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【万科城市地图专题】万科教你:破解客户与土地密码2014-02-17快速订阅房地产经理人联盟万科进入陌生城市前是如何拍脑门的?拍脑门? 万科从来不靠拍脑门决策.万科进入任何城市都用传说中的独门利器进行研究.这个独门利器是什么呢?这个利器,非常厉害,有了它,万科能在谈笑中做到:发掘客户购房密码了解客户需求,梳理客户购房价值体系破译土地密码.根据每类客户的需求特征，对客户特征较为明显的区域，我们可根据这些特征来划分片区/组团，如深圳的园岭片区，有良好的教育配套，适合望子成龙的客户；又如广州的滨江东，具有良好的景观资源，适合富贵之家类型的客户。对于一些客户特征不明显的综合性片区，划分可用城市规划、功能定位、历史形成的某类特征等为原则进行划分。结合客户购房价值体系，破译特定土地所合适的人群，以及合适的品。最终成果将适宜于每个类型客户居住的片区划分出来，并结合片区发展空间，确定发展顺序和产品类型每一块土地，均能知晓适合针对某一类人群，做某一类项目万科的独门利器到底是什么呢?现在,在地产江湖闯荡多年的地产懒人小声的告诉您:万科的独门利器不是别的,就是传说中的万科城市地图现在,我就把这个宝图展现给您.万科城市地图成果1、城市基本面分析（发展空间研究）1.1、城市规划研究1.1.1、城市规划布局及结构1.1.2、城市交通规划包括高速公路、轨道交通、快速路等对地产有重大影响的交通规划，并按照已建成、已开工建设、已规划分类说明；1.1.3、城市产业规划城市的产业布局及规划，包括高新技术重点规划区域、大学城、及传统产业的搬迁方向等；1.1.4、人口迁移趋势分析说明人口的分布，外来人口主要聚集区，人口迁移流动的方向及趋势，根据各一线公司数据获取的程度，选择作定量或定性分析；2.5、居住用地规划分布城市规划的居住用地分布，以及土地存量的大致判断；2.6、新城建设等特殊性规划事项新城镇建设、政府搬迁、旧城区域改造等未来特殊规划事项分析。针对规划，建议各公司要形成自己的判断，不要照搬政府的规划文本，要对其规划的可实施性作认真的评估。3、房地产市场研究3.1、房地产市场总体研究包括全市近几年的住宅市场表现。近几年销售面积、销售额，房地产市场走势分析等3.2、房地产市场布局城市内各区域房地产市场情况；4、土地资源分布与土地市场研究4.1、土地资源存量分析城市土地存量分析，各一线公司可以根据所在城市该项数据获取的实际情况，采用定量或定性形式进行分析4.2、土地市场出让研究统计分析该城市近几年内土地出让情况，出让方向，做出未来出让方向判断；4.3、土地市场趋势判断结合土地存量及近几年出让情况及政府意向得到出让趋势分析。一、城市板块划分及重点板块确定1、城市板块划分依据研究需要、城市历史、客户认知、传统定义、市场发展、数据获得等方面将城市划分成若干板块，根据各一线公司实际情况灵活掌握；2、城市板块属性根据城市经济、城市规划、房地产市场、土地资源存量及出让趋势等因素，结合各公司已有战略对已划分板块做出细分，确定板块属性，以下提出一些参考性的板块属性分类建议：2.1、重点板块为各项市场指标情况良好，土地存量丰富，为城市规划发展的重点区域，为一线公司拟计划在该区域持续发展的板块；2.2、机会板块为各项市场指标良好，配套成熟，为城市已发展的成熟区域，但土地存量较少，只能等待机会进入发展的板块区域；2.3、排斥板块市场表现较差，非规划发展区域，与公司战略有明显不符或相反，已决策暂不进入投资的板块。该属性可选，不强制要求一线公司必须在城市板块属性中定义该类板块；2.4、非重点板块为城市中除以上三类板块外的其它板块。3、板块属性定位图二、重点板块配套要素研究1、各类配套研究标准；2、配套要素分布2.1、交通配套研究包括重点板块内及可能对其影响的城市主干道、地铁、快速路、主要公交线路等主要交通设施。2.2、商业配套研究研究包括重点板块内及可能对其产生影响的市一级商圈、区一级商圈等，研究要考虑到商圈分布及其辐射范围等2.3、教育研究重点板块内一定级别以上的大中小学等教育机构的分布，及考虑相关能够对该板块产生较大影响的板块外教育机构等；2.4、医疗研究重点板块内一定级别以上的医疗机构的分布，及考虑相关能够对该板块产生较大影响的板块外医疗机构等；2.5、特殊资源研究重点板块内具有的特殊资源，如江海湖泊、高尔夫球场、大型体育场馆、大型公园等等，另外对深刻影响该片区的负面因素也要考虑，如板块内可能有的火葬场殡仪馆分布等。2.6、城市心理对重点板块是否属于城市传统心理的好区域，高档区域等作研究。三、重点板块房地产市场研究1、重点板块市场综述2、重点板块竞品及竞争对手研究2.1、重点板块内竞品项目情况介绍及分布2.2、主要竞品客户分析2.3、板块内及相邻板块主要竞争对手分析重点板块土地市场评估四、客户研究1、客户细分导出的板块选择要求客户细分作完的公司必须有此部分2、竞品项目分析导出的板块选择3、结合以上两点综合的客户板块选择五、板块客户属性结论1、板块客户属性结论结合板块配套、板块内市场情况、及客户的分析结论得出板块大致的客户属性；2、板块客户属性图六、一线公司已决策待决策项目对重点板块城市地图的印证1