房地产经营与管理iii.doc

房地产经营与管理一 地产：土地财产或土地资产的简称（土地及其财产权利）。地产的经营只能是使用权，而不是所有权。土地：陆地表层范围内包括土壤、岩石、矿藏、水、地貌以及人类活动对其上述范围所产生的劳动。 生地：无地面改良物，即农地，不具备城市基本建设的条件 土地 毛地：具备城市基本建设的条件，但待拆迁房屋多 熟地：具备房地产开发的基本设施，增加了生地实用价值二 房产：房屋和房屋附属物。三 房地产：指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的各种财产权利。 1、不可移动性 2、耐用性 房地产特点 3、异质性（不存在相同的房地产） 4、高价值性 5、供给有限性 6、投资与消费的双重性 四 不动产：不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。 与房屋不相关 土地 1、地产 与房屋相关 土地财产权利 房地产不动产 2、房屋建筑物及其财产权利 3、房屋建筑物附属物及其财产权利 4.非房屋建筑物（桥，隧，坝） 5、位于土地分离的农作物、种子五 房地产业：从事房地产开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中介、咨询、评估等服务的行业。房地产业运作过程：生产，流通，消费 1、房地产开发组织业 2、房地产经营业、买卖、租赁业务形态 3、房地产中介、咨询、评估等 4、物业管理 5、行政管理 1、基础性 2、先导性 3、关联性 房地产业特征 4、地域性 5、周期性 6、高回报、高风险性 7、对金融业存在依赖性六 房地产开发：有特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业）对房地产项目进行投资建设和管理，改变土地用途或使用性质，获得经济利益的过程。（一）房地产开发企业：从事房地产开发经营业务，具有法人资格，且具有法人资格，具有一定资质条件的经济实体。 专营企业（二）房地产开发企业 兼营企业项目企业 单项开发按开发的规模 小区开发 成片开发 按开发的用途： 工业、民用、商用（三）房地产开发分类 新城区开发按开发的地域 旧城区改造 土地权购买 按开发的阶段 房屋建设（七通一平） 1、前期市场调查和分析评估 2、房地产项目场地选择与勘察（四）房地产开发任务 3、土地改造和房屋建设的规划设计 4、资金的融资安排 5、建设中的施工组织与监督 6、出售和出租经营、管理 一、参与者：发地产开发商及其合伙人 1、提出目标、设想（五）房地产开发程序 2、可行性研究 3、土地征用 二、程序 4、工程建设、规划、设计 5、资金筹集 6、市场营销 7、物业管理七 房地产市场：房地产交易场所及活动过程。 萌芽市场 按发展程度 发育市场 成熟市场 按供应方式：现房、期房 一级房地产市场：国家出让土地给开发商 市场类型 按市场层次 二级房地产市场：开放商与购房者交易间的活动 三级房地产市场：二手房（消费者与消费者） 合法：白色市场 按法律原则 非法：黑色市场 难控：灰色市场 按供求状况：买方、卖方1、地域性 2、供给调节的滞后性3、垄断竞争性4、投机性强房地产市场特点 5、交易形式多样性 6、交易复杂性7、 市场效率低8、 手金融市场影响强烈9、 政府的干预性10、八 房地产需求：在一个特定时期内，消费者在各种可能降价下愿意且能够购买的房地产数量。 九 房地产需求量：在一个特定价格下，消费者愿意且能够购买的房地产数量 因素 对需求影响 1、价格 2、消费者收入水平 房地产需求量的影响因素 3、消费者偏好 4、替代房地产价格 5、预期房地产价格十 发地产供给：在一个特定时期内，房地产开发商在各种可能降价下愿意且能够供给的房地产数量。十一 房地产供给量：在一个特定价格下，开发商愿意且能够供给的房地产数量。 