沈阳小产权房_房型选择_买房全攻略.doc

沈阳小产权房再调查 是不是小产权房没关系小产权房沉寂三年有余小产权房之所以再次进入人们的视野，主要因为部分城市小产权房问题突出。此前有媒体报道称，经业内人士估算，北京市目前小产权房数量约占整个房地产市场的20%左右，涉及近30万户家庭，主要分布在通州、顺义、怀柔、昌平和密云等郊区县；重庆属西部大城市，外来人口多，郊区面积大，小产权房分布零散；郑州市近年来面临大规模城中村改造，而土地确权及规划变性工作相对滞后，以致私搭滥建小产权房问题失控；海口则是旅游度假区，在海南国际旅游岛规划获批后，一路上涨的房价给小产权房提供了市场。据海南省住建厅2010年底统计资料显示，海口违建小产权房有11.5万平方米。如此庞大的数字面前，确实不容我们不为之关注。而让人高兴的是，在其他城市因为过高的房价，或者其他原因，而使得小产权房盛行的当下，新浪乐居编辑发现沈阳的小产权房已经沉寂多年，并且经过市区等相关部门的努力，使沈阳小产权房没有再次抬头，现在想要在沈阳市区内找到一处新开发的小产权房真的很难。查阅沈阳小产权房的文案、资料，大部分的新闻都发生在2007年，最晚的一篇发生在2009年，这证明了不仅是现在，在过去的三年时间里，沈阳都没有再因为小产权房而发生过纠纷。走进小产权房集中地虽然新的小产权房已很难找到，但说起沈阳的小产权房，仍有几处是被人们所熟知的。造化、马三家、沙岭、道义这些地区因为离沈阳市内较远，所以曾一度成为沈阳小产权房的集中地。于是为了一探小产权房究竟，新浪乐居编辑踏上了这片区域，新开发项目虽没见到，但已成为事实的小产权房也仍在那里。位于丁香屯内的丁香湖畔新城附近就存在着几栋年代已经久远的小产权房。没有保安、没有园区、没有物业粉色的墙体虽然是刚刚粉刷过的，但还是能看出它已经饱受了岁月的摧残。这样的几栋老楼就是当地人都知道的小产权房。走进一家小型的中介，表示想买一间便宜的房子，经纪人会毫不掩饰的告诉你，最便宜的是东边那几栋没有正规房证的小产权房。“那边的房子便宜，你看像这个78平左右才卖24万。”经纪人说，现在沈阳这种位置的房价普遍都六、七千每平米，要想买这样不到三千每平的房子，也只能选择这种小产权房了。“其实也有房证，就是不太一样。”说着经纪人拿指了指旁边一个正在办理租房手续的人手中的绿色本子表示，小产权房的房证是绿色的，颁发的单位不同罢了。经纪人：缺乏法律观念而就在此时，拿着“绿色房证”的人问经纪人，“现在我们家的房子能卖多少钱？过一阵没人租了，我就卖了。”那么，这种没有正规房证的的房子又是怎样过户更名的呢？于是编辑询问了经纪人，经纪人拿出了一张买房协议表示，只要买卖双方签一张类似的协议就可以了，而且买这种小产权房还能剩两万元的过户费。“你要买丁香湖畔新城内这样5年左右的房子，过户需要三万元，那边的小产权房一万就够了。”“一张这样的协议就能证明这房子是我买了吗？以后不会有什么麻烦吧。”“不会，不是还有我们中介做担保呢嘛。”对于这样一张单子的法律效益，经纪人信心满满。“你看这个就是昨天才经过我手卖的，这么多年也都是这么交易的。”住户：是不是小产权房没关系而在调查中，编辑发现了另一个现象，居住在丁香湖畔新城的居民居然不知道自己家的房产是不是也属于小产权房。“我们现在也没有房证，什么都没有。”居住在丁香湖畔新城的王阿姨说，他们家是动迁户，当初动迁的时候，土地证、房产证等等相关证件都交上去了，可房子下来了，而且住了四五年了，到现在还没办过什么手续呢。“连那边老楼那种绿色的房证都没有。”与王阿姨这种动迁户不同，李女士是按照商品房购买的丁香湖畔新城的房子，但是同样没有房证。“当初买的时候，说能办下来房证的，没说是小产权房啊，说手续都齐全的。”“听说就是差政府钱，这房子是和地方合建的，没缴纳什么土地转让费，所以就办不下来房证吧。”刘大娘是丁香屯的坐地户，说着刘大娘小声的跟身旁的另一位阿姨说，“听说不是欠了两个亿还是二十个亿呢。”编辑询问了多位业主，大家均不知道为什么没房证，对于什么叫小产权房也没有概念。“再等个一年半载的就能下来了，不过有没有也无所谓。”另一位业主薛女士表示，房子是用来住的，就算办不下来房证也不耽误住，才五年的房子也不能说拆就拆了，想卖的话，签个买卖合同就行了。“关键是房价便宜，不少市里面的人都在这买房子。”随后，编辑准备向开发单位求证丁香湖畔新城是否也属于小产权房，但最终并未找到售楼处，询问了很多人，也并没有人知道开发公司是哪。业内：小产权房无保障虽然沈阳的小产权房没有“蒸蒸日上”，但让人忧心的是，人们对于小产权房的“无知”。