重庆北部新区高新园商贸发展规划.doc

重庆北部新区高新园商贸发展规划一、重庆北部新区高新园商贸发展现状与问题（一）重庆北部新区高新园概况北部新区是重庆21世纪新城区，规划面积129.3平方公里，规划城市建设用地91.73平方公里，是位于主城区且地势平缓开阔的大面积开发区；南临主城核心区渝中半岛，北靠江北国际航空港，西临嘉陵江，与重庆大学城、重庆北碚国家大学科技园数桥相连，东依长江寸滩港区。北部新区高新园位于北部新区南端，包括人和镇和大竹林镇，幅员面积50KM2，东西长12KM，南北宽6KM，东邻鸳鸯镇，南临主城核心区渝中半岛，西临嘉陵江，北连礼嘉镇。该区以浅丘地形为主，海拔高度168-510M，相对高差50-100M；地貌属构造剥蚀、侵蚀地貌类型。该区属亚热带湿润季风气候区。2002年北部新区高新园实现GDP5亿元，人口46255人；2003年实现地区生产总值6.7亿元，人口47387人。其中，大竹林镇位于北部新区西南部，辐员面积23.5平方公里，2002年实现总收入71582万元，增加值14052万元，人口18325人，其中非农业人口6451人。2003年实现总收入99698万元，增加值20257万元，人口18841人，其中非农业人口8823人。人和镇全镇位于北部新区中心地带，辐员面积26.5平方公里，2002年实现总收入54853万元，增加值9178万元，人口27930人，其中非农业人口17512人。2003年实现总收入49595万元，增加值8585万元，人口28546人，其中非农业人口20522人。2002年1月28日，北部新区委托高新区全面管理人和镇，由高新区履行承担人和镇的党务、行政、经济社会管理等方面的权利和责任，北部新区委托高新区管理的人和镇、大竹林镇合称“北部新区高新园”。（二）重庆北部新区高新园城市功能定位重庆北部新区于2001年4月25日挂牌成立，将建成以高新技术为基础的现代产业基地、都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区、具有活力的对外开放前沿重地，“再造一个重庆工业”。北部新区高新园的大竹林镇是以发展信息软件为主、环境优美的现代产业区。规划城市建设用地18.31平方公里，人口10万人。主要功能：信息产业、软件产业、光电产业、生物工程。北部新区高新园的人和镇是北部新区的中心商务服务区。规划城市建设用地18.72平方公里，人口20万人。主要功能：商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区。（三）重庆北部新区高新园商贸发展现状与问题目前，重庆北部新区高新园商贸发展正处于向“大商贸、大流通”格局转化的过渡期、蛰伏期，在商贸流通领域呈现二元发展格局，商贸发展的蜕变速度日益加快。一方面，以满足社区生活需要的传统商贸活动欣欣向荣，另一方面，在城市总体规划的推动下，以都市服务业为构架的现代商贸活动跃跃欲试。立足重庆北部新区高新园的城市功能定位，着眼于重庆北部新区高新园的未来发展，以前瞻的眼光审视高新园商贸发展的现状，目前，重庆北部新区高新园的商贸发展存在如下问题：1、规模偏小。商贸流通隶属于第三产业，而第三产业衍生于第一产业和第二产业，为第一产业和第二产业服务。与“再造一个重庆工业”的目标以及与高新园30万规划人口的服务需求相对照，目前高新园的商贸发展规模明显偏小，与之极不相称。从高新园第三产业的从业人数可见一斑。2002年高新园的第三产业从业人员只有2522人，2003年也只有5370人。2、业态结构相对单一，业种偏少。从现场考察的情况看，传统的便民店是目前高新园的主打业态，业种也不健全，生活的方便程度受到较大的影响。3、起点低。实地调研的结果显示，在目前高新园的商贸流通体系中，以传统的社区商业为主，露天市场、马路市场居多，规范意义上的超市、百货店比较少见，仓储式会员店、摩尔没有，连锁经营不成规模，物流配送粗放运营。总体上，目前高新园的商贸流通体系陷入了以低端服务满足低端需求的内生循环中，这与高新园的城市功能定位极不匹配，严重影响了高新园建设成为都市风貌展示区的形象。4、相关行业的潜力没有发挥出来。商贸流通业需要人气，而旅游业、休闲业的发展具有聚集人气的功效，但是高新园发展旅游业、休闲业的优势条件有待进一步挖掘。如依托现代化高科技产业的产业旅游、借照母山植物园的生态优势、着眼于水系开发的旅游休闲等。但是，旅游休闲业的资源开发必须假以时日，因此，目前高新园的商贸流通业与相关行业之间还缺乏联动机制。5、缺少具有带动能力的重大商贸项目。商贸流通业的体系化建设固然重要，但是，在启动阶段需要利用商贸领域的重大项目加以催化、激活，以重大项目带动商贸流通业内部各部门的成长与发展，如龙头寺大市场、国际商务中心、以中邮物流为中心的物流仓储基地、集旅游娱乐休闲餐饮商务为一体的啤酒城、大竹林步行街、以中华十二坊为节点的餐饮商业街区等，这些项目对于高新园的商贸流通业均具有可观的牵引能力，只是目前还没有统一纳入商贸发展规划进行协同开发、整体管理，这些商贸领域的重大项目之间的羁绊仍然强势地存在，等待观望、亦步亦趋的心态强烈。6、缺少具有龙头作用的大型商贸企业。