因素 供给量1、价格2、开发成本 影响房地产供给量因素 3、建筑技术水平 4、替代房地产价格 5、预期房地产价格 房地产供需平衡 过剩：供求 价格 短缺：供求 价格 1、人口数量，家庭，规模 2、就业，工资水平影响房地产供求的因素 3、利率，抵押贷款条件 4、土地、工人、建材价格 5、建筑技术、质量十二 区位（房地产开发项目的区位选择）：人活动所占据的场所（土地）与周围环境（其他土地）的相对关系。 宏观区位选择：对数个城市和地区比较，在自然条件，经济条件，政策等因素进行比较的基础上选择自然条件好，经济条件发达，政策优惠的作为投资方向。 围观区位选择：一个城市或地区内，寻找最佳位置的开发场地。 最短时间1、 商业类 便捷性 接近购买力原则 满足消费者购物行为目的 居住面积、租金、交通、便捷不同房地产项目的区位选择 2、住宅类 社区及邻里关系等 舒适性及消遣性原则 位置靠近劳动市场3、 工业类 场地条件及城市规划许可 生态环境 基础设施使用及完善程度十三 房地产市场研究：通过信息收集、整理加工来分析预测各种类型房地产的未来需求量和供给量，以预测未来市场的供求状况和价格，为房地产开发投资及其他方式投资决策、投资行为调整、市场调整等活动提供科学依据的活动。 1、有利于正确决策、方向的调整2、有利于经营策略调整房地产市场研究作用 3、有利于房地产开发方案的正确制定和调整 4、有利于改善自身管理水平 5、有利于价格策略调整 1、确定目的及目标房地产市场研究步骤 2、设计市场研究方案 3、市场研究方案的实施 4、撰写市场研究报告房地产市场研究：对某一市场区域范围内，特定类型房地产市场现状及前景的分析。 1、市场区域范围的限定 总体市场的研究 2、市场供求状况和前景分析 3、信贷条件分析房地产市场调研主要内容 4、周期波动分析 1、地段最佳利用方式 特定地点市场研究 2、数量、类型、档位等 3、该开发项目市场竞争力十四 房地产开发项目的可行性研究:在投资决策前对与项目有关的市场资源、工程技术、经济社会等各方面问题进行全面分析、论证和评价，从而判断项目在技术上可行、经济上合理、并对多个方案进行优选的科学方法。 1、投资决策的重要依据2、项目审批的依据 开发项目可行性研究的作用 3、项目资金筹措的依据 4、编制设计方案的依据5、开发商与各方商谈合同、协议的依据1、项目概况2、市场分析和供求预测3、规划方案的优选4、开发进度安排开发项目可行性研究的内容 5、项目投资估算6、资金的筹措方案、筹资成本估算7、财务评价8、风险评估9、国民经济评价10、结论与建议 1、财务评价：在现行的财税制度及价格体系下，从企业的财务角度出发，计算分析项目的财务盈利能可行性研究的经济评价 力和清偿能力，据以判断项目财务可行性的方法。 2、国民经济评价十五 房地产估价方法和程序（一） 市场法：1、概念：又称市场比较法或交易实力比较法，在求取待估房地产价格时，将待估房地产与近期内已成交的类似房地产加以比较，依靠已成交房地产的价格通过多项因素的修正，而得出的房地产价格的估价方法。2、原理：替代原理 3、公式=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数。 4、适用范围：发达地区 5、估价步骤：（1）收集交易实例（2）选取可以实例建立价格基础 （二）成本法：1、概念：重置成本法，只在估价时点以假设重新建造待估房地产所耗费的各项必要费用，以及正常利润税金为依据，来确定待估房地产价格。2、理论基础：卖方不低于生产费用价值论 买方不能高于生产费用（替代原理） 3、公式(估价对象不同)： 旧房产=旧房地产重建锁好费用的完全价值建筑物折旧的价格 新建房地产项目=取得土地费用+进行房屋建设费用+正常利税 新开发土地的估价=取得待开发土地的费用+开发费+正常利税 4、适用范围：广泛，针对无收益 1 收集资料 2 重建价格和重置价格的估算 5、估价步骤 物质折旧（有形） 3 折旧计算 功能折旧（无形） 经济折旧（外部）（三）收益法：1、概念：是指将待估房地产未来每年的客观纯正收益以一定的资本化率，还原利率，统一折算到估价时点现值的一种估价方法。