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商品房开发贷款贷后管理案例交流 2006 11贵阳 内容提要 存在问题 监管难点案例分享注意事项和问题探讨 一 当前我行房地产开发贷后管理中普遍存在的问题 1 限制性条款未落实 案例 支行2005年8月1日 2005年12月29日间分11笔共向C公司发放项目贷款5000万元 期限三年 以国有土地使用权抵押及股东保证担保 贷款形态正常 存在问题 省分行审批限制性条款 1 对抵押物进行合理审慎的评估 抵押率不得超过50 2 落实股东连带责任保证 经营行委托外部机构对抵押物进行评估 价值为人民币8652 62万元 2005年8月1日报备省行审查 省行意见为 同意经营行按建设进度分期发放贷款4326万元 但经营行分11笔共向该司发放项目贷款5000万元 抵押率为58 2 抵押登记未落实 案例 支行在2003年12月26日至2004年6月14日向D公司发放中长期住房开发项目贷款7笔合计7970万元 期限5年 还款方式为分期还款 贷款方式为抵押担保 2005年12月31日 项目贷款余额7970万元 存在问题 原审批意见要求企业必须提供合法 有效 足值的物业抵押 限制性条款第一点要求 发放贷款前必须要求企业先办理合法的抵押担保手续 但该支行在办理7970万元贷款时 抵押贷款只落实了3970万元 其余4000万元由自然人提供保证担保 且未对保证担保人的担保能力进行分析和提供相关资产证明 3 对贷款资金用途未做跟踪监管 发现问题未能及时采取措施和预警 案例至2006年3月20日 支行该户贷款已全部逾期 贷款五级分类全部为 可疑 类 欠银行利息5140万元 存在问题 支行2002年1月8日发放第一笔贷款2600万元 并于1月9日将贷款划入该公司在 分理处开立的贷款监控帐户 2002年1月16日 该公司申请用款2笔 合计金额550万元 其中100万元申请用途是电梯工程款 450万元申请用途是购买钢材 上述2笔合计金额550万元贷款经支行审批后 该公司于当天将上述2笔贷款从监控帐户直接划入其在商业银行开立的帐户 并于当天借给了自然人陈 4 对销售回笼资金的监控工作重视不够 未做监管 没有督促企业按比例还款 案例 支行在2003年12月26日至2004年6月14日向D公司发放中长期住房开发项目贷款7笔合计7970万元 期限5年 还款方式为分期还款 审批意见贷款方式为抵押担保 2005年12月31日 项目贷款余额7970万元 存在问题 未按约定的销售比例归还我行开发贷款 按揭贷款额度调查 审查报告反映与企业约定按销售收入的30 归还我行开发贷款 统计到2006年4月18日 D公司开发的 康城 销售收入约为13598万元 而归还我行开发贷款只有300万元 在项目销售情况良好时候存在麻痹思想 易导致贷款到期时还款来源不足 5 项目销 预 售率超过70 销售回笼资金未能全部归还我行贷款 案例XX分行向XX房开有限公司发放房地产开发贷款2亿元用于 XX 商住小区首期项目开发 检查反映项目销预售已达98 销售金额达57052万元 超过项目总投资47085万元 我行项目贷款未全部归还 6 项目总投资大幅超出预算 需用销售回笼资金弥补资金缺口 影响我行贷款归还 案例XX分行向XX房开有限公司发放房地产开发贷款用于 XX 商住小区开发 近期反映该项目总投资比计划增加31 且项目销预售已达77 1 项目贷款未全部归还 7 项目销售回笼资金不能说明去向 案例XX分行向XX房开有限公司发放房地产开发贷款1亿元用于 XX 住宅小区开发 检查反映该项目销预售率已达74 销售回笼16284万元 销售返投7613万元 归还我行贷款1000万元 8 