在商贸流通业的体系化建设之初，人气不旺，配套不完善，规模经济不突出，这时可通过具有资本实力和规模前提的大型商贸企业进行市场开拓和造势，而在商贸流通业体系的巩固和完善时期，大型商贸企业更是行业扩张和创新的发动机，因此，大型商贸企业在商贸流通业体系中的存在，自始至终都是至关重要的。高新园作为开发新区更是如此。目前虽然有极少数的大型商贸企业进入高新园，如华联超市、华廷汽车交易市场等，但是参与度不够，还需要引入更多的大型商贸企业。7、起步较晚。高新园的商贸规划没有与城市总体规划同步出台，这一滞后从一定程度上影响了高新园的商贸发展进程。二、重庆北部新区高新园商贸发展的SWOT分析（一）优势1、区位优势北部新区高新园规划面积50平方公里，包括渝北区人和镇、大竹林镇，地势平缓开阔。南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江边，与高校、科研院所密集的沙坪坝、北碚隔江相望，东临长江寸滩港区。机场高速路、渝长高速路、渝合高速路呈“U”型分布；将于2005年通车的渝怀铁路横贯境内，重庆铁路客运枢纽江北客运站集聚人数居西部前列；西南最大的电信交换枢纽座落南缘。优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件赋予了高新园明显的区位优势。2、潜在交通优势北部新区高新园是正在建设的长江上游交通枢纽核心区，拥有中国西部唯一的水运、航空、公路、铁路立体交通运输网络，具有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南最便利的交通优势：是中国南北（兰海纵线重庆段）、东西（沪蓉通道重庆段）高速公路交汇处；将于2005年通车的渝怀铁路横贯境内，重庆铁路新客站、重庆汽车新客站聚散人数居西部首位，有8条铁路通向全国；规划的城市轻轨环线和3号、4号、6号线通达四周，市中心区至江北国际机场的3号线已动工，已开通条公交线路；设计70万标箱、连接长江三角洲的寸滩集装箱码头一期工程将于2005年建成，二期工程即将建设。3、潜在购买力优势高新园集中建设光电子、生物医药工程、软件三个产业基地；重点培育发展电子信息、新医药和生物医学工程、新材料和环保、机电一体化四大主导产业；重点建设留学人员创业园、软件园、生物生化技术开发园、光电技术开发园、机电一体化技术开发园五个专业孵化器。引进和发展信威、华邦、海扶等一批医疗器械、生物制药、通讯网络、电子元件和软件项目。这些高技术产业年产值高，员工居住地主要集中于本区域，且高新园规划人口30万，近年已修建与筹建的社区以中高档为主，进入的消费群体将多为园区内与全市的中高收入阶层，高新园有着较大的购买力优势。2003年全市在岗职工年平均工资为1.24万元，按照2003年13.5的增长率计算，2005年年中在岗职工的年平均工资为1.50万元；根据重庆统计年鉴2004的统计资料，2003年重庆市都市发达经济圈的在岗职工年平均工资为1.44万元，按照2003年13.5的全市平均增长率计算，2005年年中都市发达经济圈的在岗职工的年平均工资为1.75万元。在课题组对高新园企业员工的调查中，若取中位数估计，高新园企业员工的年平均收入水平为1.8万元，高于重庆市的平均水平。4、自然生态环境优势园区注重生态环境建设，坚持以人为本，创造“人与自然，城与自然”和谐共存的生活、工作休闲环境。园区内100米宽，16.5公里长的嘉陵江沿江景观带已邀世界著名规划企业德国佩西公司、重庆市规划设计院进行形象设计，将于近年动工；高档生活区、人和民俗文化村等将提供最佳的居住、休闲、旅游环境；龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间，将形成“人、城、自然”共谐共存的生态环境。这种在重庆市难得的优良生态环境，一方面吸引更多高收入群体到本地落户，另一方面也会吸引主城区内居民到园区内观光，这为高新园的商贸发展奠定了坚实的消费群体。5、优惠的扶持政策北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。这种体现在生产企业与开发商方面的低成本必然惠及商贸企业，增强了对商贸流通企业的吸引力。（二）劣势2002年以前，本地区地处城郊，经济较落后，商贸水平低。高新园自2002年成立至今，短短几年中，区域内的基础设施、城市面貌有了巨大跨越，经济水平也因园区入驻企业的逐渐增多而发展迅猛，但商贸流通行业发展较慢，水平仍然较低，商贸基础仍然较差，主要表现在以下几个方面：1、零售业态单一、设施落后目前商贸流通仍以传统方式为主，连锁经营等现代流通业态所占比重较小。商贸企业规模有限，实力不强。生活区内农贸市场占道经营，卫生条件较差，影响了市容市貌。生活日用品销售以小型商场、小型超市、便利店等形式为主，且集中于人和立交、龙湖小区、石梁桥这几个居住区周围，高新园内尚无大型超市与百货商场，其他零售业态也几乎没有。从对园区居民的调查来看，当前45.5的居民认为零售网点欠缺，购物不方便，现有的零售网点存在服务态度差、商品质量不好等问题，居民多有不良反映。可以看出，高新园本地零售网点布局远落后居民消费需求，而缺乏市场竞争导致零售企业存在一定服务问题，因此，高新园需设立大型零售网点，并形成市场竞争环境。