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资产评估学教程资产评估导学一、授课教师介绍 丁朝霞：中国非执业注册会计，国际注册内部审计师，高级会计师，高级审计师，在职博士，中山大学审计处副处长。主要研究方向：研究会计、审计和财税方向。主要科研内容：先后负责内部控制制度、审计工作手册和经济效益审计的课题。负责撰写和主编案例通略由内部审计案例透视审计技巧和方法 一书，成为全国教育审计的培训教材。主编内部控制汇编、审计工作手册和效益审计与节约型校园等资料汇编。有多篇文章在审计研究、审计与经济研究等审计较权威的刊物上发表。其中审计委员会与内部审计的研究一文获得全国公司治理与内部审计理论研讨会二等奖。高校的效益审计研究课题研究，经过教育审计学会学术委员会评审，获得二等奖。参与内部审计在民营企业公司治理中的作用分析（编号：05038），获得广东省2005年度会计科研课题二等奖;参与高等学校绩效审计评价指标体系研究获得广东省审计学会2005年度立项课题优秀论文二等奖。二、为什么要学习资产评估？资产评估是市场经济中非现金类资产交易的基础。资产评估既是一种中介服务，也是每一个从事资产管理、涉及资产交易的人员所需掌握的基础知识。中外合资、企业改制、国内联营等涉及到资产产权变动的经济行为以及法律纠份、抵押担保、财产保险、企业纳税、承包、租赁等相关领域均需要进行资产评估。因此必须建立一个法制体系健全、监管体制完善、队伍机制合理、执业行为规范和操作技术科学的资产评估行业体系。资产评估学给相关人员准备必要的知识和技能。 三、课程的主要内容 本课程参考资产评估领域的最新的理论和实践成果，本着遵循科学性、规范性、实用性和可操作性的原则，系统地讲述资产评估的基本原理和方法，详细地介绍了机器设备、土地使用权、房地产、长期投资、无形资产、流动资产、企业价值和资源性资产评估的理论和方法，阐述了最新的企业价值评估中的加权法、收益法和期权法，同时介绍资产评估的组织和管理，并结合相关的资产评估案例，使同学们更好地掌握资产评估的原理和实务。 四、课程的结构和安排整个课程分为十二章1.第一章资产评估概述、第二章资产评估基本方法、第十二章资产评估管理为理论基础部分2.第三章至第十一章为具体的资源评估实务 其中第三章至第九章为单项资产评估，第十章企业价值评估为整体资产评估。第十一章资源性资产评估为特殊的资产评估。3.其中第二章资产评估的基本方法为本课程的重点，是后面各章具体评估实务的基础。五、学习指导 资产评估是一门规范性、实用性和可操作性强的学科，建议： 1. 在掌握资产评估理论的基础上，将评估理论与评估案例相结合，以便对基本知识的掌握和理解。通过案例的描述、背景和相关的分析评价掌握教学案例的基本情况，更好地把握资产评估的基本原理和方法。同时还可以与实际联系，增强实操能力。 2.由于本课程的实操性较强，同学们在学习中应多做习题，通过相关的习题掌握基本知识。 3.多利用远程教育资源，本课程提供了课程录像、课件、习题库、答疑库和教学案例，根据本课程有些理论较难，计算过程较为复杂，实操性强的特点，同学们可利用远程课程的可重复听讲、对相关知识自我测试的特点，对难点重复听讲，多利用习题进行练习，对有关疑点可在答疑库中寻找答案，还可以通过与辅导老师联系解疑。相关的习题可以在书本的附录中查找有关的评估准则和参数。六、掌握要领资产评估是一门基础学科，很多问题的题解需要停靠它的理念，同时评估的特点决定了评估学的特点，一定牢记评估的是基准日时点的价值，和其他诸如会计资料没有关系，这样比较易理解。具体学习中，由于我国的评估体系属于照搬西方国家的理念体系，而西方经济学更多依靠数理模型而不是叙述，所以中国的评估带有西方的影子，涉及评估价值的每一公式需熟记。事实上并不多，就是第二章所述的几种方法，其他的大部分都在此基础上演变而来，这样对自己提高帮助较大。实务评估中重点的章节在机器设备评估、房地产评估和无形资产评估。七、课程意义和导入从三个方面：1. 无形资产评估的意义2.商标品牌评估的必要性3.房地产热点问题无形资产评估的意义：无形资产主要包括：商标权、商誉、商（字）号、专利权、专有技术、销售网络、著作权（版权）、软件、网站域名、企业家价值、土地使用权、特许经营权、资源性资产等。1、合资时可作价入股 2、吸引风险投资 3、增加注册资本金 4、质押贷款 5、侵权索赔提供价值依据 6、减少不必要的损失 在国外发达国家，无形资产占企业总资产的比例高达50%70%。排名全球第二的可口可乐公司的老板说：“假使一把大火把公司烧掉，也可以在废墟上重建一个可口可乐”。那么，是什么力量支持可口可乐的老板口出狂言呢？答案是玄妙的配方、商标。可口可乐的配方和商标就代表着滚滚的财源，真是“此时无形胜有形” 。商标品牌评估的必要性 （1）提高品牌的声誉。 （2）激励公司员工，增强品牌凝聚力。 （3）品牌运营和资本运营的需要。 （4）激励投资者信心。 （5）摸清家底，为经营者提供管理决策依据。 （6）在品牌转让、拍卖等交易情况下也应该进行品牌资产价值评估。 案例一：湖北采花茶业公司通过省商标所，从银行获得800万元贷款。这是湖北省首例用商标质押取得的贷款。 “采花”、“署天”茶叶商标，是湖北省著名商标，湖北采花茶业公司因急需巨资购设备、扩规模，于去年底，对两个商标进行了评估。 商标被评估价值为3000万元后，公司便与担保和银行方面，签订了相关协议；并到国家商标局取得了商标专用权质押登记证书。案例二：房产评估一下高估了400万？一场关于一家评估公司是否违反房地产估价规范而高估了房地产价格的听证会在某省建设厅8楼会议室里举行。听证的双方包括评估机构某省A房地产评估有限公司和调查方四川省建设监察总队。听证会上，调查方省建设监察总队陈述了相关材料。2005年4月，A评估公司接受某市国泰贸易有限公司（以下简称国泰公司）委托，对位于某市大街101号第5栋、43号第2栋、第3栋、第6栋两处房地产进行价格评估。 出让方委托评估：468万多。2005年8月1日，A公司作出评估单价为10081.00元/平方米，总价为468.48万元。据此，国泰公司以A公司所出评估报告为依据，同拆迁公司进行赔偿谈判，于2006年初达成赔偿价格180万元（含1077.945平方米商业用土地）拆迁方委托评估：不到64万。拆迁方委托该市正和房地产评估公司（三级评估资质，评估总价为63.9713万元）、该市中级人民法院委托省义正房地产评估咨询有限公司（二级评估资质，评估总价为64.1140万元）评估。由于与A公司的结果相关太大。 2005年12月21日，该市规划和建设局委托房地产估价专家委员会对A公司的评估报告进行评估鉴定。相差太大，前一个评估公司高估了？2005年12月30日，该市房地产估价专家委员会做出鉴定，结论为A公司存在估价方法采用比较法所选取的可比实例不当，个别因素单项修正超过20%等问题，违反了房地产估价规范相关条款。2006年8月3日，省建设厅房管处将案件相关材料移送省建设监察总队。9月5日，对A公司发出行政处罚告知书，9月7日，A公司提出书面听证申请。A公司的意见：“我们的评估完全不违反房地产估价规范，完全按照估价规程来做的，做出的评估价格也能经得起市场的检验。”按照现在的市场价格，市一级商业地段的铺面价格已经达到了2200028000元每平方米，国泰公司委托评估的两处房屋也处于一级商业地段，而他们评估出来的单价为10081.00平方米。如果通过听证后还是被实施处罚，他们将申请行政复议，如果还是不行，不排除走法律程序的可能。 启示：A公司运用的是最佳利用原则，而拆迁方运用的是个别因素单项修正超过限额的规定。可见房地产评估是个复杂过程，涉及方面很多。 同一处房屋评估方法不同，评估结果不同。房屋评估价值是市场价值，与地理位置、周边环境因素、配套设施、间距、朝向、结构有关。比如：（1）位置比较好的房屋，即使房龄很长、很破旧，但是评估价值很高，取决于该房屋占地位置有关。（2）市中心、区中心、重点学校附近的房屋，即使房屋房龄很长，周边环境好，配套设施齐全，房屋评估价格很高，甚至有的地区旧房的市场价值大于该区域内新开发的商品房价值。 第一章 概述问题导入：1.资产评估的基本要素有哪些?2.资产评估的假设有哪些?为什么要有这些假设?3.资产的技术原则有哪些?如何理解替代原则和最佳利用原则?第一节 资产评估的产生、发展和含义一、资产评估的产生和发展（一）原始评估阶段 直观性、非专业性、无偿性（二）经验评估阶段 结果更为可靠，但尚未科学化（三）科学评估阶段 准确性和科学性，评估结果经公证（四）中国资产评估的历史现状和前景二、资产评估的含义资产评估由专门的机构和人员，依据国家有关规定，根据特定的目的，依照法定的程序，选择适当的估价标准，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的行为。其实质在于对特定资产的现实价值做出科学的估价。第二节 资产评估的基本要素：（一）资产评估的主体 指资产评估的操作者，即评估人。包括法人（资产评估机构）和自然人（评估人员）1.评估机构包括： 专业性资产评估机构 兼营性资产评估机构 综合性资产评估机构2.评估人员是指具有评估能力并取得评估资格人员（二）资产评估客体资产评估的客体是指资产评估的对象，即被评估的资产1.按资产评估特性划分： 有形资产评估 无形资产评估2.按资产评估对象划分： 单项资产评估 综合资产评估资产应具备的几个特征：1.资产必须是经济主体拥有或控制的2.资产必须能以货币计量其价值3.资产必须是能够给经济主体带来经济的资源（三）资产评估目的指资产评估服务于什么样的资产业务。