美国次贷危机 给我国个人房贷市场的启示[1].pdf

A 美国次贷危机 给我国个人房贷市场 一 王 鹏 陈章柱 武汉理工大学 2 0 0 7年年 初 由于美 联 储 连 续提 息 自然灾 害 以及 银行 购 房者 对 房地 产 价 格 走 势 预期 失 误 等 众 多因素导致 美 国次 贷市场还 款 人丧 失偿付 能力 信 贷 机构 无 法按 时收 回贷 款 证 券 市场 遭 受 牵连 次 贷 危机 随之 爆 发 美 国抵 押 贷 款 市场 根 据 借 款 人 的信 用条 件 划 分 为优 质 贷 款 市场 次优 级 的贷 款市场 次级贷款市场 放贷机构根据信用 的高低 对 借 款人 区别 对 待 所 谓次 级 按 揭 贷款 次 贷 主 要 是指 金 融机 构 向信用 程 度 较差 和 收 入 不高 的借 款 人提 供 楼 宇按 揭 贷款 这 些借 款人 一般 具 有 以 下特 点 信 用分 数低 于 6 2 0分 收入证 明缺 失 负债 较 重 承 担 的利 率 通 常 比 一般抵 押 贷 款 高 出 2 至 3 次 贷危 机爆 发 后 据 美 国按 揭 银 行 家 协会 估 计 2 0 0 6年获得次贷的美 国人 中3 0 可能无法及 时偿 还 贷款 美 英 一 些提 供 次 级按 揭 以及 投 资于 次 贷 的金 融机 构 相 继 陷入 困境 随 后 次 贷危 机 多米诺 骨牌 横 扫全 球 资本 市场 截 至 8月 2 3 日 美 欧 以及 日本 等 已经 相 继 向 国 内市场 注入 约 5 0 0 0多亿 美元 资 金 以解决 由此造 成 的 流 动 性危 机 1 0月 花 旗 J P摩 根 大 通等 大银 行 计 划联 手 设 立 一个 基 金 来 收购 乏人 问津 的资 产 支持 类证 券 等资 产 以防 止 美 国金 融 动荡 愈 演 愈 烈 鉴 于 美 国次 贷危 机 的影 响 中国也 采 取 了许 多相 应 的措 施 建 立 防火墙 年 内 已经连 续 五 次 上调 存 贷 款 基准 利 率 商 业银 行 将 第 二套 住 房 首 付 比例 提 高 到 4 0 开始 收 缩信 贷规模 甚 至 叫停 了一 些房贷 业 务 南 京 浙江 等 地还 提 高 了住 房公 积 金 比率 一 美国次级贷款危机原因分析 一 许 多放 贷机 构 降低 信 贷 门槛 忽视 风 险 管 理 需求 方过 度 借 贷 美 国著 名经 济 学家 约瑟 夫 斯蒂格 利 茨指 出 当前 的次贷危机与美联储前主席格林斯潘在任 时 实行 的政 策有 关 2 0 0 1 年 格 林 斯 潘 为使 美 国走 出网络泡沫破灭带来的经济衰退 依靠低利率制 造 了房地 产 业 的过度 繁荣 刺 激 了次 贷 的需 求 和 发 放 动 力 其次 许 多贷款 机构 认为 房价 继续 走高 的心 理 预期高涨 于是在贷款条件上要求不严 相关借款 资 质 证 明 以及 房 屋价 值 评 估 不 到位 累积 下 了 巨 大 风 险 此 外 根 据 巴塞 尔协 议 有 关规 定 以家 庭 住 房 的一级置 留权 为担 保 的贷款 的风 险权 重为 5 0 而 贷 款机 构计 提 的坏账 准 备 并 不 充足 二 美联 储 连 续 加 息 累积 效 应 加 重购 房 者 负担 一 方 面 在 2 0 0 6 年 前 几年 时 间里 美 国 的住房 市场 持 续火 爆 另一 方 面 自2 0 0 1 年 1 月起 到 2 0 0 4 年 美 联储 把 利 息 从 6 5 一直 降到 1 因此 借 款人 在 没 有 资金 的情 况 下 买房 试 图通 过用 不 断 升值 的房 屋 作抵 押 进 行 再 融资 然 而 2 0 0 6 年 第 二季 度 以来 美 国住 房 市场 开 始大 幅 降温 购 房者 难 以将房屋出售或者通过抵押获得融资 更 为严 重 的是 出于对 消 费需求 拉 动型通 货膨 维普资讯 旦 雠 胀 的担 忧 美联 储连 续 l 7次 提息 联 邦 基金利 率 