够对抗第三人 3 承租人实力较强 具有较强的还本付租能力 4 确保交易过程中的各个环节均真实 有效 5 严格控制物业买卖价格 以不超过物业市场价格 60 的标