遵义市汇川区珠海路商业房地产初评评估结论(盖章).doc

重庆 房地产土地估价与资产评估有限公司 初步结果报告房地产抵押初步估价意见书估价机构名称：重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司地 址：重庆市渝中区大溪沟街12号华信大厦6-6号法定代表人：李平估价资质等级：房地产二级估价资格证书：渝房评准字（2011）第2-008号收件人： 部门： 传真/电话： 发件人： 黄章亚 部门： 传真/电话： 63316071 发件日期： 2013年10月26日 页数： 5 签发人（评估部）： 标 题：关于遵义市汇川区珠海路商业房地产评估的初步结论 一、委托方：朱潮江二、预评编号：重庆展华2013初估字第6077号三、评估目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象概况：位置与环境位置条件：遵义市地理位置在东经10536-10813、北纬278-2912之间。市域东西绵延247.5公里，南北相距232.5公里。东面与铜仁地区和黔东南自治州相邻，东南面与黔南自治州相邻，南面与省会贵阳市接壤，西南面和毕节市相邻，西面与四川省交界，北面与重庆市接壤。中心城区南到省会贵阳市144公里、北达重庆市239公里。市人民政府驻地在汇川区人民路。遵义辖2区2市10县和新蒲新区，常住人口612万。估价对象位于遵义市汇川区珠海路，距离遵义市政府约500米，距离遵义市博物馆约300米，地处遵义市商业核心区域，位置条件较好。2、交通状况：估价对象临主干道珠海路，有多条定线班车途经此地，通向城区及周边区县，交通条件一般。3、公共设施：估价对象附近有遵义航天学校、社区卫生服务站、遵义市骑士医院、兴顺购物超市、中国建设银行、等，生活配套设施完善，其所在区域水、电、气、通讯等市政基础设施齐全。4、繁华程度：估价对象地处遵义市汇川区珠海路与广州路交界处，附近有大量临街商业网点，人流量较大，商业繁华程度较好。5、环境条件：估价对象所在区域噪音较小，绿化一般，无污染性的工业厂房，空气质量一般，环境条件较好。实体状况1、 土地状况：估价对象所占土地位于遵义市汇川区珠海路，土地使用权人均为荣朱潮江，土地用途为商业。该地块地势平坦，地形呈规则多边形，开发程度为红线外五通（即通水、通电、通气、通讯、通路）、红线内五通一平（通水、通电、通气、通讯、通路及场地平整）。2、建筑物状况：估价对象坐落于遵义市汇川区珠海路万豪国际A1A2栋，建筑面积共计为2650.4平方米，该建筑物结构为钢混结构，共22层，建成于2010年。该建筑物外墙刷墙面漆，通电梯，有物业管理，维修、保养状况较好。本次估价对象：为万豪国际A1A2栋3-4层，目前均为家俱销售卖场，目前均已出租给多家商铺用于家俱销售。该建筑物外墙为玻璃幕墙，内部有自动扶梯及电梯，大厦安装有中央空调；估价对象内部为精装修，墙面部分刷乳胶漆，部分贴墙砖，部分贴墙纸，地面大大部分铺地板砖，商铺销售区域部分铺强化木地板，顶棚为石膏板造型吊顶，作为销售卖场，估价对象维护、保养较好权益状况根据委托方提供的房地产权证记载：权利人均为朱潮江。备注：估价对象均为共有形式，共有人为韩宏，特提请报告使用者注意。2、他项权利记载：根据委托方提供的资料显示，截至估价时点，未发现估价对象存在抵押、担保等他项权利事项记载。六、估价时点：2013年9月17日。七、估价方法、原理、公式及过程1、方法选取采用收益法进行估价。2、收益法估价方法原理收益法是在预计估价对象未来的正常净收益的基础上，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种估价方法。3、基本公式V= 1( ) n 式中：V表示房地产的收益价格a表示房地产的年净收益r表示房地产的资本化率n表示房地产未来可获得收益的年限数八、初估结论1、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值总价值：5804.37万元（人民币大写：伍仟捌佰零肆万叁仟柒佰元整）（详见下表）序号产权证编号房屋用途土地类型建筑面积（）评估单价（元/M2）评估价值（万元）1遵房权证监字第201004843号商业出让625.7232001451.622遵房权证监字第201004914号商业出让699.5232001622.843遵房权证监字第201004387号商业出让625.7206001288.944遵房权证监字第201004388号商业出让699.5206001440.97合计2650.45804.372、法定优先受偿款：0万元。3、抵押价值：5804.37万元（人民币大写：伍仟捌佰零肆万叁仟柒佰元整）。 提示：1、以上结论为初评结论，估价对象最终评估结论以本公司出具的正式报告为准。重