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益阳市赫山区桃花仑东路11号捷安特自行车行房地产评估报告【报告摘要】本次估价的为益阳市桃花仑东路捷安特自行车行，建筑面积为75。用途主要为出租自行车经营，该住宅楼为砖混一等结构，为普通档次内外装饰，位置临街，处于益阳市中心城区范围。该房地产法定用途为商业，其土地使用权现状为出让。目前用于租赁经营，报告详细分析了这些因素后，按照合法原则和相关法规，经商业装修和签订租约的状况加以评估。报告采用了成本法，收益法以及市场比较法进行评估，最终以简单的算术平均法确定估价对象于估价时点（2012年06月15日）的现状公开市场价格，最终估价结果为216434.57元，折合每平方米2885.79元。估价目的是为委托方拍卖提供价格参考。 风向标房地产估价事务所 致委托方函吴先生：依据吴先生委托，我事务所对坐落于益阳市桃花仑东路11号捷安特自行车行房地产进行市场价格评估，为贵房地产将来拍卖提供参考依据，估价时点为2012年6月15日。 本事务所根据估价目的。遵循独立，客观，公正的原则，运用科学的股价办法，并且根据国务院，建设部，原国家土地管理局，国土资源部，湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律，法规和文件，技术规程等操作规范，在认真分析贵政府提供的有关资料以后，按照中华人民共和国房地产管理暂行办法房地产估价规范和建设部颁发的城市房地产市场估价管理暂行办法等规定，经过周密准确的测算，结合估价经验于对影响房地产市场价格的因素分析，于估价时点可能实现的市场价值人民币218740.64.现将完成的估价报告提交给贵政府。 此致 风向标房地产估价事务所 法定代表人:估价师声明我们郑重声明：1.我们在估价报告中陈述的事实是真实的，准确的。2.本估价报告中分析意见和评论是我们自己公正的专业分析，意见和结论。但受到本估计报告已说明的假设和限制条件限制。3.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。4.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。6.没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业依据。7.如未得到本公司的书面许可，本估价报告中的全文或任何部分内容或任何解释，均不能以任何形式刊载于任何文件，通函或声明。8.最后，我们必须申明，本估价报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部分内容的任何责任。估计结果报告一、委托方：吴先生二、估价机构：风向标房地产估价事务所 单位地址：湖南城市学院新校区评书资质号：070450420法人代表：联系电话：三、 估价对象（一） 估价对象调查情况权属人吴先生房地坐落益阳市桃花仑路土地使用权类型出让房屋所有权性质私有房地产土地用途商业房屋用途商业房屋状况建筑结构砖混一等建筑面积75平方米楼层一层建成年份1995年（二） 估价对象权利状况1. 估价对象为益阳市桃花仑东路捷安特自行车房地产，土地用途为商业。土地使用权为出让。使用年限为50年，至估价时点，其土地已使用了17年（取整），尚余使用年限为33年。2. 估价对象所处建筑物建于1995年，为砖混结构一等，房屋经济耐用年限为50年。至估价时点该建筑物已使用了17年。3. 本次评估为委托估价方拍卖价格对象提供价格参考。（三） 估价对象状况 估价对象位于益阳桃花仑，是益阳的繁华区域。有7. 23. 28路等公交车经过，周边配套设施完善，交通便捷，估价对象所在区域工业企业较少，但人、车流量较大估价对象用途为商业,设定出让年限为1995年至2045年。根据估价人员现场勘查，估价对象的装修、使用与维修养护情况均良好，估价对象基础设施完善。（四） 权益情况 估价对象产权为吴先生，根据委托方提供的资料以及估价人员实地勘察，调查所获取的资料，土地使用权性质为出让。四、估价目的 为委托反确定拍卖底价提供资料参考依据五、估价时点 2012年06月15日六、价值意义 根据国家有关法律、法规的规定,委托方提供的资料以及本公司现场勘查的实际情况,本估价报告中的估价是在满足合法原则的土地使用权数地现值。根据委托方提供的资料，基础设施开发程度设为“五通一平”。