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对当前房地产开发市场的评析2002年以来，我国房地产开发继续保持快速增长的态势，成为带动固定资产投资增长的重要力量，但房地产开发中也存在着一些值得关注的问题，应该引起有关部门的重视。 一、2002年房地产开发的基本态势 1、房地产投资快速增长，商品房屋供应量明显加大。 2002年1-11月，房地产开发投资完成6228亿元，增长28.2，新开工面积33676万平方米，增长19.1，施工面积达80730万平方米，增长22.6，商品房屋竣工面积16271 万平方米，增长28.3，其中商品住宅竣工面积达13724万平方米，增长29.1。 2、商品房销售增速加快，销售价格明显上扬。 1-11月，商品房销售面积15079万平方米，比去年同期增长29.8，增幅高于上年同期 8.2个百分点。商品房销售价格明显上扬。全国商品房屋平均销售价格为2345元平方米，比上年同期上涨5.7，其中，商品住宅平均销售价格为2211元平方米，也上涨5.7。 5、房屋空置面积继续增加，一年以下空置面积比重加大。 11月末，全国商品房空置面积比去年同期增长12.6。其中，商品住宅空置面积增长 12.2%。一年以下空置面积5719万平方米，增长18.8。所占比重为58.1，同比增加3 个百分点。 4、土地购置继续快速增长，土地价格上升。 1-11月，购置土地面积20245万平方米，增长45.3%；同期，完成土地开发面积9731 万平方米，增长35.2；三季度全国35个城市的土地交易价格上涨6.3。 5、房地产资金到位增势强劲。 1-11月房地产开发到位资金7566亿元，比去年同期增长36.7。其中，国内贷款1671 亿元，增长39.2；利用外资127亿元，增长35.396；企业自筹资金2235亿元，增长36.3%；定金及预收款2930亿元，增长38.1；均高于去年同期的增长水平。在各种资金来源中，国内贷款占22.1，自筹资金占29.5，其他资金占46.6，其中，定金及预收款占38.7%。 二、当前房地产开发市场存在的主要问题 1、地区发展不平衡，部分地区出现过热的苗头 我国房地产开发存在着极不平衡的现象，东部地区发展较快，中西部地区发展则较慢。 2001年，东部地区房地产开发投资占全国房地产开发投资的比重为71.1，施工面积为63.3 ，竣工面积为59.2，销售面积为61.3，均超过东部地区GDP在全国占57.5%的比重，更高于人口占37.5的比重；中部地区房地产开发投资占全国的比重仅为13，远低于该地区GDP占全国的25.4、人口占33.2的比重，西部地区房地产开发投资的比重为15.9，低于GDP占17.1，人口占28.6的比重。这说明东部地区房地产开发已超出当地经济发展的水平，存在着某种程度的过热现象。 从房地产开发投资占全社会投资的比重来看，2001年全国房地产开发投资占全社会投资的比重为1796，东部地区达到21.2，中部地区为10.4，西部地区为14.8，说明东部地区固定资产投资对房地产开发的依赖程度较高。其中，北京高达51.8。上海31.5、广东27.9，天津22.9、辽宁22.7，浙江19.2，重庆28.2，福建19.2，均高于全国平均水平。 从土地和商品房价格增长情况来看，部分地区也存在着过热的现象。2002年第三季度，南昌、杭州、上海、南宁和南京土地交易价格涨幅分别达到45.3，16.9，10.0，8.2 和7.5。同期，宁波、南昌、青岛、杭州、上海、济南、南京、南宁等市房屋销售价格分别上涨了19.2、9.5、8.7、8.4、7.9、4.4、3.5和2.3。 2、房地产市场中投机性因素增加 房地产开发的高速发展是由对商品房屋的需求所支持的。对房地产的需求由三部分组成，一是居住需求，购买的目的是为了自身的居住；二是投资需求，购买的目的是为了出租；三是投机需求，购买的目的是为了在价格上涨时再出售以获取涨价收益。在这三种需求中，第一种需求是真实的需求，对房地产开发的发展具有积极的作用，后两种需求属于虚拟需求，尤其是第三种需求，具有较强的投机性质，价格越高，需求越虚。对房地产开发的正常发展具有一定的破坏作用。多年来，我国房地产开发主要的需求来自居住需求，投资需求和投机需求不大。但近年来投资和投机需求出现快速增长的态势。尤其是近两年我国的股市比较低迷，部分游资从股市撤出进入房地产市场，更增加了房地产市场中的投机性成份。据典型调查，个别城市商品房投机需求已不低于15。投机需求的过度增加，导致房地产市场繁荣的假象，引起市场地价和房价上升，最终会形成房地产泡沫。一旦遇到经济波动，房地产市场出现供过于求的局面，房地产中的泡沫就将迅速破裂，对整个经济发展造成重大影响。 3、土地供应增长过快，个别地区出现圈地热 近几年来：全国房地产开发土地购置呈高速增长的趋势。1998年全国房地产开发企业土地购置面积增长52.2，1999年增长18.3，2000年增长41.4，2001年增长38.5。 2002年1-11月份，全国土地购置面积增长45.3，均远远高于同期房地产开发投资的增长速度。部分地区从短期利益出发，热衷于出售土地，有的地区已将几年以后的用地指标用完。一些企业以增加土地储备为名，大量圈占土地。