占有国有资产的单位以下行为需评估：（1）资产转让（2）企业兼并 （3）企业出售 （4）企业联营 （5）股份经营 （6） 中外合资合作（7）企业清算 （8）抵押 （9）担保 （10）企业租赁上述经济行为，前7种属于必须评估的范围，后三种则根据具体情况，当事人可自行决定是否需要评估（四）资产评估价值类型与评估方法价值类型：资产评估价值质的规定性、内涵（1）重置成本标准决定因素：重置成本及其贬值（2）现行市价标准决定因素：基础价格、供求关系和质量因素（3）收益现值标准决定因素：收益额、收益期限、折现率和资本化率（4）清算价格标准注意清算价格标准与市场价格标准的区别 资产评估方法：（1）重置成本法（2）现行市价法（3）收益现值法（4）清算价格法资产评估价值类型和评估方法的区别：评估价值是价值类型与评估方法即评估价值质的规定和量化过程共同作用的结果（五）资产评估原则工作原则和技术原则，详细见第五节（六）资产评估程序申请立项、资产清查、评定估算、验证确认第三节 资产评估的特点（一）现实性资产评估只能是评估某一时点的资产价值，评估基准期一般以“日”为基准时点（二）市场性资产评估是市场经济发展到一定阶段的产物。（三）公证性资产评估机构是市场中介机构，其本身具有公证性；另一方面，评估是运用科学的方法，因此评估结果也具有公证性。（四）预测性（五）咨询性第四节 资产评估的假设一、资产评估的假设（一）继续使用假设 在确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件：1.资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益2.资产尚有显著的剩余使用寿命3.资产所有权明确，并保持完好4.资产从经济上、法律上是否允许转做他用5.充分地考虑了资产的使用功能（二）公开市场假设（三）清算假设第五节 资产评估的原则（一）资产评估的工作原则1、独立性原则应该予以回避的情形：（1）曾在委托单位任职，离职后未满两年的；（2）持有客户的股票、债券或与客户有其他经济利益关系的；（3）与客户的负责人或委托事项的当事人有利害关系的；（4）其他可能直接或间接影响执业的利害关系2、客观性原则3、公正性原则4、科学性原则5、专业性原则（二）资产评估的技术原则1、贡献原则2、替代原则3、预期原则4、最佳效用原则第二章 资产评估的基本方法问题导入：1、什么是货币的时间价值?2、什么是重置成本法?运用该法时应考虑哪些因素?3、运用现行市场法的关键环节是什么?4、收益现值法的未来收益和折现率难以把握,为何在工作中得到了普遍运用?5、决定清算价格法的主要因素有哪些?6、如何选择合适的资产评估方法?本章知识准备 货币的时间价值一、货币时间价值的概述二、复利终值与复利现值（一）复利终值（二）复利现值三、年金终值与年金现值（一）年金终值（二）年金现值第一节 现行市价法一、现行市价法的含义与基本公式（一）现行市价法的含义现行市价法指通过比较被评估资产与最近出售类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。（二）现行市价法的基本公式被评估资产评估值=参照物价格+被评估资产比参照物优异的价格参照物比被评估资产优异的价格或：被评估资产评估值=参照物价格（1+调整系数）决定现现行市价的基本因素1.基础价格2.供求关系3.质量因素现行市价法的评估方法一、直接法二、市价类比法市场法参照物的选择1、参照物与被评估资产必须具有相同的用途2、参照物与被评估资产均处于同一市场内3、参照物交易日期与评估基准日尽量接近4、参照物的交易目的与被评估资产的评估目的应具有一致性5、选择参照物必须注意交易情况正常性三、参照物的差异调整因素（一）时间因素可运用货币的时间价值原理进行（二）地域因素（三）功能因素四、市场法资产评估的程序（一）考察评估对象特征（二）选择可比参照物（三）将参照物与评估对象进行比较（四）分项高速各对应因素差额（五）根据各因素的单价，综合确定总价值五、现行市价法的特点（一）优点1.易于理解和掌握，便于推广2.充分考虑了现时市场变化因素，符合实际情况3.直观简单，评估结果容易被接受。（二）缺点：1.必须具备一个公平、活跃的交易市场，使其运用受到限制2.不适用于专用设备、机器、大部分无形资产以及受到地区、环境等因素限制的一些因素评估。3.确定比较项目的差异难度较大，难以用公式量化，影响评估结果的准确性。第二节 重置成本法一、重置成本法的含义与基本公式（一）重置成本法的含义重置成本法按被评估资产的现时完全重置成本扣减其各项损耗价值或贬值来确定被评估资产价值的方法。（二）重置成本法的基本公式1.被评估资产评估值=重置成本有形损耗功能性贬值经济性贬值2.被评估资产评估值=重置成本成新率（1）有形损耗（2）功能性损耗（3）经济性贬值二、重置成本及其估算（一）重置成本的含义重置成本购买或建造一项全新的与被评估资产相同的资产所支付的全部成本。