城镇基准地价评估存在问题和南宁市城市.doc

城镇基准地价评估存在问题和南宁市城市土地价格调查的做法广西壮族自治区南宁市国土资源局 戚克杰一、当前我国基准地价评估及地价管理工作存在的问题1、以基准地价体系为基础的城镇地价管理系统性和政策性都很强，需要规划、房产、建设、财政等其他相关部门的紧密参与和协助，但是目前仍无法形成统一协调的管理机制。2、基准地价评估及其有关的技术工作是城市地价管理的基础，但是现有的技术理论研究与管理实践脱节，存在理论研究滞后、理论研究成果不能很好地应用或指导实践的现象。3、城镇地价管理水平和技术手段仍然落后，无法改变被动、滞后的不利局面，以基础地价为核心的地价管理政策出台、技术手段的更新缺乏前瞻性和预测性。4、当前存在具体技术问题（1）在规程、规范规定的方法及程序之外，没有能够探索出对城市土地定级估价（基准地价）成果进行快速、动态更新的有效方法，无法从根本上解决城市土地定级估价成果的滞后性问题。（2）没有能够结合城镇基准地价的动态更新，真正探索出对城市地价进行动态监测的有效方法，例如：在建立地价监测点后，仅以一般评估的简单方式定期对其进行地价评估并分析、求取地价指数的做法实际操作效果并不理想，不能完全真实地反映地价变化的客观情况。（3）地价监测系统的研制仅停留在对历史数据的分析计算上，缺乏预测、预警的内容，并且仅就价格而论价格，没有将城市规划、城市建设计划等其他因素综合考虑到系统的研制过程当中。二、南宁市城市土地价格调查工作的做法1.2001年度南宁市城市土地价格调查工作的做法2001年度南宁市城市土地价格调查工作包含三个主要内容：(1)城区土地级别更新；(2)在级别控制范围内划分地价区片、区段，全面更新基准地价及应用体系；(3)建立城市地价动态监测体系。项目工作于2001年底完成，2002年5月通过国土资源部的验收,2002年8月由南宁市人民政府公布实行。(1)土地定级和基准地价更新的做法南宁市2001年度城市土地定级工作与以往相比最大的特点是：土地级别的确定变“综合定级”为“分用途定级”，突出了不同用途土地对区位条件的要求差异，解决了综合土地级别与地价水平之间的“倒挂”问题，各种用地类型的土地级别划分互不相同，城市土地对不同的适宜用途在级别分布上得到了充分、合理的体现。在土地级别的控制下，对基准地价更新以市场交易资料为分析依据，在地价区片、区段划分的基础上，评估、测算出不同土地用途的基准地价，并根据需要对二级分类用途的基准地价水平进行了分析测算，最后制定级别、区片和区段的宗地地价评估修正系数体系。在基准地价评估过程中，全面总结近年来南宁市城市地价管理工作的经验教训，在广泛开展资料收集和分析研究工作的基础上，提出了以楼面地价地价表现形式为核心的基准地价评估思路，并在关键技术问题上寻求突破和创新，其特点主要体现在：基准地价的测算变“级别基准地价”为“区片、区段基准地价和级别基准地价相结合”。按照目前对城市土地质量进行评价通常做法，城市土地只能划分为有限的若干个级别，随后再附设基准地价。在应用的过程中，由于级别所覆盖的土地面积大，作为区域平均价的级别基准地价有时并不能很好地反映区域内不同宗地之间的价格差异，这类问题在级别边界附近宗地地价评估过程中显得较为常见。区片和区段具体反映到定级估价的工作当中，实际上就是针对土地级别数量少、控制范围过大所带来的应用局限性而提出的概念和问题解决的新思路。基准地价由单一地面地价的“平面形式”变为楼面地价与地面价相结合的“立体形式”。采用楼面地价概括地讲具有这些优点：其一，相对于地面地价，楼面地价的执行更有利于体现公平和贴近现实，是政府和开发商都乐于接受的计价方式；其二，通过楼面地价的应用，可以解决对综合用地地价进行合理计算的问题，因为对于不同用途的建筑物，在地价测算时无论是采用建筑面积分摊还是价值分摊都存在理论和实际运用上的弊端，而采用楼面地价就可以根据不同用途楼层与地价之间的规律关系，方便地求出各自的土地价格。同时，楼面地价的应用也为多权属多用途建筑物的地价空间分摊问题提出了很好的解决思路；其三，通过楼面地价的应用，对于建筑物的改建、增建等土地利用变更中涉及到的地价增补问题的处理就显得十分便捷合理。宗地地价修正系数体系的编制更为科学合理。