理想户型的功能分区和要素.doc

理想户型的功能分区和要素不少购房者反映，目前市场上大户型房子较普遍，而90130平方米功能布局合理、价格经济、使用方便的中等户型却不多见；有的消费者干脆来电，希望我们为他们指点一下，在售楼盘中哪儿有自己理想的户型我们在采访了部分业内行家后，他们也认为上海的住宅户型已日趋完美，并还存在创新的潜力，孰优孰劣只有在使用后才能体会。他们还就如何创建适合大众口味、迎合市场需求的户型方面，各抒己见。在这里我们选登其中部分观点，也许能在开发、设计方面打开些思路，有所启发；为购房者开阔些眼界。创建120+60”的新户型如果有一种“120+60”的户型，那么既可以用来投资还贷，又可以今后扩大住房面积，或安置父母和子女，省却了重新买房带来的挪动地段、搬家、装修和房价上涨的烦恼现在的住宅户型，一般都是在生活功能的配置上大动脑筋，但设计上不免给人有大同小异的感觉，也就是说产品的同质化很普遍。房产开发企业能否设计一种新的功能住宅居住和投资功能合一的产品呢？所谓“居住和投资功能合一”，举个例子，譬如设计一种建筑面积为180平方米的户型，一个产权分两套设计，即120平方米和60平方米，两套都有独立的进门，以及厨房和卫生间。120平方米的可按三室二厅或二室二厅设计，而60平方米的则设计成一室一厅的小户型。这种户型有什么优点呢？首先，它可满足一部分投资房产的消费者需求，一则是在解决居住的同时，用小户型用于租赁获利还贷，投入不大但可达到“以房养房”的目的；二来还便于业主的管理。其次，一旦业主觉得居住面积需要扩大的话，租赁合同期满后随时可收回自住，只要“拆了墙就是一家人”。那么，届时既不受房价上涨的困扰；又节省了房屋的装修费用，省却了重新买房后搬家、装修、挪动地段等烦恼。是父母将小户型转让给子女住。这一新户型一旦上市，肯定会有不小的潜在市场。经济型别墅更应重视功能布局人们担心买经济型别墅，究竟还有没有住别墅的“味道”？如果户型设计得当、别墅元素齐全的话，不但让你住得舒适，而且还真能过一把住别墅的瘾在住房面积和功能改善的今天，许多经济条件允许的消费者已经不满足住公寓房而向往别墅了，于是一些经济型的小面积联排别墅就特别受购房者的青睐。所谓“经济型的小面积联排别墅”，一般建筑面积在160250平方米左右，它不仅具备居住的各种使用功能，而且在结构和使用功能上还具备了别墅的特征及元素。现代人比较海派，却也比较“做人家”(即简约)，讲究实惠，这一住宅品种也就很适合中高收入的三口之家。因此，在户型设计上也应符合他们的口味。餐厅不仅有足够的空间，而且需要独立分割开；开放空间除了阳台，还应有面积较大的屋顶露台和独立使用的户前户后小花园；储藏室是现代家庭必不可少的功能区，因此衣帽间、壁橱或阁楼必不可少其次，各功能区面积要恰到好处。别墅的客厅、主卧往往显示主人的生活品质，面积就应相对放大，与此匹配的厨房、餐厅以及各层卫生间面积也不能过于局促。由于总面积的限制，设计时就应把握好各功能区的分割比例，尽量缩短相互间的交通流线。还有，辅助功能要预先设计，以满足现代生活的基本需要，譬如车库、工作阳台、家用中央空调主机位置，甚至保姆房面积都要适当。有人以为，在160250平方米的“螺丝壳”里，很难合理地注入这么多的住宅和别墅元素。我们却以为事在人为，关键在于原则的把握。譬如周浦附近的“富兰克林”别墅，有两种160平方米和240平方米的经济型联排别墅，在分割布局的设计上可以说独巨匠心。以他们的240平方米别墅为例，在占地80平方米的面积上，一层为进户平台、客厅、车库、卫生间和保姆房；在一层和二层之间设计了一个夹层，夹层的客厅上方挑空，使客厅显得更为大气，其余为厨房和餐厅；二层布置了两个次卧、起居室、书房及卫生间、南北两个阳台；三层为主卧、主卫(连着北阳台)、起居室、更衣室和一个大露台，并利用坡顶在三楼上方设计了个大阁楼，用于储藏。设计得当，层层相扣，各功能元素兼备。二室户能否“挤”出半间来就像女人总觉得自己少一件衣服，住二室户的人总觉得自己少了一间房间。