分为复原重置成本和更新重置成本（二）重置成本的估算方法1、重置核算法重置成本=直接成本+间接成本间接成本的计算方法：（1）直接成本百分率法计算间接成本=直接成本间接成本占直接成本百分率（2）按人工成本比例法计算间接成本=人工成本总额成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额100%例：重置购买某机床一台，现行市价12万元/台，运杂费4000元，直接安装成本5000元，间接成本占直接成本5%，请计算其重置成本全部重置成本=120000+4000+5000+1290000.05=135450元2、物价指数法资产重置成本=资产历史成本资产评估时物价指数/资产购进时物价指数例：某设备20年前购买时账面成本为200万元，现在评估时，现在和20年前该类设备物价变动指数分别为240%和120%，计算被评估设备的重置成本。该设备的重置评估成本=200（240%/120%）=400（万元）3、功能价值法被评估资产的重置成本=被评估资产年产量/参照物年产量参照物重置成本例：重置某机床一台，现行市价为8万元，年产量8000件，估计其年产量为6000件。重置成本=6000/800080000=60000（元）4、规模经济效益指数法被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本（被评估资产的产量/参照物资产的产量）n 某参照物资产重置成本为100000元，生产能力为300000元/年，被评估资产生产能力为600000件/年，设n值为0.7，则：被评估资产重置成本=100000（600000/300000） 0.7=162470（元）5、统计分析法K=R1/R被评估资产的重置成本=某类资产的账面价值历史成本之和K例：评估某企业通用设备类资产，选择具有代表性的通用设备10台并进行估算，其重置成本之和为80万元，而该10台具有代表性的通用设备历史成本之和为50万元，该类通用设备帐面历史 成本之和为600万元。 K=80/50=1.6 重置成本=6001.6=960（万元）三、有形损耗及其估算（一）有形损耗的含义资产的有形损耗资产由于使用和自然力作用形成的贬值，即有形损耗。（二）有形损耗的估算方法1、观察法被评估资产实体性贬值=重置成本（1成新率）2、使用年限法被评估资产实体性贬值=（重置成本预计残值）/总使用年限实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间100%注意公式中几个指标的含义：预计残值、总使用年限、资产利用率、尚可使用年限3、修复费用估算法通过确定被评估资产恢复原有的精度和功能所需要的费用来直接确定该项目的有形损耗。适合于可以恢复功能的资产。成新率=（1修复费用/重置成本）100%例：某一台大型设备，复原重置成本为400万元，按新型标准更新重置成本的80%。需进行零件更新，维修费为50万元。该设备1990年1月1日投入生产，评估基准日为2000年12月31日。预计设备至少还可使用15年，请确定其有形损耗。扣除有形损耗后的复原重置成本=复原重置成本可补偿有形损耗=40050=350（万元）不可补偿的有形损耗率=（已使用年限/总使用年限）100%=10/（10+15）100%=40%不可补偿的有形损耗=35040%=140（万元）总的有形损耗为：140+50=190（万元）综合有形损耗率=（可补偿有形损耗+不可补偿有形损耗）、复原重置成本100%=190/400100%=47.5%综合有形损耗=更新重置成本综合有形损耗率=40080%47.5%=152（万元）四、功能性贬值及其估算（一）功能性贬值的含义功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值，即无形损耗。（二）功能性贬值的估算方法1、一次性功能贬值的估算资产的复原重置成本减去一次性功能性贬值应等于资产的更新重置成本。一次性功能贬值=复原重置成本更新重置成本2、营运性功能贬值的估算（1）计算被评估资产的年超额运营成本，将被评估资产与功能相同但性能更好的年运营成本进行比较。年超额运营成本=被评估资产的年运营成本参照物年运营成本（2）计算年净超额营运成本年净超额营运成本=年超额营运成本（1所得税率）（3）估算被评估资产的剩余年限（4）估算被评估资产的功能性贬值被评估资产功能性贬值=（被评估资产年超额营运成本折现系数）五、经济性贬值及其估算（一）经济性贬值的含义经济性贬值是由于外部经济环境变化引起的达不到原设计获利能力的资产贬值。主要因素：（1）竞争加剧，产品需求减少（2）原材料供应不足或供应渠道变化（3）国家产业政策变动和“政策”的干预（4）环境保护措施的实施（二）经济性贬值估算方法1.收益损失资本化法。 经济性贬值=年收益损失额/资产收益率2.生产能力比较法经济性贬值率=1（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）N100%资产预计可被利用的生产能力是指受外界影响后的生产能力，N为规模经济效益指数经济性贬值额=（重置成本实体性贬值功能性贬值）经济性贬值率,也就是：经济性贬值额=（重置成本成新率一功能性贬值） 经济性贬值率例：某一生产线每天生产1000件产品 ，已使用4年，现因开工不足，每天只生产750件产品。