土地与土地使用制度-房地产经济学教案.doc

第一章 土地与土地使用制度2.1 我国城市土地制度沿革一、土地制度（一）土地制度概念人们在一定社会条件下，土地关系的总称。包括土地所有制、土地使用制和土地国家管理制度。（二）土地所有制指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式。是整个土地制度的核心。在法律上，体现为土地所有权。总体上可分为公有制和私有制。我国现行为土地公有制，包括全民所有制和集体所有制。我国国有土地包括：1.宪法第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地除外”。2.宪法第十条规定：“城市土地属于国家所有。”3.被征用的集体所有土地。土地管理法第二条规定，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。（三）土地使用制指人们在使用土地上所形成的经济关系，是对土地使用程序、条件和形式的规定。在法律上体现为土地使用权。从与土地所有权的关系而言，有两权结合和两权分离两大类。在两权分离条件下，又分有偿使用和无偿使用制度。（四）土地管理法第二条规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。” 国家土地管理制度是国家对全国土地在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的综合。我国实行全国土地统一管理。二、建国后我国城市土地使用制度沿革解放后，有偿无偿有偿。1949-1953年，允许买卖、出租、典当、赠与和交换。1953-1956年，以上活动逐渐减少。1956年，土地买卖基本消失。1954年开始，国营企业、机关、学校、部队、公司合营企业一律无偿使用国有土地。行政划拨土地使用制度。1956-1982年，城市土地基本国有。但还保留了当初个体劳动者组成合作经济时入股场地和个人出租房屋的宅基地，但要想国家交纳土地税。集体和个人使用国有土地要交很少地租。1982-1988年，全部国有，无偿使用，无流动。1982年宪法规定：“城市土地属于国家所有，任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地。”1988年9月27日，国务院发布中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例。1988年修改了1982年宪法，删去“出租”，土地使用权可以依照法律规定转让。1990年，国务院55号令：中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。有偿、有期限、有流动的土地使用制度。三、城市土地有偿使用形式 改革行政划拨土地使用制度为土地有偿使用制度。 土地使用制度改革的核心是变三无为三有。1、土地使用权出让和转让2、土地年租制。2.2 土地征用制度一、土地征用的概念一般来说，土地征用是指国家或政府为了公共目的而强制取得私有土地并给予补偿的一种行为。在我国，土地征用是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地有偿转为国有的措施。其特征：1. 强制性。国外称为强制购买。2. 有偿性。3. 土地所有权转移。二、土地征用的审批二级审批：国务院和省级政府。征用下列土地的，由国务院批准：1. 基本农田；2. 基本农田以外的耕地超过35公顷的；3. 其他土地超过70公顷的。征用上述以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农用地的，应先行办理农用地转用审批。基本农田：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。包括：1. 经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；2. 有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划及可以改造的中低产田；3. 蔬菜生产基地；4. 农业科研、教学试验田；三、土地征用补偿征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。1.征用耕地补偿费用的组成。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。2.征用耕地的土地补偿费标准。土地补偿费指对农村集体经济组织因土地被征用而使生产减少所进行的补偿。标准：为该耕地被征用前三年平均年产值的6-10倍。3.征用耕地的安置补助费标准。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数=被征用耕地数量/征地前被征地单位人均占有耕地数量。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4-6倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。4.征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。5.征用土地的附着