2、批发交易市场在园区内尚处于萌芽阶段目前，市场层次不尽合理，市场功能不够完善，围绕市场的服务体系尚不健全，资金、人才等要素市场也相对滞后。大型批发市场缺乏，在一定程度上限制了市场规模的扩大。园区内的大型市场仅有华廷汽车交易市场一家。3、餐饮、娱乐场所过少园区内人和镇的餐饮、娱乐场所主要集中于龙湖小区、人和立交周围，大竹林镇则集中于石梁桥周围，与目前园区已有的常住人口和工业产值相比，不能满足社会需求。通过对园区消费者的问卷调查发现，从对在外就餐地区的主动回答来看，就近地点就餐、北滨路、观音桥、沙坪坝是主要地区，占主动回答者的91.3。影响消费者选择在外就餐场所的因素主要是味道、环境、价格、方便等方面。从对在外就餐场所的主动回答来看，本地场所规模偏小、网点不足、档次不高是主要原因，占主动回答者的97。因此，高新园需增加餐饮网点布局，并引进大型餐饮名店。目前高新园居民的休闲娱乐场所主要选择为公园（占被调查者总数的34.8%）、棋牌室（占被调查者总数的34.8%）、茶馆酒吧（占被调查者总数的30.4%）、体育健身中心（占被调查者总数的22.3%）。4、当前居民消费群体之间收入差距较大 根据重庆年鉴2004的统计资料，2003年重庆市城市居民家庭月均可支配收入为674.5元，按照2003年的11.8增长率计算，2005年年中的城市居民家庭月均可支配收入为798.6元；高新园居民当前月均收入为1052.2，远高于重庆市城市居民的平均水平。根据对消费者调查的统计分析，课题组认为高新园已形成明显的高、中、低收入群体，且各群体之间存在较大差距。这也与课题组在调研中了解到的信息相一致，在北部新区成立之前，高新园区域属于重庆都市区的城郊地带，农村人口占较大比重。在北部新区成立之后随着农转非人口的增加、随着高新园入驻企业员工开始在当地落户、随着龙湖一带高档地产的开发，外来高收入群体逐渐进入高新园居住，消费群体的层次差异性将会继续存在。5、商业文化氛围没有形成构成高新园的人和镇和大竹林镇，现有的商业氛围带有比较浓重的村镇商业的特点。商贸经营方式简单粗放；地摊市场较多，以街为市、以路为市，占道经营的现象普遍存在，缺乏现代都市商业文化氛围，与高新园的城市功能定位不匹配。6、高档社区还没有全面建成园区内的高档社区多处于规划建设中，当前还没有大量的中高收入阶层入住其中，无法带动提高园区内居民的消费购买力。同时，社区配套的商业设施也仍处于规划之中，社区商业氛围不浓。（三）机会1、市委、市府提出了“把重庆建设成为长江上游最具活力的商贸中心”战略目标“把重庆建设成为长江上游最具活力的商贸中心”战略目标的提出，对都市各区商贸流通业的发展提出了新的要求，提供了新的机遇。北部新区作为都市发达经济圈的核心区域，将蓄势待发，乘势而上，其商贸流通业必将进入新一轮的快速发展，这为北部新区两园之一的高新园商贸流通业的发展提供历史性契机。2、重庆市“三北战略”的提出“三北”地区（江北区、渝北区和北部新区）是主城“北移东下”的拓展区；是重庆实施西部大开发战略的先行示范区；是建设长江上游经济中心的核心增长极；是现代都市风貌展示区。高新园是北部新区重要的产业园之一，商贸流通业作为园区产业链的重要一环，必将赢得更多的发展机会。3、北部新区“再造一个重庆工业”战略目标的确定北部新区“再造一个重庆工业”战略目标的确定，为商贸流通业发展提供了重要的基础和支撑。随着园区内第二产业的快速发展，必将推动商贸流通业的快速发展。这暗示着高新园的商贸流通业有着良好的发展前景。4、全市与本地经济社会的快速进步重庆市直辖以来，经济飞速发展，居民收入水平迅速提高，高新园及周边地区的发展，将有利于高新园商贸流通发展空间的扩展。高新园及其周边地区经济发展速度逐步加快，对区域商贸流通规模扩大提出了新的需求，为高新园加快商贸流通发展、建设都市发达经济圈的核心增长极创造了一定的有利条件。5、产业链的推动高新园光电子、生物医药工程、软件三个产业基地的建立，高新技术产业的发展，必将推动高新园的优势产业发展进入一个快速阶段，优势产业的发展壮大将与商贸流通产生良性互动，为高新园的商贸流通业的发展带来更多机遇。6、火车站的建立，物流业的发展正在建设中的重庆市龙头寺火车站位于高新园内，火车站建成以后，将称为重庆市火车总站，会带来大量的人流与物流，这必将为商贸业的发展，特别是批发交易市场的形成产生极大的促进。目前，在人和立交附近，已有一定规模的物流企业聚集，并且中邮物流也已在此投入运营，昭示着龙头寺火车站运营后将成为重庆市新的物流中心之一。7、高新园管理部门对商贸流通发展的重视程度加强在园区高新技术产业迅速发展的同时，高新园管理部门对商贸流通的重视程度加强，对园区商贸流通业的发展在各方面提供了较大的支持，商贸流通业的重要地位得以确立。从对高新园政府部门工作人员的调查问卷表的统计发现，超过97的政府人员对发展商贸流通业持积极支持态度。在对批发市场的支持率调查中，76%的政府人员支持设立专业批发市场，41%的政府人员支持设立综合市场，38%的政府人员支持设立生活资料市场，31%的政府人员支持设立生产资料市场。