从 l 提升到 5 2 5 这对实行浮动利率的次贷市场无 疑 是 一个 打 击 因此 次 贷 的浮 动 抵押 利 率 大 幅 攀 升 房 价 的 不 断贬 值 以及 还 款 人 自身 收入 的 恶 化加 重 了购 房 者 的还 贷压 力 进 而 刺 激 了道 德 风 险和逆 向选择 的发生 三 次 贷还 款 模 式 隐藏 了风 险 面对 巨大的贷款需求和高利率 贷款机构提供 了多种房贷产品 例如 气球按揭贷款 供款人 l 0年 内只须还息 本金在限期过后一笔清还 选 择浮息按揭 本息还款可 以低 于协议金额 不足 之数在结余 中自动累积 戏弄者贷款 又称 2 2 8 贷 款 即偿 还期 限3 0年 头 两年 以明显低 于 市场 利 率 的 固定利 率计 息 第 三年 利 率 开始 浮 动 并 采 用 基 准利 率 加 风 险溢 价 的形 式 这 些按 揭 品种 一 般 是 浮动 利率 前 期还 款 负担 小 而后 期还 款 压 力骤 然 加 大 如果 再 遇 到 利 率 大幅 攀 升 很 可 能超 过 低收入还款者的承受能力 为房贷危机埋下 了风 险 隐 患 四 信 贷 资产 证 券 化程 度 高 住 房 抵 押 贷款 作 为 优 质 资产 一 直 是 金 融 机构 资产结构调整 的创 新业务之一 而次级贷款 却相对利率高风 险大 贷款机构放 贷之后并不想 承担 风 险 便 通过 证 券 化 形成 的金 融衍 生 品把 风 险 转嫁 到担 保 债 券 市场 根 据 美 国 S MR A 的研 究 显 示 美 国 2 0 0 6年 次 贷 总规 模 为 6 4 0 0亿美 元 其 证券化 比重达 9 5 因此 当次贷违约率大幅增加 以后 风 险通过 金 融衍 生 品的杠 杆 效 应被 放 大 很 快就 波及 整 个 金 融 市场 二 中美个人住房抵押贷款的市场风险之差 异分析 一 中美 买 房 的观 念 不 同 美 国商 品经济发达 透支消费观念比较 强 当 借 款 人 不能 履 行还 款 时可 以 申请 破 产 而 将 损 失 转移 给银 行 而 受传 统 观 念 影 响 中国人 把 拥 有 自己的住 房 作 为极 其 重 要 的 目标 一般 非常 忌讳 借 贷尤 其 是 拖 欠行 为 因此 除 非 当其 有 了一 定 的积 蓄或 对 未 来 的支 付 能 力 预 期 良好 时 否 则 不 会轻言买房 也不会 因为将来房价降低就违 约 只 要央 行 关于 房 贷 的利 息政 策 不是 致 命 打 击性 的 购房者就会尽最大努力还贷 道德风险的发 生概 率应该较国外更低 如果违约 个人心理 和名誉 将 会 受到 很 大损 伤 承 受 的社会 舆 论 压 力 和成 本 非常大 当然 投机者除外 二 中美 房价 走 势不 同 美 国 房地 产 是 一 个 高 度 发 达 和 成 熟 的市 场 早 已过 了顶峰 时期 因此 普通住房的价格 比较 平 稳 甚 至 有 下 降 的压 力 不 会 出现 中国 式 的疯 狂 普涨 相对美 国 我国处于经济发展 的 起飞 阶段 因而 房地 产 作 为 我 国 的支柱 产 业 是 一 个 新 兴 市 场 在今 后 一个 相 当长 的时 期 里 居 民 对住房的需求刚性增长 房地产快速发展 房价不 断上 升 是 大 势 所 趋 所 以 虽 然 紧 缩性 政 策 频 繁 使 用 只会 促 使 居 民转 而 买 更 小 面 积 的住 房 而 不 会 放 弃 购 买 住 房 从 而 压 缩 需 求 鉴 于 强 大 的 需 求 出现像 因美 国那样房地产衰退 而大幅跳水的 几 率 很低 由于 房 价 下 降 导 致 房 贷违 约 的几 率 也 不 大 三 中 美银 行放 贷标 准 和 条件 不 同 首先 美 国次贷发放 的对象 多是那些 收入不 稳 还 贷 能 力不 强 的 需 求者 放 贷条 件 非 常宽 松 而我 国银行在发放房贷的时候 虽然没有像 国外 那样 完善 的信 用评 级 体 系 但 低 收入 者 很 难 