项目回笼资金监管不到位 销售归行率偏低 案例XX分行向XX房开有限公司发放房地产开发贷款用于某中心大厦项目开发 检查反映项目销售进度已达50 项目实现销售3 4亿元 销售款归行率只有10 除销售返投2亿元 仅归还我行贷款2450万元 9 项目建设和营运过程中出现诉讼 纠纷 停工等事件未能及时预警 案例XX分行向XX房开有限公司发放房地产开发贷款 近期反映项目由于工程承包商与施工到位发生劳务纠纷 目前项目处于停工状态 工程进度比原计划推迟5个月 二 案例分享 内容提要 基本情况经验做法案例启示 基本情况 XX公司1998年6月成立 注册资本2000万元 开发 XX花园 商住小区 基本情况 1999年12月至2001年11月期间 XX分行共向XX公司发放贷款3 5亿元 其中承接其他关联公司债务1 4亿元 该项目的贷款2 1亿元 企业用于支付土地款1 6亿元 其他0 5亿元被挪用到其他项目 基本情况 企业没有自有资本金投入 加上部分贷款资金被挪用项目一直处于未动工状态 我行3 5亿元的抵押物为项目用地 由于当时对抵押物按照项目建好后的市场销售价进行评估 评估价高达8亿元 但实际上该土地协议转让价仅2 6亿元 其中还有1亿元的地价款未支付 第二还款来源严重不足 基本情况 2001年省分行对 XX花园 项目进行充分的论证分析后 决定采取注资盘活的方式来化解贷款风险 基本情况 在企业履行增加自有资金的前提下 我行注入盘活贷款0 25亿元 用以启动项目开发 实行严格的资金监管 确保企业的自有资金 项目贷款资金用于对应的工程建设 销售回笼资金 包括按揭贷款和首期款等 全部进入监控账户 按规定比例用于偿还项目贷款本息 基本情况 预计总投资约7 7亿元 已投入约5 5亿元 项目后续仍需投入2 2亿元 后续资金来源主要依靠项目销售回笼款扣除归还项目贷款本息的剩余部分 如果项目顺利建成并完全销售 不但可以完全归还我行项目贷款本息 而且还可以综合归还其他关联公司在我行的贷款本息 基本情况 收回贷款本金 2003年 0 28亿元2004年 0 68亿元2005年 0 55亿元累计1 51亿元 2005年末贷款余额2 24亿元1 收回全部注资贷款2 部分收回原存量贷款和近几年来的利息3 落实关联公司的部分债务贷款担保不断加强 信贷风险逐步降低 经验做法 XX企业贷款风险暴露后 XX分行高度重视资产保全工作 将该客户纳入重点客户管理 成立专职领导小组 XX分行及支行成立了南公司的贷后管理小组 并明确各部门和人员的职责和工作流程 制定严密的资金监管方案 在执行过程中因时而变 因地制宜 确保各项管理措施到位和有效 经验做法 在盘活过程中 省行营业部和支行重点加强 四个监管 使各项管理措施落到实处 项目 资金监管一 加强资金账户的监管二 加强用款台账的监管三 加强抵押物的登记监管四 加强抵押注销及销售回笼的监管 经验做法 一 加强资金账户的监管支行与开发商签定 资金监管协议书 支行要求房开商在该行开立项目资金监控账户 明确支行有权对监控账户资金进行直接扣划 资金监控账户实行收支两条线管理 监控账户的空白支票由银行保管 根据已审批用款情况逐笔填写领用 管户客户经理建立 项目账户余额情况表 经验做法 二 加强用款台账的监管对房开商的项目用款实行三级审核审批制 通过项目拨款审批程序审核用款单位的合同 已收款证明 监理报告 现场察看进度等逐笔审批 款项直接划收款单位账户 尽量争取项目施工单位等主要收款单位在该行开立银行账户 经验做法 通过 项目用款情况汇总表 实时记录每笔资金划拨的时间 用途 收款单位 用款金额等情况 并分类汇总分析 以便于了解项目综合用款情况 阶段性整理 项目投资概算表 对于项目的资金情况 工程进度出现异常 及时了解分析其产生原因 