本报告所述现值采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象作为熟地在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。七、 估价依据 (一) 本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件1、中华人民共和国担保法2、中华人民共和国土地管理法3、中华人民共和国城市房地产管理法4、中华人民共和国拍卖法5、中华人民共和国土地管理法实施条件6、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(二) 本次估价采用的技术规程中华人民共和国国家标准房地产估价规范(三) 委托方提供的有关资料1、委托方提供的装修资料2、房屋租赁合同3、益阳市国土资源与房地产管理局协助执行书回执4、益阳市土地房屋权证5、益阳市土地房屋他项权证八、 估价原则本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：1、 合法原则：遵循合法原则，以应对估价对象的合法使用，合法处分为前提估价。2、 最高最佳使用原则：遵循最高最佳的使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3、 房地结合原则：对房屋建筑的估价，对土地的估价都必须把房与地结合起来。4、 替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。5、 估价时点原则：遵循估价时点的原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。九、 估价方法： 估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对附近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际状况选取市场比较法、收益法和成本法作为本次房地产估价的基本方法，得到估价对象房地产的价格。本次估价用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权进行测算。基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。 对上述市场比较法、成本法和收益法的测算结果采用简单的算术平均法。综合得到估价对象的最终评估结果。十、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序。在对估价对象进行了实地查勘，了解当地房地产市场行情的基础上，采用三种估价方法进行了估价，经过周密测算，并结合估价经验及影响估价对象价格的诸多因素的分析，确定估价对象在估价时点可能实现的市场总价为人民币216434.57(元)十一、估价人员估 价 师：注册房地产估价师：审 核：十二、估价作业日期 2012年06月04日至2012年6月15日十三、估价报告应用有效期本估价报告自2012年6月15日起原则上一年有效。若在此期间市场情况发生较大变化或受到不可抗力的影响，该价格需作相应调整。估价技术报告一、房地产状况因素分析 1、实物权益状况因素分析土地使用面积：75平方米 用途为 商业宗地 形状：一层结构 类型：矩形层 数砖混结构一等建成 年月：1995年建筑物状况：结构质量良好，房屋维修保养状况好，市政条件完善，所需上下供水、供电、通讯条件好。 2、区域因素分析 估价对象位于益阳市桃花仑。影响商用楼价值的区域因素主要是商业为繁荣程度、交通条件、公共配套设施完善状况、环境条件和临街状况等。 a基础设施完备程度 估价对象所在区域基本设施完善。供水、供电、排水，对外交通设施完备。区域地质条件上乘。 b交通状况 （估价对象所在街道是益阳市的主要街道之一，公交线路有7路、28路、23路等通过且就近设有公交站点）交通出行十分便捷。3、繁荣程度 估计对象坐落于益阳市桃花仑东路，是益阳市较繁华的区域。周边商业配套设施齐全。附近有爱丽丝超市，人流量大，商业繁华程度较高。4、土地级别及基准地价 估价对象所在区域为市二级地段，其商业用地基准地价为1629元/m2。 二、市场背景分析近数年来，益阳市宏观经济持续高速健康发展，国民经济持续增长。估价对象所在地段客流量大。配套设施齐全，商业繁华程度高，区域位置相对比较优越。作为商业用地应有较为乐观的市场前景。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产市场价格有上涨的趋势，受本次评估的估价目的的估价时点的制约未考虑该因素的影响。 