被调查的政府工作人员对各种有店铺形式零售业态的支持率来看，政府人员对大型超市的支持率为76%、购物中心的支持率为69%、家居建材商店的支持率为45%、百货店的支持率为45%，支持率高于其他零售业态。8、高新园产业规划、物流规划的制定，对商贸流通发展提出了新的要求 高新园相应的产业规划、物流规划等陆续出台，根据高新技术产业和现代物流发展的趋势，对园区内的产业发展、物流发展提出了更高的要求。这就要求改变园区商贸流通业的现状，使之与园区产业发展的要求相适应，从而给园区商贸流通业的发展带来了契机。（四）威胁1、高新园周边地区的“极化效应”不断显现高新园周边地区商贸流通快速发展对高新园的商贸流通将形成巨大冲击，渝中区解放碑商圈、江北区观音桥商圈、沙坪坝区三角碑商圈是重庆都市区的三个核心商圈。他们完善而现代的商业设施与业态，聚集了大量的人流、物流、资金流，对周边地区有强大的辐射力，这种周边商圈的已有竞争优势，必然对高新园的商贸发展形成挑战。2、高新园便利的交通容易带走人流 高新园交通便利，使得园内消费群体到周边主城各区非常方便。方便的交通会使人们趋向于到已经成形的、各种商业设施完善的主城核心商圈购物，带走人流，对园区的商贸发展造成威胁。3、高新园的区位对构筑新商埠不利高新园东邻鸳鸯镇；南临主城核心区渝中半岛；西临嘉陵江，与沙坪坝区隔江相望；北连礼嘉镇。周边的江北、渝中、沙坪坝等都市商贸发达区，对消费群体有很强的吸引作用。（五）战略组合通过考察上述影响高新园商贸发展的关键内外部因素，在利用内部优势抓住外部机会、回避并减轻外部威胁，利用外部机会弥补内部劣势、回避外部威胁减少内部劣势的战略组合分析后，结论如下：1、优势机会战略加大改革开放力度，高起点、高标准地进行重要商埠的建设；积极进行商贸结构调整，提升服务业在经济增长中的比重。2、优势威胁战略加速体制创新，深化商业体制改革；加速大型商业企业招商引资；加快小商业企业改革；扩张商贸流通规模；进行重点区域特色建设，培育自有品牌。3、劣势机会战略切实转变政府职能，为建设重庆重要商埠创造优良环境；研究制定市场规则，加强市场体系建设；合理进行商业布局，加大商业基础设施的投资力度。4、劣势威胁战略全面提升商贸流通业自身的综合实力和竞争能力；借鉴先进经验，促进行业升级；发展连锁经营等先进流通业态；着力发展现代物流业；加快技术创新步伐，推进流通业信息化建设；充分重视人才的培养；建立和完善流通企业的激励机制。5、策略分析根据上述的战略思路，高新园商贸发展的策略分析如下：重庆北部新区高新园商贸发展的SWOT策略分析 外部环境内部力量机会 opportunity威胁 Threat1、市委、市府提出了“把重庆建设成为长江上游最具活力的商贸中心”战略目标2、重庆市“三北战略”的提出3、北部新区“再造一个重庆工业”战略目标的确定4、全市与本地经济社会的快速进步5、产业链的推动6、火车站的建立，物流业的发展7、高新园管理部门对商贸流通发展的重视程度加强8、高新园产业规划、物流规划的制定，对商贸流通发展提出了新的要求1、高新园周边地区的“极化效应”不断显现。2、高新园便利的交通容易带走人流。3、高新园的区位对构筑新商埠不利。优势 strengthen优势机会策略优势威胁策略1、区位优势2、潜在交通优势3、潜在购买力优势4、自然生态环境优势5、优惠的扶持政策在优惠政策的扶持下，在高新技术产业的推动下，发展满足高新园快速发展需要的现代商贸与物流，辐射重庆及西南地区。商贸流通业的发展在功能与业态定位上实行错位经营，充分利用高新园的优势，建立批发市场、发展产业观光旅游等特色项目。劣势 weakness劣势机会策略劣势威胁策略1、零售业态单一、设施落后2、批发交易市场在园区内尚处于萌芽阶段3、餐饮、娱乐场所过少4、当前居民收入差距较大5、商业文化氛围没有形成6、高档社区还没有全面建成发展新型的商贸业态，在业态的空间布局上充分考虑各功能分区的特点。发展批发市场。以园区的物流业为依托，发展有特色的商贸业态和批发市场。结论：高新园在物流方面具有明显的优势，充分利用这一优势，在近期发展批发市场，聚集人气和商气；中期利用园区已有的产业规模和优势、结合啤酒城的特色休闲旅游，发展产业观光旅游；远期把高新园打造成重庆主城区的商业副中心之一，辐射重庆及西南地区。三、重庆北部新区高新园商贸发展的总体思路与目标（一）主要依据1、中华人民共和国城市规划法；2、商务部城市商业网点规划编制规范（2004年4月）；3、重庆市都市区城市总体规划；4、重庆市人民政府关于加快商贸流通产业发展与改革的意见（渝府发200562号）；5、谢小军副市长在全市商贸流通产业工作会议上的讲话（2005年6月30日）；6、重庆市人民政府关于进一步加快北部新区开发建设的意见； 7、重庆北部新区总体规划； 8、重庆北部新区高新园大竹林组团控制性详细规划； 9、重庆北部新区高新园人和组团控制性详细规划； 10、重庆北部新区高新园水生态系统建设规划研究研究报告；11、国家、重庆市及高新园其他相关文件。