影响程度以及企业拟采取的措施 对于可能形成项目风险的 及时汇报预警预报情况 并相应调整下一阶段的管理措施 经验做法 对主要施工单位的工程预算进行大概的估算 避免工程造价超出合理的范围 同时要求房开商及主要施工单位与银行签定三方协议 约定施工单位对超出工程合同预算部分的工程款放弃优先受偿权 经验做法 项目进入销售还贷期后 制定合理的还贷比例 除保证部分进度工程用款 税费 广告费等非用不可的刚性支出外 在不严重影响项目建设进度的情况下 优先归还该行贷款 迫使房开商做好预算规划和成本控制 经验做法 三 加强抵押物的登记监管落实有效的抵押物是封闭管理项目贷款 控制贷款风险的重要前提 经验做法 一方面 必须在落实抵押登记后发放贷款 在支行保管国土证 他项权证及抵押登记备案证明等重要凭证 出库时须经支行领导审批 客户部门 会计部门的经办和经理的双线两级审核审批 另一方面 当土地抵押满足转办在建工程抵押条件时 为防范转办抵押过程中的风险 支行要求房开商出具在一定合理期限内配合我行完成转办在建工程抵押的承诺函 经验做法 在此期间 支行始终不委托房开商办理有关抵押手续 直接掌管国土证等重要凭证在房管部门的流转和交接 全程跟进房管部门的办理情况 通过 销售与资金回笼情况表 实时掌握剩余抵押物面积 价值 变现能力等动态情况 经验做法 四 加强抵押撤销及销售回笼的监管支行对在建工程抵押物执行严格的销售管理 在确保购房交易背景真实的前提下 分期分批撤销抵押 及时监控资金回笼 稳妥控制抵押率总体水平 经验做法 提高办理按揭贷款的内部运作效率 根据认购书提前进行初审 初审通过后 通过银行进账单核实资金监控账户归集的首期款交纳情况 办理撤销抵押物的内部审批手续 进入房管局办理撤销在建工程抵押 预售商品房交易鉴证 抵押备案登记等相关手续 发放按揭贷款并划转到资金监控账户 按约定的还贷比例还本付息 从根本上加快项目贷款的归还进度和项目建设资金的支付速度 经验做法 房开商申请办理撤销手续 需要经过客户经理 部门经理 行领导三级审核审批 并填制 撤销抵押登记用印审批表 客户经理实时记录 撤销与资金回笼情况表 按户登记已经撤销抵押的待售物业 以跟踪监测已经撤销抵押的待售物业的后续资金回笼情况 经验做法 商品房销售新政策的出台 增大了支行监管抵押物撤销 销售资金回笼的难度 对此 该行进一步完善 撤销与资金回笼情况表 采取相应措施实施动态的严密监控 对由于业主退房等客观原因而无法按计划回笼资金的 该行将对相应的房屋单元重新办理抵押 经验做法 对房屋撤销后资金回笼不及时的 该行向房开商提出交涉 督促房开商 小业主按合同约定尽快回笼资金 对提出交涉后房开商仍不能采取相应措施并确保资金回笼的 该行将对房开商下一批的抵押撤销以及资金使用采取制裁措施 经验做法 通过采取以上措施 2003年3月至今 资金监控账户 剔除监控账户之间相互划转 累计收入6 4亿元 其中按揭贷款2 6亿元 笔数732笔 余额2亿元 首期款和业主自筹付款 一次性 3 8亿元 累计审批用款累计超过680次 账户合计支出6 35亿元 其中归还贷款 统筹系列公司 本金3亿元 利息1亿元 占比为63 投入项目建设2 35亿元 占比为37 累计审批涂销在建工程抵押14万平方米 涉及价值7亿元 市场均价5000元 平方米 经验做法 通过采取以上措施 2003年3月至今 某支行项目贷款资金和销售资金的滚动开发部分100 用于该项目建设 项目资金不留缺口 按揭贷款100 在该行办理 销售资金100 回笼到我行 约定还贷部分100 用于归还贷款本息 个人住房贷款不良率为零 案例启示 一 必须严格资金收支管理二 必须严格在建工程的抵押管理三 必须提升层次 上下联动四 必须强调资本金比例和抵押物评估 案例在注资盘活过程中所采取的 