海岸大厦东座116.doc

物 业 资 料PARTICULARS海岸城一层临街商铺地理位置：南山CBD海岸大厦东座使用年限：5 0年（2004-01-12至2054-01-01）用 地：商业用地商业面积: 超过15万平方米竣工日期：2007-05-28产权现状：按揭物业面积：61.61平米 原 价； 2090054.00元套内面积：53.72平米（使用率达到88%）现售单价：25万元平米出售总价；1540万元 租约情况： 租期5年，现收租20000元/月（实收）市场售价：25 -30万/平米物业基本状况： 宽6多米，层高6米，已隔2层物业适合行业：无任何行业限制（可作餐饮）周边配套：南山商业文化中心成熟商圈，配套齐全（苏宁电器、国美电器、海雅百货、海岸城购物中心、保利文化广场、吉之岛、天虹商场、茂业百货、海雅百货、南山书城、凯宾斯基5星酒店、5栋甲级写字楼、各类餐饮名店、各类银行云集等等）公交站台：北师大附中、南山文化中心、海岸城、学府中学公交线路：J1、355、322、109、605、609、229、334、121、72等等推荐理由：一、海岸城位于南山商业文化中心区，是目前深圳南山规模最大的综合型商务、商业项目；周边云集凯宾斯基酒店，天利中央广场、海岸大厦（东、西座）、南山书城及大量高尚住宅区，办公更高效，财富更集中，是深圳西部的集成商务枢纽。二、此铺位于深圳湾大街一楼临街 ，门面形象好，人车流旺， 楼层高。 三，地铁二号线 已开通，此铺距离地铁口不到100米，深圳湾大街将成为昔日的中英街；升值空间无限。四，与之对面的凯宾斯基一二楼商业裙楼已被杭州一奢侈品公司收购，此铺正对商场大门口，人声鼎沸可以遐想。 五、一路之隔的后海填海区，多个总部大楼、深圳歌剧院、深圳湾体育中心，华润万象城，正在兴建中，未来的商业金融中心区即将形成，更显此铺的商业价值。A) 分析报告1. 市场分析；从2010年末最后一轮价格上涨后，市场趋于平静。2011年3月底开始，海岸城东座成交内铺1单14.5万单价；天利中央广场成交内铺3间单价8万/平米；保利文化广场2楼步行街成交1单29万/平米，4月初又成交1单31万单价。目前2楼步行街唯一可卖的报价36万/平米昨日已成交，保利A区报价35万，整个文化中心铺位上涨都是2楼的成交上涨所带动，2楼的上涨是涨价的积极信号； 大运会一天一天的临近，1楼正在装饰，不久会焕然一新，晶莹璀璨；2年内的经验证明，2楼现实价就是半年后1楼街铺的价格。2. 收益率分析总价15402500元；贷款7000000.元；利率上浮10%=7.26%月供如下图期数还款日期应还本金应还利息月还款额贷款余额12011060139867.0442350.082217.046960132.9622011070140108.2442108.882217.046920024.7332011080140350.8941866.1582217.046879673.8442011090140595.0141622.0382217.046839078.8252011100140840.6141376.4382217.046798238.2162011110141087.741129.3482217.046757150.5172011120141336.2840880.7682217.046715814.2382012010141586.3640630.6882217.046674227.8792012020141837.9640379.0882217.046632389.91102012030142091.0840125.9682217.046590298.83成本=8402500+6*月供+费用-6*月租金=8775802.24元 以6个月卖出35万单价计算； 净收益=61.61*3500008775802.24 -7000000=5787697.76元 收益率=5787697.76 /8775802.24 =65% 结析；6个月收益率达65%，可操作性强，可行性高。 All baded on a formal contract,