真房买卖话你知：一个真正的好户型,究竟是什么样子的？(多图).doc

真房买卖话你知：一个真正的好户型，究竟是什么样子的？什么是好的户型？多图，前方高能，针对 知友赵策明的答案配图。最近在看房，有时间就更新 一些收集到的资料，因为不是专业人士，如有错漏，欢迎指正。后面补充买房选哪几层比较好？满足最舒适居住的条件无外乎于 5 个标准，看房者只需抓住这 5 个要素，就可衡量好坏，能看出来个门道。1、大开间、短进深开间、进深：习惯上，我们把房间的主采光面称为开间(面宽)，与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。根据住宅建筑模数协调标准(GBJ100-87)规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。(卧室以床顺着摆放的方向为开间，床头依靠的墙宽度为“进深”，卧室内布置床时，床头一般不靠窗台摆放)一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于 1:1.5 之间较好。进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。2、分区明确、动静干湿公私首先要了解动静分区、干湿分区、公私分区的概念动静分区：动区是人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房；包括客厅、餐厅、厨房、卫生间为动：而静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧，包括卧室、书房为静。两者分离，一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互之间的干扰。范例如下动静分区不合理户型（次卧距离入户门较近，客厅活动对次卧影响较大）干湿分区：指厨房、卫生间这两个湿气较重且较容易产生脏污的房间应与精心装修的怕水怕脏的卧室等尽量分离。厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、清洗污水等集中于此，因此厨房的布置要尽可能的靠近进户门，远离卧室、客厅；其次厨房与卫生间是住宅中水管的集中地，从施工成本、能源利用、热水器安装等角度考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。目前市面上的大部分户型还是考虑到了干湿分区，厨房一般也是设置在入户门最近的位置，但仍有少量灾难级户型，户型完全没有考虑厨房应当如何合理布置。公私分区：户型具有私密性的要求，能够适当保护居住者隐私。户型的私密性主要需做到两点：首先在入户门外向户型内望去时，玄关处应当有所遮挡，避免站在门外就能对屋内一览无余；其次是户型内部客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡，避免在公共区间就能对私密空间一览无余，做到一定程度的“公私分区”。公私分区较差户型(卧室门直接开在客厅墙壁上，客厅内可看见卧室大部分)范例如下3、通透通透性主要是指户型的通风和采光性能。要保证户型具有良好的通透性能，首先要求户型要有良好的进深开间比，即户型比较方正；其次户型最好有两面可以采光和通风，相对两面采光通风最佳(如南北、东西)，其次是相邻两面采光(如东和南、南和西、西和北等)，只有一面采光通风效果最差。另外厨房厕所是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨暗卫。所以，全明是通透最好的通透设计。范例如下4、动线动线是指人们在户内活动的路线，动线流畅与否将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。户型的设计影响到动线的走向，而动线的走向会影响到居住的品质。好的动线能够提升户型利用率，而差的动线会使大户型变得“大而无当”，浪费空间。户内主要动线有三类，分别是居住动线、家务动线、来客动线。动线良好(从入户门进客厅、卧室、厨房的三条条线不会交叉)范例如下动线较差户型（进厨房要穿过客厅，进主卧要穿过客厅，客厅都成公共走廊了，另外厨房布置在户型深区，卫生间距离主卧和次卧都很远，且正对大门，该户型堪称灾难级）5、尺度合理地块越来越少，房价越来越高，大户型成为一步到位的一次性选择，因此，对大户型的要求更加苛刻。大户型在一定程度上不仅承载全家的居住功能，而且承载着更多附加东西。但大户型不能一味大，不然，就会造成空旷感，反而降低了居住的舒适度。200 平米以上的户型基本划入别墅范畴，它有几个主要的分区尺度：容积率必须达到1.0以下；进深15米以内，面宽不小于6米；卧室一般采用套房设计；设计玄关、露台；风水角度来看，入户门进来不要是个大走廊，或者正对厕所门。厕所门也不宜正对卧室门等。买房选哪几层比较好？到底该怎么选，在销售顾问眼里，没有绝对好与坏，每层都有各自的优点和缺点，买房子就是要按照自己的需要和喜好来选，最好是先挑品质楼盘，再挑楼层。