三、估价技术路线的选择 估价方法的选择要符合目的的需要。为了精确起见，本估价采用了市场比较法、成本法和收益法三种方法。其中收益法评估最重要的是要确定合理的收益、支出和资本化率。收益的确定要从评估对象所处区域同类房地产的平均收益水平出发。但由于其他的因素的影响其实际收益水有一定的差异，因此本报告经过比较分析主要依据估价对象的实际租赁数据进行测算。 四、最高最佳使用分析所谓房地产的最高最佳使用是在遵循合法原则的前提下使该房地产获得最大的经济利益的使用法方法式。按规划限定估价对象为商业用途。据估价人员现场勘查了解的估价对象的平面布局和实物状况分析以及对周边环境和房地产市场调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途已符合最高最佳的原则，并以此作为本报告的估价前提。五、估价方法的选用根据估价对象的特点和估目的以及人员对邻近地区状况的调查和估价对象的实地勘察，并遵循房地产价格评估的确定原则。选取市场比较法、收益法、成本法作为本次评估的基本方法。市场比较法是指将估价对象与近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较，从已经发生交易的类似房地产的价格修正得到估价对象房地产价格的一种估价方法。收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常收益折算到估价时点的现值求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必须费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金的出估价对象房地产价格的一种估价方法。六、估算测算过程 （一）采用收益法求取估价对象的价格1、收益法的理论原理是经济学中的预期原理，房地产的价格是基于市场参与者对其未来所能获取的预期收益或得到的满足的程度，而不是基于历史几个，即生产他所投入的成本或过去的市场状况。2、计算公式：V=A/r1-1(1/r)n3、确定资本化率 r=抵押贷款比率贷款利率+自有资金收益率 其中：年存款利率为2.25%; 年贷款利率为6.12%； 自有资金收益率为20%4、年房地出租总费用a 年管理费=年房地租金4%b 年维修费=房屋充值价格2%c 年保险费=年房地重置价格0.2%d 年折旧费=C(1-R)/N 5、年房地总收益=年租金+年押金利息 6、计算资本化率 r=70%6.12%+30%20%=10.3% 7、计算收益价格 （1）年房地产总收益=年租金+年押金利息=36500+0=36500（元） （2）年房地出租总费用 a年管理费=年房地租金4%=365004%=1460(元) b年维修费=房屋重置价格2%=693752%=1039.5（元） c年保险费=年房地租金17.5%=3650017.5%=103.95（元） e年折旧费=C(1-R)/N=69375（1-2%）/50=1018.71 年房地总费用 =a+b+c+d+e=10009.16(元) （3）年房地纯收益=（1）-（2）=36500-10009.16=26490.84（元） （4）V=A/r1-1(1/r)n= 26490.84/10.3%1-1/(1+10.3%)25=208326.02(元)因此，收益价格=208326.02(元)（二）利用成本法求取估价对象价格 成本法的理论依据可以从卖方的角度或买方的角度来考虑。从买房的角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值论。从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理。 计算价格=土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物累积折旧本估价报告中的估价对象是砖混结构一等，建筑物的重置价格为693元/平方米，根据实际情况调整系数1.2，故此估价对象的重置价格为6931.275=62370（元）土地重置价格中是基准地价，应对其进行地价的修正1、益阳市房地产价格指数 以下同期价格为100项目年份第一季度第二季度第三季度第四季度土地价格交易指数1999114.5116.1116.3117.32000106.8104.5104.71062011108.8108111.3109.72012105.4105106.6106.12、临街深度价格修正率表 