据了解，个别企业一次圈地上万亩；有些企业将土地购买到手以后，并不进行开发活动，而是待价而沽，等土地增值以后再以各种方式出售，以获取收益。土地交易中的投机因素，引发了土地价格上涨，加大了房地产开发的成本，导致房价上升。一般来讲地价只应占房价的20，但有的地方占到40，甚至超过50 。 4、商品房空置面积增速加快，住宅空置的增量最大 由于房地产投资规模扩大，商品房供应量增加，销售面积又小于竣工面积，空置面积增多。2002年1-11月商品房空置面积增长12.6，其中，商品住宅空置面积增长12.2，商业营业用房增长21.6，均高于去年同期增速。1-11月份，全国新增加空置面积1102万平方米，其中，新增加商品住宅的空置面积703万平方米，占全部新增加空置面积的比重达63.8 ，商业营业用房新增加346万平方米，占31.4。在全部空置面积中，东部地区占67.6 ，中部地区占17.5，西部地区占14.9。其中，广东、北京、上海、辽宁、江苏5省、市的空置面积占全国的50.8%。 5、房地产开发对银行资金的依赖较大，金融风险增加 在房地产开发资金来源中，银行资金有两部分组成。一是银行对开发企业的直接贷款，二是银行对个人购房贷款转化为开发企业的自有资金。据统计，银行对企业的直接贷款占房地产开发企业资金来源的比重约为23左右，是第三大资金来源。但是，作为第二大资金来源的自筹资金，主要由商品房销售收入转变而来，其中有很大部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付30计算，企业收入中有70来自银行贷款。按此计算，房地产开发中实际使用银行资金的比重应在50以上。到2002年9月底，各商业银行的住房贷款余额已达到7422 亿元，比1999年增长4倍多。虽然由于住房贷款开展的时间不长，不良资产比率较低，但一旦房地产市场发生逆转，开发商和个人发生还款困难，金融机构的风险就会加大。尤其是出于投资和投机需求的商品房购买，如果也运用大量的银行资金，更易对银行带来风险。 6、拖欠款继续增加，企业自有资金不足 2001年，开发企业的拖欠款达1358亿元，比上年增长22.7，拖欠款占完成投资的比重达21.4%。2002年1-11月，拖欠款为987亿元，比上年同期增长26.2。其中，拖欠工程款689亿元，增长36.2拖欠款占房地产投资的比重达15.8。拖欠款的大量增加，扰乱了房地产开发市场的经济秩序，造成了房地产开发的虚拟繁荣，是房地产发展的一大隐患。 企业占有大量银行资金和拖欠款的存在，反映了房地产开发企业自有资金的不足。如按银行资金占50、拖欠款约占20计算，企业自有资金只有30左右。目前，不少房地产开发企业以少量资金注册企业，通过各种方式获得土地，由建筑企业垫资开发，待做到一定部位以后开盘销售，取得收入再用于滚动开发。房地产开发商本身并不承担过大的风险，而将多数风险转嫁给了银行、消费者和建筑业企业。这也是各行各业争相涉足房地产开发的根本原因。 三、促进房地产开发健康发展的政策建议 1、应当对房地产开发中的过热现象及时进行微调。当前，房地产开发在我国经济发展中的作用越来越大，未来几年，扩大内需仍是我国的一项基本国策，如果没有房地产市场的活跃，扩大内需就会缺少活力，经济发展也将缺少动力。因此，宏观调控政策首先要立足于保持房地产开发的健康发展。政府有关部门对部分地区存在的过热现象既不能视而不见，任其发展，也不宜过分渲染，采取过激措施，应当按照市场经济的规律，及时采取微调措施，实行“软着陆”，让过热的势头逐渐降下来，使房地产开发进入健康发展的轨道。 2、严格控制城市土地供应，完善土地招标拍卖制度。 土地资源对房地产开发的发展具有决定性的影响。要根据城市发展规划确定土地供应的长期计划，并严格执行，严禁多批和提前占用土地，以稳定房地产开发市场。对空置面积存量和增量较大的地区，要严格控制新增开发建设用地的供应量。有关部门要加强对土地供应的监管，防止土地的炒卖和囤积。取得土地使用权的房地产开发企业，必须按规定使用土地，长期未动工开发的，必须坚决收回土地使用权。要采取有效措施，规范土地交易市场的行为，打击土地炒卖行为，限制以转手套利为目的的土地买卖。要逐步完善土地招标拍卖的制度，使土地价格保持在比较合理的水平上。 3、改革土地出让金收取办法，开征土地财产税。 目前土地出让金采取一次交清的办法，是将今后50-70年的收益提前收取，是导致地方政府在出售土地上的短期行为，引发土地投机活动的重要原因，也是商品房价格居高不下的主要因素。为了保持房地产业的长期健康发展，建议改革目前土地出让金的收取办法，由一次性交清改为逐年征收土地财产税。这样做，一方面有利于房地产业的可持续发展，避免土地供应中的短期行为，为后届政府创造稳定的财源；另一方面，也可平抑商品房屋价格，减少土地交易中的投机行为，防止房地产开发中的过热现象。 4、加强金融监管，抑制投机需求。 为了加强对金融风险的防范，当前要加大银行对房地产开发贷款和消费信贷的监管力度。一是要严格执行房地产企业资本金制度，提高企业自有资金的比重。土地购置和商品房开发数量必须同企业的资本金数量相联系。原则上，银行贷款不能用于土地购买活动，开发活动也应有一定的自有资金保证，以降低银行资金的比重；二是要严格控制对投资和投机购房者的