已知该设备重置全价为200万元，成新率为80%，无功能性贬值，n值为0.7，求经济性贬值。经济性贬值率=1（750/1000）0.7100%=18.2%经济性贬值=（200000080%0）18.2%=291200元六、重置成本法评估资产程序1.确定被评估资产，并估算重置成本2.确定被评估资产的使用年限3.估算被评估资产的损耗或者贬值4.计算确定被评估资产的价值七、重置成本法适用范围和前提条件（一）适用范围对一切以资产重置、补偿为目的的资产业务评优都适用：1.通货膨胀造成被评估资产的现行市价比历史成本大幅度提高2.社会技术进步因素导致被评估资产，尤其生产设备等固定资产出现较大的无形损耗3.因对现有资产进行技术更新改造，使被评估资产阶级的使用效益大幅度提高4.因被评估资产的使用年限的估计偏大或偏小，而使被评估资产计提的折旧同资产阶级的自然损耗不相吻合。5. 财务管理混乱，造成被评估资产账面历史成本失实。（二）前提条件1.被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性2.被评估资产必须是可再生或可以复制。3.被评估资产必须是随着时间的推移具有贬值特性的资产，否则不能运用重置成本法。重置成本法的优缺点（一）优点1.重置成本法考虑了资产的有形损耗和无形损耗，评估结果较为公平合理2.有利于单项资产和特定用途资产的评估3.在不易于计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛的应用4.有利于企业资产保值（二）缺点1.重置成本法涉及的经济参数很多，因而其具体运用和操作难度较大，经济参数的可靠性和合理性较难把握。2.经济性损耗不易全面计算，因而评估结果偏高3.由于运用重置成本法评估资产价值时没有与资产的使用效益相联系，因而易将无形资产漏掉。第三节 收益现值法一、收益现值法的含义与基本公式（一）收益现值法含义收益现值法通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法。运用收益现值法必须具备两个条件：1.被评估资产必须是能用货币衡量其未来预期收益的资产；2.资产所有者所承担的风险也必须是能用货币计量的。（二）收益现值法的基本公式1、资产未来收益期有限的情况 （1）年金形式 评估值=（2）非年金形式2、资产未来收益期无限期的情况（1）未来收益年金化收益现值=年收益额/适用的资本化率（2）未来收益不等额：分段法二、收益现值法中各项指标的确定（一）预期收益额1、税后利润2、现金流量3、利润总额（二）折现率和本金化率两者本质没有区别（三）收益期限三、收益法评估资产的程序1.收集并验证与被评估资产未来预期收益有关的数据资料2.计算和对比分析有关指标及其变化趋势3.估算被评估资产未来预期收益4.确定折现率或本金化率5.用折现率或本金化率将被评估资产未来受益折成现值6.分析确定评估结果四、收益现值法的优缺点（一）优点1、考虑了资本未来收益和货币的时间价值，可真实反映资产的资本化价格。2、与投资决策相结合，评估结果易被买卖双方接受（二）缺点1、预收收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响。2、在评估中适用范围较少，一般适用企业价值和可预测未来收益的单项资产的评估。第四节 清算价格法一、清算价格法的含义（一）清算价格法指以清算价格为标准，对企业资产进行的价值评估。（二）清算价格法运用的前提条件1.以具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其他有效文件为依据。2.资产以整体或拆零在市场上可以快速变现。3.所卖收入足以补偿因出售资产的附加支出总额。（三）清算价格适用的资产业务范围1、企业破产2、抵押3、清理二、影响清算价格的因素（一）破产形式（二）处置资产的方式（三）清理费用（四）资产处置时限（五）公开市价（六）参照物价格三、清算价格的评估方法（一）整体资产评估法（二）现行市价折扣法（三）模拟拍卖法四、清算价格法评估资产的程序1、进行市场调查，收集与被评估资产相同或类似资产清算拍卖价格资料2、分析、验证价格资料的科学性和可靠性3、逐项对比分析评估资产与参照物的差异及其程度，包括质量差异、市场条件差异、时间差异和区域差异4、根据差异程度及其他影响因素，估算被评估资产的价值，最后得出评估结论第五节 资产评估方法的比较和选择一、资产评估方法之间的联系评估方法是由互相关联、不可分割的技巧和程序组成 的。重置成本法、收益现值法的运用都是建立在现行市价基础之上。