以上同期价格为100临街建筑/m4.5913.51822.52731.536四三二一法则40%30%20%10%9%8%7%6%单独深度指数（%）403020109876累计深度指数（%）407090100109117124130平均深度指数（%）16014012010087.27870.8653、土地使用年限修正系数=（1-10.3%）（50-40）（1+10.3%）40-1/(1+10.3%)50-1=0.9875土地重置价格=基准地价1.1611.0451.0801.050140/1000.987575=232385.51（元）建筑物的重置价格=69375=51975（元）建筑物累计折旧=年折旧费折旧年限=1018.7117=17318.07(元)积算价格=土地重置价格+建筑物的重置价格-建筑物累计折旧=232385.51+51975-17318.07=220262.44（元）（三）利用市场比较法求取估价对象价格市场比较法的成交价格在本估价报告中是由收益法求取的。 市场比较法：采用市场比较法计算估价对象在估价时点的公开市场价值。市场比较法以替代原则为理论基础，计算公式：估价对象房地产价格=可比实例交易情况修正系数交易日期情况修正系数房地产状况修正系数可比实例A:桃花仑东路395号喜德盛自行车行1、年租金收益=32800(元)2、房地产出租总费用 a管理费=328004%=1312（元） b维修费=693702%=970.2（元） c保险费=693700.2%=97.02（元） d 应交税金=3280017.5%=5470（元） e 折旧费=693（1-2%）70/50=950.80（元）3、房地产纯收益=年租金收益-房地产出租总费用=24729.92（元）4、综合还原利率=10.3%5.收益价格=24729.92/10.3%1-1/(1+10.3%)20=211284.75(元)6、折合每平方米价格=211284.75/70=3018.35(元)可比实例B：龙洲北路476号1、年租金收益=18500（元）2、房地产出租总费用 a管理费= 185004%=740（元）b维修费=693402%=554.4（元） c保险费=693400.2%=55.44（元）d 应交税金=1850017.5%=3237.5（元）e 折旧费=693（1-2%）40/50=443.52（元）3、房地产纯收益=年租金收益-房地产出租总费用=13469.14（元）4、综合还原利率=10.3%5.收益价格=13469.14/10.3%1-1/(1+10.3%)20=112460.78（元）6、折合每平方米价格=112460.78/40=2811.52(元)可比实例C：桃花仑西路9号1、年租金收益=17900（元）2、房地产出租总费用 a管理费=179004%=716（元） b维修费=693382%=526.68（元）c保险费=693380.2%= 52.668(元)d 应交税金=1790017.5%=3132.5（元）e 折旧费=693（1-2%）38/50=516.15（元）3、房地产纯收益=年租金收益-房地产出租总费用=13609.74(元)4、综合还原利率=10.3%5.收益价格=13609.74/10.3%1-1/(1+10.3%)20=113533.85（元）6、折合每平方米价格=113533.85/38=2987.73(元)求出比准价格a：把以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，计算列表如下： 综合修正计算表实例代号可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/m2)30182811.522987.73交易情况100/100100/100100/100交易日期104/100102/100100/100房地产状况100/95100/98100/115修正后价格（元/m2)3304.32926.282598.03b:采用简单算数平均法计算出一个综合结果作为比准价格 比准价格=（3304.3+2926.28+2598.03）/3（元/m2） 总价=2942.8775=220715.25（元）七、估价结果确定经以上估价测算，结合市调查和估价经验分析，认为以上估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定：益阳市桃花仑东路捷安特自行车行房地产（建筑面积为75m2 ）,在估价时点2012年6月15日星期五的市场评估总价为：（208326.02+220262.44+220715.25）/3=216434.57(元)人名币大写：贰拾壹万陆仟肆佰叁拾肆点伍柒元整，平均每平方米减准面积2885.79（元/m2）。