（二）指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，牢固树立和贯彻落实以人为本、全面协调的科学发展观；以实现高新园城市经济跨越式持续协调发展、完善城市功能、提高居民生活水平、促进社会进步为目的，体现建设“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的总方针，优化商贸流通业空间布局，调整市场结构，发展现代流通方式，提高资源配置效率，协调区域发展，努力建设形成完善的商贸流通体系；最大限度地满足社会需要，方便人民生活；塑造和提升高新园商贸流通业的特色和综合竞争力，提高和完善商贸流通业的服务功能和对产业发展的导向作用，推动社会经济快速全面发展。（三）原则1、要符合城市规划，与城市功能定位相适应商贸流通业活动是现代化城市的重要功能，商业网点是城市物质文明和精神文明建设的重要窗口。商贸规划应该纳入城市国民经济和社会发展计划以及城市总体规划，商业网点规划要建立在城市分区规划的公共设施建设分区基础上，要立足于整个城市的发展，进行统筹考虑，结合城市功能分区，将城市商业中心、特色商业街、商品交易市场以及社区商业中心作为规划重点。在规划中，商业网点的数量多少、规模大小、档次高低，还要同未来高新园的经济发展状况、消费群体分布和购买力水平相适应，避免贪大求多、过分聚集和重复建设现象，还要充分考虑本地区和周边地区消费水平和市场环境特点、现有商业网点状况、交通设施条件，既要着眼于长远，又要从实际出发，合理确定网点的数量、规模、档次和业态规划。2、坚持以人为本，远近结合，协调发展商贸业发展和市场建设与人民生活切切相关，为了适应经济发展和人民生活水平提高的需要，商贸业发展规划必须坚持“以人为本”的原则，以公众利益为先导，充分体现贴近生活、服务大众的方针。高新园不仅是重庆市的高新技术产业园地，也是现代化时尚生活小区的聚集地，未来居住人口将达到数十万。发展商贸业更要以满足和扩大人民群众的消费需求为根本出发点，为居民提供良好的商贸业服务环境和条件。在促进城市商贸业繁华、繁荣的同时，更加注重满足老百姓日常需求的商贸业和生活服务设施的建设，为居民创造一个更方便、更舒适、更自由的购物环境；在业态上，要体现便利性、实用性；在功能上，要以居民不断发展变化的消费需求为取向，完善服务设施，提高服务功能。3、大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合大型商业设施特别是连锁化的大型商场或购物中心，在商品流通中处于强势地位，具有规模优势，效率高，竞争力强。随着北部新区高新园城区建设、经济发展速度的加快，有必要加快大型商业网点发展的步伐。但是，大型零售业态也有它的局限性，过度发展必然会造成资源浪费、效益下滑和恶性竞争，特别是对高新园这样的新兴城区而言，市场容量和消费水平有限，周边主城区成熟商圈的竞争压力巨大，过分强调大型商贸设施建设是不科学和不负责任的。因此，高新园商贸业规划必须在特色上做文章，既要重视大型商业网点的龙头建设问题，更要充分考虑新建高档时尚居民社区的商业设施建设滞后的矛盾比较突出的状况，在大型商业设施布局与中小商店的设置上，一定要讲效率与合理，符合“以人为本、服务居民生活”的要求，统筹协调发展。4、要与城市环境整治和提高居民生活质量相结合北部新区是重庆的窗口地带，城市形象的提升和维护具有十分重要的意义。商业网点的建设必须符合城市环境综合治理的要求，不具备卫生、环保和交通通畅要求、有损城市形象的网点不应允许设置或开业。要通过制订商业网点规划，切实维护居民的合法权益，创造良好的生活环境，不断提高居民的生活质量。5、规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合商贸业和市场建设是一个十分复杂的系统工程，离不开政府的宏观规划和科学引导。但是，在市场经济条件下，商业网点和市场的投资和经营主体不应该是政府，而应该由公司（企业）或经营者来运作。因此，高新园商贸业和市场建设过程，一定要坚持规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则，坚持实行投资多元化，运作市场化，政府引导扶持的原则，引导和鼓励区内外投资者参与这一过程，树立“谁投资、谁受益”的观念，政府在建设规划、注册登记、土地使用、税费补偿、基础设施等方面给予优惠政策支持。6、要与促进市场公平竞争和保护投资者利益相结合高新园是一个正在建设中的新兴现代化城市，为了保证未来城市商贸业的良性有序和可持续发展，避免出现许多传统商贸中心区商业过度和无序竞争的混乱局面，合理有效配置资源，保护投资者利益和促进公平竞争，商业网点规划应当充分考虑高新园及周边商圈范围内的同业竞争状况。对于商业竞争不够充分的区域应适当增加网点，引入竞争机制；对于商业竞争相对充分的地区，新增大中型商业网点应当采取慎重的态度；对于同业竞争十分激烈，经营难以维持的地区，新增大中型商业网点应当进行严格限制，同时采取切实措施，限制土地使用性质、建筑功能的随意转变。（四）总体思路高新园商贸流通发展要着力发挥城市副中心的功能，总体上围绕“三心四点一带两主线”来规划商贸布局：“三心”是指人和组团的物流中心和商务中心、大竹林组团的商业中心；“四点”是指人和组团的火车站和植物园、大竹林组团的步行街和啤酒城；“一带”是指大竹林组团的沿江景观休闲带；“两主线”包括一条明线和一条暗线，明线是指由铁路、公路和水路交织的交通线，暗线是指由水库、河流和嘉陵江组成的水系联线。