高层一般指的是超过 10 层的住宅建筑和超过 24 米高的其他民用建筑为高层建筑。高层：最佳是楼层的 1/3 到 2/3 之间处现在的高层大多都超过了 15 层，高层视野好，远离马路，有私密性等优点，是不少购房者的选择。在一位销售顾问眼里，最佳的楼层应该在大楼的 1/3 到 2/3 之间。以 30 层为例，对比各楼层的优点和缺点，到底选哪层，还要靠自己挑。底层：优点是适合有老人的家庭居住，出入方便，如有花园更好。但是缺点是，采光通风都不好，潮气重，特别是南方。再加上临马路，汽车噪音大，比较吵。2 至 5 层：优点是夏天温度比上面要低点，如遇火灾等逃生容易。缺点是视野不好，房间较暗开灯时间比较长，噪音偏大。6 至 7 层：优点是有风景看，但是视野还是没那么好，不用担心潮湿问题。缺点是光照还是不足。8 至 11 层：优点是光照、空气等都比上不足，比下有余，停电的话，爬楼梯也在接受范围内，这个高度也比较适宜。12 至 23 层：优点是楼层的采光很不错，日照时间也长，视野也很开阔。噪音的影响也比较少。缺点是出行不方便，比如停水或者停电后供水和电梯无法正常，购房时这一点要考虑，还有这几层的价格，也往往偏贵的。24 至 29 层：优点是安静、视野好，蚊虫、灰尘、噪音都不必担心。缺点是风大，夏天温度较高，水压较低。顶层：优点是风景独好，价格相对便宜。缺点是水压不足，风大等问题，并且夏季的温度比底层要高。比 24 至 29 层多一项风险是顶楼渗水的问题。建议先挑楼盘再挑楼层，品质好的楼盘很多问题都会避免。如果住在容积率高的社区，无论你住哪层，都不会有高质量的生活，噪音、灰尘的污染不可避免。如果在容积率低的社区，就是在低层采光也会很好，灰尘、噪音也不会有。如果这个楼盘结构好、质量好，雷击、漏雨现象就不会出现。还有价格，楼层越好价格越贵，要根据需求量力而行，不要给自己带来很大的还款压力。多层一般是 4 到 6 层，多采用框架结构。多层：3 至 4 层为最佳楼层多层，公摊少，得房率高，已经越来越成为了稀缺品。多层的优点是房子由于受到各种限制，通常只能是板式，大多南北通风；少了柱梁的限制，户型也比较好。加之没有电梯，少了电梯井、候梯厅等公用建筑面积，房间利用率高。而多层的缺点，多层如果是旧城区的二手房子，多数为砖混结构，这种结构成本低，比钢筋混凝土结构低 40%左右。这类房子的耐久性一般，折旧较快。构成一个好户型最重要的因素之一，就是出房率。大家花钱买楼的时候，付款是按每平米的价格建筑面积买的，但是实际上，我们所能得到的使用面积有多少呢？使用面积 / 建筑面积=出房率，这个指标是很重要的。因为不同的楼不同的户型，公摊面积也不一样。公摊就是包括了楼梯间电梯间走廊等，这些都是要摊到咱住户头上的。板儿楼的话，出房率能到 80%就很好了；塔楼的话 75%；酒店式公寓那种 60%。这些完全是专业的经验总结之谈，一般人是很难了解到的。把这几个数值记好，看房买房的时候计算比较一下。（更新：答案下有回复问，“有些宣称得房率超过 100%的是什么情况？”有好几种情况：出房率 100%的有，别墅就是：）独门独院都没有浪费也有 100%或超过 100%的，比如 loft，就是层高很高，开放商自己隔出二层 loft，然后只收一层的面积，二层赠送，比如买 50 平送 35 平什么的；还比如，偷面积，这 种在南方很常见，比如设计的时候这儿多伸出去块板儿，那儿凹进来一块，这些是不计算面积的，之后开发商把这些一封，全都变成室内了，赠送给业主了，这就是 偷面积，用户会多了很多使用面积啊，这样的出房率就很高，也会超过 100%。这种做法以前南方很常见，现在的房子不让了。因为我在北京，大部分接触的都是北京的住宅，之前对这个遗漏了，上面提到板楼 80%、塔楼 75%、酒店式公寓 60%都是针对北京及北方常见类型提出的。住宅的南北地域性还是蛮强的，蝶式住宅北方就很少见，入户花园啊我真的很羡慕！：）户型还真不是楼下某位说的大就是好的。大的话也得多花很多钱不是么，房子这可是真金白银的每平米都差着几万几千的。对于普通人来说，还是要注重性价比的，而出房率就是性价比的衡量要素之一。有 些户型的设计很紧凑，麻雀虽小五脏俱全，这样即便总面积只有 150 平，但是能有 4 室 2 厅 2 卫；但是有些楼，280 平也做不到这么多间房（当然这种楼可能会 说是德国设计师设计，设计风格所致，有露台啊是跃层什么的），但是在那种房子里的感觉也好像没比这 150 平的大多少。这就是感觉了，但之所以有这些感觉是 真的取决于户型设计的好坏，出房率的多少，这是一定有关系的。话说户型的方正，除了字面意义的“方”“正”，和这是哪儿种楼是有关系的。像是板儿楼，才能南北通透啊；塔楼啊酒店式公寓啊，想通透也没这条件呀，塔楼就是注意通风了。板儿楼主要就是面宽大一些，3.9m,4.2m 大于 4m 好用，进深短一些，南北通透。另外，户型也与所处的单元有关。比如这是一长条的板楼，但是建筑设计的时候为了立面造型的美观等，这排楼做了一些凹凸的设计，比如