附件：一、益阳市中心城区商业用地级别分布范围土 地级 别分 布 范 围桥南：滨江路金山北路向西100米桃花仑西路向南100米康富北路向西100米益阳大道向北100米金山路向西100米海棠路向南80米康富南路向西100米康富南路向东600米海棠路向南80米龙洲路向东100米桃花仑中路向南100米桃花仑中路向北100米茂林路青年路益阳商业步行街龙洲路向东100米桃花仑西路向北100米大桃路向东80米和龙洲路（嘉骏路商业步行街）两侧100米、金防路全段两侧50米、秀峰西路（金山路康富北路）两侧80米、金山北路（桃花仑西路益阳大道）两侧100米、金山南路（海棠路玉兰路）两侧100米、桃花仑中路（茂林路萝溪路）两侧100米、萝溪路（秀峰东路青年路）两侧100米七段。桥北：三益街五一西路向北100米文艺路向西80米马良路向西100米迎春路长春路马良路向西100米马良路向东200米至汽车北站致富路汽车路向东80米资江人民路资江西路所包围的区域。桥南：级地以外,金山北路向西200米资江沿江路三里桥路赫山区政府以南茂林路青年路以北50米萝溪路十洲路银城大市场汽车东站晓园路团山路梓山湖北海棠路龙洲路玉兰路金山路向东200米迎宾路与金山路交叉口所包围的区域和迎宾路（康富路和迎宾路交叉口向东100米中央储备粮益阳直属库）。桥北：级地以外,群众街资阳区政协资阳区人大民福路迎春路长春西路迎春路幸福渠路向北200米致富路长春东路文昌路五一东路向北50米永丰路资江大堤所包围的区域。桥南：级地以外，会龙山、会龙公园东玉树路荷花路益阳汽车南站、益阳火车站、石长铁路龙洲路梓山湖西梓山湖东团圆南路凤山路桃花仑路梓山东路沿线长常高速资江所包围的区域。桥北：级地以外，资阳大道文昌路幸福渠路永丰路长春东路永丰路向东200米五一东路向北80米白马山路资江所包围的区域。桥南：级地以外，资江志溪河花香路会龙山生态保护区云雾山路梅林路团圆南路迎宾东路桃花仑路向东200米长常高速所包围的区域桥北：级地以外，资阳大道向北300米白马山路北段资阳大道长常高速资江大堤所包围的区域。桥南：级地以外，会龙山生态保护区西部中山村路梅林路银城大道工业大道桃花仑东路迎宾东路长常高速四级地边界所包围的区域和兰溪河所在区域（长常高速定级边界所包围的区域）。桥北：级地以外、定级边界以内的区域。级地以外、定级边界以内的区域四、益阳市中心城区土地综合级别分布范围土 地级 别分 布 范 围桥南：金山路向西100米玉兰路龙洲路向东100米桃花仑路向南80米茂林路青年路商业步行街龙洲路向东100米十洲路向东100米资江所包围的区域桥北：五一西路文艺路迎春路长春路马良路长春路向北200米贺家桥路向东80米农民街致富南路汽车路五一东路白马山路资江人民路资江西路三益街所包围的区域桥南：级地以外,会龙山以东花香路玉树路梓山西路金山路向西300米迎宾西路向北100米益阳火车站、石常铁路迎宾西路龙洲路梓山湖北团圆南路梓山东路桃花仑路向东100米汽车东站益阳大道银城大市场十洲路三里桥路资江所包围的区域桥北：级地以外,资阳大道致富路五福路贺家桥路幸福渠路文昌路向东100米长春东路向北100米永丰路向东80米五一东路向北100米长常高速资江大堤所包围的区域桥南：级地以外，至溪河以南花香路会龙生态保护区云雾山自然保护区以北石常铁路梅林路银城大道迎宾东路长常高速资江所包围的区域桥北：级地以外，白马山路资阳大道长常高速资江所包围的区域桥南：级地以外，会龙山生态保护区南益阳南线高速向东300米中山村路石常铁路工业大道桃花仑东路梅林路沿线长常高速资江所包围的区域和兰溪河三级地边界定级边界所包围的区域桥北：级地以外，定级边界三级地边界所包围的区域级地以外、定级边界以内的区域六、 益阳市城区商业用地基准地价内涵级别土地权利使 用年 期容积率标准深度开发程度估 价期 日区段区片主干道次干道支路一级地出让土地使用权402.22.0181512五通一平 2010.5.1二级地出让土地使用权401.81.5181512五通一平2010.5.1三级地出让土地使用权401.81.5181512五通一平2010.5.1四级地出让土地使用权401.51.2181512五通一平2010.5.1五级地出让土地使用权401.51.2181512五通一平2010.5.1六级地出让土地使用权401.21.0181512五通一平2010.5.1十二、2010年益阳市中心城区级别基准地价 单位：元/平方米级别