即实行“3412”工程。围绕“建设三大体系、推进三个层面、形成三大中心、培育六大重点”来建设特色商贸。即实行“3336”工程，其中，三大体系指市场体系、流通组织体系和保障服务体系，三个层面指中心商业区、特色商业街和社区商业，三大中心指物流中心、商务中心和商业中心，六大重点指火车站批发市场、现代物流业、光电产业园观光旅游和休闲特色餐饮业、大竹林啤酒城、大竹林步行街和沿江景观休闲商业区。根据区域特征，运用“扬长避短、拾遗补缺、突出特色”的错位战略，基本形成“背靠重庆、借助CBD、立足园内、着力周边”的商贸发展模式。“背靠重庆”主要是在对外开放、现代商业发展等方面借力增强区域竞争能力；“借助CBD”主要是借势，同时采取“联合协作、合理竞争”的策略，实现双蠃目的。“立足园内”就是要围绕“买全国、卖周边，买周边、卖全国”的目标，以大型交易市场为核心建立和完善的市场体系，大力发展和培育仓储物流体系，拓展区域辐射纵深，创立独特优势，形成聚集辐射的双循环功能。“着力周边”就是以旅游休闲为载体，以集聚人气为手段，以现代商贸流通为内涵，形成具有吸引力的“商贸磁场”，达到共同繁荣的目的。（五）目标1、总目标（1）逐步建设形成层次分明、重点突出、特色鲜明、聚集和辐射能力较强的商贸流通网络体系。抓住重庆市建设长江上游商贸中心、实施三北战略的机遇，以“大商贸、大流通”构架高新园的商贸流通体系，高起点，高水平、上规模，上档次，突重点，突特色，以大型交易市场、特色专业街建设为重点，以现代零售业态为主体，以社区商业为延伸，逐步建设形成层次分明、重点突出、特色鲜明、聚集和辐射能力较强的商贸流通网络体系。其中的重点是：商贸功能健全，能够有效服务现代产业发展和居民生活的需要。商贸作用明显，特别是对促进经济增长、促进就业的贡献较大。商贸布局合理，业态定位准确，业态结构符合商贸流通业的发展规律。重大商贸项目发展潜力巨大，重点商贸企业充满活力。（2）争取高新园商贸流通的跨越式发展。以商贸、旅游、休闲联动发展为导向，以重大项目和示范性项目为突破，以大型商贸企业和知名品牌为主体，加快对内对外开放的步伐，争取高新园商贸流通的跨越式发展。其中的重点是：通过5-10年的快速发展，使高新园商贸流通的网络体系更加完善，现代商贸成为主体，对外开放不断扩展，把高新园建设成为北部新区及三北地区重要的商贸信息中心，充分发挥聚合辐射作用和示范带动作用，成为重庆市商贸流通的增长极之一。以核心商圈带动商贸。以“大竹林步行街沿江景观休闲商业区啤酒城”三位一体为核心的商圈，是一个集购物、旅游、休闲、娱乐、生态于一体的现代城市商业中心，其建成必将整合高新园商业、提升高新园商贸形象，凝聚人气与商气，成为高新园商贸流通发展龙头。以市场发展推动商贸。高新园有条件建设一系列大型商品交易市场，这些市场将为高新园商贸的进一步发展提供不可或缺的基础条件，也是高新园商贸幅射力的重要表现，是实现“买周边，卖全国，买全国，卖周边”的重要载体。以休闲旅游联动商贸。休闲商贸、旅游商贸是现代商贸发展的新趋势。相对而言，高新园的休闲旅游资源十分丰富，开发潜力巨大，沿江景观休闲商业区、啤酒城等能够开发成具有全国意义的休闲旅游区，依托高新园的高新技术产业的产业旅游可以打造成重庆市市级特色旅游项目。休闲旅游业的发展将延伸新的商贸业态，催生新的商贸功能，带动新的商贸发展，实现休闲旅游与商贸的良性互动。以物流发展带动商贸。高新园发展物流具有交通优势。在高新园，铁路、公路、水路和航空的可得性较好；各种运输方式在较大的区域范围内具有较高的水平，如龙头寺火车站、江北国际机场、嘉陵江和长江水道等不仅在我国的西南地区、甚至西部地区具有重要作用，部分功能还具有全国意义和国际意义；各种运输方式也容易形成多种运输方式互补的联合运输形态和综合运输体系。高新园发展物流也具有区位优势。高新园是重庆市市级三大物流中心之一，再加上高新园与重庆市市级五大物流基地中的上桥-团结村（含二郎新区）和寸滩或经济或地域的密切联系，高新园发展物流业的区位优势特别明显。物流的发展必将带动高新园商贸的整体发展。2、具体目标本着需要与可能相结合的原则，综合分析相关因素，可以确定以下主要具体目标：（1）总量与结构目标第三产业增加值：2010年达到56亿元，2015年达到120亿元，20062015年年均增长率为15%。商贸流通业增加值：2010年达到6.5亿元，2015年达到11亿元，20062015年年平均增长率为16%。商贸流通业就业容量：2010年达到3.5万人，2015年达到6万人，20062015年年平均增长率为15%。商业网点营业面积：2010年达到10万平方米，2015年达到30万平方米，20062015年年平均增长率为16%。社会消费品零售总额：2010年达到20亿元，2015年达到100亿元，20062015年年平均增长率为38%。市场交易额：2010年达到20亿元，2015年达到40亿元，20062015年年平均增长率为15%。餐饮业指标：2010年餐饮业实现营业收入3亿元、增加值1亿元、利税4000万元、从业人员达到1.8万人。