获得 贷款 房贷的对象更 多倾 向于有稳定 收入或预期 稳 定 收入 的客 户群 体 因此 在 房 贷 门槛 上 就 比 西 方 高 其 次 我 国商 业银 行 放 贷 时硬 性 规定 有 3 0 一 4 0 的 首 付 比 率 而 美 国发 放 次 贷 时 仅 为 5 一 1 0 甚至是 零首付 因此信用风险远高于 中 国 四 中美 房 地产 行业 对 间接 金 融依 存 程 度不 同 与美国相比 我国房地产行业的间接融资比例 高 据 著 名 经 济 学家 李 开 复 的研 究 2 0 0 6年这 一 比重是 6 0 左 右 而 美 国为 4 0 以下 央 行 不 断加 息 目的在 于 规 范 而非 打 击 房地 产 市场 不 会 不顾 及 房 贷 市场 而 超过 底 线 对房 地 产产 生致 命 打 击 否则 银 行发 放 的 大量 贷 款就 会 变成 不 良贷款 进 而影 响 整 个 金 融体 系 的正 常运 转 9 1 0月 美 联 储 结 束 了 多年 的加 息 开 始 两次 降息 对 中 国的利 息走势也将产生一定 的影响 维普资讯 目 三 防患于未然 完善个人房贷市场风险 防范机制 尽管我国房 贷市场相对 安全 但 从国 际经验 看 个人住房 贷款 的风险暴露 期 通常为3到8年 只是我国个人房贷始于90年代后期 最近几年 才 开始发展起来 房价的快速上涨掩盖了大 量的信 用和操作风险 因此 必须防患于未然 通过完善个 人房 贷市场风险防 范机制 除了建立和健全借 款 者信用体系 核 实住房真 实价值 贷款证券化 外 还要做到房贷创新 和房 贷担保等尽力将房 贷市场 的潜在风险化解 一 实施差别 首付比例 不同的贷款者 的偿还能力和信 用有所 差别 银 行 所承担 的风险也有所 差异 因此 在规定 的30 的首付 基础 上 在政策允许 的前提下 银 行 要有 一 定程度的浮动 对于信用条 件 相对差的贷款 者 相 应地提高首付比例以减轻可能违 约造 成的损失 当然为了吸引借 款者 银行 的各种优惠措施 应该 在还款后期执行以作为对贷款者按期还款的奖励 借 此来督促还款人的还款行为 二 科学地进行业务创新 分 散和化解潜在 风险 银行应该加强业务创新 能力 避免 一 味模 仿西 方的金 融创新 开发出科 学合理的适合 客 户 的贷 款类型 例如 针对目前的利率上升通 道 中行 基 于 利 率上限 期权原理 而推出的金 融衍生品 固定 利率贷款 期权 支付 一 笔 期权费后 借款 者就 可以既避免加息期内的利 率上升风险 又 不需被 迫缩短供款年限增加供款压力 银 行 通过加 大创新力度 虽然 短期 利润减少 了 但是从 一 定程度上为客 户锁定了成 本 也 为 自 己锁 定了风险 可 以有效避免不良贷款的产生 三 加强对房地产投 机者市场的规范 在住房抵押市场上 除了普通的购买者之外还 有大量 的投机者 他们在房价波动时起 到了推 波 助澜的作用 当房价贬值或利率频 升 导致他 们的 所得不能补偿付 出的成本 时 他们会停止 付款放 弃房产 因此是最有违 约可能的群 体 对此 政府 应该出台有关政策加 强对投机行为的监控 和管理 降低由于违 约带来 的损 失 最近银行提高第二套 住房首付比例便 是针 对于此进行的 四 积极引 导和规范小产权房市场 政府对于 既成事实的小产权房不能 一 味打击 而要通过法律 和 政策加以引导和 规 范 小 产权房 作 为廉租住房 制度的补充 在 一 定程度上可以帮助 城市低收入家庭规 避高房价解决 住房问题 小产 权 房能有效减轻对城 市住房的 需求 有助于稳定 房地 产 市场 的价格 波 动 从而减少房贷市场由于 外 部冲击 影响而带来的不稳定 性 也 给银行减少 了 一 定的不良贷款 来源 五 建 立房贷损失保 险机制 建立房贷损失保 险机制分散银行的房贷风险 房贷保险 的根 本目的是保证还款人在不能履行还 款义务 的情况下 由保险公司代 为偿还 从而减少 和转移银行的损失 当然 还可以借鉴美国的