第五讲城市规划的实施与管理1.ppt

城市规划概论 GeneralityofUrbanplanning 主讲教师朱青 第五讲城市开发与规划管理 一 城市开发的动因和类型二 城市开发的基本特征三 城市开发的公共干预四 城市规划与城市开发控制和引导五 我国城市规划管理与法制建设 一 城市开发的动因和类型 1城市建成环境的构成公共领域 非公共领域2城市建成环境的演化城市处于发展时期 量的增加 新开发城市发展处于成熟期 质的重视 城市的更新3城市建成环境与城市经济发展4城市开发的动因5城市开发的类型 3城市建成环境与城市经济发展 从三个方面分析1 比例2 楼宇面积3 空间结构的重新组合办公和商业的集聚规模从传统城市中心扩展到整个核心地域居住分布在城市内圈的主导地位更为突出工业分布则向城市外围圈转移 表12 1 3 5城市开发的类型 城市开发 城市开发是以城市土地利用为核心的一种经济性活动 主要以城市物业 土地和房屋 城市基础设施 市政公用设施和公共建筑设施 为对象 通过资金和劳动的投入 形成与城市功能相适应的城市物质空间 并通过直接提供服务 或经过交换 分配和消费的环节 实现一定的经济效益和社会效益目标 亦即实现城市发展的目标 5城市开发的类型 新开发和再开发公共开发和商业性开发土地开发和物业开发 新开发和再开发的时空分布规律 公共部门和非公共部门 公共部门 政府非公共部门 房地产商 银行和其他金融机构 投资者和业主公共开发 为第一性开发活动 非公共开发 为第二次开发活动 非商业性开发 社会利益 业主自用的商业性开发 个体利益为出发点 具有商业行为的 二 城市开发的模式 1城市土地的综合开发2城市土地的成片区域开发3城市土地的梯度开发 1 以点连成片 相对集中开发改造 2 以点带面滚动梯度型开发改造 3 以项目为契机 分片开发改造 三 城市开发的公共干预 1 市场机制的缺陷外部效应公共设施价值准则合成谬误市场垄断 2 公共干预的方式金融政策 物质建设和规划管理 四 城市规划与城市开发控和引导 1城市规划体系与开发控制规划法规 规划行政和规划运作2开发控制的基本类型3国外的开发控制制度 二个基本层面 2开发控制的基本类型 判读式 优点 有灵活性和针对性缺点 确定性和客观性上欠缺通则式 优点 在确定性和客观性上缺点 灵活性和针对性欠缺 3国外的开发控制制度 1 国外的开发控制制度1 开发规划和规划许可2 区划制度3 地区规划制度4 其他控制手法 2 国外开发控制的发展趋势 开发规划和规划许可 英国 开发规划 developmentplan 规划许可 planningpermission 日本 开发许可城市化地区和城市化调整地区 土地利用通过开发许可和土地利用区分制度来实现 图伦敦中心部地区的最高容积率 区划制度 区划的常用的方式是将城市开发用地化分成不同用途区 根据不同的土地用途 确定开发活动的各项物质性规定 包括开发强度 容积率 建筑密度 绿地率 基地尺度 最小面积和最大面积 建筑退界 建筑限高 停车泊位和入口位置 文本和图则互相配合 构成区划文件 纽约市区划 ZONING 中用途规定 美国的 密西根州五大湖流域的一个城市 区划图 日本土地利用区分制度 日本土地利用区分图 日本土地利用区分与形态控制 建筑基准法 日本斜线控制 纽约 地区规划制度 一种将基础设施的建设和地面上建筑物的建设同步进行的手法 弥补区划的不足德国 Bebauungsplan 日本 地区规划制度 德国的居住区的分区建造规划图例 德国的居住区的分区建造规划 4 其他控制手法 区划奖励 IncentiveZoning 美国规划单元开发 plannedunitdevelopmentregulations 特别区划开发权的传让 TDRTransferofdevelopmentRight 复合用途开发 MXDmixed usedevelopment 芝加哥的区划奖励示意图 西雅图容积率奖励体制 日本的特定区规划 新宿 规划单元开发示例 开发权转让 TDRTransferofdevelopmentRight 3 国外再开发控制的发展趋势 从安全 卫生的角度扩展到福利 教育 社区的振兴 经济的振兴政府与民间的合作范围拓宽采用区划奖励的办法来促进区划制度的弹性化和规划制度的缓和好的开发项目给予政策上的支持扩大地方政府的权限 结果 美国在城市常规的区划基础上 对于特定的地区和项目 设置了个案审理的环节日本是采用2阶段2层的规划控制体系英国的开发控制体系也进行了通则式的开发控制的实践各国协议型开发控制制度 国外城市规划制度一览表 协议型开发控制 英国规划协定 planningagreement 美国共同开发 jointpublic privatedevelopment 或 codevelopment 法国协议整备区域 PAZ 德国城市规划约定PPP public privatepartnership 日本再开发地区规划 美国的共同开发中地方政府的奖励和民间的贡献一览表 开发利益负担体系 对开发所引起的地价上涨而产生的利润进行纳税开发者负担一定的基础设施或公共设施的建设的费用政府所取得的土地 应按开发前的地价收取 五我国城市规划管理和法制建设 1 城市规划管理的概要1 城市规划管理的概念2 城市规划的基本内容3 城市规划的实施管理 2 城市规划法律体系 城市规划实施 开发控制制度 城市规划区 乡 村庄规划区 划拨土地 出让土地 建设工程规划许可证 建设用地规划许可证 选址