330新政解读——政策再发力 量价上涨在即.docx

330新政解读政策再发力 量价上涨在即深圳中原研究中心330政策内容 力度超预期：1. 二套房首付比例四成政策中规定，“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。”2. 公积金贷款首付比例下调此外，为“进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。”3. 二手房营业税免征年限五改二财政部发布个人住房营业税政策调整的通知：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”政策背景央行的宽松政策并非无迹可寻。二套房首付政策放松与930新政，2014年11月的降息及2015年2月份的“降息降准”一脉相承，都是对经济形势下滑的相机抉择式的刺激政策。中国3月官方制造业PMI降至49.7, 汇丰PMI指数初值下降至49.2。除了制造业，国房景气指数也一度在去年年终跌至历史最低点。2月份,国房景气指数为93.77,比去年12月份回落0.16点，再创历史新低。在低迷的经济及房地产开发投资的背后，是高企的库存量。据统计局，2014年全国商品房库存量达到近6亿平米。春节后，全国房地产市场略有回暖，但仍然处于较淡水平。中原监测的40个重点城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比上升2%，其中一线城市表现最好，环比上升7%，二线及三四线城市则基本持平。3月以来，新房市场较春节前期回升明显，但较年初仍存在一定差距，与去年同期相比则大体持平。40城市3月前22日成交量较2月同期上升36%，但较1月同期下降14%。据湖北中原研究中心，2015年的中国经济稳增长，核心是保地产和基建，其中地产由于上下游关联行业达到65个以上，对经济的直接影响比基建业务更为突出。所以重中之重还是要保证房地产行业的稳定发展！经济全面下滑下，出于维稳的考虑，政府及央行似乎别无选择。数据来源：湖北中原研究中心从各类城市在地产投资中的占比来看，一二线以外城市占比达54%，而全国大型开发商向一二线的收敛式布局意味着三四线地产投资会长期下滑，并会持续拖累全国地产投资。从地产投资的全国结构可以看出，三四线城市的投资下滑是不可逆的趋势，会长期拉低全国地产投资，因此政府更早的出台政策，刺激楼市成交复苏和一二线地产投资的增长对冲三四线的投资下滑实属明智之举。”数据来源：湖北中原研究中心对楼市带来的影响购房者方面：1. 购房门槛降低 交易费用下降首付下调将降低购房门槛，增加边际购房需求，并且可以吸收银行的新增资金进入房市，打破目前的供需格局。信贷扩张历来是推涨产品价格上涨的关键因素，其根源就在于政府将新增信贷引入了房地产市场。作为资金密集型产品，房市对于流动性的需求非常强烈。假设贷款100万元，贷款期限20年，贷款利率为5.9%。对于在深圳购房的客户来说，还款变化如下：数据来源：湖北中原研究中心2. 公积金贷款成本下降假设贷款100万元，贷款期限20年，贷款利率为5.9%。对于在深圳公积金贷款购房的客户来说，还款变化如下：数据来源：湖北中原研究中心3. 买房时机已至其次，首付下调看似是量的手段，并未涉及到利率价格。但是，随着贷款需求的增加以及银行信贷的扩张，利率价格有可能会不降反升，因为对新增信贷的竞争开始白热化。所以，在信贷导入楼市的初期，银行的反应尚未足够，利率仍然维持前期的较低水平，故此我们推断目前是购房者出手的较好时机。一者，可以以相对低的利率取得贷款。二者，在需求被完全释放，新增贷款将楼市价格再次抬高的时候，可以获得资本炒作的收益。此外，2013年楼市火爆下，政府开始调控，多个地方政府将二套房贷首付从6成上调到7成，楼市也开始步入紧缩阶段。