经典规划评价案例.doc

一.总图1.容积率：2.85，属于小高层普通高层群体建筑组群可用容积率范畴，本案放弃常用的11+1的单电梯1梯2户板式和双电梯1梯4户点板式经济型小高层，而选用1417层曲线单元退台组合和22层点式单元栋号高层形态为主会产生如下疑问：1）采用多梯多户折线户型进深过大、转角过多，如何改善采光和通风较差区位的房间使用功能，如何提高户型均好性2）1422层高层住宅梯户比采用多少才能作到比较经济合理又不降底物业品质（2梯3梯4梯.）？3）17层与22层仅相差5层，在地面上人的观察视距受限很难形成高低错落的天际廓线，再加上东西向楼距偏小会形成挤压感；4）本案采用俯视鸟瞰图就是在迥避上述缺点，让设计方压低视点、出几张南、东、西向立面透视图就会发现问题；5）建议本案作一个11+1层1梯24户经济型板式或点板式小高层和1824层点式高层组合总规方案，拉大层数差距，强化立面空间效果；在保留相对较经济的小高层产品的同时，拔高1824层点式高层品质作为本案品牌优质产品，适应大型宜居楼盘同质而不同需求客户购房心理分散产品营销风险。2.本案采用11栋1417层曲线单元、7栋22层点式单元和东南角入口两侧2栋14层点式单元共计21个栋号，在平面构图上基本均匀分布会产生如下疑问：1）本案平面构图方式实际上是传统多层行列式居住小区常用总规平面的局部手法变化，1417层曲线单元化直为折、朝向也弃传统的南北向而随意扭转，22层点式单元弃合取分、东西向一字排成七星点阵；均而平、平而淡，本案21个栋号近30万的地上建筑，居然从外形、体量、区位上都找不出能代表项目主题概念和特征的主体建筑形象代表2）由于平面构图上基本均匀分布，必然形成部份方向楼间间距过小，超过60米的高层点式住宅栋号可见视距居然小于20米很难让居者私密性和自尊感不受到影响。3）由于平面构图上基本均匀分布，环景空间也小而多，除了中心有一个一览无余连接东西通道和东南主入口通道的干巴巴的星座广场外，总规设计留给环景绿化艺术设计的发挥空间太少也太乏味了，仅是一个大众社区的品位4）由于过于追求栋号平面构图上的动感和变化，牺性了户型的均好性和部份房间的使用功能，锐角和小园弧围合的空是属于艺术而不是属于居住，当套型面积小于90时居住者更关心的是使用功能和附加值而决不会为不适用的艺术空间买单。5）本案总规设计放弃比较成熟的常见的高层组团镂空围合式大尺度大空间平面构图方式，而采用均布式传统平面构图方式改良要表现什么实在令人难解6）本案总规设计南侧高层组团未能尽量利用市政道路公共空间宽敞尺度尽量靠红线布置，反而北退挤压小区内部比较紧张的南北向空间尺度也令人费解7）可能设计师是洋派大手笔，俺等见少识少二.商业1.本案商业及配套总建面：38835，商业及配套总建面比：11%，商圈服务范围应是超社区范畴而属区域性的，由配置在市政干道南侧的大进深大体量的3层主题商业中心数码城也可判断，本案商业业态配置是社区型商铺大大弱于区域性主题商场；直白点说：为社区提供商业服务的商铺面积和数量均不足，而过于专业化的主题商业虽可给开发商带来利润，但严重地削弱了小区居住氛围和品质。2.仅东西两侧扣除会所和幼几园后配置的少量的2层临街商铺业态，如何能满足近3000户上万人的大型居住小区配套商业需求？项目地处城郊，若周边无其它原有商业服务网点支持，则明显是设计师屈从开发商压力重经济效益而轻社会效益，这绝不是负责任品牌开发商的职业道德水平。3.会所和幼几园分别配置在东西两侧也是不符合生活习惯的，作为3000户上万人的大型居住小区主要配套设施，宜比较集中地设在小区中心偏静的区段内，会所的常客是退休居家休闲人士，而幼几园接送的主力人士也是退休居家者多，东西遥望不合情理；设在主入口两侧安全和户外活动坏境也难以维护有背常理，同时占用已经十分紧缺的临街商铺面积也不经济。4.本案商业物业市场定位是否合理值得研究，既使专业化的主题商业招商前景良好，也绝不应该减弱社区商业配套面积和品质，二者必须兼顾；况且地处郊区的专业化的主题商业必须要有足够的地面停车位支持，而本案缺乏。三.入口1.由于配置在快速市政干道南侧的大进深大体量的3层主题商业中心数码城商业人流物流繁杂，小区主入口设在数码城两侧就欠妥，特别是东南角大型入口虽然气派但实在浪费，管理也相当费力；而且一望到心，缺乏大型小区幽深莫测的感觉，加上会所人杂会导致小商小贩侵入实在不雅。2.宜将会所、幼几园和小区人流主入口比较集中地配置在小区北侧步行街上，而东西两侧车流主入口作为小区人流辅助入口即可；这样使商业人流和居住人流基本分开，让小区南侧、东南侧和西南侧形成连续商街（仅予留消防通道），而小区北侧因人流主入口存在即可适当增加小进深临街商铺弥补不足和增加效益。四.其它1.作为3000户上万人的大型居住小区，绿地面积高达4万多，至少应有13处500010000的中心绿化广场方显气派和品质，总规前期设计切不可忽视给后期环景绿化景观设计的予留足够的发挥空间。2.在自然补给水源有保障而且经济的条件下可设几处大型水景广场或水景小品，若缺自然补给水源而且维护不经济时不宜搞过多水面。3.地下建筑面积和停车位缺资料无法评说。五.点评说明：1.同一用地、同一规划要点，因市场需求不同、开发目的不同，导致总规设计多种多样，是仁者见仁智者见智之事，很难有万众归一之见；作为规划设计版块版主，应策友之邀就总规方案发几点看法，纯属个人之见，仅供好此道者参考