2、理论依据：预期理论3、计算公式=纯收益还原利率4、适用范围：有收益的项目 1 收集关于项目本身的资料 2 确定总收益的租金，企业的经营收益5、估价步骤 3支出项目 4 计算净收入 5 确定还原利率 6 公式计算 1、明确基本概况 2、拟定估价方案 3、估价实地勘察 房地产估价的程序 4、收集分析资料 5、确定估价方法并估算 6、撰写估价报告 7、估价资料的归档十六 房地产制度：约束人们房地产关系的规则集合。（一）、房地产产权制度 1、产权：所有权、使用权 1、具有排他性，主体只有一个2、特征 2、可流动性（让渡性） 3、产权具有可分性 4、产权具有边界性，可计量 土地所有权：指特定土地所有权人在法律规定的范围3、我国产权类型 内对特定土地所拥有的占有、使用、收益、处分、排除他人干涉的权能 土地使用权：依法占有使用他人所有的土地并获取经济利益的权利 出让使用权：土地使用者向国家支付土地使用权出让金或向原原土地使用人支付低价国有土地使用权 而取得具有一定年限的土地使用权。 划拨使用权：是以政府行政划拨方式取得以4、分类 支付征地、拆迁补偿费为代价或无偿取得无年限限制的土地使用权。 宅基地 集体土地使用权 乡镇企业建设5、房地产产权登记：房屋所有权和该房占有范围内的土地使用权权利与主体须一致。（特点：合法唯一，两证合一） 总登记：县级以上人民政府在一定范围，一定期限对所有房屋产权登记 土地使用权设定登记 房屋所有权初始登记：房屋所有权第一次进行的登记 转移登记：产权发生变化、房屋因买卖、交易、继承、划拨、分割、转让、合并、裁决等原因。 变更登记：产权人名称，房屋用途性质、土地用途发生变化等情况 他项权利登记：典权、土地役权。 注销登记（二） 房地产租赁制度房地产租赁：房屋所有权人作为出租人，将其房屋出租给承租人使用，由承租人像出租人支付租金的行为。1、必须享有所有权的房屋，国家授权管理和经营 2、国家司法部门行政机关依法裁定限制的房地产决定条件 3、共有人同意，未取得共有人同意不得出租 4、权属有争议、房屋建筑不符合安全卫生环保标准不得出租 5、房屋已抵押、未经抵押权人同意不得出租程序：确认出租人是否具有租赁条件，当事人双方签订租赁合同（三）房地产抵押制度房产抵押：房屋所有权人以其合法的房地产以不转移占有方式占有，向抵押权人提供债务、履行担保责任，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法依抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿。 抵押人：债务人 抵押权人：债权人 1、房地产抵押时，抵押须经抵押权人认可 抵押条件 2、依法取得的房屋所有权连同该房屋范围内土地使用权同时设立抵押权 3、以出让方式取得的土地使用权连同土地上的建筑物同时设定抵押 1、学校、医院等公益性的不得设押 2、依法设定扣押的 3、列出拆迁范围、文物保护和重要纪念意义的不得抵押 4、未付清出让金、未按合同约定进行开发的土地 5、房屋已建成未办理房屋登记的 6、未经共有者出面同意的 7、权属不明或有争议的 （四）城市住房制度 住房制度：国家解决城市居民住房问题基本政策和方法的组合，是城市住房生产、分配、交换、消费的组织形式和管理方法 1、改变住房建设投资国家、单位、个人三者合理 三改 2、改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配为主的货币工资分配 3、改变各单位建设分配维修管理为社会化、专业化的运行体制 1、建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用购房经济体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。 四建 2、建立住房公积金制度 3、发展住房金融和住房保障，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系 4、建立规范化的房地产消费市场和发展社会化的房屋维修管理市场十七 房地产投资：房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断地将资本投入到房地产开发经营领域内和房地产金融资产上的经济行为。 