公积金自由还款方式_计算详解及省钱攻略.doc

公积金和商业贷款计算方法是一样的呀，只是利率不一样而已。等额本息还款法:每月月供额=贷款本金月利率(1月利率)还款月数(1月利率)还款月数-1每月应还利息=贷款本金月利率(1+月利率)还款月数-(1+月利率)(还款月序号-1)(1+月利率)还款月数-1每月应还本金=贷款本金月利率(1+月利率)(还款月序号-1)(1+月利率)还款月数-1总利息=还款月数每月月供额-贷款本金等额本金还款法:每月月供额=(贷款本金还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)月利率每月应还本金=贷款本金还款月数每月应还利息=剩余本金月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)月利率每月月供递减额=每月应还本金月利率=贷款本金还款月数月利率总利息=还款月数(总贷款额月利率-月利率(总贷款额还款月数)*(还款月数-1)2+总贷款额还款月数)月利率=年利率12 154=15151515(15的4次方,即4个15相乘的意思)公积金贷款采取按月偿还方式，借款人可选择等额本息法或等额本金法还款，但一经签订借款合同，不允许更改还款方式。1、等额本息法：每月还款额相等，每月偿还本金额先少后多、偿还利息额先多后少，适用于还贷前期资金紧张的借款者。2、等额本金法：又名利随本清法。每月还款额中的偿还本金额相等，偿还利息额随着本金的减少而减少，月还款额逐月递减，适用于还贷前期资金不太紧张的借款者。公积金自由还款方式 计算详解及省钱攻略听听那冷雨（仅供参考）2011年12月8日17:18:47一：什么是等额本息还款和等额本金还款？它们的优缺点是什么？（1）等额本息还款：即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。优点：每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。 缺点：由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。 适用人群：收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。（2）等额本金还款：所谓等额本金还款,贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。优点：等额本金还款法的优势在于会随着还款次数的增多，还债压力会日趋减弱，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法。缺点：前期还款压力相对较大适用人群：收入较高的家庭二：什么是公积金自由还款？此时怎样减少利息总额（只考虑数值，未考虑货币实际价值，即现值，现值计算可见群共享）？自由还款：其实已经包含了上面两种还款方式。 如果你采取等额均还，只是银行帮你设定了最低还款高些而已。而自由还款你可以根据自己情况调整。你喜欢等额均还，就按照等额均还的方式还就可以了，喜欢平均就平均还款。没有限制，可以随时提前还完。所以这种方式更自由，同时包含了另外两种。而另外两种还款方式约束比较大，如果提前还完还要申请，甚至可能出现一些费用。我觉得最好的方式就是按照你的经济条件来调节。当然，每个月还的太少，会出现最后一次还清的情况，这样利息也是很高的。怎样减少利息总额？这里要明白，还款要先还利息，再还本金。每个月的利息都是按照本金的数额来计算的。这里我来计算一下，耐心的朋友看完就明白了：假设你贷款30万，那么第一个月的利息应该是月利息乘以本金，如果年利息5%，那么月利息是5%除12个月，等于0.417%，那么第一个月的利息就是30万乘以0.417%等于1249元。如果你还款2000元，那么你实际还的本金是2000-1249=751元。那么第二个月的利息就以总的贷款额减去第一个月还的本金，再乘以月利息来计算。按照这个第二个的利息是300000-751再乘0.417%，以此类推。看到这里想必应该明白怎样减少利息了吧？方法就是尽量在开始多还，以减少以后计算利息的基数。假如你每个月只还1249，也就是仅还月利息值，那么你永远也还不完，因为你的本金永远是30万，利息永远是那些，不会减少。这是一种极端情况。