四个监管 措施 对我行所有房地产项目贷款的贷后管理都具有很强的借鉴意义 案例启示 一 必须严格资金收支管理有效的资金监管是确保项目顺利建成和贷款按期收回的关键所在 案例启示 贷款发放前必须制定严密的资金监管方案和分期还款计划 确保贷款资金专款专用 按揭贷款按规定比例在我行办理 销售收入按比例还本付息 剩余资金用于项目的后续投入 案例启示 项目建设期间要重点防范项目预算超支和房开商与施工单位串通套取贷款形成项目资金缺口的风险 要严格审核工程量和单项造价预算 按实际建设进度直接拨付工程款到收款单位 处理项目的资金情况 工程进度出现异常 单项工程用款额度与实际工程进度不匹配 房地产开发贷款项目工程款被挪用 项目工程费用超概算等异常情况 对于超预算的工程款 要分析施工合同的内容 对于 全包 方式的 应要求施工单位放弃优先受偿权 如果是与房开商存在关联关系的施工单位 还要追加其作为关联保证人 案例启示 楼宇销售期间 要重点关注房开商的销售策略 现金销售 赊销 抵债 出租 和各种销售资金 小业主一次性付款 分期自筹付款 定金 首期款 按揭贷款 的回笼特点 争取实现100 的现金销售和销售资金100 的按期 足额回笼 形成现金流的良性循环 案例启示 二 必须严格在建工程的抵押管理强调有效 足值的抵押 项目用地 在建工程 能对房开商形成制约和震慑 是保障贷款安全 落实资金监管的前提条件 部分地区房管部门规定在开发项目办理预售许可证前必须解除在建工程抵押 原抵押物在解除抵押后 如果没有及时落实新的有效担保 必将对银行贷款带来两方面的风险 案例启示 一是建议当地房管部门尽可能同意在保持在建工程抵押的前提下办理预售许可证 在实际销售前分期分批解除抵押 二是要求房开商提供其他足值 有效的抵押物进行置换 三是对于确实无法提供抵押物置换的 对优质客户可以考虑要求房开商的主要股东 实际控制人等提供保证担保 为解决在建工程解除抵押后可能出现的风险问题 可以单独或同时使用以下几种方式 案例启示 对于在建工程撤销抵押后的销售资金回笼 我行独家支持的项目 含分期工程 应要求房开商仅在我行开立唯一的销售监控账户 确保销售回笼款和按揭贷款业务在我行独家办理 多家银行联合开发的项目 如果在多家银行开立销售监控账户 必须按各行贷款份额明确划分项目的按揭贷款办理范围 各监控账户的资金回笼范围 要在销售现场引导购房人将资金划入监控账户 确保购房合同合法有效 要加强与房管部门的协调沟通 定期掌握原抵押物的销售进度和抵押情况 案例启示 三 必须提升层次 上下联动房地产开发贷款往往投入大 周期长 管理难度较大 因此对房地产贷款必须提高管理层次 主要由二级分行牵头管理 对规模较大 跨地区的 还要提升到省行管理 要按照省行要求制定好贷后管理方案 明确各级行 各部门 各责任人的分工和职责 尤其是客户部门 会计部门和信贷部门要加强沟通联动 各司其职 确保 四个监管 到位 案例启示 四 必须强调资本金比例和抵押物评估资本金比例是决策房地产项目贷款的先决条件 如何审慎评估抵押物价值 评估方法局限性评估价值公允性增值部分税费剔除资本公积与所得税假设条件优先抵押权的支出 三 商品房开发贷款贷后管理的流程和要求 房地产开发贷款审批同意之后贷款本息的全部收回 贷款投放准备期 指从项目贷款审批同意到第一笔贷款发放前必须落实的工作 项目工程建设期 指第一笔贷款发放到项目工程竣工验收的时期 主要做好项目建设工程款的监管使用 项目销 预 售期 指项目开始销 预 售到全部偿还项目开发贷款本息的时期 因地制宜 因 客 而异 关键 控制贷款资金使用 项目封闭运行 把握销 预 售资金的回笼 归还贷款 贷款投放准备期工作 成立贷后管理监管小组 明确管户责任 贷后管理监管小组应包括经营行客户部门负责人 