如果住宅总面积不变，户型的设计师设法从中“抠”出一间六七平方米的小书房来，那该多好啊现在市场上大多数住宅房按房价分成高、中、低档三档，但从市场反馈看，各档次的房型中以二室二厅的户型最为畅销，三房户型其次，也有一部分是又重新出现在市场上的二室一小厅的户型。我认为，二室二厅的户型尽管很受欢迎，但在使用功能上它还存在一定的缺陷主人回旋的余地不大，如果将二室二厅改造成“二室半加二厅”的户型格局就更理想了。道理很简单，就目前家庭人口结构看，大多为三口之家，一般家庭都会选择二室二厅的户型，总面积往往控制在110-120平方米左右，而且往往设计有两个卫生间。就当下来说，大多数买房者控制的总面积不大，总价不高，我们没有必要像西方人那样非得做出两个卫生间，而二室二厅对于两个成人和一个孩子来说，可供缓冲的余地还不大。如果我是设计师，会在总面积不变的前提下，建议设计一个干湿分离的卫生间，把另一个卫生间的面积一半加到干湿分离的卫生间里，另一半面积与其它功能区的面积里“抠”出三四个平方米(这很容易办到)相加，组成一个净面积为六七平方米的“半室”，就多出了一个很实用的空间，可以用作书房供孩子读书、自己看书或小憩，那么，空间利用则可大大提高了。另外，任何一个家庭都想充分利用空间用于储藏，如果没有储藏室而硬分出一个衣帽间又太勉强，如果把我们刚才“抠”出来的一个小空间改成与主卧相连的“走入式衣帽间”或储藏室，也很经济实用，因为省去了大衣橱的卧室，空间将明显扩大了。总之，国外公寓值得借鉴的设计思想，必须与本土特点、我们的实际情况相结合，这样设计出的户型才是最合理、最经济的。再新再好的户型也是有生命力的，也许今天你觉得好的户型，若干年后你或许就觉得不那么好了，所以选户型你不一定要苛求是最好的，而是要选你最合适的对于不理想的户型，似乎大家都有共识，而究竟什么才叫好的户型，就仁者见仁，智者见智了。好户型是没有固定划一标准的，优秀户型其实是根据消费者自身的需求而定的，而且不同购买层次的消费者，对户型的要求是不一样的。有些好的户型，譬如带20多平方米的卫生间、超大型的露台等等，这些房型对面积就有了很大的要求，建筑面积200平方米以上的户型可能就能做到这些，但是对一般消费者来说，超大面积的好户型只能是一种欣赏，并不是他真正的需求。你认为这样的房型对他们来说是好户型吗？目前市场上标准化公寓的户型，只能说是均好性和趋同性，说白了就是大同小异，其创新的部分相对比较少。就目前市场的实际看，有创新的好户型房子，还只是针对那些高端品质、低密度的房产项目，譬如在欧洲比较流行的“退缩型建筑”，其形状就像我们熟悉的“梯田”一样，逐层向内退缩，优点是每层采光均衡，户型变化多，室外空间大，但它只适宜大面积的住宅，目前还不宜推广。另外，户型中的创新部分是应该有生命力的，是适合市场需求的，是需要引导的，因为人们的生活需求和追求在逐步提升。对同一的户型，现在看来也许是好户型，可在若干年后也许你就不认为它是好户型了。那么，我们设计的户型设计就要跟上时代的潮流，才不至于被时代所淘汰。从这个意义上说，现在选择好的户型，就像人们选择服饰一样，从来就没有十全十美的户型，只有现在最合适自己的户型。留些“空白”会更舒适选户型切记：千万别选那种生活功能虽齐全，但把各房间和功能区安排得满满顿顿的户型。因为今天你可能觉得很实惠，但过不久你就会觉得太局促，后悔自己买得太小了，所以要让房间适当留些“空白”长期以来，房子的得房率高不高、实际使用面积多不多，一直是许多购房者评判户型的重要标志。可是，某种户型能让主人在最小的空间内安排尽可能多的使用功能，这算不算好户型呢？不妨打个比方，火车上的卧铺包厢除了供睡觉的床、放置东西的行李架和小桌子外，还有挂东西的挂钩、看书用的床头灯，有的还配有电视机等，可以说在最小的空间内安排了最多的功能。对于乘车旅行的人来说，已经非常方便和舒适。然而，如果让你在里面住上几个星期乃至几个月，你还会觉得舒适吗？同样，现在有些建筑设计师在住宅空间的功能上已下足了功夫，却不太注重住房的舒适性和前瞻性。评判的户型的设计是否舒适，很难有个量化标准，但空间越大越舒服则是肯定的。有些空间的“留白”有可能使得整个空间显得宽敞大方，给你带来心理上的舒适感。