三：还款计算原理其实三种还款方式计算原理一样，所以看明白下面的也就知道公积金如何计算的了1. 等额本金还款方式 等额本金还款方式比较简单。顾名思义，这种方式下，每次还款的本金还款数是一样的。因此：当月本金还款=总贷款数还款次数当月利息=上月剩余本金月利率 =总贷款数（1（还款月数-1）还款次数）月利率当月月还款额=当月本金还款当月利息=总贷款数（1还款次数（1（还款月数-1）还款次数）月利率）总利息所有利息之和=总贷款数月利率（还款次数（。还款次数1）还款次数） 其中1+2+3+还款次数是一个等差数列，其和为（1还款次数）（还款次数）2还款次数（还款次数） 所以，经整理后可以得出：总利息=总贷款数月利率（还款次数1）2由于等额本金还款每个月的本金还款额是固定的，而每月的利息是递减的，因此，等额本金还款每个月的还款额是不一样的。开始还得多，而后逐月递减。2. 等额本息还款方式 等额本息还款方式的公式推导比较复杂，不过也不必担心，只要具备高中数列知识就可以推导出来了。等额本金还款，顾名思义就是每个月的还款额是固定的。由于还款利息是逐月减少的，因此反过来说，每月还款中的本金还款额是逐月增加的。首先，我们先进行一番设定：设：总贷款额还款次数还款月利率月还款额当月本金还款（还款月数）先说第一个月，当月本金为全部贷款额，因此：第一个月的利息 第一个月的本金还款额第一个月的利息 第一个月剩余本金总贷款额第一个月本金还款额（） （） 再说第二个月，当月利息还款额上月剩余本金月利率 第二个月的利息（） 第二个月的本金还款额第二个月的利息（） 第二个月剩余本金第一个月剩余本金第二个月本金还款额（）（） （）（） （）（）（） （）（） (1+C)2表示(1+C)的2次方 第三个月，第三个月的利息第二个月剩余本金月利率 第三个月的利息（）（） 第三个月的本金还款额第三个月的利息（）（） 第三个月剩余本金第二个月剩余本金第三个月的本金还款额（）（） （）（） （）（） （）（） （）（） （）（） （）（）（） 上式可以分成两个部分第一部分：（）。 第二部分：（）（） （）（） 通过对前三个月的剩余本金公式进行总结，我们可以看到其中的规律：剩余本金中的第一部分总贷款额（月利率）的次方，（其中还款月数） 剩余本金中的第二部分是一个等比数列，以（月利率）为比例系数，月还款额为常数系数，项数为还款月数。推广到任意月份：第月的剩余本金（）（为（）的等比数列的前项和） 根据等比数列的前项和公式：（）（）可以得出（）（） （） 所以，第月的剩余本金（）（） 由于最后一个月本金将全部还完，所以当等于还款次数时，剩余本金为零。设（还款次数）剩余本金（）（） 从而得出月还款额（）（） 总贷款额月利率（月利率）还款次数（?000保吕 剩 还款次数 将值带回到第月的剩余本金公式中第月的剩余本金（）（）（）（） （）（）（）（） （）（）（） 第月的利息第月的剩余本金月利率 （）（）()（）第月的本金还款额第月的利息（）（）（）（）()（） （）()（）总还款额 （）（） 总利息总还款额总贷款额 （）（）（） 等额本息还款，每个月的还款额是固定的。由于还款初期利息较大，因此初期的本金还款额很小。相对于等额本金方式，还款的总利息要多。“巧用公积金贷款筑好家”系列十二为了让更多市民了解住房公积金，解决市民对住房公积金的疑问，南方日报清远观察特派记者连线清远市住房公积金管理中心(下称中心)，为市民和中心搭建一个交流平台。如果你对住房公积金有任何疑问，或想认识，进一步了解住房公积金，欢迎将你的问题发送到 (注明“连线公积金”)，或新浪微博南方日报清远观察，你来提问，我们跑腿，帮你解答，为你提供公积金最新资讯。我想用公积金贷款买房，但不知道如何选择公积金住房贷款的还款方式，想咨询一下相关方面的问题。市民郭先生中心回应：住房公积金贷款的还款方式主要有每月等额本息还款方式和每月等额本金还款方式两种，借款人可根据自己的家庭收入情况自由选择以上两种还款方式。(一)每月等额本息还款方式：借款期内每月以相等的还款额偿还贷款本息，这种方式的特点是归还的本金逐月增加，利息逐月递减，其计算公式为：月还款额 = 贷款总额月利率(1月利率)(此符号叫“乘方”，而乘方的具体数字就是还款总月数。如“=12”即代表还款总月数为12个月。)还款总月数(1月利率)还款总月数-1例：住房公积金贷款30万元，贷款期限为10年，按月等额还本付息，贷款年利率为4.5%，每月计息一次，每月应向银行还款的数额为多少？