估价原则概述.doc

估价原则概述世界上的任何实物都是有规律的，房地产的估价同样也是有规律的。尽管房地产价格受诸多因素的影响。但是，当我们观察其形成和运动过程时，就会发现房地产估价仍然有着自身的某种规律，也是不以个人的主观意志为转移的。例如，在一定时期、某一地区、某一地段、一定结构、一定层数的新建住宅的价格是相当的。再比如，在一定时期，尽管某个地区的个别商品住宅的价格有所不同，但都在平均价格上下波动。因此，估价人员在估价时，一定要遵守估价的规律。房地产估价的规律一般可以归结为：(1)估价的原则和标准；(2)估价的理论和方法；(3)估价的程序等。一、房地产估价原则房地产估价原则：是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。估价原则的本质可以理解为：(1)房地产估价的工作标准；(2)统一估价人员的认识；(3)规范估价行为。其目的是使得估价的结果具有类似性或者可比性。二、具体的估价原则房地产估价原则具体包括：独立、客观、公正。具体的技术性原则包括(1)合法原则；(2)最佳最高使用原则；(3)估价时点原则；(4)替代原则。三、估价原则的重要性每一位估价人员都应正确理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。估价原则可以帮助估价人员，如何去思考和衡量估价对象的价格，如何把估价对象的价格框定在一个合理的范围内。第二节 独立、客观、公正原则一、房地产估价的最高行为准则房地产估价的最高行为准则是：独立、客观、公正。1、独立。一是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他人，不受他人约束的独立机构；二是要求估价人员与估价对象及当事人没有利害关系；三是要求估价机构的人员在估价中不应受外部干扰因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。2、客观。是要求估价机构和估价人员不带任何自己的好恶、情绪和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。3、公正。是要求估价机构和估价人员在估价中公平正直，不偏袒任何一方。注意：独立、客观、公平原则的核心，是估价机构和估价人员的中立立场。二、客观合理估价的假设1、各当事人是理性的和精明的。2、换位思考。估价人员分别站在当事人双方的立场上，反复考虑评价的结果，一般会得到当事人双方都能接受的评估结果。三、独立、客观、公正的做法1、要有良好的职业道德；2、坚持回避原则；3、事实求是；4、遵守评估程序；5、不断提高理论水平和业务素质。第三节 合法原则一、合法原则的含义合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。原因在于尽管两宗实物、区位状况完全相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大的不同。二、遵循合法原则包括的方面合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体有以下几个方面：(1)在合法产权方面，应以房地产，权属证书和有关证件为依据。具体来说，没有合法权益的房地产不能当成具有合法权益的房地产来估价。应注意：不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象，任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，关键是合法产权的房地产，要按合法产权的房地产来评估；不合法产权的房地产，一定要按不合法产权的房地产来评估。例如：下列说法正确是( )A集体土地不能当作国有土地来估价B划拨土地使用权不能当作出让土地使用权来估价C违章建筑不能当作合法建筑来估价D违法占地不能当作合法占地来评估E可以按委托人的要求评估显然：除E之外都是正确的。(2)在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。例如：某宗房地产容积率为5，建筑物总高为30米，城市规划规定，该地段的容积率为4，建筑物限高为20米。如果未交纳补地价，则评估该房地产价格时，容积率和建筑高度取值正确的是( )。A、5、30米B、4、20米C、5、20米D、4、30米显然：答案为B。同样的问题，如果缴纳了补地价，则改变条件是合法的，A正确。(3)在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同) 处分方式为依据。例如：在设置抵押时，下列可以作为估价对象，且有抵押建筑的房地产是( )A、土地所有权B、集体土地使用权C、公益设施D、具有产权证的住宅显然：A、B、C法律规定不得作为抵押财产，故只有D正确例如：判断题：违章建筑物有使用价值，因此也有估价价格。答案为：错误。原因是违章建筑物不具有合法产权，尽管可以作为估价对象，但由于产权不合法，因此，其估价价格为零。(4)其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。例如：经济适用房估价，下列正确的说法是( )A、可以按普通商品房来评价B、按市场法估价C、按估价目的的要求估价D、必须按国家规定的价格构成和利率限制条件来估价显然：D正确第四节 最高最佳使用原则一、最高最佳使用原则的含义最高最佳使用原则是指法律上许可、技术上可行、经济合理，经过充分论证，能够使得估价对象达到最大可能的使用。最高最佳使用的前提条件是：法律上许可、技术上可行、经济合理。二如何衡量最高最佳使用由于最高最佳使用具体包括：(1)最佳用途；(2)最佳规模；(3)最佳集约度。因此，最高最佳使用可从下列4方面依序筛选：(1)法律上的许可性。如果是法律不允许的，应被淘汰。(2)技术上的可行性。检查其在技术上是否能够实现，包括建筑材料、施工技术手段方面。例如：估价对象为处于设计阶段的高层住宅，该住宅地下室拟建地下5层，施工技术采用大开挖方案。很显然该施工技术是不可行的，经济上也是不合理的。因此，不符合最高最佳使用原则。(3)经济上的可行性。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。(4)价值是否最大。在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳使用方式。三、从经济学的收益递减原理、均衡原理和适合原理理解最高最佳使用1、从收益递增递减原理理解最高最佳使用收益递增递进减原理揭示：一种投入量变动而其他投入固定的投入产出关系叫做收益递减规律。假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变、则随着该种可变投人量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量的继续增加达到某一点后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。对于一宗土地来说，收益递减规律表现在对该宗土地的使用强度上(如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模)，如果超过一定限度后，收入开始下降。例如，对于给定面积的土地，如果增加容积率，建筑的总面积增加，销售收入增加。当容积率增加到极限时，销售收入开始减少。一个极端的情况是，所有的土地都用于建筑房屋，没有道路、没有绿化，这样的小区恐怕没人愿意购买，收益增长自然减少。此外，增加容积率和建筑物的高度所付出的代价，可能远远高于由此带来的收益。注意：收益递减不是说“总收益不再增加”，而是说产出增加的比例小于投入量增加的比例，产出增加逐渐减少。2、从均衡原理理解房地产最佳集约度和最佳规模均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。可以帮助确定最高集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地比较，如果过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值 。3、从适合原理理解最佳用途适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。从本质上讲：现实世界不存在绝对最好，只存在相对的最好，即最好是有条件的。因此，适合原理的本质是适合环境要求的，就是最好的。例如，住宅的面积对于消费者来讲，越大越好，多大最好呢？当然是适合消费者购买能力的面积，是最好的。四、在实际估价中如何根据最高最佳使用原则确定估价前提当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：(1)保持现状前提。现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。例如：某宗房地产的土地面积为300平方米，建筑面积为250平方米，建筑外观及设备已陈旧过时，测算拆迁费为每平方米建筑面积300元，单位建筑面积残值为50元，假如土建价格不变。问该房屋是否可以拆除。解：该宗房地产相对于空地的减价为：(30050)25062500元因为土地价格不变，因此如果拆迁要付多出62500元的代价，显然不合算。故不拆迁。同样的问题，如果空地地价比原地价上涨了20万元，则拆迁付出的代价远远小于土地的增殖额。显然，应拆迁。(2)装修改造前提。对现有建筑物进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。(3)转换用途前提。转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。(4)重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时。(5)上述情形的某种综合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修