小区停车位的物权问题及对策.doc

小区停车位的物权问题及对策 实践中，小区建筑物的一停车位一直是争端的发源地。物权法出台之前，由于缺少法律规定，不少开发商、物业公司抓住这个缺口，损害业主的利益。物权法出台之后，纠纷也并没有减少，主要原因是业主希望通过法律保护自己的合法权利，但是法律对很多细节问题并没有明确的规定，业主们也不知道该通过什么样的方式行使其享有的权利。现阶段的房地产市场买方是弱势一方，业主维权之路更加艰难。本文拟对停车位这个现实中争议较多的部位，粗略探讨其权利的归属，简要分析先行立法的概况及不足之处，以期提出行之有效的权保护方案。一、停车位的常见类型小区停车位存在很多形态，不同类型的停车位其产权归属也有所不同。结合北京、深圳、上海三地颁布的关于居住小区机动车停车管理办法的行政规章，综合各地对小区停车 位的管理现状，将小区停车位分为路边划线停车位、地面停车场、其他停车位（地下停车场、 首层架 空层停车位，以及立体停车楼）几种。（一）路边划线停车位这是一种最为常见的停车位类型。尤其是早期开发建设的小区，由于当时有车的人不 多，在小区开发建筑时没有把车库考虑进去，于是就在小区的旁道，或者相邻两栋楼之间 ， 在所在场地上画上几道白线以示车位。这其实是将小区的公共部位用作了停车用途。根据 物权法第七十四条第三款规定在小区公共部位划出的车位，所有权应归属与小区全体业主或部分业主，开发商无权出售。这类车位因车辆停放而取得的收益，应在扣除管理成本后归共同拥有该物业的小区全体业主所有。（二）地面停车场 这种停车场同样是在小区范围内的空地上开辟的专供停车使用的停车场所，只不过这 是一种在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位和车库。随着地价的不断上涨，这种形式会越来越少见。这类停车位和建筑物的关系相对独立，如果开发商在当初申报规划时明确了这 类车位有独立的用地面积和建筑面积，即没有将其所占用的土地计入房屋的分摊，则可以拥 有这些车位的单独所有权。在房屋出售之后的归属问题，应当依法通过出售、附赠或者出租等方式约定。（三）其他停车场其他停车场包括地下停车场、首层架空层停车位、立体停车楼。地下停车场是当今房地产业 发展的主流方向。随着经济的不断发展，城市规模的不断扩大，土地由于不可再生而日趋喜 忧，停车位向地下纵深发展已是必然趋势。 特别是北京、上海这些大城市的新建小区都配建有一定数量的地下停车位，这样既可以节约土地，也有利于小区的绿化与美化。首层架空停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。一般南方由于气候湿润，空气湿度大，通常二层以上才是真正的居住用房，一层架空。 这种形式有利于改善小区居住环境也可以避免一层住宅的潮湿以及阳光不足的问题。缺点是造价昂贵， 汽 车的噪音和尾气影响二层的住户并且可用的停车位非常有限。立体停车楼也是近年来新开发的一种停车设施。这种停车楼通常与小区房屋同时设计、同 时施工、同时投入使用。其既避免了向地下挖上三四层甚至更深以建设停车位的巨大投入，又避免了路边划线停车影响小区交通、噪音扰民的弊端，便于管理。但是要另外单建一栋楼用于停车，开销同样不小。目前我国这样的停车楼还很少见。二、 物权法关于停车位规定物权法第74条，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该条款确立了关于小区车库归属的一个原则，即规划用于停放汽车的车位、车库必须根据约定来确定归属。这也就是说，法律给与了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中做出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权。在市场经济条件下，这种规定有利于更大地发挥市场的调节作用:如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用，反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。从这里可以看出，物权法承认了开发商的天然优势地位，以保障他们开发车库的积极性，缓解车库紧缺的状况。