如何计算？解：月利率=4.5%/12=0.375%每月还款额=3000000.375%(10.375%)120(10.375%)120-1=3109.15(元)这种方式还款额月月相等，方便易记，适合于预期收入变化不大的职工。(二)每月等额本金还款方式借款期内每月以相等的额度偿还贷款本金，这种方式的特点是贷款利息随本金逐月减少而递减，计算公式为：月还款额贷款本金还款期数(贷款本金已归还本金累计额) 月利率以上述为例，住房公积金贷款30万元，贷款期限为10年，贷款年利率为4.5%，首月还款3625元，末月还款2509.38元。这种方式在贷款初期还款压力大，以后逐期下降，适合于目前供款能力较强，但预期收入下降的职工。借款人在偿还贷款时，应当按借款合同约定的还款日期，提前将应还贷款本息存入其开设的还款账户，受委托银行每月按时从借款人还款账户中扣收。据了解，目前，住房公积金贷款的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法两种。这两种还款法有何区别，选择哪一种更适合我？小市彩怡中心回应：概括起来，这两种还款方式的主要区别有：一是还款方式不同。等额本息还款法是将借款人在贷款期限内应还贷款本息均分到每个月，每月还款额均等；月还款由本金和利息组成，第一个月还款额中利息最多、本金最少，以后逐月本增息减。等额本金还款法是将借款人的贷款期限内应还贷款本金均分到每个月，利息按每月本金占用额度计算，每月还款额(本息合计)不同且逐月减少。二是累计偿还利息不同。按2012年7月6日执行利率计算，以30万元贷款，20年期限为例，等额本息还款法期满后共需付利息155507.55元，等额本金还款法需偿付的利息为135562.5元。三是还款压力不同。以上述为例，等额本息还款法从第一次到最后一次还款额均为1897.95元，而等额本金还款法第一个月还款2375元，以后逐月递减，最后一次还款约为1254.69元。相比较而言，等额本息还款法还款压力均衡，适用于现期收入少，预期收入将稳定增加的借款人，如年轻人。等额本金还款法初期还款压力较重，随着还款次数的增多，还款压力日趋减弱，适用于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年人。如果借款人提前还清贷款，无论哪种计息方法都是根据剩余本金和本金实际占用天数，按原借款合同约定期限的相应利率计算利息。借款人可根据自己的家庭收入情况自由选择以上两种还款方式。关于印发徐州市职工使用住房公积金归还住房贷款操作规程的通知（徐公积金200821号）2011-11-2 12:42:35 作者： 来源： 阅读次数：4305（徐公积金200821号）中心各处室、营业部、各管理部：经中心主任办公会研究同意，现将徐州市职工使用住房公积金归还住房贷款操作规程印发给你们，请遵照执行。特此通知。附：徐州市职工使用住房公积金归还住房贷款操作规程二八年九月二十四日此页无正文主题词：公积金还贷 规程 通知抄送：徐州市住房公积金管委会办公室，工行徐州分行，农行徐州分行，中行徐州分行，建行徐州分行，交行徐州分行，江苏银行徐州分行。徐州市住房公积金管理中心办公室 2008年9月24日印发共印36份附件：徐州市职工使用住房公积金归还住房贷款操作规程第一条 为加强住房公积金使用管理，规范使用住房公积金归还住房贷款业务，充分发挥住房公积金对职工个人住房消费的支持作用，切实减轻借款职工的还款压力，根据住房公积金管理条例和相关政策，结合我市的实际情况，制定本规程。第二条 本规程适用于已在徐州市住房公积金管理中心（以下简称中心）缴存住房公积金，并办理了住房贷款的职工及其配偶。第三条 提取住房公积金归还住房贷款，应坚持首先归还住房公积金贷款的原则。第四条 借款人及其配偶提取住房公积金归还住房贷款，提取采取转账方式，受委托归集银行不得将款项转入住房贷款账户以外的其他账户。第五条 借款人及其配偶可选择以下一种提取住房公积金偿还住房贷款方式。（一）提前一次性还清住房贷款本息。（二）使用住房公积金部分偿还住房公积金贷款。第六条 采用提前一次性提取公积金还清住房贷款本息的，提取数额不得超过最后一次应还贷款本息总额。第七条 采用提取住房公积金部分偿还住房公积金贷款的，每次还贷金额的最低限额为20000元，提取还贷金额可至百位，剩余的应保留为账户余额。第八条 符合以下条件的，可申请提取住房公积金一次性还清住房贷款方式。