实业投资：房地产开发投资活动 金融资产投资：购买上市公司的股票 个人：经济利益收益 国家：环境效益 + 经济利益 1、投资成本高投资特点 2、投资回收期长 3、投资风险大 4、投资收益大 土地投资开发 房屋投资开发投资分类（按内容） 房地产经营投资开发 房地产中介服务投资 房地产物业管理投资十八 房地产投资风险风险：未来可能发生的危险或遭受损失的可能性。房地产投资风险：从事房地产投资受到多种不确定因素的影响而使实际投资造成损失的可能性。1、 市场风险：流动性、变现性，购买力风险2、 经营风险 风险类型 3、财务风险 4、社会风险 5、政策风险 6、自然风险 风险的衡量规避：公式自己看笔记，难得打 风险的控制：组合，转移十九 房地产投资策略 1、宏观方面 2、地段位置的选择 自然环境、生存环境 3、质量 4、投资种类 5、经营方式 二十 房地产投资泡沫经济危害：1、造成经济结构、社会的失衡2、导致金融危机二十一房地产金融：是指与房地产开发流通、消费相联系的资金融通活动和金融资产投资活动。 房地产金融的特点：1安全性 2长期性 3多样性 4政策性 1房地产开发经营需求房地产金融的作用 2购房者需求 3市场运行 （一）金融业与房地产业的关系： 金融业是房地产业的“血库”、“调节器” 房地产业是金融业的“晴雨表”（二）房地产融资资金来源 1、企业自有资金 2、政府财政资金 流动资金一般来源渠道 3、银行贷款 固定资产 项目贷款、开发贷款 4、股票、债券、集资租赁 5、商业性用，其他资源，外资 1、房地产抵押贷款 2、售后回租房地产企业融资方式 3、预售资金 4、建筑施工企业垫付工程款 5、延期支付 6、重复融资二十二住房公积金 五险一金：五险：失业、医疗、养老、工伤、生育保险（法定） 一金：住房公积金（非法定） 五险中，前三项由公司和个人共同承担，后两项公司承担 我国公积金管理：国家机关，国有气压，城镇集体企业，外商投资企业，城镇私营企业及其他领域企业事业单位，民办私营企业，社会团体及其在职职工交存的长期住房储金。（农民无住房公积金，无间断缴纳，长期性，保障性，互助性） 特点：普通性，强制性，福利性，返还性 公积金的管理办法：公基金管理委员会决策 公基金管理中心 运营 银行专户存储，财政监督公积金使用： 贷款（个人/企业） 管理费用二十三房地产市场营销：市场营销：是通过辨识，预测和满足顾客需要来达到盈利目的的管理过程。 房地产市场营销：是通过房地产市场交换来满足房地产市场需求而进行的综合性的经营销售活动。 市场营销组合：4P：产品，价格，促销，渠道 1 市场调查 2 营销目标确定房地产营销步骤 3 市场营销组合的确定：产品，市场，战略战术，人力物力财力等资源分配 4 营销计划的实施 房地产市场细分：指将整个房地产市场按照购买者的需求特性划分为若干个具有相同需要的消费的群体，组成的细分市场。 市场细分标准：1地理因素 2人口因素 3 行为因素 4 心理因素 1 明确细分因素，将其分层排布 市场细分过程 2 细分市场，将市场与消费者特征进行匹配 3 对市场细分结果进行评价 1 有足够的消费量 市场细分条件 2 各种消费者比较接近 3 企业方面能够进行市场营销活动的开展 4 消费者对你的营销有敏感的反应 1 展开市场调查，细分市场 房地产目标市场的选择： 2 分析市场优势 3 盈利分析 产品特征营销策略=品牌策略： 1 精确市场定位是树立品牌的基础 2 卓越的质量体系是树立品牌实现品牌策略的保证为什么树立品牌 3 良好的社会形象树立品牌 4 优秀的品质树品牌 5 创新精神树立品牌 6 优秀的企业文化树品牌 竞争者的价格 影响因素：成本 底线 消费者的需求量价格策略 1 设定定价目标 2 需求评估 3 成本评估 定价程序 4 竞争者的成本及价格分析 5 选择定价方法 成本+竞争者+消费者预期利润 消费者