从另一个角度来讲，对空间的适当“留白”，也为住宅使用功能预留了余地，譬如今后添置很多新的电器和物件等都需要摆放空间。而空间局促的住宅就同火车卧铺包厢一样，在起初的两三年里，居住者会认为很方便、很实惠，然而过了几年，他们就会发现自己的住宅空间变得局促了，不得不为置换大面积住房而大动干戈。因此，真正的好户型是那种从住户的实际生活出发，将舒适与实用把握得恰到好处的住房。七大功能必不可少选择现代户型，除了观察日照采光、格局合理外，七大生活功能是必不可少的：即卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生间、阳台和储藏室，缺少其中任何一个功能，都可能会给你今后的生活带来不便眼下新住宅出现了很多新户型，而且生活功能越来越齐全，消费者各取所需，很难说哪一类户型更优秀，这就像厨师做菜一样，确实有些众口难调。但是，我认为市场还是应当更多考虑大众的“口味”，因为普通消费者才是楼市的主力购买群体。而所谓的“大众口味”，实际上就是在控制总建筑面积和总价的基础上，重视户型的功能设计。购房者经过十余年的住房改善期后，目前已经开始倾向“小康型”转化，也就是要考虑居住的舒适度。当然，住宅的面积越大，它的生活功能也就越齐全，大众住宅的二室二厅建筑面积一般控制在110平方米左右，而三室二厅一般控制在130平方米左右，它就不可能配置太多的功能，只能恰当地找到它们的平衡点，但七大生活功能是必须配置的：即卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生间、阳台、储藏。至于这七大功能的布局和面积分配，确实很有讲究。我们现在的一般做法是将“动静分离”，即进入总门后通过玄关进入客厅和餐厅，然后进入卧室或书房。其次是考虑这些功能区域的采光、通风、户外景观等诸因素，譬如客厅和餐厅、卧室、厨房的采光、通风要好，交通流线要简捷。另外，各功能区域的面积要恰当、实用，譬如厨房和卫生间的面积一般在6平方米以上，而且厨房最好显得狭长些，那么它的料理台就能发挥作用；只有一个卫生间的住宅最好能考虑“干湿分离”(将盥洗盆放在卫生间的门外)，便于同时使用总之，户型功能的设计，既要面积合理，给住户取得尽量大的生活空间；又要布局合理，使住宅显得大气、美观。好户型几大要素 “三大一小”仍受欢迎 所谓”三大一小”是指大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室的结构，此种结构在目前较受欢迎，特别是在经济受限制，建筑面积固定的情况下，这种结构比较实用。比如一套“三大一小”的房屋，卧室在1214平方米左右，客厅有近30平方米，卫生间也有10平方米左右。实际使用时，会感到十分舒适，而且动静分开。 功能分区最现实 1、公共活动区 如客厅、餐厅、门厅等，本区是家庭聚谈休息、欣赏音乐、观看电视、社交会客的场所，其下限面积应考虑沙发、电视机和音响的位置及距离。一般来说，人与电视间的距离应是电视显像管直径的6倍。 2、学习区 本区应主要考虑书桌、书架和座椅的摆放位置。 3、厨卫区 厨房、卫生间家庭使用频繁的空间，其合理性对居住舒适度有很大影响。 4、休息区 本区应能三面临空放置双人床，床边放置床头柜，并可适当放置化妆台及镜面等。 5、仓储区 此区的尺度范围包括橱柜，橱门和抽屉开启最大尺寸以及人体取物动作的基本尺度。 以上五个区域，可由社交娱乐休息区、学习区、厨工区组成起居空间；休息区形成的卧室空间应与起居空间有明显的分区。最好是能有过道，隔断等隔离物，使之使用合理而不相互干扰。 客厅设计好 客厅是家庭住宅的门户，在整套房子中占有重要的地位。客厅设计中最大的禁忌是所有房间绕厅布置，造成开门太多，完整墙面少。由于通行路线交叉穿越，不利于厅内家具的布置和使用，也影响了休息区的私密性和安静。从方便布置两三件家具的角度出发，厅内连续可使用的墙面最小长度最好在3米以上。此外，最好客厅内有一小块区域可以构成过渡空间，为人们进出家门时换鞋、挂衣、存雨具、放包等提供方便。 厨卫功能多 厨房除了加大面积之外