1、借款人已按借款合同正常还款12个月以上，并申请一次性还清住房公积金贷款本息。2、借款人已按借款合同正常还款12个月以上，并经贷款银行批准，允许一次性还清商业性自住住房贷款本息。第九条 符合以下条件的，可申请使用住房公积金部分偿还中心住房公积金贷款。1、借款人已办理了中心住房公积金贷款，并以房屋作为抵押的；2、每次还贷最低限额为20000元，且在同一年度内只能使用住房公积金部分偿还一次，提取还贷金额可至百位；3、申请时未使用住房公积金逐月提取还贷。第十条 借款人申请使用住房公积金部分偿还住房公积金贷款的，可以选择下列方式：1、贷款期限不变，减少每月还款额。2、每月还款额不变，自动缩短贷款期限。第十一条 提取住房公积金归还部分公积金贷款，涉及缩短贷款期限的，仍执行原定贷款期限的利率。如遇贷款利率调整，于次年1月1日起，按原定贷款期限执行新利率。第十二条 使用住房公积金一次性还清住房贷款本息的，需提供以下证明材料：（一）一次性偿还住房公积金贷款：1、委托承办贷款银行开具的还款信息；2、申请人有效身份证；使用配偶公积金的，提供配偶身份证及婚姻关系证明。（二）一次性偿还商业性自住住房贷款：1、借款合同；2、抵押合同；3、贷款银行开具的同意一次性还清住房贷款证明；4、借款人偿还贷款的存折或还款明细；5、申请人有效身份证；使用配偶公积金的，提供配偶身份证及婚姻关系证明。第十三条 使用住房公积金部分偿还住房公积金贷款的，需提供以下证明材料：1、委托承办贷款银行开具的还款信息；2、申请人有效身份证；使用配偶公积金的，提供配偶身份证及婚姻关系证明。第十四条 申请使用住房公积金偿还部分公积金贷款的，借款人必须签署徐州市职工使用公积金提前归还贷款申请审批表（或贷款合同变更协议书）作为借款合同的补充合同，与借款合同具有同等法律效力，并将其作为部分还贷的协议。第十五条 使用住房公积金归还住房贷款办理程序：1、申请人携带有效证件到中心领取徐州市住房公积金提取申请表（以下简称申请表），到所在单位进行初审，单位审查无误后在申请表上加盖单位在银行预留印鉴，然后到公积金中心申请审批。2、中心提取还贷审核人员对借款人提供的申请表、相关提取还贷证明材料进行审核，审核无误后（其中部分还贷的，借款人还需签署贷款合同变更协议书），在网上录入相关信息并签署审核意见后，将借款人提取还贷相关资料，交提取还贷审批人员进行复审。3、中心提取还贷审批人员对借款人提取还贷资料及相关信息进行复审，复审无误后，签署审批意见，加盖业务审批专用章，并通过扫描将相关材料存入微机留存，并将审批后的申请表及相关材料交借款人，由借款人到受委托归集银行办理转账手续。4、受委托归集银行根据网上信息和审批后的申请表，核对单位预留财务印鉴，核对无误后将还贷资金划转至贷款银行账户，借款人持进账单回执联，到贷款银行办理还款结算手续，领取还款清单或办理贷款注销手续。第十六条 本操作规程由徐州市住房公积金管理中心提取管理部门负责解释。第十七条 本规程自发布之日起执行。徐州市住房公积金提取管理办法第一章 总 则第一条 为加强住房公积金使用管理，规范住房公积金提取行为，根据国务院发布的住房公积金管理条例及有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。第二条本办法适用于徐州市行政区域内住房公积金的提取管理。第三条徐州市住房公积金管理中心（以下简称中心）负责本市行政区域内住房公积金提取管理工作。第二章 提取范围第四条有下列情形之一的，职工可以提取住房公积金账户内的存储余额：（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（二）离休、退休的；（三）完全或部分丧失劳动能力，并与单位解除、终止劳动关系的；（四）非本市行政区域内户口，并与在徐单位终止劳动关系的；（五）与单位终止劳动关系，连续两年以上未再就业，男满50周岁，女满40周岁的；（六）本人、配偶及子女因患重大疾病或遇到其他突发事件，造成家庭生活严重困难的；（七）被判刑并与单位终止劳动关系且判决书载明刑期届满时，达到男满50周岁，女满40周岁的；（八）法院判决住房公积金作为离婚共同财产分割涉及提取住房公积金的;（九）出境定居的；（十）偿还购买自住住房贷款本息的；（十一）职工死亡或被宣告死亡的；（十二）房租超出家庭收入规定比例的；（十三）享受城镇最低生活保障的；（十四）其他依法可以提取的。