管户客户经理以及开立监管帐户的办事处会计人员等 并应在监管方案中明确贷后管理小组的分工 经营行客户部门要具体落实房地产项目的贷后管理工作 并指定该部门客户经理为管户责任人 全程跟进项目贷款的运作情况 直至贷款全部收回 管户责任人中途如有岗位调整须进行交接 并落实新的管户责任人 重点管理的房地产客户 经营行行长或主管行长应牵头贷后管理小组工作 贷款投放准备期工作 落实限制性条款 1 审核整套项目贷款的资料是否齐备 包括 四证 及各项合法性批件 落实项目四证完善情况时 注意审核项目取得的有关合法性批件中土地面积 建筑面积 户型结构等指标与我行评估调查数据有否存在较大差异 有无存在违规超建 扩建的情况 对于分期开发项目要关注提供给我行的 四证 内容是否与我行支持项目一致 整个项目容积率是否控制在规划限定范围内等 贷款投放准备期工作 落实限制性条款 关注限制性条款落实手续是否完备 对难以落实的条款应提请原审批行修改 不能以 报告 代替 请示 有关承诺函 协议 还款计划是否签妥 借款人自有资金和自筹资金已到位 贷款投放准备期工作 落实限制性条款 2 审核借款人自有资金和自筹资金已到位 注意搜集借款人项目投入资金的确认依据 如发票 收据 划款凭证等等 注意限制性条款对放款时企业报表所有者权益的要求 注意贷款审批以后到放款前企业信用记录有没有发生变化 如出现新的借款 银行贷款欠息等工程形象进度与资金投入相匹配 贷款投放准备期工作 落实限制性条款 3 办妥抵押登记 并取得他项权证 注意事项 抵押物价值的确定 关注与抵押物有关最新政策动态 以非项目用地作为抵押物的 要关注土地取得时间 了解该土地开发计划 以回避我行抵押存续期抵押物存在违反国家闲置土地时间限制而被收回的风险 贷款投放准备期工作 与借款人签订商品房开发项目资金监管协议 确定监管内容和重点 明确银企双方在项目监管中的权利和义务 资金监管协议书 贷款投放准备期工作 设置专户对项目贷款资金实现专户管理 开立资金监管专户 账户管理要在贷后管理监管小组各岗位间形成制约和联动的信息共享管理 贷款投放准备期工作 其他必要的准备工作 1 制定还款计划 根据预测的销售进度和项目效益情况制定 还款计划在借款合同中约定 也可另行约定但必须与借款合同衔接 贷款投放准备期工作 其他必要的准备工作 2 要求借款人提交工程施工合同 以便于工程合同管理 对借款人提供的工程合同按类别进行管理 特别提醒 管户责任人须核对工程合同的名称 数量 金额等与项目概算是否一致 经营行可与借款人协商 项目规模较大 分期施工的按项目工程进度提交工程施工合同 但需明确 未提交工程施工合同的 不得同意该项工程的用款申请 贷款投放准备期工作 其他必要的准备工作 3 协商监理公司配合我行的资金监管工作 与借款人 监理单位达成共识 监理单位须每月向我行提供监理报告 根据项目实际情况及我行的需要 监理单位不定期出具监理报告 监理单位需根据借款人提出的 房地产项目资金使用申请表 审核其工程进度与用款计划是否匹配 建议与借款人 监理公司签订三方监管协议 明确监理公司的责任和义务 以便在日常监管工作中得到监理公司的配合 贷款投放准备期工作 其他必要的准备工作 4 尽量要求房开商 主要工程承包商与我行签订三方协议 放弃超工程款预算部分工程款的优先受偿权 同时 审核工程承包合同 了解工程款金额 支付方式 时间等内容 如果承建商为关联企业的 应承诺放弃工程款的优先受偿权 贷款投放准备期工作 资料归档 1 贷后监管方案 2 贷后管理监管小组名单和责任分工情况 3 商品房开发项目资金管理协议 4 贷款资金专户开户资料复印件 5 信贷限制性条件落实情况审查表及相关附件6 贷款投放准备期监测表 7 借款合同 借据和抵押合同的复印件 