另外，这种约定在一定程度上是承认了小区车位、车库可以作为独立交易的客体，为业主以后自主地转让、出租车位车库提供了法律依据。另外，物权法第74条第1款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”近二十年，在迅速发展的汽车工业的催化下，今天我国的人均机动车保有量己经大幅度地提高，很多城市在自己的城市停车场规划法规中都提出了新的停车位建设标准。”因此，第74条第1款满足业主需要作为区分所有建筑物群区停车位的建设和使用原则而加以规定无疑是正当的。 “首先”一词实际上是对小区车位车库的出售或出租加以了必要的限制。尽管法律允许小区车位车库可以成为交易的客体，但为了本区居民的停车需要和方便生活，必须“首先”满足业主的需要。在业主没有满足需要之前，开发商与业主以外的人订立的买卖、出租等合同应当是无效的。该条款规定主要是针对现实生活中的一些情况:有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。这也体现了法律对市场调节的干预。再者，物权法第74条中规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”居民小区内供业主停车的地方主要有两种:一种是封闭型的车库，以地下车库居多;一种是非封闭型停车场，这种停车场被划分为一个个的车位，以露天的居多。车库一般来说是具有四周封闭的空间，具有建筑物的特征，而地面停车位则不具备建筑物的特征;地面停车场的开发几乎不需要多少成本，而车库的开发成本则相对较高。物权法对此区别对待了露天停车位和车库，并规定了不同的归属原则，体现了立法技术上的进步。事实上，露天停车场的建设不仅几乎不需要任何成本，其所占用的土地也已经属于业主共有财产的范围之内，将其归为业主共有是非常合理的。此规定一出，对于在小区共有道路上停放汽车并交纳相关费用而引起的纠纷，即可得到相应的解决:业主交纳的这项费用，不是停车位的租金，而是向物业服务公司交纳的停车保管服务费。一旦发生停放车辆的丢失或损坏，物业服务公司应当承担相应的赔偿责任。三、 物权法关于停车位的规定在现实遭遇的困境首先，物权法第74条第1款的规定中“应当首先满足业主的需要”规定得过于宽泛，缺乏可操作性。实践中，开发商往往以高于市场价格的价格迫使业主在购房时不得不放弃其首先购买或租赁车位车库的权利。如此一来，开发商就可以以此作为理由将其出售或出租给业主以外的人使用，这将极大地损害业主的合法权益，而业主们对此却又无能为力。如何理解“应当首先满足业主的需要”这一规定呢?针对上文中提到的开发商以高于市场价格的价格出售或出租给业主的情况，在实践中应当对开发商的市场运营作相应的规制。开发商不得以明显高于市场价格的价格出售或出租小区车位、车库给业主。另外，相关行政主管部门有义务以通俗、确定的语言告知业主，小区内哪些土地己被算入公摊面积，这是极为重要的，也是业主的权利。如果车库建造在已经算入业主公摊面积的土地之上，不能让开发商在业主享有使用权的土地上建造车库再租售，有关政府机构应提供相应的协助和指导，而不能出于某种目的以各种理由进行推诱。只有这样，业主的利益刁能得到切实的保障，法律的制定刁能落到实处。总之，“应当首先满足业主的需要”如何在司法实践中得到适用、业主能否据此主张优先使用权或优先购买权、该种优先权的效力又是如何以及能否直接对抗第三人等问题，物权法并没有规定清楚，那么，在最高人民法院正在制订的物权法司法解释中，这些方面均需做出相应的规定。其次，在第2款中虽然将小区车位、车库归属交给当事人约定，但却没有规定在约定不明或者没有约定的情况下车位、车库的归属问题。在实务中，这种现象同样十分普遍，因此造成的矛盾也是不可避免。但物权法对此未做出明确规定，给实际操作出了一个难题。那么，在没有规定、约定不明或没有约定情况下，车库的归属问题应当如何解决呢?本文认为，此种情况下，应该推定为车位、车库归业主共有。理由在于:其一，开发商在经济上具有天然的优势地位，完全可以通过格式合同争取自己的最大利益。开发商完全掌握建造商品房的成本，完全可以证明车库的归属。如果没有在合同中规定车库的归属，就可以推定，开发商已经放弃主张车库的权利;其二，从合同解释的角度来看，房屋销售合同通常是开发商单方起草的，在实践中，开发商都是通过格式条款确定车库的归属。如果合同没有约定归属而发