第五条依照第四条第（二）、（三）、（四）、（五）（七）、（九）、（十一）项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。第六条 依照第四条第（十一）项规定，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。第七条 已办理过住房公积金贷款的或为他人提供住房公积金贷款担保的职工，在贷款尚未还清前，除用于归还住房公积金贷款外，其他原因不得提取住房公积金。第三章 提取证明材料第八条提取申请人的身份证明材料：（一）职工申请提取住房公积金的，须提供本人身份证原件。（二）配偶提取住房公积金的，须提供婚姻关系证明及双方身份证原件。（三）委托他人提取住房公积金的，须提供经过公证的授权委托书及委托人、被委托人身份证原件。第九条 职工提取住房公积金时，须按要求提供下列证明材料：（一）购买商品房的，提供商品房买卖合同、商品房产权备案证明书（或房屋所有权证）、付款发票或付款收据；（二）购买二手房的，提供经房产管理部门鉴证的房地产买卖契约、房屋所有权证、办理产权交易的契税发票；（三）购买公有住房的，提供经房产管理部门鉴证的房地产买卖契约、房屋所有权证、全额付款发票或付款收据；（四）购买经济适用住房的，提供购买经济适用住房购销合同（协议）、商品房产权备案证明书（或房屋所有权证）、付款发票或付款收据；（五）购买拆迁安置住房的，提供拆迁产权交换补偿协议、拆迁补交款发票或收据；（六）购买拍卖住房的，提供拍卖成交确认书、房屋所有权证、付款发票或收据；（七）自建、翻建自住住房的，提供建设工程规划许可证、土地使用证或居民建房用地许可证；（八）大修自住住房的，提供房产管理部门房屋质量鉴定属危房的证明、建设工程规划许可证、土地使用证、房屋所有权证;（九）离休、退休的，提供离、退休证或劳动人事部门批准的离、退休申请表。达到法定退休年龄无退休证的，提供本人身份证;（十）完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的，提供丧失劳动能力鉴定证明（市劳动鉴定委员会伤残职工劳动能力鉴定表等）或残疾证、与单位终止劳动关系证明;（十一）非本市行政区域内户口，并与在徐单位终止劳动关系的，提供外地户口簿或原户籍管理部门出具的户籍证明（或户口迁出证明）、与在徐单位终止劳动关系证明;（十二）与单位终止劳动关系，连续两年以上未再就业，男满50周岁，女满40周岁的，提供就业登记证或与单位终止劳动关系文件。下岗未办理失业证明的，凭法院的破产裁定书或判决书，按破产日期计算失业年限;（十三）本人、配偶及子女因患重大疾病，造成家庭生活困难的，提供市（县）级以上医院的病情证明、三万元以上的医疗费收据、生活困难证明、提取申请人与患者的关系证明。重大疾病的具体范围：恶性肿瘤、白血病、严重脑中风、冠状动脉搭桥、颅内肿瘤开颅摘除手术、心脏瓣膜开胸手术、重大器官移植手术、造血干细胞异体移植手术、慢性肾功能衰竭尿毒症、严重烧伤。除以上列举之外的大病，由中心研究掌握。（十四）被判刑并与单位终止劳动关系且判决书载明刑期届满时，男满50周岁，女满40周岁的，判决书生效时即可提取，提供判决书、终止劳动关系证明;（十五）法院判决住房公积金作为离婚共同财产分割涉及提取住房公积金的，必须经人民法院办理扣划手续，办理时需提供人民法院判决书（或调解书）及裁定书、协助执行通知书、两名法官的执行公务证；（十六）出境定居的，提供户口注销证明;（十七）偿还购房贷款本息的,住房公积金贷款需提供银行还款证明；商业购房贷款，提供借款合同、抵押合同、银行允许还款证明；（十八）法定继承人、受遗赠人提取死亡职工住房公积金存储余额的，提供身份关系证明、职工死亡证明、身份证及提取人合法继承证明，继承权公证书或人民法院判决书（裁定书、调解书），有遗嘱的还应提供遗嘱。（十九）房租超出家庭收入15%比例以上的，提供家庭收入证明、经房屋管理部门登记备案一年以上的房屋租赁合同及最近三个月租期以上的支付租金凭证。（二十）享受城镇居民最低生活保障的，提供民政部门发放的低保证明或总工会发放的家庭特困证明。（二十一）其他依法可以办理提取的和遇到其他突发事件提取的，由中心根据具体情况确定所需材料。第四章 提取额度第十条职工购买、建造、翻建、大修自住住房，职工夫妻双方及其产权共有人,可以提取住房公积金账户内存储余额，提取金额不得超过实际发生的住房支出