8 他项产权证复印件 9 工程施工合同 借款人与监理公司签订的监理协议等与项目开发相关的文件 项目工程建设期工作 房地产项目资金使用计划重点 审核该资金使用计划是否与项目评估预测的工程施工进度一致 流程 管户客户经理审查 加具调查意见 交客户部门负责人签名确认 报有权审批人审批 审核借款人提交的资金使用计划 项目工程建设期工作 1 审核借款人提交的 房地产项目资金使用申请表 重点 审查施工内容与相应的施工合同是否相符 单位工程累计支付款项是否超出该项目预算费用范围 请款金额是否与项目资金投入计划相符等内容 注意 要到现场实地调查 将施工单位的请款申请材料作为附件 流程 借款人提交 监理公司加具意见 管户客户经理审查 加具调查意见 交客户部门负责人签名确认 报有权审批人审批 根据资金使用计划支付项目建设用款 项目工程建设期工作 2 监管账户资金的划拨 流程 管户客户经理将已审批的一式两份 房地产项目资金使用申请表 交付给开户行柜员 柜员逐笔核对客户提供的支付凭证 对外支付 柜员支付后在资金使用申请表上签章确认 一份作为存票附件 一份交回管户责任人存档 根据资金使用计划支付项目建设用款 项目工程建设期工作 房地产贷款资金管理台账管户客户经理应在贷款监控账户 销售回笼款监控账户及其他要求监管账户出现资金活动时 及时将日期 进账金额 支付金额 收款人 用途等要素录入房地产贷款资金管理台帐 以防范开发商抽逃资金 建立房地产贷款资金管理台帐 项目工程建设期工作 原则上在工程款支付使用后七日内取得工程款发票或由收款单位出具的收款证明等有效收款凭证 对于未取得工程款发票的 管户责任人应密切跟进 要求借款人和施工单位限期补充 建立房地产贷款资金管理台帐 项目工程建设期工作 定期到项目现场了解工程建设情况 包括查看工程形象进度与资金使用情况是否匹配 最好拍摄现场照片存档 向工程监理单位了解项目进展情况和存在的主要问题 工程设计和合同签订变更情况等 向工程承包人负责人了解工程款的支付情况是否及时等 做好记录 定期进行日常跟踪检查 项目工程建设期工作 管户客户经理可视项目完工程度决定现场检查的频率在项目主体结构全部封顶前 至少每半月进行一次现场检查 主体结构全部封顶后 在未发现项目因技术 资金等障碍而影响建设进度的情况下 管户信贷员可适当减少现场检查的次数 但每月至少现场检查一次 定期进行日常跟踪检查 项目工程建设期工作 1 每月通过借款人取得监理单位上月的工程监理报告 分析工程质量 工程进度 工程造价是否与预算情况存在偏差 工程量与上月工程用款金额是否匹配 2 每月初取得借款人上月的财务报表 分析银行存款 存货 其他应收款 应付帐款 其他应付款等主要项目的余额变化情况是否与项目工程款的投入情况相符 定期搜集和分析有关资料 项目工程建设期工作 3 每月初按照法人客户贷后管理的有关要求查看借款人在我行开立的主要结算帐户 非资金监管帐户 的大额进出情况 分析借款人资金往来是否存在异常情况 特别关注 客户贷款资金流向和关联企业资金往来情况 对关联企业交易频繁 资金往来复杂 多头融资的要深究流向 如发现借款人未按规定使用或挪用转移银行信用的 要调整或终止项目贷款的使用 制定风险化解措施 定期搜集和分析有关资料 项目工程建设期工作 结合用款台帐 阶段性整理 项目投资概算表 内容包括 土地成本 工程款 广告费 财务费用 管理费用等科目的已付金额 未付金额 已付款与项目实际完成进度的占比等 以掌握项目现阶段的资金投入 资金缺口 资金投入与工程进度的匹配等情况 定期填写监管表格和检查报告 项目工程建设期工作 借款人 保证人或其主要股东 关联企业出现涉及风险预警信号的 项目的资金情况 工程进度出现异常的 单项工程用款额度与实际工程进度不匹配的 