与以往的成果相比，宗地地价修正系数体系编制的合理性主要体现在两个方面：其一，将容积率修正系数单列制定；其二，配合楼面地价的使用，增加了楼层修正系数。这两项修正系数的得出，经历了大量的资料调查和数据分析程序，其中对部分关键技术问题的解决还做出了一些有创新意义的尝试。(2)城市地价动态监测体系建立的做法根据国土资源部城市地价动态监测体系技术规范的要求，以土地定级和基准地价评估为基础，在土地价格调查工作范围内分别布设一定数量的商业、住宅、工业三种用地类型的地价监测点，并根据估价规程的要求求算地价，建立起以地价监测点为核心的城市地价动态监测体系。同时，积极探索从南宁市城市地价动态监测体系建立到成果应用的一系列符合本地情况、适应本地地价管理现实和未来需求的技术方法，例如：在地价动态监测体系的建立时，利用南宁市国土信息化建设的技术成果，借助GIS技术建立了以南宁市城市地价监测控制网、南宁市城市地价分布三维模型和南宁市城市地价等值线图为主的地价动态监测体系应用基础，为南宁市今后开展城市地价动态监测、建立城市地价指数系统和建立城市地价辅助决策系统等后续工作做了一个良好的铺垫。2、2005年度南宁市城市土地价格调查工作动态简述按照南宁市城市建设和房地产市场发展的客观要求，针对目前市区基准地价水平不能反映真实市场状况、基准地价更新和地价动态监测效率低等实际情况，确定2005年度城市土地价格调查工作目标和内容如下：(1)工作目标和内容在现有基础上，建立网格点基准地价体系及应用系统，更新并调整现有各用途土地级别和区片、区段的边界及价格水平；建立能够实现基准地价动态更新的地价监测系统；完成2005年度南宁市地价监测常规工作。(2).网格点基准地价体系建立的必要性经过1994至2002年近8年的时间，南宁市城市地价管理的水平逐步提高，土地定级估价工作已经从粗放的综合定级综合定价转变到分类定级、分区片区段定价的阶段，并且已经实现土地价格的计价方式由单一地面地价向楼面地价的平稳过渡，具备了建立更高效、更科学的定级估价体系的条件。(3).网格点基准地价体系的特点网格点基准地价的实质是指评价单元更小、更新速度更快以及融合了信息管理一体化的基准地价表现形式，它的最小评价单元理论上可以达到任意大小的网格（通常为5050m或100100m的地理区域范围），每个网格的中心点都赋有明确的地价值。相比以往级别和区片基准地价的最小评价单元是一个大的均质区片或者是一整条街区，网格点基准地价的应用更具简便性、实用性和可操作性。网格点基准地价中的核心技术是参照GIS（地理信息系统Geographic Information System）研究领域中DEM（数字高程模型Digital Elevation Models）的建模方法，使得评价结果具有更强的科学性。DEM建模技术还将过去文字化的地价信息转换成高低不平的立体化模型图，决策者可以非常直观地通过地价等值线以及地价立体模型图分析和判断各区域地价整体水平的变化趋势。通过由地理信息系统和智能数据库管理信息系统两者构建成的网格点地价评估数据平台，操作者只需在可视化城市地图上直接点击待评估的区域或宗地就可瞬时得出该区域或宗地的标定地价，而这一过程在传统方法中常常需要耗费几天甚至更长时间。地价评估效率的飞跃性提升也为地价管理信息一体化和自动化提供了技术可能和保障。网格点基准地价的简单易懂、直观、详细、动态更新的特点使得其具备了向社会公众公开公布的基本条件。基准地价信息的公开公布，不仅有利于减少土地市场的信息不对称现象，更有利于政务公开化和政府公众形象的提升。政府对土地和房地产市场的宏观调控及监测措施首先来源于对市场价格动态及时、全面的掌握。以往由于基准地价评估工作自身的复杂性，每次更新工作需耗时大半年至1年多的时间，在经济发展速度比较快的时期，往往会出现基准地价更新速度跟不上市场变化速度的问题，使政府制订的相关管理措施与政策出现滞后。网格点基准地价可以通过监测点与交易样点地价的动态实时更新，将地价监测与管理工作纳入日常管理工作，从而为政府决策咨询提供可靠的信息与技术保障。另外，决策者还可以根据实际情况的需要，灵活地调整控制点监控的地域范围和分布密度，从而实现对城市地价的区域重点监控和一般监控。(3)工作的预期效果项目工作成果取得后，对城市基准地价和土地级别的更新调整