沈阳市房产协会秘书长韩忠义曾经强调，小产权房没有国家产权证书，不具有房屋所有、转让、处分、受益等权利，不能办理过户手续。同样，也不能像大产权房一样抵押、流转。若遇到国家征地、动迁，购房人的利益很难保障。沈阳某律师事务所高律师也明确表示，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许在集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售；由于“小产权房”没有向国家交纳土地出让金等税费，更没有国家的土地使用证和预售许可证，这类房子实际上没有真正的产权，国家一旦征收土地，购房人将因无土地使用权和房屋所有权而无法获得补偿。城市居民购买这样的房屋不受法律保护。市场：“绿本房证”升值两倍多6月1日下午，记者来到沈阳高校集中的道义开发区，这里房产开发速度极快，新楼盘一栋栋拔地而起。在伟嘉房产中介处，小波经理介绍说，这里新楼平均价格每平方米在3000元左右，而小产权房基本也达到了这个价格。小产权房是个什么样子？按照小波指点记者走进旁边的鑫欣小区，大门口两栋灰色的建筑就是小产权房。记者来到二楼的徐先生家中，他家60多平方米，格局设计和煤水电设施与城市商品房基本相同，只是房证跟城市商品房完全不同。徐先生的房证是绿色的，封面写着“房屋所有权证”。而在里面的落款处，盖着两枚公章，其中一枚是“沈阳市新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)子区道义镇村镇建设办公室”。显然，这种“绿色房证”与众不同，但是，徐先生并不以为然。他说：“我们没有土地证，土地证大本子在开发商手里。我是2002年2月买的房子，当时每平方米1200元，现在都升值到两千七八了，涨了两倍多，大家当然都非常高兴。”他还说，由于房子毗临沈阳大学城，附近又开始建设国内大型游乐场，现在没有人卖房子，人们预计房价还能涨一倍。人场：“农夫产权”吸引一半城里人沈阳城市周边的小产权房还有一个别名，叫做“农夫产权”。意思说它们都是建立在农村集体土地上的，居住的对象应该主要是当地农民。然而，在这个庞大特殊的居住群体中，却逐渐由城里人来担当主角。记者在辽宁某学院旁边见到一处小产权房，来自沈阳皇姑区的退休老人邓先生就在这里买了两室一厅的住房。谈起到市郊买房的起因，邓先生说：“城里的房子太贵了，买不起呀。我把动迁费一半给孩子了，让孩子在市里买房交首付，剩下的正好在这儿买房”。他说，他住的楼里有一半是这种情况。城里人在市郊买小产权房，主要分三种类型，其根本原因是受经济收入限制。一位即将退休的中学教师属于第一类，他也在此地买了房，他告诉记者说：“我是以房养房，出租为主，两室房间分租每月得千八百元，商机不小啊。”第二类人群是准备在沈阳就业、落户的外地人，手里钱紧，也只能选择城郊的小产权房。第三，就是老人为了儿女着想，自己跑到农村“养老”。立场：小产权交易谋求“秋后算账”买得便宜，储存升值，这是买到小产权房人的优越感。可是，它的使用状况如何呢？采访中，那位邓先生痛苦地对记者说：“我现在真是一肚子苦水。”他回忆说，前年12月份，整栋大楼停止了供热，多数人冻得逃回了市里。他们曾经找到过开发商，所谓开发商就是镇里的一个部门。镇领导说，现在镇里没有钱买煤，上面拨的钱都用光了。第二年春天，邓先生准备参加市里的房交会，他宁可赔钱也要把房子卖出去。可是，工作人员告诉他说，小产权房不能参加交易。工作人员找来2007年国务院会议文件，指出“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。”那么，沈阳市小产权房的交易状况是什么局面呢？记者走访多家中介公司，他们都不从事这种交易，原因很简单，国家不为小产权房“过户”。然而，销售小产权房的开发商却不甘寂寞。记者听到一位正在辽北地区搞开发的陈老板公开说，楼房盖在土地上面，总不能拆掉吧，过五六年后国家一定能有个说法，到时候不就捡个大便宜了吗？也许，这就是有人投机小产权房的心理动因。新闻追问谁是小产权房的幕后推手从见到“绿色房证”起，记者就萌生调查小产权房崛起幕后原因的念头。记者先后来到道义街道办事处和沈北新区村镇建设办公室，所听到的回答都是小产权房不是政府兴建的，是开发商建设的，具体情况要查阅档案资料。同时，他们拿出区政府2006年文件，已经明确不准继续新建这类房屋。沈阳市房产协会秘书长韩忠义说，沈阳市小产权房起源有七八年时间，主要受北京等地影响。由于旧农村改造，当地部门为了解决村民居住而建房，其中多余部分卖给了其他人。看来，当地政府和开发商成了小产权房崛起的推手，开发商也从中获得了利益。沈阳市目前存在多少