而2015年3月底的楼市新政将彻底改变市场对政府行政干预措施的预期，地方政府为拯救高企的地方债务（存量加或有债务近30万亿）也将出台更激进的政策措施。目前，楼市加杠杆的现象从互联网金融，各开发商给出的首付减免以及中介平台引入的首付信用贷款可以清楚的观察到。在经济形势下滑以及产量过剩的状况下，制造业不敢也难以扩张信用，为了加速信贷流通及创造，央行的目标之一是主攻互联网金融，消费贷款以及房地产贷款。楼市预测：1. 成交量上升，市场供需两旺 不断上升的新房价格并没有阻止新房成交火爆，三月底开盘的多个楼盘销售率都在80%以上。在市场行情驱动下，开发商也加紧入市，本月底确定将在四月份加推及开盘的项目达到20个，有很多项目都在月底临时推出。预计在央行持续出台大幅度宽松政策下，深圳楼市由于拥有较多的适龄购房人口以及优惠的市场经济政策倾斜，成交量持续扩大的同时，价格也将会稳定上升。上周（3.23-3.29）深圳中原新盘访客指数为116点，各在售项目的访客量稳步回升，预计成交量也会水涨船高。数据来源：深圳中原研究中心根据深圳中原研究中心的监测，上周（3.23-3.29）一手住宅成交1005套，环比微幅上升3%，面积98036，均价27607元/，环比上升6.1%，新房市场供需两旺的势头得到印证。 近10周深圳全市一手住宅周成交量价走势数据来源：深圳中原研究中心2. 价格快速上涨，二手业主反价现象普遍上周（3.23-3.29）二手住宅共成交1802套环比上升0.8%，均价34219元/，环比上升4.8%。目前，据深圳中原研究中心，楼市成交已全面回暖。尤其是二手房交易，有些热门房源甚至出现一天多次反价的现象。二手房价格已经从2014年9月的30233元/一路攀升，现已突破33000元/。根据深圳中原研究中心的监测，三级市场门店访客量上升近4.5%，预计二手住宅的成交量也将水涨船高。依据深圳中原三级市场估算，月度成交或已超越2013年3月创下的历史记录，预计市场供需两旺的势头也将延续。近10周深圳二手住宅周成交量价走势图数据来源：深圳中原研究中心从历史走势来看，2011年发布“国八条”，开始严格执行“限购”、“限贷”政策，严重制约购房需求释放。2011年6月份开始开始，深圳市场的成交量开始暴跌，二手房均价也下挫到2万元的水平。当年“金九银十”落空，并导致全年成交量走低，给市场带来了阴影。随着2012年开始2012年以来央行进行的两次降准和两次降息，深圳楼市回复元气，并一举突破历史最高点。由于央行相助，2013年的楼市火爆之下，多个地方政府将二套房贷首付从6成上调到7成，楼市也开始步入紧缩阶段。但是，从图中我们可以看到，从2013年7月起，虽然深圳二手房市场成交量下滑严重，但是由于深圳人口众多，且置业人口需求旺盛，资金较其他二三线城市充裕许多，二手房价格并未受到严重冲击，甚至略有上升。2014年9月30号的新政之后，政府在2014年4月起开始逐渐在全国各地放松行政干预措施的举措终于为楼市注入强心针，二手房价格与成交量应声而涨，并延续至今。2010-2015深圳二手住宅周成交量价走势图数据来源：深圳中原研究中心二手住宅市场巩固了上周回暖的态势并持续走高，成交出现量价齐升的火爆行情，鉴于央行降低二房首付的新政以及财政部降低住房交易年限征收营业税的政策，居民的改善型需求将得到进一步的释放，同时，众多二手住宅的购房者在利好政策下，放弃观望、积极入市，预计二手住宅的市场将走向白热化阶段。3. 后市预期向好 一线城市受益较大 目前，据深圳中原研究中心，楼市成交已全面回暖。尤其是二手房交易，有些热门房源甚至出现一天多次反价的现象。二手房价格已经从2014年9月的30233元/一路攀升，现已突破33000元/。与此同时，新房价格也在节节攀升，如光明新区的楼盘，最高已摸到2万/，创历史新高。不断上升的新房价格