房地产开发贷款项目工程款被挪用的 项目工程费用超概算的 及时处理项目运作中的异常情况 项目工程建设期工作 1 在项目运作过程中应及时发现风险预警事项 按要求填制 风险预警信号处理表 及时向客户部门负责人和经营主责任人报告 并在2个工作日内向重点客户管理行客户部门和原审批行客户部门报告 2 经营行要及时研究制定切实可行的避险措施和处置方案 并将处置方案及时上报重点客户管理行客户部门和原审批行客户部门 及时预警及处置 项目工程建设期工作 1 房地产项目资金使用计划资料 2 房地产项目资金使用申请表及施工单位的请款申请材料 资金使用对应的付款凭证 相对应的收款凭证 3 工程款发票 收据和其他的有效收款证明的复印件 4 信贷业务发生后首次跟踪检查表 5 日常项目现场检查和相关的访客报告 拍摄的项目现场照片 6 监理单位每月的工程监理报告 7 借款人每月的财务报表和在我行主要结算账户的流水账 8 项目工程建设期监测表 9 项目投资概算表 10 贷后检查报告 11 房地产开发贷款跟踪监管表 12 风险预警信号处理表 资料归档 项目销 预 售期工作 落实项目办理商品房预售许可证后的抵押担保手续1 以项目本身作为抵押物的 2 以项目用地或以项目用地及在建工程以外的其他不动产作为抵押物的 3 还有保证担保的 等等 项目销 预 售期工作 监管销售回笼资金前提 已签订的 资金监管协议书 要求 开立预售款收入专用账户 难点 掌握项目销售和预售情况 与房管交易登记部门的沟通 楼盘交易合同办理鉴证情况 缴存物业维修基金情况 向销售代理了解情况 项目销 预 售期工作 监管销售回笼资金1 根据 商品房开发项目资金监管协议 开立预售款收入专用帐户 可开立多个销售收入监控账户的地区 要争取开发商同意只在我行开立唯一的资金监控账户 至少保证项目中我行抵押物部分销售收入归行 按比例偿还贷款 项目销 预 售期工作 监管销售回笼资金2 建立房地产项目销售回笼管理台账 1 把握项目销售进度 2 对应监管销售回笼资金 提高我行办理按揭业务的比例和销售回笼资金的归行率 并掌握剩余抵押物的情况 3 对批准销 预 售的物业按户进行登记 内容包括 房号 购房者 面积 合同价 付款方式 我行是否审批涂销或同意销售 审批日期 该户房屋的资金回笼情况等 项目销 预 售期工作 监管销售回笼资金3 在未还清我行贷款前 回笼资金必须在项目内封闭运行 只能用于归还贷款 项目工程建设支出和项目必要的税费支出 项目公司可用于支付管理人员工资等管理费用 关注客户销售回笼资金流向和关联企业的动态信息 原则上当销售至70 时要相应收回开发贷款 项目销 预 售期工作 监管销售回笼资金4 以按揭方式支付楼款的 要保证全部按揭款项 包括首期款 他行按揭款项 转至我行的预售款专用帐户 项目销 预 售期工作 定期填写监管表格和检查报告1 项目第一笔按揭贷款开始发放 到开始用销 预售收入归还全部贷款 根据房地产项目销售回笼管理台账 须每月整理按揭贷款情况 项目销 预 售期工作 定期填写监管表格和检查报告2 借款人开始归还银行项目贷款 到全部偿还贷款本息 根据 房地产项目销售回笼管理台账 必须每季度整理用销售收入 按揭贷款收回开发贷款情况 项目销 预 售期工作 做好贷款后评价工作在贷款本息收回时或形成不良贷款移交专业不良贷款清收部门后 个工作日内 客户经理应对房地产项目贷款进行总结评价 形成总结评价报告 填写 房地产开发贷款后评价表 并将评价表和评价报告上报原审批行客户部门 项目销 预 售期工作 资料归档1 商品房销 预 售许可证 复印件 2 项目销预售期监测表 3 贷款后评价报告 4 房地产开发贷款后评价表 当项目工程建设期与销 预 售期重叠时 两个阶段的资料都应归档 贷款投放准备期工作 小结本阶段