二、现行市价法与重置成本法的区别1、重置成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而现行市价法是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要从买者的角度，后者则是从卖者的角度。2、现行市价法中的现行市价指的是资产的独立价格，是交易过程中采用的。而重置成本法不仅包括该项资产的自身价格，还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。3、现行市价法与原始成本没有直接联系，而重置成本法中的某项计算，则要利用被评估资产的原始成本和原始资料4、重置成本法是安全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗后确定评估价值；现行市价法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。二、收益现值法与重置成本法区别1、两种方法的本质不同重置成本法是从资产的投入价格出发的，收益现值法是从资产的产出价格出发的。2、两种方法的本质性差异决定了它们在评估原理和计算模型上存在着明显区别。3、两者的目的不同重置成本法主要适应于以资产保值为目的的资产业务。4、两者的影响因素不同重置成本法主要受重置成本全价、多种损耗与成新率影响；收益现值法主要受未来年收益和本金化率影响三、收益现值法与现行市价法区别1、两种方法的本质不同2、两者的评估的具体原理和方法不同3、两者适应范围与目的不同4、两者的制约因素不同四、资产评估方法的选择1、资产评估当法的选择必须严格与资产标准相适应。2、资产评估方法必须与评估对象相适应3、评估方法的选择还要受可收集数据和信息资料的制约。4、选择评估方法还要纳入不同评估途径中统筹考虑第三章 机器设备评估问题导入：1.为什么要对机器设备进行分类?2.机器设备有哪些技术经济特点?对机器设备的评估有什么影响?3.现场观测资产主要收集哪些方面的数据资料?4.重置成本法评估机器设备的适用范围有哪些？第一节 机器设备评估概述一、机器设备评估的范围和分类（一）机器设备评估的范围在机器设备评估工作中，凡属于企业列为机器设备进行管理和使用的，应纳入机器设备评估的范围。（二）机器设备评估的分类1、按机器设备的适用范围分类：通用设备和专用设备2、按机器设备的用途分类：可以分为十大类，即动力机械、交通运输机械等3、按现行会计制度分类（六类）：生产用机器设备、非生产用机器设备、租出机器设备、未使用机器设备、不需用机器设备、融资租入机器设备4、按机器设备在生产经营中的地位分类：生产工艺类、辅助生产设备、办公用设备5、按机器设备价值分类：A类设备（一般价值大约大于5万元的机器设备）、B类设备（一般价值在5千元到5万元的机器设备）、C类设备（一般价值在5千元以下的机器设备）6、其他分类：两大类十大项二、机器设备评估的特点（一）机器设备的特点1.单位价值大，使用寿命长，资金投入量大，回收期长（一次垫付、逐步回收）2.价值补偿和实物更新不同时进行，机器设备的价值补偿是通过折旧形式逐步实现的，而实物更新一般是一次完成的。价值和使用价值并非一成不变，贬值和增值具同发性3.工程技术强4.通常不具备单台收益能力5.机器设备属有形的固定资产，具有动产的性质（二）机器设备的评估特点1、以单台、单件为评估对象2、以技术监测为基础3、针对不同设备采用不同的评估方法4、对被评估机器设备逐一鉴定5、正确地反映损耗补偿6、测定机器设备各种寿命三、机器设备评估的程序（一）评估准备阶段1、要求委托方提供资产评估的基础资料2、制定具体的评估工作计划3、收集评估中所需数据资料（二）现场工作阶段机器设备评估的重要步骤，主要任务是清查核实评估对象（三）设备鉴定1、对机器设备技术状况的鉴定2、对设备使用情况鉴定3、对设备质量鉴定4、对设备的磨损程度鉴定（四）确定设备评估经济技术参数阶段（五）评定估算阶段（六）撰写评估报告及评估说明阶段（七）评估报告的审核和报出阶段三级复核：评估人员的复核、项目经理的复核和评估结构负责人的审核第二节 机器设备评估的重置成本法重置成本法的两个公式：被评估资产价值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值被评估资产价值=重置成本成新率重置成本法的适用范围：1、重置成本法适用于继续使用前提下的机器设备评估2、重置成本法适用于继续使用前提下不具备独立获利能力的单台设备或其他设备的评估3、在非继续使用前提下，若待评机器设备无市场参照物，可按重置成本法加以评估。一、机器设备重置成本及其估算（一）影响重置成本的因素1、原始成本2、物价指数3、重置全价4、成新率与累计折旧、磨损、寿命、功能和成本系数5、功能性贬值6、经济性贬值（二）机器设备重置成本的构成1、外购设备重置成本的构成：主要包括三项购置价格、运杂费和安装调试费。