2015年餐饮业实现营业收入10亿元、增加值3.5亿元、利税12000万元、从业人员达到3.5万人，20062015年年平均增长率分别为15%、16%、12%、25%。现代流通与服务占社会消费品零售总额比重：2010年达到2亿元，占社零总额10%，2015年达到12亿元，占社零总额12%。（2）市场辐射目标1、中心辐射市场：北部新区主城区都市圈。2、次级辐射市场：重庆市嘉陵江沿线长江沿线各省市西南地区。3、边缘辐射市场：西部长江沿线各省市东南亚、西亚。四、重庆北部新区高新园商贸发展的空间布局与业态定位人和组团北部新区是重庆的北大门，是以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区。人和组团是北部新区七个组团之一，是北部新区衔接主城区的重要节点，是主城北部的窗口地带。按照北部新区城市规划对人和组团的定性，人和组团是北部新区的中心商务服务区，规划的主要功能是：商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区。规划城市建设用地18.72平方公里，人口20万人（占北部新区的近三分之一）。（一）人和商贸发展总体布局商贸设施属于公共设施。根据城市土地利用规划，人和组团公共设施按照市级、区级和小区级三级进行规划。1、市级公共设施（市级商贸中心）市级公共设施的布局与龙头寺铁路客运站结合起来，沿龙头寺南北景观大道布置，主要内容为市级商品交易市场，批发市场，医院及一些零售商业设施。此外在龙湖花园以北，渝长高速路以南，为重庆市的外事区和北部新区商务办公区。2、区级公共设施（区级商贸中心）区级公共设施主要为北部新区，尤其是人和组团服务。如北部新区的管理机构，区级的文化设施和商务设施。由于人和组团用地呈东西长、南北短的形状，所以，区级公共设施沿新牌坊至人和立交地段布置。因为这个地段是人和组团的中心地带，也是北部新区与主城衔接的一个重要节点。3、小区级公共设施（社区商业） 小区级公共设施主要结合六个次级组团进行布置，主要解决次级组团内对基本公共设施（包括商业设施）的要求，其布置方式在生活组团内以沿街布置为主，在工业组团内以集中布置为主。（总体布局见下图）34 1 2546873市级外事区和北部新区商务办公区市级公共设施配套居住社区级公共设施北部新区物流基地（二）人和商贸发展分片布局根据城市功能的总体特征，按照商贸发展空间布局的规律，大竹林组团的商贸功能分区为六个组团：冉家坝龙湖商务办公和高尚社区、光电产业园区、人和东居住区、锦绣山庄龙坝居住区、天宫殿龙头寺商贸居住片区和双碑产业区。（图示如下）1、发展模式（1）功能模式：旅游+休闲+购物+娱乐+餐饮（2）业态模式：购物中心+百货店+超市+专卖店+便利店+杂食店（3）街区模式：特色街+社区服务中心（4）市场模式：大型批发市场+专业市场+集贸市场2、空间布局（1）冉家坝龙湖商务办公和高尚社区该片区面积为280.8公顷，是体现人和组团功能的核心区。为适应商务办公和高尚社区的城市功能定位，商贸业功能布局定位是：新型时尚社区商业。主要满足水晶郦城、枫林秀水、龙湖西苑等高档时尚小区居民的生活需要；酒店、商务服务和休闲娱乐业。在财富中心布局五星级酒店一家以及若干休闲娱乐设施，主要满足财富中心涉外商务区以及周边高尚社区居民的商务和休闲娱乐需要。（2）光电产业园区该片区面积370.8公顷，功能定位主要为北部新区的现代产业基地，同时也有金科中华坊、金科天籁美社等高档居住小区。此片区商贸业功能布局定位：观光旅游业。依托北部植物园和光电产业园，发展生态旅游、休闲和现代产业观光旅游；特色餐饮一条街。布局于中华十二坊临街一面，依托光电产业园和北部植物园的发展，满足中华十二坊、天籁美社高尚社区以及光电产业园白领阶层的需要，吸引外来观光休闲的游客；酒店服务业。该区域是未来北部新区乃至重庆市重要的观光旅游和休闲的好去处，也是现代高新技术产业的聚集区，具有发展酒店住宿和商务服务业的条件，可在金科-天籁美社临街处布局星级酒店（四星）一家，配套发展临街便利店、特色专卖店等社区商业。（3）人和东居住区该片区面积562.1公顷，规划城市功能定位为机电产业园及农民安置区。该区域商贸功能布局定位为：满足人和镇居民生活需要的社区商业，主要布局在人和镇的社区街道；满足高档住宅小区居民生活需要的社区商业，主要布局在棕榈泉国际花园、金科天奇-人和湖生态小区、加新D区等高档住宅小区；汽车、机电交易市场。以华廷汽车交易市场为依托，主要布局在经开大道西北部。（4）天宫殿龙头寺商贸居住片区该片区面积435.4公顷，城市规划功能定位是围绕龙头寺火车站的市级公共配套区。商贸功能布局定位是：在龙头寺火车站商贸区内，主要布局大型商品批发市场及其配套商贸设施，以及大型购物中心和综合超市，形成重庆市级新兴商品交易市场区域。因为这一地区随着重庆新火车站的建成，加之紧邻渝长高速、机场高速、五童公路，交通极为快捷方便，将来是重庆新的交通枢纽，人流和物流量很大，具备发展大型商品批发市场的条件和潜力。在天宫殿地区，由于居住社区较多，靠近火车站和渝长高速公路，交通便利，可考虑主要布局发展社区商业和区级商品批发交易市场。社区商业设施主要布局在居民居住区的主要出入口，批发市场主要布局在交通干线附近。