可区分为国产设备和进口设备国产设备的重置成本包括（1）设备自身购置价格；（2）设备运杂费；（3）设备安装调试费；（4）大型设备一定期限内的资金成本；（5）其它费用，如手续费、牌照费进口设备重置成本包括（1）国际市场价格（离岸价格）；（2）境外途中保险费；（3）境外运杂费；（4）进口关税；（5）增值税；（6）银行及其他手续费；（7）国内运杂费；（8）安装调试费；（9）大型进口设备资金成本 其中设备离岸价格（FOB）、境外途中保险费、境外运杂费之和为到岸价格2、自制设备重置成本的构成：（1）制造费用，包括消耗掉的原材料、辅料的购价和运杂费、应分摊的管理费用和财务费用；（2）安装调试费；（3）大型自制设备合理的资金成本；（4）合理的利润；（5）其他必要合理费用，如设计费、制图费等（三）国产设备重置成本的估算1、单台设备重置成本的估算（1）基本思路：A、不需安装的设备：如果是外外购的，可按评估基准日市场购置价作为其重置成本全价；如果是自制的，将制造费用作为其重置成本全价，再考虑一定的运杂费。B、需要安装的设备：在购置价或制造费用的基础上，再加上运杂费或安装调试费确定其重置成本价，考虑一定的占用的资金成本。（2）设备自身购置费的估算A、询价的方法B、比较调整法C、价格指数调整法（3）运杂费的估算（套费用率表）（4）安装调试费的估算（方法同自制）例：有一机床需重估，已知该机床的原购价为100000元，近几年钢材和人工费上涨，价格上升了10%，请评估其购置价格。答：100000（1+10%）=110000元（价格指数调整法）例：某机床帐面原值为50万元，评估人员了解到该设备如按现行条件自制结构将大为改进，可采用更新重置成本法评估。按现行条件自制设备，钢材和钢铁等节约了20%，人工节约了10%，原材料占60%,人工成本30%，制造费用占10%，另原材料价格上涨了60%，工时成本上升了100%，制造费用上涨了40%，请计算重置成本材料：5060%（120%）（1+60%）=38.4人工成本：5030%（110%）（1+100%）=27制造费用：5010%（1+40%）=7重置成本：38.4+27+7=72.4（万元）2、机组（成套）设备重置成本的估算思路：由于整体性费用不一能计入单台设备中，所以单项评估再求和的方法缺乏科学性，应以整体方式来估测机组设备。可采用询价法确定，或利用同类机组设备的价格信息，在接近评估基准日时，将被评估机组的工艺水平，生产能力和所选择的参照机组进行比较，在对生产能力、技术层次、使用地点及时间等因素进行调整后得到重置成本。（1）生产能力调整被评估机组的重置成本=参照机组的重置成本（被评估资产的生产能力/参照机组生产能力）NN规模效益指数（2）时间空间因素调整时间因素的调整通常是利用价格指数法进行地点因素的调整主要是考虑运输费用和其它费用的不同（3）统计分析法 利用统计学原理估算重置成本例：某机车1995年购入，原始成本为5万元，两年后投资3万元进行自控技术改造，1998年投资1万元对机车局部改造，并拆除部份原件原值0.5万元，2000年再投资0.5万元改进功能。结合已知价格指数，得出其重置成本全价。（物价指数法）投资时间原始成本改造后原始成本价格指数重置全价199554.52.2910.3051997331.624.861998111.371.3720000.50.51.050.525合计（2001）917.06例：某企业转让需评估重置成本，现有一批帐面价值为3000万元，批量大，单价不高的机器设备，按购建时间不同分为若干类组，对组内进行考察，发现磨损程度不同，其中有30%进行了改造，功能完善，20%进行了局部更新，还有50%未经处理。选择一组样本，对已改造的采用功能成本法，评估值比原来高了30%，局部更新采用物价指数法，评估值上升了20%，未经处理的部分采用更新重置成本法，评估值上升了10%。综合升值率=30%30%+20%20%+10%50%=18%用统计分析法确定的重置成本全价为：=1000（1+18%）=1180（万元）（四）进口设备重置成本的估算进口设备重置成本=现行国际市场的离岸价格（FOB）+境外途中保险费+境外运杂费+进口关税+增值税+银行和其他手续费+国内运杂费+安装调试费进口设备重置成本=（ FOB价格+境外途中保险费+境外运杂费）现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行和其他手续费+国内运杂费+安装调试费进口设备重置成本=CIF价格现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行和其他手续费+国内运杂费+安装调试费进口设备重置成本=账面原值中支付外汇部分价值/进口时的外汇汇率（1+设备生产国从设备出口到评估基准日的价格变化率）评估基准日的外汇汇率（1+现行关税税率）（1+其他税费率）+账面原值中支付人民币部分价值国内同类资产价格变动指数例：某进口设备，评估基准日时的FOB价为105万美元。