（5）锦绣山庄龙坝居住区该片区面积299.1公顷，是北部新区重要的商贸中心和物流基地，也是高档住宅小区比较集中的区域。商贸功能布局定位是：人和立交出口附近主要布局仓储业，交通便捷，仓储基础较好；人和变电站西北方以及重庆第二邮政枢纽（邮政物流）地区，布局形成北部新区乃至重庆市重要的物流基地；在锦绣山庄东面、南面和北面道路沿街、比华利豪园和东原房产临街，主要布局满足高档社区居民生活需要的社区商业。（6）双碑产业区该片区面积142.0公顷，功能以工业产业为主。商贸功能布局定位为厂区生活服务业。3、业态定位（1）冉家坝龙湖商务办公和高尚社区鼓励设置：新型社区购物消费中心或邻里中心（集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，能满足居民多样化消费需求的综合性社区商业服务中心）、休闲用品专业店、专卖店、精品店、社区小型折扣店、便利店、超市、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类生活服务设施，并逐步搭载便民服务功能，满足社区居民多样化、个性化的消费需求。 适度控制设置：大型综合超市、大型专业店、酒楼、歌舞厅、洗浴、加油站。限制设置：大型百货店、仓储商店、专业市场、大型购物中心、传统农贸市场、网吧、化学危险品的特种经营等。具体商业网点设置布局：在水晶郦城（一期）设置中型农贸超市一处，以及若干专卖店、专业店、便利店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民的网点，成为冉家坝社区商业的中心；沿西新路布局适应水晶郦城、龙湖西苑等高尚社区需要的专卖店、专业店、中型生活超市、酒吧、咖啡屋、茶楼、特色餐饮等时尚社区商业。财富中心涉外商务区附近、红锦大道两侧，可布局设置高档酒店、咖啡屋、茶楼、特色餐饮、专卖店等休闲、娱乐、购物设施。（2）光电产业园区鼓励设置：餐饮店、便利店、小超市、专卖店。适度控制设置：酒楼、歌舞厅、茶楼、农贸超市、加油站。在地块H23/01可设置加油站。限制设置：大型百货店、大型专业店、仓储商店、专业市场、大型购物中心、大型综合超市、传统农贸市场、网吧、化学危险品的特种经营等。（3）人和东居住区在人和镇街道社区以及农民安置集聚区，鼓励设置中型综合超市、百货店、杂货店、专业店、便利店、餐饮店、洗染照相、洗衣店等；适度控制设置美容美发店、茶楼、歌舞厅、网吧、加油站等；限制设置大型专业店、大型百货店、大型综合超市或购物中心、化学危险品的特种经营；对现有占道农贸市场进行升级改造。在高档住宅小区，鼓励设置社区小型折扣店、便利店、小超市、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类生活服务设施；适度控制设置美容美发店、茶楼、专业店和专卖店、加油站，在地块I152/01与I162/01可设置加油站；限制设置大型百货店、大型综合超市等大型商业设施以及网吧、传统农贸市场、化学危险品的特种经营等。（4）天宫殿龙头寺商贸居住片区在龙头寺地区，鼓励设置大型批发市场、大中型购物中心或超市、餐饮店、书报刊销售厅和便利店；适度控制设置娱乐、休闲茶楼、专业店、专卖店、网吧、加油站；限制设置美容美发、传统农贸市场、化学危险品的特种经营等。在天宫殿地区，鼓励发展专业批发市场、专业店、专卖店、小型生活超市、标准化菜店、便利店、餐饮店、书店、洗染照相、洗衣店等；适度控制设置美容美发店、茶楼、歌舞厅、网吧、加油站等，在地块N11/01与N371/01可设置加油站；限制设置大型专业店、大型百货店、大型综合超市或购物中心、化学危险品的特种经营等。（5）锦绣山庄龙坝居住区鼓励设置专业店、专卖店、便利店、中小型生活超市、标准化菜店、餐饮店；适度控制设置大型综合超市、娱乐、茶楼、咖啡、酒吧、美容美发、洗染、加油站，在地块L12/01可设置加油站；限制设置大型百货店、专业批发市场、传统农贸市场、网吧、化学危险品的特种经营等。（6）双碑产业区该片区业态设置以餐饮店、便利店、小超市为主；适度控制设置加油站；限制设置化学危险品的特种经营。业态定位表地区鼓励设置设置适度控制设置限制设置冉家坝龙湖商务办公和高尚社区1、新型社区购物消费中心或邻里中心2、休闲用品专业店3、专卖店4、精品店5、社区小型折扣店6、便利店7、超市8、标准化菜店9、餐饮店10、洗衣店1、大型综合超市2、大型专业店3、酒楼4、歌舞厅5、洗浴6、加油站1、大型百货店2、仓储商店3、专业市场4、大型购物中心5、传统农贸市场6、网吧7、化学危险品的特种经营光电产业园区1、餐饮店2、便利店3、小超市4、专卖店1、酒楼2、歌舞厅3、茶楼4、农贸超市5、加油站1、大型百货店2、大型专业店3、仓储商店4、专业市场5、大型购物中心6、大型综合超市7、传统农贸市场8、网吧9、化学危险品的特种经营人和东居住区街道社区、农民安置集聚区1、中型综合超市2、百货店3、杂货店4、专业店5、便利店6、餐饮店7、洗染照相8、洗衣店1、美容美发店2、茶楼3、歌舞厅4、网吧5、加油站1、大型专业店2、大型百货店3、大型综合超市或购物中心4、化学危险品的特种经营高档住宅小区1、社区小型折扣店2、便利店3、小超市4、标