美元对人民币汇率为8.31，计算该设备的重量成本。解：（1）设备的货价；1050000美元 （2）海外运输费；货价海运费率1050000552500（美元）（3）海运保险费（货价十海运费）保险费率 （1050000+525000.44410（美元）上述三项构成设备助到岸价，合计：1106910美元，折合人民币为 9198422元。（4）关税：到岸价关税税率 919842216 1471748（元）（5）增值税（关税完税价十关税）增值税率 （9198422十147I 748） 17=1813929（元）（6）银行财务费用=货价费率 =1050000 8.31 O.4 34902（元）（7）外贸手续费到岸价外贸手续费率 91984221 91984（元）（8）国内运杂费货价运杂费率 =10500008.3l1.5 13088（元）（9）安装费：436275（元）设备的重置成本9198422十1471748十1813929十34902十91984十13088十43627513060348（元）二、机器设备有形损耗率的估算有形损耗率是指有形损耗与重置成本的比率成新率是指现时价值与全新状态价值的比率成新率=1有形损耗率有形损耗率=1成新率（一）年限法估测机器设备的成新率成新率=设备的尚可使用年限/（设备的已使用年限+设备的尚可使用年限）100%成新率=（设备的总使用年限设备的已使用年限）/设备的总使用年限100%1、设备的总使用年限：使用寿命分为物理寿命、技术寿命和经济寿命。（1）物理寿命取决于设备自身的质量、设备的使用和维修状况（2）技术寿命取决于技术进步和技术更新速度和周期（3）经济寿命与设备自身的物理性能、技术进步速度和机器设备使用的外部环境有关以上三种因素首选经济寿命2、设备的已使用年限指机器设备服役的年限，而不是资产购建到评估基准日的日历时间。3、设备的尚可使用年限（1）法定年限法尚可使用年限=法定折旧年限已服役年限（2）退役年限法由经验数据确定寿命，扣除服役年限后得剩余寿命的一种方法例：评估一台机床的成新率，其服役年取为6年，查近3年的设备退役记录，共报废该类机床10台，其中服役期15年为3台，16年的为4台，17年的2台，20年的1台。解：用加权法确定平均实际服役年限：153/10+164/10+172/10+201/10=16.3（年）成新率=（16/16.3）100%=63.2%（3）预期年限法：运用工程技术手段，确定资产的磨损程度，凭专业知识判断确定尚可使用年限。例：某起重机卷筒原始壁厚20mm,现壁厚18.5mm，最大的磨损允许极限是原简壁厚的20%，已运行时间为4年，求其尚可使用年限。极限磨损 20mm20%=4mm实际磨损量 2018.5=1.5（mm）磨损强度 （2018.5）/4=0.375（年）剩余寿命 （41.5）/0.375=6.67（年）（二）观测分析法1、估算成新率时应注意观测的情况 2、观测法的基本思路（1）直接观测法A、确定和划分不同档次设备成新的标准一般是确定两头，即全新或投入使用不久基本完好的设备和待淘汰处理报废的设备B、在全新或投入使用不久基本完好的设备和待淘汰处理报废的设备之间设若干档次，并规定不同档次设备的技术经济参数标准（2）打分法按机器设备的构成部分分项，按各项的价值比重或贡献度定分，然后根据对设备各部分实际状况的技术鉴定，通过打分来确定机器设备的成新率。（三）修复金额法适用于具有特殊结构的机器设备的可补偿性实体有形损耗的估算实体有形损耗率=（设备修复费用/设备重置成本）100%成新率=1实体有形损耗率例：台数控折边机，重置成本为150万元，已使用2年，其经济使用寿命用约20年，现该机器数控系统损坏，估计修复费用约2万美元（折人民币16.5万元），其他部分工作正常。该设备存在可修复性损耗和不可修复性损耗，数控系统损坏是可修复性损耗，用修复费用法计算其贬值，贬值额等于机器的修复费用，约16.5万元人民币；另外，该机器运行2年，用年限法来确定由此引起的实体性贬值，此项贬值率为220。 所有实体性贬值及贬值率计算过程如下：重置全价： 150可修复性损耗引起的贬值： 16.5不可修复性损耗引起的贬值： 150 22015万实体性贬值： 31.5万贬值率： 31.515021三、机器设备功能性贬值的估算（一）超额投资成本形成的功能性贬值的估算设备超额投资成本=设备复原重置成本设备的更新重置成本（二）超额运营成本形成功能性贬值的估算1.步骤：（1）选择参照物，将参照物的年运营成本预备评估机器设备进行对比，计算出年超额运营成本（2）估算被评估机器设备的剩余工作年限和剩余工作量（3）按企业适用的所得税税率计算被评估机器设备因超额运营成本而抵减的所得税，计算出年超额运营成本净额（4）选择适当的折现率将被评估机器设备在剩余使用年限中每一年的净超额运营成本折现累加，即被评机器设备的评估值2、适用范围（1）适用高技术设备和制造高技术产品的工业企业（2）新兴产业（